Заявление продавца нежилого помещения

30.01.2018 Выкл. Автор admin

Оглавление:

сопровождение сделки купли-продажи нежилого помещения

Наша юридическая компания предлагает сопровождение договора купли-продажи нежилого помещения и регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества по выгодным условиям. В сопровождение договора включаются следующие услуги:
— участие в переговорах от имени клиента по продаже нежилого помещения;
— разработка договора купли-продажи;
— согласование условий договора с контрагентом клиента;
— правовая экспертиза законченного варианта договора купли-продажи нежилого помещения;
— юридическое оформление оферты-акцепта договора купли-продажи недвижимого имущества;
— регистрация соответствующего договора в регистрирующих органах.

О ценах на сопровождение сделки по продажи нежилого помещения уточняйте в офисе либо по телефону.

Как именно осуществляется регистрация перехода права собственности?

Итак, как оформить регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение для юридических лиц?

Для регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, в регистрирующий орган необходимо подать соответствующие документы и заявление о государственной регистрации. Однако перед тем, как подать документы непосредственно в регистрирующий орган, необходимо оформить доверенность на представителя покупателя и продавца у нотариуса. Форма доверенности — строго нотариальная. Конечно, если генеральные директоры сами готовы отстоять в очереди несколько часов для регистрации данного перехода права собственности, то можно обойтись и без нее.

Какие документы необходимы нотариусу для оформления доверенности на регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение?

1. Свидетельство о постановке на налоговый учет юридического лица.
2. Свидетельство о государственной регистрации юридического лица.
3. Выписка из ЕГРЮЛ не позднее месячного срока до обращения к нотариусу.
4. Решение о назначении генерального директора, заверенное в организации.
5. Паспорт генерального директора.
6. Правоустанавливающие документы на объект недвижимого имущества (на нежилое помещение): Свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество.

Также стоит отметить, что регистрирующий орган требует, чтобы в доверенности была указана следующая информация:
1. Какой объект по доверенности подлежит регистрации.
2. Полномочия представителя на подписание заявления, подачу его в регистрирующий орган, подачу дополнительных документов, получение этих документов, на подачу заявления о приостановке государственной регистрации.

После оформления доверенности у нотариуса необходимо подготовить документы на подачу в регистрирующий орган.

Документы, подаваемые в регистрирующий орган

1. Заявление о государственной регистрации (от продавца и покупателя) по форме, утвержденной регистрирующим органом.
2. Нотариальная доверенность, описанная выше, на производство государственной регистрации.
3. Договор купли-продажи нежилого помещения.
4. Документы из БТИ: кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества, технический паспорт, поэтажный план и экспликация.
5. Правоустанавливающие документы: Свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество.
6. Нотариально заверенный устав организаций (обеих сторон договора).
7. Справка о крупности (некрупности) сделки.
8. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины.

В соответствии с действующим законодательством, иные документы органы госрегистрации требовать не имеют права. Однако если вы принесете им также и выписку из ЕГРЮЛ на покупателя и продавца нежилого помещения, это не будет лишним, но вряд ли значительно ускорит саму процедуру государственной регистрации.

Теги: купля-продажа нежилого помещения, регистрация перехода права собственности нежилое помещение, продажа здания юридические лица.

Покупатель (паевой инвестиционный фонд недвижимости) приобрел у продавца (ООО) нежилое помещение в подвальном этаже многоквартирного жилого дома. В процессе эксплуатации выяснилось, что помещение имеет множество недостатков, не оговоренных при продаже, которые исключают использование помещения (существенную площадь помещения занимают коммуникации общего пользования, температура в помещении в зимний период превышает 30 градусов при отсутствии приборов отопления, происходят постоянные затопления помещения из-за прорывов коммуникаций, а также из-за поступления грунтовых вод, и т.д.). Покупатель имеет намерение вернуть продавцу помещение и получить обратно уплаченные деньги, продавец не возражает. Какие есть варианты оформления данной операции, кроме договора купли-продажи (договор купли-продажи не подходит, так как продавец находится на УСН (6%), покупатель — плательщик НДС и, соответственно, с суммы сделки нужно будет заплатить НДС, который не платился при первом договоре купли-продажи)? Возможно ли признание договора недействительным в связи с заблуждением покупателя относительно приобретаемого недвижимого имущества (продавец готов признать соответствующий иск)?

