Договор купли-продажи особенности его заключения

28.07.2018 Выкл. Автор admin

Особенности заключения договора купли-продажи недвижимости

Любая сделка с недвижимостью, при которой происходит переход права собственности от одного лица к другому, должна быть зарегистрирована в государственных органах – об этом гласит Федеральный закон №122-ФЗ. Поэтому, получая в банке кредит под залог недвижимости для приобретения жилья большей площади или вступая в права наследства, следует непременно провести государственную регистрацию сделки.

Предметом договора купли-продажи недвижимости могут выступать различные объекты: жилые дома и квартиры, дачи, гаражи, участки земли. Купить или продать можно также долю (часть дома или квартиры, пай в ЖСК и т.д.). Важной особенностью подобных договоров является необходимость четкого указания в них местонахождения недвижимости (адрес, этаж, расположение на плане участка и т.п.). Из договора должно быть предельно понятно, о каком именно объекте идет речь: никаких разночтений и двояких толкований не допускается.

Иногда сделки с недвижимостью совершаются в экстренном порядке – к примеру, если имеется в виду срочный выкуп квартир или иные операции, не терпящие отлагательств. В подобных случаях законом допускается заключение договора в простой письменной форме. Но при этом его также обязательно зарегистрировать в госорганах.

До тех пор, пока это не сделано, владельцем недвижимости, с точки зрения государства, по-прежнему является предыдущий ее хозяин. Пользуясь нерасторопностью покупателей, с помощью нехитрых махинаций и подделки документов некоторые недобросовестные продавцы ухитряются продать одну и ту же квартиру двум, а то и трем покупателям. Такие случаи – не редкость в наше время.

Согласно статье 555 Гражданского кодекса РФ, стоимость сделки указывается в договоре в рублях. Допустимо указать в документе цену одного квадратного метра и непременно прописать общую площадь. Оформляя кредит под залог квартиры и оценивая ее как залог, следует быть готовым к тому, что оперировать придется суммами в национальной валюте.

Также, в договоре следует указать перечень лиц, не снятых с государственного учета и обязанных это сделать по завершении сделки. В идеале, лучше приобретать жилое помещение, где никто не зарегистрирован. Но за новым собственником остается право после государственной регистрации договора выписать старых жильцов в судебном порядке, если те не пожелают сделать это на добровольной основе.

Финансовые новости

01.07.2018 Розыгрыш 7 захватывающих путешествий

01.06.2018 Lamborghini — мечта ближе, чем кажется

11.05.2018 Новые мини-контракты для торговли фьючерсами!

01.05.2018 MetaTrader 5 (MT5) теперь доступен для торговли фьючерсами!

05.04.2018 Фондовый рынок в Альфа-Директ

14.04.2017 Фьючерсы от 500$, котировки от CQG — только у AMP Trading (Чикаго, США)

Договор купли-продажи особенности его заключения

  • Главная
  • Список секций
  • Правоведение
  • ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА И ЕГО ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ.

ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА И ЕГО ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ.

Автор работы награжден дипломом победителя II степени

Актуальность темы: в наши дни совершается большое количество договоров купли-продажи недвижимого имущества. Практически каждый гражданин сталкивается со сложностями при заключении таких договоров.

Цель исследования: рассмотретьдоговоркупли-продажи недвижимого имущества, порядок его заключения, оформления и государственной регистрации.

Проблема исследования:отсутствие правовых знаний у граждан по вопросу заключения и государственной регистрации договоров купли-продажи недвижимого имущества.

Задачи исследования:

— дать общую характеристику договора купли-продажи недвижимого имущества;

— рассмотреть органы государственной власти, занимающиеся государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

— исследоватьпорядок оформления и государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества.

Предмет исследования:порядок заключения и государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества.

Объект исследования:договор купли-продажи недвижимого имущества.

Методы исследования:

— метод социологического опроса;

Практическая значимость: — оформление памятки владельцам недвижимости и всем желающим ее приобрести;

— распространение среди учащихся и их родителей правовых знаний по данному вопросу(выступления на классных часах, родительских собраниях).

Введение

Успешное и эффективное развитие рынка недвижимости прямо зависит от четкого, законодательно установленного порядка определения оснований возникновения прав на капитальные товары – здания и сооружения, земельные участки, дома, помещения, собственность на которые затрагивает коренные интересы всех слоев общества. Любое право должно быть надёжно защищено. С 1 февраля 1998 года в России государственная регистрация является единственным доказательством существования тех или иных прав на недвижимые объекты. Именно регистрация даёт гражданину право собственности или «титул собственности», который определяет не только права владельца недвижимости, но и его обязанности.

В последнее время, как на территории Самарской области, так и на территории города Похвистнево и Похвистневского района, увеличивается количество сделок с недвижимостью, в частности, со зданиями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями, земельными участками. Именно поэтому в этой сфере возникает много острых, дискуссионных проблем, которые требуют решений.

Нами был проведен социологический опрос среди граждан нашего города и района, обращающихся в Многофункциональный центр города Похвистнево за государственной регистрацией договора купли-продажи. Было опрошено 35 человек: учащиеся 10-11 классов, студенты колледжа, работающие граждане и граждане пенсионного возраста. Респондентам было задано четыре вопроса:

1. Что Вы знаете о заключении сделок с недвижимостью?

2. Участвовали ли Вы в совершении таких сделок?

3. С какими сложностями при оформлении договора купли-продажи недвижимого имущества Вы столкнулись?

