Договор уступки права требования жск

17.10.2018 Выкл. Автор admin

Переуступка пая в ЖСК

Купить пай у одного из участников жилищно-строительного кооператива – сравнительно простая процедура, в основу которой ложится заключение договора цессии. С другой стороны такой шаг обходится не бесплатно и сопряжен с достаточно большим количеством рисков. В этом отношении переуступка права на основании договора долевого участия выглядит намного более привлекательным вариантом.

Покупка квартиры на первичном рынке недвижимости посредством переуступки прав (договор цессии) – достаточно распространенная практика. Большинство сделок такого формата осуществляется с объектами, которые были приобретены по ДДУ (Договор долевого участия).

Коротко и ясно

Переуступка по ДДУ несложная процедура. Продавец и покупатель находят друг друга, подписывают договор цессии и отдают его для регистрации в Росреестр. В случае отсутствия рассрочки или ипотеки на предмет договора не обязательно даже заручаться разрешением застройщика. Но последнее условие возможно лишь в том случае, если договор ДДУ, подписанный с первым покупателем, не предполагает платное согласование прав переуступки.

В случае возведения жилого комплекса по принципу ЖСК ситуация более сложная. В большинстве случаев застройщики учреждают собственные ЖСК с последующим заключением с ними же инвестиционного соглашения. Покупателю поступает конкретное предложение – оформить членство с выплатой взносов. Полноценные права на квартиру у пайщика будут только после того, как произойдет выплата последнего взноса. Как правило, это событие случается не раньше, чем происходит сдача жилого комплекса.

В ряде случаев член кооператива так и не пополняет список собственников, поскольку принимает решение о переуступке в пользу другого лица. Сделать это можно только в том случае, если вся стоимость пая является выплаченной, что доказывается путем получения и предъявления соответствующей справки. После согласования окончательной стоимости покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи пая. К сожалению, такой документ, в отличие от ДДУ, не дает права стать членом кооператива, а значит и права претендовать на получение долгожданной квартиры также нет.

Правило первое. Кооператив всегда прав!

Вступление и выход из ЖСК регулируется нормами Жилищного кодекса. В результате неподкованный с юридической стороны покупатель, пусть и чисто теоретически, имеет высокие шансы расстаться с крупной суммой денег, не получив документы на квартиру, т.е. не став ее собственником. Окончательное решение о вступлении, а также исключении новых членов все равно остается за правлением ЖСК.

Таким образом, соглашение, предметом подписания которого является уступка прав требования на основании договора паевого взноса, не может считаться обстоятельством, гарантирующим получение квартиры. На законодательном уровне данная сделка никак не регламентируется, ввиду чего сопряжена с большим количеством рисков по сравнению с той же переуступкой по ДДУ. По нормам жилищного кодекса приобретение квартир могут исключительно члены ЖСК. При этом договор переуступки пая не означает получения членства в ЖСК. Более того, пайщик, уступающий свою собственность третьей стороне, фактически сохраняет членство в кооперативе. Самый большой риск – стать участником схемы двойной уступки, поскольку договор переуступки пая не подлежит государственной регистрации.
Конечно, не стоит преувеличивать степень риска. Достаточно соблюдать лишь некоторые меры предосторожности. Включите в договор купли-продажи пая пункт, в соответствии с которым факт отказа от вступления в ЖСК будет рассматриваться как причина для возврата денег. Но самый лучший вариант – получить согласие общего собрания или правления.

Далее процесс подписания цессии пересекается с написанием заявления от продавца о выходе из ЖСК, и заявления покупателя с просьбой о приеме в кооператив. В подавляющем большинстве случаев все формальности удается уладить непосредственно в офисе. При отсутствии каких-либо проблем с документами процедура завершается немедленно. Только после проведения всех формальностей и осуществления необходимых взаиморасчетов покупатель получает право требовать собственное жилье. Чтобы все это произошло, должны совпасть три условия:

1. Полностью погашена стоимость пая;
2. Готовность жилого комплекса 100%;
3. Состоялся ввод в эксплуатацию данного объекта.

После прохождения всех вышеописанных процедур пакет документов, подтверждающий право пайщика на жилье, подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Для этого нужно иметь:

• Паспорт;
• Справку из ЖСК (полная выплата взносов);
• Квитанцию на уплату госпошлины;
• Копию ордера на квартиру;
• Кадастровый паспорт.

Где прячутся скрытые проценты?