1. Регистрация права собственности за продавцом на недвижимое имущество, являющееся предметом договора, расторгнутого в связи с односторонним отказом покупателя от его исполнения.
Прежде всего отметим, что п. 2 ст. 475 и ст. 557 ГК РФ, устанавливая возможность одностороннего расторжения покупателем договора купли-продажи недвижимости в случае наличия существенных нарушений требований к качеству данной недвижимости, предусматривают лишь такое последствие расторжения договора, как возврат покупателю уплаченной за объект недвижимости денежной суммы, не упоминая о судьбе самой недвижимости.
Вместе с тем из смысла п. 4 ст. 453 ГК РФ следует, что расторжение договора купли-продажи по вышеуказанному основанию должно сопровождаться не только возвратом продавцом денежной суммы покупателю, но и возвратом покупателем недвижимости продавцу. Ведь п. 2 ст. 475 ГК РФ установлено исключение из предусмотренного п. 4 ст. 453 ГК РФ правила о невозврате сторонами друг другу исполненного по договору до его расторжения, поэтому очевидно, что, если возврат исполненного предусмотрен законом для одной из сторон, такой же возврат должен иметь место и для другой стороны. В противном случае на стороне покупателя, которому продавец возвратил денежные средства, будет иметь место неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ).
Данный вывод поддерживается также и разъяснениями, данными в п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 «О последствиях расторжения договора» (далее — Постановление N 35), согласно которым положения п. 4 ст. 453 ГК РФ о невозврате исполненного не могут применяться в тех случаях, когда встречные имущественные предоставления по договору не были осуществлены надлежащим образом (в том числе, например, с нарушением требований к качеству передаваемой по договору вещи).
При этом в п. 7 Постановления N 35 отмечается, что сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абзац первый п. 2 ст. 218 ГК РФ).
Следовательно, учитывая, что в соответствии с п. 2 ст. 8.1, ст. 131 и п. 2 ст. 223 ГК РФ права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации и считаются возникшими с момента такой регистрации, можно сделать вывод, что если право собственности на некачественную недвижимость уже было зарегистрировано за покупателем, расторжение договора, в случае одностороннего отказа покупателя от его исполнения, должно сопровождаться регистрацией права собственности на указанную недвижимость за продавцом.
Данный вывод находит свое отражение и в судебной практике. Так, например, из содержания п. 65 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление N 10/22) следует, что в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости наличие зарегистрированного права покупателя на эту недвижимость не является препятствием для расторжения договора, а возврат продавцу недвижимости вызывает необходимость государственной регистрации права собственности на нее за продавцом.
Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество в настоящее время регулируются положениями Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ). Однако данный закон не регламентирует процедуру регистрации права собственности на недвижимое имущество за продавцом по договору, который был расторгнут в одностороннем порядке покупателем по причине нарушения требований к качеству указанного имущества.
Упоминающиеся в нем случаи совершения регистрационных действий на основании уведомлений об одностороннем отказе от исполнения договора касаются не регистрации возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, а регистрации расторжения договоров, для которых законом установлена обязательная государственная регистрация (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ч. 8 ст. 48 Закона N 218-ФЗ), а также регистрации прекращения обременений прав на недвижимое имущество (п. 2 ст. 674 ГК РФ, ч. 7 ст. 51 Закона N 218-ФЗ).
Отметим, что разъяснения по вопросу регистрации права собственности за продавцом по договору, расторгнутому в одностороннем порядке покупателем, отсутствуют и в вышеприведенной судебной практике. В частности, из текста п. 65 Постановления N 10/22 следует, что он посвящен ситуации расторжения договора купли-продажи недвижимости в случае невнесения покупателем платы за такую недвижимость, а из положений ст. 310, п. 1 ст. 450.1, ст. 486 ГК РФ вытекает, что по общему правилу, если иное не предусмотрено договором, продавец не обладает правом одностороннего расторжения договора в случае неоплаты товара покупателем. Для расторжения такого договора продавцу необходимо будет обратиться в суд со ссылкой на существенное нарушение покупателем его условий (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Иными словами, п. 65 Постановления N 10/22 рассматривает ситуацию, в которой для расторжения договора по общему правилу требуется принятие решения суда, и не упоминает случаев одностороннего расторжения договора купли-продажи недвижимости.
Вместе с тем следует обратить внимание на то, что в анализируемом пункте Постановления N 10/22 в качестве основания для регистрации права собственности за продавцом по расторгнутому договору купли-продажи недвижимости называется не судебный акт, которым такой договор расторгнут, а судебный акт о возврате имущества продавцу, принятый на основании заявленного продавцом требования к покупателю о возврате неосновательно полученного.