4. В каком случае вы понесли больше финансовых затрат: при оформлении нотариального договора купли-продажи или совершенного в простой письменной форме?

§ 1. Характеристика договора купли-продажи недвижимости

и его существенных условий.

Уже в древнем римском праве понятие договора купли-продажи разделяло обязательственный момент и момент получения покупателем права на вещь.Традиции римского права продолжаются в странах с континентальной системой права. Купля-продажа — основное обязательство, обеспечивающее товарооборот. Перемещение материальных благ в товарной форме, составляющее основу любого обязательства, в договоре купли-продажи выступает в наиболее чистом виде, является его непосредственным содержанием. Договором купли-продажи называется соглашение, в силу которого одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется этот товар и уплатить за него продавцу определенную денежную сумму (цену) (ст. 454 ГК РФ). Договор купли-продажи — это основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте.Договор купли-продажи Гражданский кодекс Российской Федерации трактует как общее родовое понятие, охватывающее все виды обязательств по отчуждению имущества за определенную покупную цену. По Гражданскому кодексу РФ вопрос о том, что продается и покупается, считается согласованным сторонами, если из договора можно установить наименование и количество товара.

По общему правилу, товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи — определяемые родовыми признаками, или индивидуально-определенные, движимые или недвижимые и другие. Товаром могут быть любые, не изъятые из оборота вещи.

Купля-продажа недвижимого имущества как обязательство — это правоотношение, в котором одна сторона (продавец) обязуется передать недвижимое имущество в собственность, а, покупатель обязуется принять это имущество и уплатить определенную в договоре денежную сумму.

Сторонами договора купли-продажи недвижимости являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает, как правило, собственник недвижимого имущества. Участниками договора купли-продажи недвижимости на стороне как продавца, так и покупателя могут выступать следующие субъекты: любые физические и юридические лица, а также государственные и муниципальные образования.

Предметом договора купли-продажи недвижимого имущества является непосредственно то, что продается — земельный участок, здание, сооружение, квартира или другое недвижимое имущество.

Цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости, при ее отсутствии договор считается незаключенным. Правила определения цены предусмотрены статьей 550 Гражданского кодекса РФ.

Еще одним важным условием договора купли-продажи недвижимого имущества является обязательное соблюдение его формы. Договор продажи недвижимого имущества в соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса РФ заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Таким образом, элементами договора купли-продажи недвижимого имущества являются, стороны, предмет (недвижимое имущество), форма, цена.

§ 2. Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Одним из важнейших аспектов эффективного управления и контроля за оборотом недвижимого имущества со стороны государства являлась острая необходимость создания четкой системы государственных органов такого контроля и управления. Россия исторически нуждалась в создании подобной системы. В СССР главной формой собственности на большую часть недвижимого имущества признавалась государственная собственность, поэтому в стране отсутствовал как таковой гражданский оборот недвижимого имущества и не было четкой системы регистрации недвижимого имущества. Немногочисленные сделки с индивидуальными жилыми домами подлежали нотариальному удостоверению.

После 1992 г., когда Россия перешла к строительству рыночной экономики, в стране остро встал вопрос о создании единой системы регистрации недвижимого имущества в связи с тем, что появилась новая форма собственности недвижимого имущества – частная, а граждане получили возможность свободно, по своему усмотрению продавать и покупать любое недвижимое имущество. С 1992 г. все договоры купли-продажи стали подлежать обязательному нотариальному удостоверению. После нотариального удостоверения, такой договор теперь необходимо было зарегистрировать в органах технической инвентаризации и земельных комитетах. Однако, четкой системы по контролю за оборотом недвижимого имущества создать не получалось.

Важнейшей вехой на пути становления органов, осуществляющих государственную регистрацию недвижимого имущества стало принятие в 1997 году нового закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в котором устанавливался новый порядок государственной регистрации недвижимого имущества и создавались новые государственные органы по регистрации недвижимого имущества. По всей территории России создавались регистрационные палаты, в которых теперь необходимо было обязательно регистрировать любой договор купли-продажи недвижимого имущества. Достаточно быстро на территории всей страны была создана единая база собственников всех объектов недвижимого имущества – Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На территории города Похвистнево и Похвистневского района регистрационная палата начала свою работу 4 сентября 1998 года. Первым ее руководителем стал Станислав Михайлович Кауров.

К 2004 году создание Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним преимущественно было завершено, а регистрационные палаты были преобразованы в Управления Федеральной регистрационной службы. С 2005 г. на территории города Похвистнево и Похвистневского района был образован отдел Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области, который занимается государственной регистрацией всех сделок, совершаемых с недвижимым имуществом, расположенным на территории города Похвистнево и Похвистневского района. На сегодняшний день он именуется следующим образом: межмуниципальный отдел по городу Похвистнево и Похвистневскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области и расположен в городе Похвистнево по улице Ново-Полевая, д. 28. (Приложение 1).

Сегодня продолжается активное реформирование системы органов государственной регистрации. С 2015 года на территории города Похвистнево и Похвистневского района для удобства жителей нашего города были созданы Многофункциональные центры предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ). В МФЦ граждане не только могут обратиться за сдачей документов на государственную регистрацию, но и в этих центрах им помогут составить юридически значимые документы необходимые для оформления договора купли-продажи недвижимого имущества. На территории города Похвистнево МФЦ располагается по улице Лермонтова, д. 2 а (Приложение 2), в Похвистневском районе в селе Старопохвистнево по улице Советская, д. 68 (Приложение 3).

Другие публикации:  Гибдд смена прав госпошлина

§ 3. Порядок оформления и государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества.