Главный интерес застройщика состоит в выгодной реализации жилья, вне зависимости от схемы, поэтому перепродажи еще не реализованных квадратных метров не особо приветствуются. Лишняя конкуренция не создает ничего, кроме проблем. В результате договор дополняется пунктами о необходимости компенсировать переуступку или заплатить соответствующую комиссию. Таким образом, член ЖСК, решивший переуступить свой пай, будет вынужден преодолевать массу дополнительных преград.

Речь идет о выплатах в ЖСК, а именно погашение издержек, связанных с подготовкой документации. В зависимости от уровня компании сумма может находиться в диапазоне 35-100 тыс., рублей. Более точная цифра определяется уставом ЖСК. Нередко документ не содержит информации о точной сумме, поэтому используется определенная схема. Физическое лицо, собравшееся выходить из кооператива, получает назад все свои средства. При этом 10% остается в собственности ЖСК, а все недостающие проценты компенсируются за счет нового приобретателя пая.

Но это далеко не все траты новоиспеченного покупателя:

1. За право стать членом ЖСК некоторые застройщики берут плату — приблизительно 10-15 тысяч.

2. Если жилой комплекс уже сдан в эксплуатацию, примерно такую же сумму придется заплатить в качестве целевого взноса по паевым договорам.

3. Некоторые кооперативы назначают плату за срочное оформление документов. Нет желания платить очередные 10 000? Придется ждать бумаги несколько недель. За услуги ЖКУ вероятно также предложат заплатить за несколько месяцев вперед – готовьте еще 4-5 тысяч.

4. Единовременный платеж за услуги консьержа и обслуживания территории комплекса так же никто не отменял, а это еще минимум 7-8 тысяч рублей в зависимости от площади квартиры.

5. Банковская комиссия за перевод средств в пользу застройщика добавит к затратам 3-4 тыс. рублей.

В общей сложности дополнительные расходы выливаются в сумму от 40 до 60 тысяч рублей. Только после того, как все вышеперечисленные платежи будут закрыты, можно претендовать на получение справки, подтверждающей выплату пая в полном объеме. Наличие документа на руках означает, что пришло время отправляться за ключами.

Нередки ситуации, когда после произведенного ПИБом замера, площадь квартиры оказывается несколько больше, чем указано в проектной документации. Это еще один повод внести дополнительные средства.

Что в итоге?

Покупка пая у владельца однокомнатной квартиры общей стоимостью 3.5 млн., рублей с учетом дополнительных комиссий обходится примерно на 100-200 тысяч дороже изначально озвученной цены. Иногда сумма дополнительных затрат немного скромнее, но минимум 50 тысяч отдать все равно придется. Также следует учесть, что банковское кредитование переуступки пая ЖСК не производится по техническим причинам.

Сравнение ЖСК с ДДУ обнаруживает и некоторые плюсы в пользу кооператива. Речь идет о более долгом сроке, на протяжении которого член кооператива может не подписывать акт приема-передачи квартиры. Квартиры в домах, заселяемых на основании договоров ДДУ, передаются по акту приема-передачи на протяжении 12-ти месяцев с указанием точного срока в договоре. Если же говорить о квартирах ЖСК – нередко они остаются фактически ничьими на протяжении нескольких лет. В результате пайщики не торопятся ставить свою подпись на акте, желая сохранить возможность переуступки жилья, вместо продажи приобретенных квадратных метров. Таким образом, как кажется многим участникам кооператива, получается сэкономить на уплате налогов. Но это не так.

Пай члена ЖСК является имущественным правом, поэтому имущественный налоговый вычет согласно с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при реализации таких прав не предусмотрен. Вместо этого объектом налогообложения становится весь доход физического лица, полученный в результате имевшей место реализации.

О вышеописанном моменте знают далеко не все пайщики, поэтому они и не торопятся проводить процедуру оформления собственности на приобретенные квадратные метры.

Переуступка пая по договору цессии в ЖСК в строящемся доме.

Галина, а Вы с какой целью задаете вопросы?
Если у Вас конкретный случай, то см. договор с ЖСК, в нем, как правило, указывается и возможный порядок передачи пайщиком своих прав и требований, и в какой форме возможна такая переуступка, в т.ч. кто в какой срок пишет заявления о выходе из ЖСК/вступлению в ЖСК, если не указано в договоре, то в Уставе ЖСК обязательно должен содержаться данный порядок, а также порядок созыва общ.собрания с повестками дня о принятии в члены, действия сторон по регистрации перехода уступаемых прав.
На практике переуступка пая в ЖСК оформляется 3х-сторонним соглашением. Варианты порядков расчетов могут быть такими же, как и при др.сделках. Если нет противоречий в Ваших документах и в последовательности Ваших действий — Росреестр «палки не вставит»).