Действительно, анализ положений ст. 1102 и п. 3 ст. 1103 ГК РФ показывает, что положения гражданского законодательства о возврате неосновательно полученного могут применяться и к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Учитывая же то, что обязанности продавца возвратить покупателю при одностороннем расторжении последним договора купли-продажи денежные средства, уплаченные за некачественную недвижимость, корреспондирует обязанность покупателя вернуть продавцу эту недвижимость, мы полагаем, что продавец после возврата покупателю, за которым зарегистрировано право собственности на данную недвижимость, денежных средств вправе предъявить покупателю требование о ее возврате, основанное на положениях главы 60 ГК РФ.
Тот факт, что требование о возврате недвижимого имущества, право собственности на которое было зарегистрировано за покупателем, можно заявить и в том случае, если соответствующий договор купли-продажи недвижимости был расторгнут не в судебном порядке, а в случае одностороннего отказа от договора (от исполнения договора), подтверждает и судебная практика (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18.11.2014 N Ф04-9504/14, постановление ФАС Московского округа от 29.12.2008 N КГ-А40/12003-08).
Таким образом, по нашему мнению, в рассматриваемом случае после направления покупателем продавцу и получения последним уведомления об отказе от исполнения договора продавцу следует вернуть покупателю денежные средства, уплаченные за недвижимость, бывшую предметом такого договора, и обратиться в суд с исковым заявлением о возврате указанной недвижимости. На основании решения суда, принятого по указанному требованию, в силу разъяснений, данных в п. 65 Постановления N 10/22, производятся государственная регистрация прекращения права собственности покупателя и государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество за продавцом.
Отметим, что, если покупатель, как ответчик по вышеуказанному требованию, воспользуется предоставленным ему ч. 3 ст. 49 АПК РФ правом на признание иска, суд, по смыслу ч. 5 ст. 49 АПК РФ, не рассматривает дело по существу, если это не нарушает права других лиц. При этом в мотивировочной части решения суд может указать только на признание иска ответчиком и принятие его судом (ч. 4 ст. 170 АПК РФ).
2. Признание договора недействительным в связи с заблуждением покупателя относительно предмета договора
В соответствии с п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
Согласно пп. 2 п. 2 ст. 178 ГК РФ при наличии условий, предусмотренных п. 1 этой же статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, в том случае, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.
Отметим, что судебная практика приходит к выводу о том, что если сторона имела определенные намерения в отношении имущества, являющегося предметом договора, не сообщила их другой стороне, а указанное имущество в действительности не позволяет использовать его в соответствии с этими намерениями, такую ситуацию можно расценивать как существенное заблуждение стороны относительно предмета договора (смотрите, например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23.06.2005 N Ф08-2639/05). Аналогичные выводы суды делают и в том случае, если сторона договора заблуждалась относительно таких свойств предмета сделки, которые существенно ограничивают или делают невозможным использование его по назначению (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 04.12.2014 N Ф06-16652/13).
В связи с этим мы полагаем, что в ситуации, изложенной в вопросе, усматриваются основания для признания договора купли-продажи недвижимости недействительным.
Тем не менее, учитывая, что сделка, совершенная под влиянием заблуждения, является оспоримой, то есть признается недействительной только по решению суда (п. 1 ст. 166, п. 1 ст. 178 ГК РФ), окончательное решение относительно ее действительности может принять лишь суд с учетом конкретных обстоятельств дела.
При этом мы полагаем, что само по себе решение о признании сделки недействительной не может быть использовано как основание для регистрации за продавцом права собственности на недвижимое имущество, бывшее предметом такой сделки. Ведь по смыслу п. 4 ст. 166, п. 2 ст. 167 ГК РФ, разъяснений, данных в п. 80 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Постановление N 25), применение таких последствий недействительности оспоримой сделки как возврат сторонами друг другу полученного по указанной сделке возможно лишь по заявлению одной из сторон данной сделки. Причем к возврату полученного по недействительной сделке так же, как и к возврату исполненного по расторгнутому договору, в силу п. 1 ст. 1103 ГК РФ будут применяться положения о неосновательном обогащении.
Следовательно, для осуществления регистрации за продавцом права собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом оспариваемой сделки, с учетом разъяснений, данных в п. 65 Постановления N 10/22, требование покупателя о признании сделки недействительной должно быть сопряжено с требованием о возврате продавцом полученных по такому договору денежных средств. Суд в этом случае в силу разъяснений, данных в п. 80 Постановления N 25, будет обязан рассмотреть также вопрос о возврате продавцу недвижимого имущества, бывшего предметом признаваемого недействительным договора.
В заключение отметим, что законодательство не содержит запрета на признание ответчиком иска о признании недействительной сделки, совершенной под влиянием заблуждения, поэтому, если такое признание не будет затрагивать права других лиц, суд, в силу ч. 5 ст. 49 АПК РФ, не рассматривает дело по существу.