До недавнего времени основу законодательства, регулирующего порядок заключения и государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества составляли часть 2 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ. Принятый в 1997 году данный закон значительно упростил порядок оформления договора купли-продажи. Теперь лицам, заинтересованным в оформлении такого договора не нужно было обращаться к услугам нотариуса, а можно было составить самим документ (простая письменная форма) с соблюдением существенных условий данного договора, указанных нами в 1 параграфе нашего исследования и пройти государственную регистрацию. Это в значительной степени упростило и удешевило процесс оформления сделок, так как не нужно было больше оплачивать нотариальное удостоверение. В то же время большая ответственность по исполнению договоров, заключенных в простой письменной форме ложилась на стороны данного договора.

В 2016 году в закон о государственной регистрации были внесены изменения, и часть договоров купли-продажи недвижимого имущества опять стала нотариальной. С 2017 года вступил в силу новый закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ, в котором были закреплены многочисленные изменения, произошедшие в порядке государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно действующего гражданского законодательства Российской Федерации купить недвижимое имущество может любой гражданин РФ начиная со своего рождения. За лиц, не достигших 14 лет, договор подписывают их законные представители, с 14 до 18 лет – договор подписывают лица с согласия законных представителей, с 18 лет – действуют полностью самостоятельно. Те же правила распространяются и на продавца недвижимого имущества. Покупателю немаловажно будет убедиться еще и в том, что тот объект недвижимого имущества, который он собирается приобретать, действительно принадлежит продавцу. Это можно сделать путем получения выписки из Единого государственного реестра недвижимости, в которой будет указана вся необходимая для покупателя информация: кто собственник объекта, его технические характеристики (площадь, кадастровый номер, этаж), а также информация о наличии зарегистрированных ограничений (обременений) на объект недвижимого имущества, которые могут воспрепятствовать государственной регистрации сделки. Это, например, арест, право пользования, сервитут и другие. (Приложение 4). Порядок получения выписки из ЕГРН регулирует статья 62 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 218 –ФЗ. Для получения выписки из ЕГРН не нужно ходить в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, это можно сделать и в электронном виде на сайте rosreestr.ru>государственные услуги.

Убедившись, что объект не имеет ограничений (обременений) можно переходить к следующему этапу – составлению и заключению документа, выражающего добрую волю сторон на совершение сделки – договор купли-продажи.

И покупателю и продавцу важно знать, что с 2016 года, часть договоров купли-продажи недвижимого имущества подлежит нотариальному удостоверению. На заключение договора купли-продажи, когда продавцом объекта недвижимого имущества является один собственник и среди покупателей нет несовершеннолетних граждан (т.е. лиц не достигших 18 лет) нотариальное удостоверение не требуется. В данном случае продавцу и покупателю необходимо составить договор купли-продажи в простой письменной форме с соблюдением существенных условий договора, указанных в параграфе 1 нашей исследовательской работы (Приложение 5).

При покупке жилого дома, квартиры или комнаты необходимо учитывать требования пункта 1 статьи 558 Гражданского кодекса РФ: существенным условием договора купли-продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем. Именно поэтому, в договоре купли-продажи жилого дома, комнаты или квартиры необходимо указать перечень таких лиц, с обязательным указанием срока их выселения и снятия с регистрационного учета или взять справку из миграционной службы о лицах, зарегистрированных в объекте недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Еще одним документом, оказывающим влияние на государственную регистрацию договора купли-продажи недвижимого имущества является наличие или отсутствие нотариально удостоверенного согласия супруга на совершение сделки. В соответствии со 35 статьей Семейного кодекса РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию. После того как собраны указанные выше документы, продавец и покупатель должны обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и подать заявления на государственную регистрацию. Заявления на государственную регистрацию и иные документы по сделке могут поданы через Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ) города Похвистнево, расположенный по улице Лермонтова, д. 2 а и Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ) Похвистневского района, расположенный в селе Старопохвистнево. Заявления о государственной регистрации прав, а также иные документы по сделке можно также подать по электронной почте в сети «Интернет» на сайтеrosreestr.ru>государственные услуги. Орган, осуществляющий государственную регистрацию, рассматривает представленные документы на предмет их соответствия требованиям действующего законодательства – проводит правовую экспертизу представленных документов и вносит сведения о смене собственника объекта недвижимого имущества в Единый государственный реестр недвижимости. В качестве документа подтверждающего проведение государственной регистрации и смене владельца объекта недвижимого имущества покупателю выписка из единого государственного реестра недвижимости, а на договорах купли-продажи проставляются штампы о проведенной регистрации с печатью и подписью государственного регистратора и выдается выписка из реестра недвижимости. С принятием в 1997 году Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательное нотариальное удостоверение договоров купли-продажи было отменено. Долгое время такие сделки совершались путем составления документа с соблюдением условий обозначенных нами в параграфе 1 нашего исследования, подписанного сторонами и прошедшего государственную регистрацию. При этом ответственность за исполнение такого договора несли только продавец и покупатель. Отмена обязательного нотариального удостоверения договоров купли-продажи значительно упростило и удешевило процесс оформления договора купли-продажи. Не нужно было стоять в огромных очередях к нотариусу и нести дополнительные денежные расходы за нотариальное удостоверение таких договоров.С 2 июня 2016 года обязательное нотариальное удостоверение ряда договоров купли-продажи было возвращено. К договорам купли-продажи недвижимого имущества, которые на сегодняшний день подлежат обязательному нотариальному удостоверению относятся: договоры купли-продажи доли в объекте недвижимого имущества; в случае если объект недвижимого имущества принадлежит нескольким собственникам на праве общей долевой собственности (например, семье из трех или более человек); в случае если объект недвижимого имущества покупается сразу на нескольких собственников (такое возможно при покупке жилья по федеральным целевым программам или при покупке жилья при использовании средств материнского (семейного) капитала). Обязательному нотариальному удостоверению теперь подлежат и договоры купли-продажи с использованием кредитных средств, т.е. ипотеки, которая очень распространена в настоящее время.