Другие публикации:  Договор об образовании 2018 образец

Если интересуетесь чисто теоретически, то рекомендую для начала ознакомиться с положениями ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом…», ЖК РФ, в части раздела о жилищных кооперативах, нормами ГК РФ, в части положений о перемене лиц в обязательстве.

Прим.: вместо слов «уступаемых прав» читать: «прав собственности», те ж действия из другой оперы)) )

Галина по вашему вопросу нашел информацию по этой ссылке, самому стало интересно, т. к. не сталкивался с подобной ситуации, прочитайте очень интересная
http://www. kmcon. ru/main/articles/jurist1/jurist1_3573. html

статья наз-ся пай в ЖК

Спасибо. Я это читала, но там тоже все расплывчато, особенно фраза «что не запрещено законом, то возможно». Но вопрос как на это все отреагирует Росреестр, не будет ли вставлять палки в колеса, это раз, и второй момент, а если кооператив не согласится принять преобретателя пая в члены кооператива, ведь теоретически это возможно.

Переуступка пая на недвижимость в России в 2018 году

Необходимость переуступки своих прав на объект недвижимости может возникнуть при любых обстоятельствах. Но не стоит путать эту сделку с куплей-продажей.

Есть несколько отличий!

Переуступка – это юридическая сделка гражданского характера, суть которой заключается в том, что одно лицо уступает другому лицу свои определённые права, при этом передавая также и некий объём обязанностей.

Как правило, уступаются права и обязанности на недвижимость. При этом обязательно заключается письменный договор, который нужно зарегистрировать в Росреестре.

По договору цессии, одна сторона — то есть продавец прав, за определённую денежную сумму может уступить другому лицу — то есть покупателю, определённые права на объект недвижимости, при этом передав ему и часть (или полностью) обязанностей.

По договору цессии можно уступить:

  1. Право требования передачи жилплощади в собственность.
  2. Право аренды на нежилое помещение.
  3. Другие права.

Также можно уступить не только права, но и обязанности. Например, долговые обязательства по выплате определённой суммы денежных средств по договору.

Но не стоит думать, что сделка по переуступке заключается в принудительном порядке. Она выгодна обеим сторонам, поэтому так и популярна.

Наиболее часто предметом сделки являются права на недвижимость, особенно на квартиру.

По договору уступки права на квартиру, новый покупатель квартиры обязуется выплатить средства за эту квартиру, согласно положениям уже существующего договора между продавцом квартиры и её покупателем.

Например, гражданин А. покупает квартиру в новостройке, и каждый месяц вносит за неё определённую сумму денежных средств.

Вдруг обстоятельства у А. меняются не в лучшую сторону, и он больше не может выплачивать эту сумму каждый месяц.

Он находит гражданина Б., который согласен выплатить оставшиеся средства за эту квартиру, но приобретя эту квартиру в собственность. Здесь и заключается договор уступки права требования.

Все стороны остаются довольны — новый покупатель, что приобретает квартиру, старый покупатель, что не нужно брать кредит в банке или выкручиваться иным способом, застройщик тем, что дольщик не обанкротился.

В этом и заключается смысл сделки по уступке права. Точно таким же способом можно переуступить свой пай в жилищном или строительном кооперативе.

Что необходимо проверить

Но, прежде чем заключать сделку и подписывать договор переуступки, необходимо проверить несколько нюансов. Это:

  • как происходит зачисление в члены кооператива;
  • сумма первоначального вступительного взноса;
  • нужно ли уплачивать определённую сумму средств каждый месяц, квартал или с другой периодичностью;
  • кто оплачивает коммунальные услуги до тех пор, пока квартира не будет оформлена в собственность;
  • другие важные моменты членства в кооперативе

Выяснив предварительно эти нюансы, можно уберечь себя от нежелательных и неприятных последствий заключения сделки по уступке пая.

Видео: переуступка пая в ЖСК

Законодательная база

Вне зависимости от предмета договора, переуступка является юридической сделкой гражданского характера.

Нормы и параметры заключения сделки регулируются гражданским законодательством – ст. 388—390 ГК РФ.