Другие публикации:  Стратегии низкие требования

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

Как продать нежилое помещение: детальное руководство к действию

В гражданском обороте недвижимости купля-продажа нежилых зданий и помещений занимает существенное место. Офисы, склады, производственные или торговые площадки, как объекты коммерческой недвижимости, могут выступать как выгодный инвестиционный проект для вложения свободных денег.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

Юридическое оформление подобных сделок требует грамотного подхода и должной тщательности. Перед тем, как продать нежилое помещение, следует проанализировать все возможные риски и учесть возможные варианты налогообложения.

Для каждого вида коммерческой недвижимости, предлагаемой к продаже, существует ряд особенностей при оформлении сделки. Это может быть дополнительная техническая или разрешительная документация, возможность подключения к коммуникациям, необходимость перепланировок или физический раздел нежилого здания на отдельные доли.

Риски при сделках с нежилой недвижимостью

При купле-продаже коммерческой недвижимости обе стороны договоры несут определенные риски. В большей степени это относится к покупателю, однако и продавец нежилого помещения может оказаться в положении, когда придется принимать участие в судебных спорах по поводу правомерности проведенной сделки.

В судебной практике выделяются основные виды рисков, связанных с куплей-продажей коммерческой недвижимости:

  • возможность расценивания договора не заключенным – может наступить, если в тексте договора недостаточно полно раскрываются его существенные условия (предмет договора и его цена);
  • вероятность признания сделки недействительной – любое нарушение требований закона при заключении договора купли-продажи нежилого помещения или отсутствие необходимых справок и разрешений чревато тем, что соглашение будет объявлено незаконным;
  • риск покупки недвижимости с обременениями третьих лиц;
  • риск неисполнения сторонами своих обязательств по договору или оспаривания одной из сторон факта оплаты или передачи имущества;
  • возможность включения проданного нежилого помещения в наследственную массу, если смерть продавца наступила до регистрации перехода права собственности.
Другие публикации:  Избил прокурора в суде

Задача обеих сторон – максимально добросовестно отнестись к подбору необходимых документов и составлению договора купли-продажи. Надежно и быстро продать нежилое помещение можно только тогда, когда все нужные бумаги будут в безупречном порядке, а текст договора будет досконально оговаривать все необходимые условия.

Структура договора купли-продажи нежилого помещения

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости предусматривает, что стороны (продавец и покупатель) достигли соглашения о реализации конкретного здания, строения или иного сооружения, имеющего статус нежилого помещения по цене, которая устраивает обоих. В качестве сторон договора могут фигурировать физические лица, предприятия и организации, государство.