Вводя обязательное нотариальное удостоверение большего числа договоров купли-продажи законодатель мотивировал такое решение тем, что по нотариально удостоверенному договору ответственность за его исполнение несут не только продавец и покупатель, но и нотариус, который удостоверил данный договор и отвечает за его исполнение своими финансовыми средствами. Теперь в ряде случаев продавец и покупатель должны обращаться к нотариусу за составлением и нотариальным удостоверением такого договора купли-продажи и только потом обращаться за его государственной регистрацией, что приводит к ряду дополнительных значительных финансовых расходов при заключении такого договора купли-продажи.

Заключение

Договор купли-продажи недвижимого имущества является одним из важнейших и наиболее распространенных видов гражданского-правовых сделок. Без преувеличения можно с уверенностью сказать, что в таком виде сделок участвует хотя бы один раз в жизни каждый гражданин Российской Федерации. Для того чтобы правильно провести данный вид гражданско-правовой сделки каждому гражданину РФ нужно знать алгоритм ее совершения. Введение с 2 июня 2016 года обязательного нотариального удостоверения большей части договор купли-продажи значительно усложнило оборот недвижимого имущества на территории города Похвистнево и Похвистневского района. Это связано прежде всего с достаточно существенными финансовыми расходами сторон договора на его удостоверение у нотариуса. Проанализировав статистику органов, осуществляющих государственную регистрацию с 2 июня 2016 года по сегодняшний день мы пришли к следующему выводу: 75 % договоров купли-продажи на территории города Похвистнево и Похвистневского района заключаются в простой письменной форме, и только 25 % в нотариальной форме. Результаты анализа статистических данных представлены в виде диаграммы (Приложение 6).

Проанализировав сложившуюся практику заключения и исполнения договоров купли-продажи, совершенных как в простой письменной, так и нотариальной форме, можно сделать вывод о том, что особых различий между такими договорами нет. И, как правило, на практике, нотариальный договор купли-продажи не дает никаких дополнительных гарантий ни продавцу, ни покупателю. В связи с проведенным исследованием и анализом практики заключения договоров купли-продажи, совершенных в простой письменной и нотариальной форме, предлагаем в качестве новеллы в законодательство Российской Федерации отменить обязательное нотариальное удостоверение отдельных видов договоров купли-продажи недвижимого имущества.

Список использованной литературы

Нормативные акты. Документы.

1. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года (с поправками от 30 декабря 2008 года).

2. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994г. №51 — ФЗ (часть 1) (с изменениями и дополнениями от 28.12.2016 г.).

3. Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996 г. №14 — ФЗ (часть 2) (с изменениями и дополнениями от 23.05.2016 г.).

4. Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ (с изменениями и дополнениями от 30.12.2015 г.)

5. Федеральный закон от 27 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

6. Федеральный закон от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Учебники, книги, монографии

1. Алексеев С.С. Гражданское право: учебник для вузов. — М.: Проспект. 2016.

2. Боголюбов Л.Н. Матвеев А.И. Обществознание. Учебник для 9 класса. М., 2016 г.

3. Боголюбов Л.Н. Лабезникова А.Ю. Смирнова Н.М. Обществознание. 11 класс. М., 2016 г.

4. Володина С.И. Обществознание. Основы правовых знаний 8-9 класс. М., 2015 г.

5. Летнева О.В. Правовое воспитание школьников. 5-9 класс. М., 2015 г.

Интернет-ресурсы

1. Официальный интернет-портал государственных и муниципальных услуг.gosuslugi.ru/

2. Официальный сайт Управления Росреестра по Самарской области.rosreestr.ru/

3. Официальный сайт МАУ МФЦ города Похвистнево poh-gor.mfc.ru/

4. Официальный сайт МАУ МФЦ Похвистневского района.mfc63.ru›pohvistnevskii_m.r./cpages/4

Приложения

Приложение 1.Межмуниципальный отдел по г. Похвистнево и Похвистневскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области. ( г. Похвистнево, ул. Ново-Полевая, д. 28)

Приложение 2.

Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг города Похвистнево (г. Похвистнево, ул. Лермонтова, д. 2-а)

Приложение 3.

Другие публикации:  Земельный налог в новороссийске 2018

Многофункциональный центр предоставления государственных и

Похвистневского района (с. Старопохвистнево, ул. Советская, д. 68)

Приложение 4.

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости

Приложение 5.

Договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, заключенный в

простой письменной форме

г. Похвистнево Самарской области 05.04.2017 год

Пятое мая две тысячи четырнадцатый год

граждане Российской Федерации:

Иванов Иван Иванович, дата рождения: 1926 год, паспорт: серия 00 00 № 000000 выдан 26.05.1998 года ОВД г. Похвистнево Самарской области, зарегистрирована по адресу: Самарская область, Похвистневский район, с. Алькино, ул. Советская, д. 130,

именуемая в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и

Иванов Петр Сергеевич, дата рождения: 23.01.1967 года, паспорт: серия 00 00 № 000000 выдан 03.02.2012 года Отделением УФМС России по Самарской области в Железнодорожном районе г. Самары, зарегистрирован по адресу: Самарская область, г. Самара, ул. Гагарина, д. 55, кв. 6,

именуемые в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны,

вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. «Продавец» продал, а «Покупатель» купил в общую долевую собственность (по ¼ доли в праве каждому) квартиру, общей площадью 37,8 кв.метров, кадастровый номер: 63:07:0000000:000; находящуюся по адресу: Самарская область, г. Похвистнево, ул. Коммунальная, д. 00, кв. 00.