Так как речь идёт о жилищном строительном кооперативе, то стоит опираться на нормы раздела 5 ЖК РФ.

Регистрация договора цессии происходит в соответствии с нормами ст. 164 ГК РФ. Уступка права на пай оформляется в соответствии с Федеральным законом от 30. 12. 2004 года № 214-ФЗ «О ДДУ».

Договор переуступки пая в ЖСК

Если одно лицо уступает, на определённых условиях, свои права на объект недвижимости, другому лицу, то эта сделка должна сопровождаться оформлением и подписанием договора цессии.

Договор должен быть составлен в письменной форме, и подписан обеими сторонами, и зарегистрирован в Росреестре.

Но, так как уступается именно пай, то право собственности на квартиру будет оформлено только после того, как пай будет полностью выплачен. Как правило, это происходит, когда дом сдаётся в эксплуатацию.

Размер пая и ежемесячных платежей на его оплату, как правило, так и рассчитывается, чтобы успеть к срокам окончания строительства новостройки и сдачи данного дома в использование.

Пай — это взнос на оплату квартиры, которая строится жилищным кооперативом. Поэтому не стоит забывать и о нюансах членства в этом кооперативе.

Продавец права пая, то есть первоначальный покупатель квартиры, уже вступил в члены ЖСК. Теперь и новый покупатель, прежде чем приобрести право на пай, должен стать членом данного кооператива.

Для этого ему нужно:

  1. Уплатить вступительный взнос.
  2. Дождаться положительного решения членов кооператива о зачислении его в их ряды.

Так как речь идёт о кооперативе, то стоит учесть один нюанс:

Поэтому, если стороны решили оформить именно переуступку, то нужно получить согласие председателя данного ЖСК. Все документы также будут оформляться именно через кооператив.

Другому физическому лицу

Уступка права пая другому физическому лицу регулируется Законом № 214-ФЗ. То есть, новый покупатель пая, в соответствии с этим законом, подписавший соответствующее соглашение с дольщиком, имеет право требовать от застройщика и кооператива сдачи объекта в установленные сроки.

При этом он принимает на себя обязанности по выплате данного пая в полном объёме.

Между родственниками

Закон не запрещает заключения договора цессии между родственниками. Жизненные ситуации могут возникнуть разные, поэтому уступка права ближайшему родственнику не является редкостью. К тому же, квартира остаётся «в семье».

Есть ещё один плюс в переуступке права на пай своему ближайшему родственнику — продавец пая не должен будет уплачивать подоходный налог с полученной им выгоды.

Но родство необходимо подтвердить соответствующим документом:

Переуступка Пая по ЖСК

Хочу переуступить свой пай по ЖСК в новостройке. Дом сдан и поставлен на кадастровый учет. Ключи не получены и АПП не подписан. Менеджер застройщика по переуступке две недели назад сказал что переуступка возможна, после этого он уволился. Новый менеджер говорит, что сейчас переуступка не возможна, потому что пай выплачен полностью. Как я понимаю, здесь играет роль человеческий фактор и нежелание работать. Какими аргументами можно убедить застройщика дать согласие на переуступку?

Участник программы «‎Работаю честно»

Лариса, если у застройщика принципиальная позиция по этому вопросу — никак не убедите, правда на его стороне.
Можно предложить «отблагодарить» менеджера и посмотреть на его реакцию.

Если дом сдан и поставлен на кадастровый учёт, идете в Росреестр со справкой о выплаченном пае и регистрируете право собственности, далее продаёте.

Антонина, спасибо большое за ответ. Проблема в том, что по утверждению застройщика,сначала он оформляет собственность на застройщика, потом на ЖСК, и только после уведомления о получении собственности на ЖСК, я могу оформить собственность на себя. А на это у застройщика и ЖСК уходит год-полтора. Это действительно так, или я все-таки могу пойти сейчас в Росреестр самостоятельно, если ЖСК выдаст справку о выплаченном пае?

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день. Если Устав ЖСК позволяет, Правление ЖСК не против, то можете свое членство в ЖСК уступить. Аргумент для застройщика — денежное вознаграждение за организацию уступки прав. Других аргументов тут нет.
Если с уступкой проблемы, если ситуация с документами позволяет. регистрируйте право и продавайте. Только учтите вопрос налогообложения полученного дохода.