В тексте договора должны присутствовать обязательные сведения:

  • информация о продавце и покупателе – личные данные граждан с паспортными данными или сведения об уполномоченном лице, представляющем интересы организации;
  • данные о предмете договора – объекте недвижимости, с точным указанием местоположения и кадастрового номера, размера занимаемой площади, качественных характеристик. Во избежание недоразумений или разночтений рекомендуется описать продаваемое помещение максимально подробно;
  • цена продаваемого нежилого помещения – указывается стоимость одного квадратного метра и полная стоимость объекта недвижимости. По действующему законодательству цена должна быть обозначена в российских рублях. Если стороны намерены производить расчеты в иной валюте, то в договоре обязательно предусматривается отдельный пункт, содержащий информацию о том, по какому курсу будет происходить перерасчет;
  • процедура проведения расчетов между сторонами – в соглашении непременно детально расписать порядок внесения задатка при подписании договора, сроки и суммы передачи окончательного расчета от покупателя продавцу, способ оплаты (наличный расчет или перечисление на банковский счет);
  • указание стороны договора, обязанной нести затраты по государственной регистрации права собственности и дополнительные расходы (аренда банковской ячейки, оформление аккредитива). Традиционно издержки по регистрации несет покупатель, но стороны вправе установить любое разделение затрат между продавцом и покупателем;
  • определение конкретного срока, в течение которого должна произойти передача нежилого помещения покупателю;
  • ответственность продавца и приобретателя за нарушение отдельных пунктов договора или неисполнение его условий.

Чем детальнее будет составлен договор купли-продажи, тем больше шансов, что, при наступлении негативных обстоятельств, стороны смогут отстоять свое право в судебном процессе, и не будут нести незапланированные убытки.

Документы для регистрации перехода права собственности на нежилое помещение

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости не подразумевает регистрации уполномоченным органом или нотариального удостоверения. После подписания соглашения обеими сторонами договор вступает в силу, однако право собственности на нежилое помещение будет сохраняться за продавцом до момента завершения регистрационных действий по переходу права к покупателю.

Вступивший в силу договор купли-продажи передается в территориальное отделение Росреестра для проведения процедуры регистрации перехода права собственности. Заявителями выступают обе стороны договора купли-продажи либо уполномоченное лицо при наличии нотариально удостоверенной доверенности.

Вместе с заявлением в Росреестр передаются следующие документы:

  • свидетельство о праве собственности продавца на отчуждаемое нежилое помещение или иные документы, подтверждающие это право;
  • договор купли-продажи нежилого помещения, включая все приложения и передаточный акт;
  • справка из БТИ о кадастровой стоимости продаваемого имущества;
  • кадастровый паспорт нежилого помещения с поэтажной экспликацией и отметкой БТИ;
  • справка из ЕГРП, свидетельствующая об отсутствии арестов, обременений или залога;
  • согласие супруга/супруги, заверенное нотариусом – если отчуждаемое нежилое помещение выступает, как совместно нажитое имущество;
  • разрешение органа опеки – если продавцом является ребенок, не достигший совершеннолетия;
  • оригинал платежной квитанции, подтверждающей оплату пошлины за госрегистрацию перехода права собственности.

Если одной из сторон договора является юридическое лицо, то Росреестр дополнительно потребует предоставление корпоративных документов:

  • оригиналы и копии Устава организации, учредительного договора, выписки из ЕГРЮЛ, свидетельств о регистрации предприятия и его постановке на учет в ФНС;
  • подтверждение полномочий директора предприятия;
  • протоколы, подтверждающие одобрение совершаемой сделки органом управления предприятия (учредителями или советом директоров).

Если предметом сделки купли-продажи является встроенно-пристроенное или отдельно стоящее строение, то продавец должен представить правоподтверждающие документы на земельный участок под зданием. В случаях, когда земельный надел оформлен в бессрочное пользование по договору аренды, собственник здания может продать нежилое помещение без земли. Новый владелец недвижимости вправе заключить договор аренды на тех условиях, которые действовали для продавца нежилого помещения.