2. Указанная квартира принадлежит «Продавцу», на праве собственности на основании Договора купли-продажи квартиры от 16.07.2012 № 21, дата регистрации 23.07.2013, № 63-63-07/008/2013-715, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 63-АИ № 000000, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области 23.07.2012 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.07.2012 г. сделана запись регистрации № 63-63-07/008/2013-716.

3. По соглашению сторон договора квартира продана за 850000 (восемьсот пятьдесят тысяч) рублей.

4.«Продавец» продал по настоящему договору квартиру, свободную от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент подписания договора «Продавец» не мог не знать.

5. «Продавец» гарантирует, что до заключения настоящего договора, вышеуказанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или каким-либо иным обязательством не обременена.

6. «Покупатель» осмотрел квартиру, ему известна качественная характеристика и правовой режим имущества и, принимая его в собственность, он несет ответственность за совершение любых действий, противоречащих законодательству Российской Федерации.

7. «Продавец» гарантирует, что не имеет задолженностей по налогам и иным платежам, а также, что в отчуждаемой квартире нет никаких дефектов механического, электрического и санитарно-технического оборудования, которые невозможно устранить инженерным путем.

8. Ответственность и права сторон, не предусмотренные настоящим договором, определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации.

9. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами и делает недействительными все другие обязательства и представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до подписания настоящего договора.

10. Переход права от «Продавца» к «Покупателю» и право общей долевой собственности «Покупателя» на квартиру подлежат государственной регистрации.

11. С момента государственной регистрации права общей долевой собственности «Покупатель» становится собственником квартиры и принимает на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость, расходов по эксплуатации и содержанию.

12. Настоящий договор составлен и подписан в четырех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один из которых для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, один экземпляр – «Продавцу», два экземпляра – «Покупателю».

13. Настоящий договор является актом приема–передачи квартиры.

14. Настоящий договор сторонами прочитан. Со всеми пунктами договора стороны согласны. Юридические последствия совершенной сделки сторонам известны. Взаимных претензий не имеют.

Особенности договора купли-продажи

Главная > Реферат >Государство и право

Договор розничной купли-продажи — самый массовый договор. Ежедневно совершаются миллионы покупок. Ежедневно миллионы людей вступают в правовые отношения, при этом, не вспоминая о правовых тонкостях отношений профессионального продавца и рядового покупателя.

Поэтому данный договор занимает первое место среди разновидностей купли-продажи в Гражданском кодексе РФ.

Важность данного договора подчеркивает и то обстоятельство, что правила о розничной купле-продаже носят в основном обязательный характер и направлены в первую очередь на обеспечение интересов потребителей. На защите интересов «слабой стороны» не связанной с предпринимательской деятельностью — потребителя, стоят не только нормы ГК РФ, но и законодательство по защите прав потребителей.

Однако на практике, все же, нередко встречаются случаи нарушения прав потребителей. Чаще всего, продавец не предоставляет должной информации о товаре, не соблюдает право покупателя на безопасность товара, нарушает сроки исполнения гарантийного обязательства и т.д.

Учитывая вышеназванные обстоятельства, актуальность исследования договора розничной купли-продажи очевидна.

Цель данной работы — исследовать особенности договора розничной купли-продажи и его видов.

Исходя из поставленной цели, вытекают следующие задачи:

— рассмотреть общие положение о договоре розничной купли-продажи, в частности понятие договора, сферу его применения и разновидности;

— проанализировать правовое регулирование договора розничной купли-продажи.

Объект исследования – договор розничной купли-продажи.

Предмет исследования – элементы и сущность договора розничной купли-продажи.

Структура работы. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы.

Понятие и элементы договора розничной купли-продажи.

Договором розничной купли-продажи называется договор, по которому продавец (розничный торговец) обязуется передать покупателю вещь для использо­вания, не связанного с предпринимательской деятельностью (ст. 492 ГК).

Розничная купля-продажа — самый распространенный вид догово­ра купли-продажи. Ежедневно в мире совершаются миллиарды таких сделок, которые в своей совокупности образуют розничный торговый оборот. На своем пути к потребителю товары обычно проходят целый рад этапов (закупка сырья, производство, распределение в порядке оптовой торговли), опосредуемых различными правовыми формами. Но в конечном счете именно обслуживание потребностей населения — главная цель всей экономики. Снабжение товарами огромной массы потребителей осуществляется в форме договора розничной купли-про­дажи. Он является финальной правовой формой, опосредующей про­цессы обращения материальных благ перед тем, как они будут потреблены. На этом последнем этапе государство еще имеет возмож­ность активно вмешаться в регулирование процессов распределения, откорректировать обратные связи между потреблением и производст­вом. Однако и само потребление товаров отчасти регулируется законо­дательством о розничной купле-продаже. Ведь только надлежащее исполнение обязательства прекращает его. Если же права потребителя нарушены, закон продолжает защищать их вплоть до момента оконча­тельного исполнения договора. 1

Столь значительная роль договора розничной купли-продажи обус­ловливает самое пристальное внимание, уделяемое ему законодателем. Источники правового регулирования этого обязательства отражают как потребительский (общегражданский) характер розничной купли-про­дажи, так и разнообразие видов продажи отдельных групп товаров. Основное место здесь занимает § 2 главы 30 ГК о розничной купле-продаже. В части, не противоречащей ему, действует Закон о защите прав потребителей и ряд других специальных законов. Для продажи отдельных видов товаров подзаконными актами установлены особые правила. Большую роль в толковании соответствующих правовых норм играют разъяснения Пленума Верховного Суда РФ, которыми, в частности, определяется соотношение сферы применения ГК и Закона о защите прав потребителей. Этот вопрос имеет большое значение, поскольку Закон содержит значительное количество положений, отсутствующих в ГК, либо отличающихся от аналогичных норм ГК. Так, согласно п.п. 1 и 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» от 29 сентября 1994 г. сфера действия Закона о защите прав потребителей в области розничной торговли ограничена случаями, когда покупателем по договору выступает гражданин, приобретающий товары исключительно для личных (бытовых) нужд, а продавцом — предприниматель. При этом Закон действует: а) когда его применение прямо предусмот­рено нормами ГК, либо б) когда Закон, даже при отсутствии специаль­ных отсылок на него, конкретизирует общие нормы ГК, либо в) если I К не регулирует соответствующих отношений, либо г) Закон содержит иные правила, нежели ГК, когда это прямо допускается ГК. Таким образом, в отношении потребительской розничной купли-продажи закон о защите прав потребителей по отношению ГК выступает в роли lex specialis в той мере, в какой он ГК не противоречит. 2

Так же, как и купля-продажа, вообще, договор розничной продажи порождает обязательство по возмездному отчуждению имущества. Он считается заключенным с момента достижения соглашения между сторонами, т.е. является консенсуальным, хотя определение этого момента имеет значительную специфику. Обязательства сторон носят встречный характер, следовательно, договор является взаимным.

Договор розничной купли-продажи во всех случаях публичный (п. 2 ст. 492 ГК) и, как правило, выступает в качестве договора присоединения.

Отмеченные особенности субъектного состава и предмета договора обычно достаточны для его отграничения от других видов купли-про­дажи. Однако в спорных случаях (например, при сравнении розничной купли-продажи и поставки) следует обращать внимание на публичный характер договора.

В нормативных актах, регулирующих особенности розничного това­рооборота в отдельных отраслях, купля-продажа зачастую необоснованно смешивается с оказанием услуг (например, «услуг» общественного пита­ния). В других случаях самостоятельными услугами считаются действия по доставке купленного товара покупателю (п. 4 Правил распространения периодических печатных изданий по подписке). Причина этих недора­зумений в том, что в экономике розничным товарооборотом считается совокупность всех сделок с условием наличной оплаты (в том числе договоров проката, бытового подряда, оказания услуг гражданам и т. п.). Но в юридическом понимании услуга — это действие, результат (цен­ность) которого неотделим от самого действия и проявляется (потребля­ется) в процессе оказания услуги. Тогда как товар, являющийся предметом купли-продажи, всегда вещественен и существует как таковой (независи­мо от действий продавца по передаче товара). 3

Элементы договора розничной купли-продажи.

Продавцом по дого­вору может выступать только предприниматель (индивидуальный или коллективный — коммерческая организация), осуществляющий дея­тельность по продаже товаров в розницу. Последнее условие означает, что характер и объем правоспособности лица должны предполагать возможность ведения розничной торговли. Так, банк или индивидуаль­ный предприниматель-юрист не могут выступать в этом договоре на стороне продавца. Кроме того, розничная торговля некоторыми видами товаров (прежде всего, подакцизными: алкоголем, табачными и ювелирными изделиями, бензином и легковыми автомобилями и т.д.) может осуществляться только на основе специальной лицензии. Таким образом, круг возможных продавцов по договору розничной купли-про­дажи оказывается уже, чем в договоре поставки (поставщиком может быть любой предприниматель, не обязательно розничный торговец). 4

Покупа­телем по договору обычно выступает гражданин. Юридические лица могут приобретать товары в порядке розничной торговли только для их использования в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью. В отношении коммерческих организаций действует презумпция, соглас­но которой все совершаемые ими сделки носят предпринимательский характер, что ограничивает возможность их участия в указанном договоре. Напротив, приобретение товаров некоммерческими орга­низациями, по общему правилу, облекается в форму розничной куп­ли-продажи, если товар покупается в розничной торговой сети. 5

Особый характер розничной купли-продажи абсолютно исключает возможность участия в этой сделке государства, так как оно не является ни предпринимателем, ни потребителем.

Предметом договора могут быть любые вещи, не изъятые из оборота,

Другие публикации:  Услуги банков налог на прибыль

как определяемые родовыми признаками, так и индивидуально-опре­деленные. Продаваться в порядке розничной торговли могут и сущест­вующие, и будущие вещи. Разумеется, последний случай нетипичен, ведь большинство договоров розничной купли-продажи заключается и исполняется практически одновременно (разрыв во времени между выдачей товарного чека и оплатой и получением товара, как правило, невелик). Однако нормы ГК не препятствуют продаже будущих вещей, поэтому соответствующие договоры также могут иметь место (иногда в каталогах фирм посылочной торговли рекламируются товары, кото­рые в данный момент еще не производятся).