Список документов, необходимых для совершения регистрационных действий, может корректироваться в зависимости от конкретной ситуации и региональных требований. Точный перечень можно узнать заблаговременно в территориальном отделении Федеральной регистрационной службы или МФЦ.

Регистрация перехода права собственности производится в течение одного календарного месяца, после чего стороны получают соответствующие свидетельства.

Как продать нежилое помещение без налогов

Если в качестве продавца коммерческой недвижимости выступает гражданин (физическое лицо), то он должен уплатить в бюджет налог с полученного дохода. Ставка сбора составляет 13% от той суммы, которая фигурирует в договоре купли-продажи. Если продавец недвижимости не является налоговым резидентом (находится на территории России менее 183 дней на протяжении одного календарного года), то ставка НДФЛ увеличивается до 30%.

Избежать уплаты налога на доходы можно в том случае, если нежилое помещение находилось в собственности гражданина более трех лет.

Если коммерческая недвижимость имела статус нежилого помещения с момента постройки, то срок владения будет исчисляться с того времени, как зарегистрировано право собственности на него.

В ситуации, когда продаваемое имущество ранее представляло собой жилую недвижимость, а позднее переводилось в нежилое помещение, то три года исчисляются с того момента, как факт перевода был зарегистрирован уполномоченным органом.

Следует знать, что льгота по освобождению гражданина от обязанности платить НДФЛ с дохода, полученного в результате реализации коммерческой недвижимости, предоставляется только в том случае, если собственник не использовал ее для получения прибыли. Признаки предпринимательской деятельности, которые делают невозможным применение освобождения, заключаются в следующем:

  • продавец зарегистрирован в качестве предпринимателя или учредителя юридического лица;
  • хозяйственная деятельность осуществлялась по адресу нежилого помещения.

Если помещение сдавалось в аренду, и собственник в полном объеме выплачивал НДФЛ с начисленной арендной платы, то при продаже коммерческой недвижимости он освобождается от уплаты дополнительных налогов.

Как продать нежилое помещение с землей

При отчуждении зданий, строений или помещений Гражданский кодекс подчиняется требованиям земельного законодательства. Если в качестве продавца нежилого помещения выступает собственник земельного участка, на котором возведено здание, то вместе с коммерческой недвижимостью отчуждается и земля. Исключение составляют следующие случаи:

  • продажа части здания, выделение которой в натуре вместе с частью земельного надела не представляется возможным;
  • строение располагается на изъятом из оборота земельном участке.

Положения Земельного кодекса не распространяются на ситуации, когда предметом сделки служат объекты коммерческой недвижимости, расположенные в административных сооружениях. В многоэтажном здании можно продать отдельное нежилое помещение, но вычисление и отчуждение приходящейся на него части земельного участка невозможно.

Если отдельно стоящее либо встроенно-пристроенное строение принадлежит нескольким сособственникам и отчуждается доля недвижимого имущества, вместе с ней происходит передача права собственности приобретателю и доли земельного участка.

Продажа нежилого помещения по частям

Владелец коммерческой недвижимости вправе совершать сделки по продаже отдельных частей нежилого помещения. Перед тем, как приступить к составлению договора с покупателем, необходимо осуществить раздел здания на составляющие и постановку вновь образованных частей помещения на учет в государственном кадастре.

Для этого следует составить технические планы выделенных частей и получить на них кадастровые паспорта. После этого собственник может передать документы в подразделение Росреестра и зарегистрировать право собственности на сформированные самостоятельные части помещения. Дальнейшая процедура по продаже имущества проходит по установленному регламенту.

Другие публикации:  Разовая доверенность от физического лица

Реализация нежилого здания или помещения – процесс, требующий приложения значительных усилий со стороны продавца. Во избежание недоразумений, отказ в регистрации уполномоченным органом или судебных разбирательств следует тщательно отнестись к составлению договора купли-продажи и формированию необходимого пакета документов. При возникновении сложностей с подбором справок и свидетельств лучше обратиться за помощью к профессиональным юристам.

Остались вопросы?