Статья 492 ГК характеризует предмет договора — товар — не путем указания его специфических свойств, особенностей, а через определе­ние целей его использования. По этой причине большинство товаров может выступать предметом, как купли-продажи, так и поставки. На­пример, легковой автомобиль может быть предметом розничной куп­ли-продажи, если его приобретает в магазине гражданин-потребитель. Он же будет предметом поставки, если его приобретет для своих нужд таксопарк. Если же продавцом автомобиля выступает гражданин, это будет договор купли-продажи, регулируемый общими нормами ГК.

Таким образом, предметом договора розничной купли-продажи могут быть только вещи, используемые для личного, семейного, до­машнего (т.е. бытового) или иного потребления, не связанного с ведением предпринимательской деятельности. 6

Цена договора розничной купли-продажи, как следует из ст. 494 ГК, признается его существенным условием. Это правило напрямую связано с нормами, определяющими момент заключения договора. Учитывая характер розничной купли-продажи как договора присоеди­нения, п. 1 ст. 500 ГК предусматривает, что покупатель обязан оплатить товар по цене, объявленной продавцом в момент заключения договора розничной купли-продажи. При этом цена товаров, по общему правилу, должна устанавливаться одинаковой для всех покупателей (п. 2 ст. 426 ГК). Отсюда можно сделать вывод о том, что покупатель по договору розничной купли-продажи не может непосредственно участвовать в определении цены товара.

Цены на отдельные виды товаров устанавливаются или регулиру­ются государством и, следовательно, приобретают для продавца обя­зательный характер.

Срок договора розничной купли-продажи определяется самими сторонами и является обычным условием договора. Существенный характер он обязательно приобретает лишь в договорах купли-продажи товара в кредит с рассрочкой платежа.

Отсутствие в договоре условия о сроке восполняется с помощью диспозитивных норм подзаконных актов, регулирующих отдельные разновидности розничной купли-продажи, и общих норм ГК. 7

Статья 496 ГК содержит правила о договорах, заключенных с условием принятия товара покупателем в определенный срок. В таком договоре моменты заключения (путем оплаты) и принятия товара покупателем не совпадают. Практическая ценность указанной статьи невелика, поскольку все ее положения дублируют общие нормы ГК. Так, неявка покупателя для принятия товара в определенный срок может рассматриваться продавцом как отказ покупателя от исполнения договора. Ответственность за это нарушение наступает по общим правилам п. 1 ст. 393 ГК в форме возмещения убытков. Однако вряд ли размер этих убытков превысит покупную цену товара, полученную продавцом. 8

Правила о форме и порядке заключения договора розничной купли-продажи обладают рядом особенностей.

По общему правилу, гражданско-правовой договор считается

заключенным, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям (ст. 432 ГК). Договор розничной купли-продажи считается заключенным с момента выдачи продавцом поку­пателю документа, подтверждающего оплату товара (кассового, товарного чека и т. п.). Однако оплата товара и достижение соглашения между сторонами — это не одно и то же.

Ст. 493 ГК связывает момент заключения договора не с оплатой, а с выдачей документа, подтверждающего оплату. Эта формулировка не совсем удачна. Во-первых, отсутствие у покупателя указанного документа не лишает его возможности ссылаться на свиде­тельские показания в подтверждение заключения договора и его усло­вий. Во-вторых, многие виды розничной купли-продажи (торговля на рынках, с лотков, продажа газет и т.д.) вообще не предусматривают выдачи кассовых чеков. Таким образом, ст. 493 ГК следует толковать в том смысле, что договор розничной купли-продажи считается заклю­ченным с момента оплаты покупателем товара, которая часто сопро­вождается выдачей чека. Указанное правило носит диспозитивный характер и может быть изменено как законом, так и самим договором розничной купли-продажи (ст. 493 ГК).

Согласно ст. 493 ГК требуемая для договора форма соблюдена с момента выдачи покупателю документов об оплате. 9

В качестве особой разновидности розничной купли-продажи зако­нодатель выделяет договор продажи с использованием автоматов (ст. 498 ГК). Его единственная особенность — заключение путем совершения конклюдентных действий.

Публичный характер договора розничной купли-продажи прояв­ляется в особом порядке его заключения. Оферентом, как правило, здесь выступает продавец, а сама оферта в большинстве случаев — публичная. Напомним, что публичная оферта — это содержащее все существенные условия

предложение о заключении договора, обращен­ное к неопределенному кругу

лиц, которое, в каждый конкретный момент времени может быть акцептовано лишь одним лицом. Типич­ный пример публичной оферты — продажа товаров (газет, напитков) через автоматы. В случае публичной оферты покупатель может судить о ее существовании по фактическим обстоятельствам дела.

Виды договора розничной купли-продажи.

Классификация видов договора розничной купли-продажи может проводиться по различным критериям. Так, в ее основу можно положить отдельные условия договора. Тогда число возможных оснований классификации будет столь же велико, как и количество мыслимых договорных условий. Также критериями систематизации могут выступать и особенности договоров как сделок (субъектный состав, момент заключения договора, форма, порядок заключения и т.д.). Однако все ли они имеют практи­ческое значение? При ответе на этот вопрос уместно вспомнить заме­чание М. М. Агаркова: «Задачей юридической классификации является разделение явлений, объединяемых общими родовыми признаками, на такие виды, с которыми связаны юридически значимые особенности». 10

К сожалению, законодатель не всегда учитывает это разумное положение. Так, в § 2 главы 30 ГК выделяются договоры о продаже товара с условием его принятия в определенный срок, продажи товаров по образцам, продажи с использованием автоматов, а также с условием доставки товаров покупателю. Очевидно, этот перечень не является классификацией разновидностей розничной купли-продажи или дого­ворных условий. Он неполон, непоследователен и лишен системности — главных достоинств любой классификации. Между тем полноценное регулирование договорных обязательств невозможно без учета их общих и особенных свойств. Именно поэтому отсутствие единой системы изложения нормативного материала в § 2 главы 30 ГК привело к многочисленным противоречиям и дублированию норм. 11

Существенные особенности имеет правовое регулирование рознич­ной купли-продажи узкопотребительского характера (регулируемой наряду с ГК РФ Законом «О защите прав потребителей») и, условно говоря,

общегражданской розничной купли-продажи (которая не ох­ватывается

Законом). Эти договоры можно считать основными разно­видностями розничной купли-продажи.