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

  • +7 (499) 703-44-28 — Москва
  • +7 (812) 309-68-04 — Санкт-Петербург

Рекомендуем к прочтению

Смена статуса недвижимости: переводим жилое помещение в категорию нежилых

​Перевод жилого помещения в нежилое – процедура непростая. Она требует повышенного внимания из-за многозадачности и различных правовых нюансов.

Смена статуса недвижимости: переводим нежилое помещение в категорию жилых

​Перевод нежилого помещения в статус жилого может понадобиться в разных случаях: начиная от потребности в жилплощади и заканчивая ликвидацией бизнеса. В этой статье пойдет речь о процедуре перевода и ее тонкостях.

Как приватизировать землю под гаражом и какие при этом могут возникнуть сложности

Приватизация земли под гаражом – разумное решение, закрепляющее ваши права на участок и защищающее от произвола муниципальных властей.

Что такое нежилое помещение и чем оно отличается от жилого

Основные признаки нежилых помещений как объектов гражданско-правового оборота. Что относится к нежилым помещениям: классификация недвижимости по назначению и другим основаниям.

Зачем нужна регистрация договора купли-продажи нежилого помещения и какие документы для этой процедуры необходимы?

Договор купли-продажи различных видов имущества, в том числе и недвижимого, выступает всегда в качестве основного правоустанавливающего документа, который может подтвердить переход права собственности от одного владельца к другому.

Однако, чтобы такой документ имел юридическую силу, его необходимо правильно зарегистрировать.

Подлежит ли гос. регистрации этот документ? И что для этого надо сделать? Читайте в статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 110-05-29 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое и с какой целью осуществляется?

Купля-продажа любого имущества, независимо от стоимости такового, совершается путем заключения соответствующего договора.

В том случае, если стоимость такого имущества невелика, как и его ценность, то можно обойтись обычным кассовым или товарным чеком (как происходит в большинстве магазинов).

Регистрация такой сделки не потребуется, так как приобретенный товар может быть использован очень быстро.

Что же касается сделок, где товаром выступают крупные имущественные объекты (транспортные средства, недвижимость), то здесь регистрация такой сделки будет необходима. Это обусловлено, во-первых, особенностью приобретаемого имущества, а также необходимостью вступления в законную силу такой сделки, что возможно только путем оформления свидетельства о праве собственности. Не является исключением и сделка по купле-продаже нежилого помещения.

Таким образом, регистрация совершенной сделки по приобретению офиса, склада или магазина отвечает цели вступления такой сделки в законную силу с последующим получением свидетельства о праве собственности.

В какой момент времени необходимо осуществить?

В соответствии с нормами, действовавшими в законодательстве до 1 января 2017 года такая процедура должна была быть осуществлена в срок не более семи дней с момента подписания договора купли-продажи всеми участвующими в нем сторонами сделки (при условии использования для приобретения собственных средств), либо не более семи дней (если для приобретения объекта недвижимости использовались денежные средства, взятые в кредит у какого-либо кредитно-финансового учреждения).

Такие сроки действовали были указаны в статье 13 Федерального закона №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость», утратившим силу в основной своей части 1 января 2017 года.

С момента вступления в силу Федерального закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сроки регистрации изменились.

Теперь они рассчитываются с момента подачи заявления о проведении регистрации (непосредственно в регистрирующий орган или в многофункциональные центры), а также всех необходимых документов.

При этом, ограничений на регистрацию сделки с момента подписания договора уже нет. Однако правило, согласно которому с момента подписания договора купли-продажи и до подачи заявления о регистрации права собственности должно пройти не более десяти дней, сохранилось.

Где это сделать?

Если ранее вопрос о месте регистрации купли-продажи любого недвижимого имущества, будь то земельный участок, дом или склад, имел однозначный ответ – органы Росреестра, определяемые по территориальному принципу (то есть по месту нахождения регистрируемого объекта), то теперь вариантов для подачи документов два: территориальные подразделения Росреестра и любой из многофункциональных центров, расположенных на территории того региона, в котором осуществлена сделка.

В остальном различий не содержится, так как внесение сведений в Государственный реестр прав на недвижимость осуществляется только специалистами Росреестра.

Перечень необходимых документов для юридических и физических лиц

Для того, чтобы регистрация совершенной сделки прошла максимально успешно, стороны-участницы соглашения должны максимально ответственно подойти к вопросу подготовки документов, которые необходимы для подачи в органы Росреестра с целью подтверждения законности регистрируемой сделки.

Для физических и юридических лиц разница в подаваемых документах будет заключаться в обязательности предоставления уставных или иных учредительных документов, которые смогут подтвердить полномочия юридического лица заключать такие сделки.

Физические лица, совершающие куплю-продажу нежилого помещения должны будут предоставить пакет, состоящий из следующих документов:

  • непосредственно договор купли-продажи нежилого помещения. Количество экземпляров такого договора должно на один превышать количество сторон, участвующих в сделке (так как один экземпляр должен остаться в архиве Росреестра).
  • Заявление о проведении государственной регистрации сделки.
  • Документы, которые смогут подтвердить личность как продавца, так и покупателя.
  • Правоустанавливающие документы на продаваемый объект недвижимости (свидетельство о праве собственности, документы, подтверждающие перевод жилого помещения в нежилое и т.д.).
  • Согласие супруга (или отказ от имущественных претензий бывшего супруга), если данное недвижимое имущество было приобретено в браке.
  • Квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию (если речь идет о приобретении помещения или строения в долевую собственность – госпошлина уплачивается из расчета 2000 рублей при покупке недвижимости одним человеком, 1000 рублей на каждого – при покупке двумя и т.д.).

К перечню документов, кроме договора купли-продажи и правоустанавливающих документов на нежилой объект собственности, необходимо будет предоставить еще также и такие документы, как:

  1. уставные и учредительные, к которым относятся Устав организации, Протокол учредительного собрания, документы, подтверждающие полномочия руководителя (если они вынесены из Устава организации) и т.д.
  2. Выписка из ЕГРП, которая подтвердит отсутствие каких-либо заинтересованных третьих лиц в обладании этим объектом нежилой недвижимости.
  3. Документы, которые смогут подтвердить размер балансовой стоимости данного нежилого помещения, а также предоставить сведения о том, насколько крупной для организации является совершаемая сделка (в том случае, если она будет признана крупной, придется предоставить согласие учредителей на совершение данной сделки, так как для ее реализации будут задействованы большие объемы активов).

Однако, при проверке всех предоставленных документов специалистами Росреестра могут возникнуть вопросы к законности совершаемой сделки. В этом случае понадобятся дополнительные документы, которые смогут подтвердить полномочия юридического или физического лица на совершение купли-продажи, так как в случае, если такие сомнения разрешены не будут, в регистрации сделки может быть отказано по законным основаниям.

Что должно содержать заявление?

На основании заявления, подаваемого сторонами-участницами сделки, происходит регистрация совершенной сделки по купле-продаже нежилого помещения. Заявление в этом случае будет выступать в качестве основного документа.

Именно по этой причине необходимо уделить его заполнению особое внимание. Так, при составлении этого документа в нем должны быть отражены следующие данные о сделке:

  • территориальное расположение приобретаемого нежилого помещения (адрес, указанный с подробной расшифровкой всех его частей);
  • кадастровые данные на участок (его кадастровый номер, а также характеристики, установленные относительно этого типа помещений в Государственном кадастре недвижимости);
  • сведения о том, каким образом было приобретено данное нежилое помещение его прежним владельцем (с обязательной ссылкой на приложенные к заявлению правоустанавливающие документы на него);
  • данные о прилагаемых в качестве сопровождающих документах.

Регистрация сделки купли-продажи нежилого помещения практически не отличается по своему алгоритму от аналогичной процедуры относительно жилого фонда. Те различия, которые имеют место быть, заключаются в перечне документов, предоставляемых для юридического сопровождения заключаемого соглашения для организаций и физических лиц. Что же касается заявления о регистрации, то оно также не отличается от аналогичного документа, составляемого для жилого фонда.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 110-05-29 (Москва)
+7 (812) 385-58-40 (Санкт-Петербург)