Практическое значение имеет также регулирование наиболее важ­ных условий договора. Соответственно, можно различать:

— по месту исполнения договора: продажу товара на дому у покупателя и продажу в торговом заведении продавца;

— по времени передачи товара: продажу по предварительным заказам (в том числе — посылочную торговлю) и продажу с немедленной пере­дачей товара;

— по способу вручения товара: продажу через автоматы, путем самооб­служивания, а также обычную продажу с обслуживанием покупателя работниками продавца;

— по сроку оплаты товара: договор с предварительной оплатой, с немедленной оплатой и с оплатой в кредит (в том числе в рассрочку);

— по обязанности доставки товара: продажу с обязательством доста­вить товар покупателю и без такового. 12

При заключении договора розничной купли-продажи требуется умение правильно его составить и понять. Практика показывает, что тщательное формулирование договорных условий является одним из надежных средств избежать возникновения трудно устранимых недоразумений в последующем, особенно, принимая во внимание многоаспектность возникающих при заключении и исполнении контракта проблем Интересы продавца и покупателя далеко не совсем совпадают и в случае ненадлежащего исполнения обязательств должником кредитор несет убытки. И, зачастую, затраты времени и сил на его юридическое преследование, во-первых, могут быть весьма обременительными и, во-вторых, оказаться в конечном счете напрасными, если у неисправного должника не будет достаточно денежных средств или иного имущества, на которое может быть обращено взыскание. Следовательно, необходимо взвесить риск несоблюдения условий договора и постараться изыскать средства снижения вероятных неблагоприятных последствий.

Учитывая правила толкования терминов, необходимо стремиться к тому, чтобы достигнутое соглашение наиболее четко отражалось в тексте договора, воплощалось в формулировках одинаково понимаемых каждой стороной и не допускающих произвольной интерпретации.

Одна из проблем развития правового регулирования договора розничной купли-продажи — это совершенствование законодательства. Логичным представляется пересмотр легальной классификации договора розничной купли-продажи, более детальное урегулирование отдельных его разновидностей, например, договора купли-продажи через торговые автоматы. В целом же следует констатировать вполне достаточный уровень правового регулирования самого массового договора — договора розничной купли-продажи.

Список используемой литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 от 30 ноября 1994г. №51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. — №32. — Ст. 3301; Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 2 от 26 января 1996г. №14-ФЗ. www.consultant.ru/popular/gkrf1/.

1.Калкин А.Г. Учебник по гражданскому праву. Часть 2. — М.: Юристь. — 2007.-723с.

2. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). www.bibliotekar.ru/…/index.htm.

3. Левшина Т.Л. Договор розничной купли-продажи //Законодательство и экономика. 2007. № 7.

4. Постатейный комментарий к Закону РФ «О защите прав потребителей» / Под ред. Я.Е. Парция — М.: Фонд «Правовая культура». — 2009.- 894с.

5. Сергеев А. П., Толстой Ю. К. Учебник по гражданскому праву. Часть 2. — М.: Проспект. — 2008. – 784с.

6. Сковородко А. Права и обязанности покупателя // Финансовая газета. Региональный выпуск. — №18. — апрель 2009.

7. Смирных А.Г. Защита интересов добросовестного приобретателя // Журнал российского права. — №11. — ноябрь 2009.

1 Сергеев А. П., Толстой Ю. К. Учебник по гражданскому праву. Часть 2. — М.: Проспект. — 2008. с. 40.

2 Калкин А.Г. Учебник по гражданскому праву. Часть 2. — М.: Юристь. — 2007. — с. 36.

3 Сергеев А. П., Толстой Ю. К. Учебник по гражданскому праву. Часть 2. — М.: Проспект. — 2008. — с. 41.

4 Левшина Т.Л. Договор розничной купли-продажи //Законодательство и экономика. 2007. № 7.

5 Сковородко А. Права и обязанности покупателя // Финансовая газета. Региональный выпуск. — №18. — апрель 2009.

6 Сергеев А. П., Толстой Ю. К. Учебник по гражданскому праву. Часть 2. — М.: Проспект. — 2008.- с. 47.

7 Смирных А.Г. Защита интересов добросовестного приобретателя // Журнал российского права. — №11. — ноябрь 2009.

8 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). www.bibliotekar.ru/…/index.htm.

9 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). www.bibliotekar.ru/…/index.htm.

10 Калкин А.Г. Учебник по гражданскому праву. Часть 2. — М.: Юристь. — 2007. — с. 43.

11 Левшина Т.Л. Договор розничной купли-продажи //Законодательство и экономика. 2007. № 7.

12 Сергеев А. П., Толстой Ю. К. Учебник по гражданскому праву. Часть 2. — М.: Проспект. — 2008. — с. 55.