Даниил, спасибо. Да, я озвучила этот аргумент вчера Пику- то что они получат озвученные ими 150 000 руб вознаграждения за переуступку, и уже есть готовый покупатель. Странно, что у них все зависит от желания и нежелания заниматься отдельного менеджера, буду стараться выйти на руководство.

Участник программы «‎Работаю честно»

Лариса, не сможете Вы со справкой о выплате пая пойти и зарегистрировать право. Не все тут так просто как может показаться на первый взгляд. По закону сначала ЖСК должно на себя право оформить и только потом передать это право Вам (справка о выплате пая + акт передачи квартиры). Ускоренно вопрос можно решить только в судебном порядке. Для решения вопроса рекомендую обращаться в какое-нибудь общество защиты прав потребителей. по закону такие общества освобождены от уплаты гос.пошлины за обращение в суд. Стоимость их услуг сопоставима с размером гос.пошлины, которую Вы обязаны будете уплатить при самостоятельной подаче иска. Если нужно обращайтесь, дам контакт. Есть успешный опыт сотрудничества.

Другие публикации:  Приказ на организацию строительства

Участник программы «‎Работаю честно»

если это Пик, тогда всё ясно.
Наверное речь идет о бывших Мортоновских объектах. Они как раз оформляли на начальном этапе по договору ЖСК, потом переводили на ДДУ, это стоило определенную сумму за регистрацию, не все перешли на дду. Те кто остался на ЖСК теперь мучаются с оформлением собственности.

Соглашение о перемене лиц в договоре об участии в ЖСК

Налоговая всё может))
Если у них не получится получить навесить на покупателя доход, и они примут расписку, как доказательство возмездности сделки, то тогда возьмут с цедента 13% с разницы между суммой расписки и суммой пая. А в цессии неужто даже нет фразы, пусть без указания суммы, о том что цессионарий возместил стоимость пая цеденту?

Нет, в соглашении этого нет. В соглашении есть обязанность нового пайщика оплатить вступительный взнос и оплачивать членские взносы. Соглашение трёхстороннее, там ещё и сам кооператив присутствует. Фантомно. Ибо у него там ни прав не обязанностей)) А как вообще, можно рассматривать данное соглашение как цессию, если в нём помимо прав пайщик передаёт новому пайщику ещё и обязанности? А обязанности есть и в денежном выражении, например оплачивать членские взносы. Соглашение было подписано в 12-м году и на момент подписания пайщик уступивший право членский взнос за 12-й год не оплатил. Его оплачивал новый пайщик. Можно ли это притянуть в качестве доказательства возмездности договора? Блин, не заморачивался бы этой проблемой, если бы этот самый новый пайщик не переуступил пай другому лицу, уже в 13-м году. И в этом соглашении уже указано, что «новый пайщик обязан оплатить пайщику сумму паевого взноса и указана его сумма». И этот новый пайщик собирается сейчас оформлять собственность и подавать заявление по получению вычета по 220 НК. А поскольку 220 НК формально на договора уступки в ЖСК не распространяется, то есть риск попасть:
1. На налог от переуступки по второму соглашению. На всю сумму.
2. На налог от приобретения пая по первому соглашению. Если первую переуступку признают дарением.))
Вынос мозга просто))

Кривая расписка может и быть подтверждением возмездности сделки, но налоговая может не принять и через суд придется доказывать. Я бы на Вашем месте попробовала сейчас вытащить первого пайщика, подтянула кооператив и просто переделала бы цессию или составила бы к ней дополнительное соглашение. ЖСК ведь даже в Росреестре не регистрируется. Инфа только у физиков и у кооператива есть.

К сожалению маловероятно, что ЖСК на это пойдёт. Потому что, как я писал выше, в 13-м году пай снова был переуступлен по новому соглашению. Получается соглашение 12-го года не то чтобы не действует, но права и обязанности по нему, как и по договору ЖСК уже перешли пайщику 13-го года.

ЖСК в Росреестре не регистрируется. А может ли ФРС при регистрации права собственности (первичной) сообщить о том, что одном соглашении суммы нет, а в другом есть?

Переуступка ЖСК

Вопрос такой, какие риски и что нужно проверить при такой сделке:

Квартира была куплена продавцом по ЖСК, дом сдан еще в 2013 г. SU155 в МО

Сейчас предлагается эта квартира по переуступки — проходит в офисе застройщика.

Смущает низкая по сравнению с рынком цена, а также то, что так долго не была оформлена собственность, при этом ключи получены (значит подписан акт приемки-передачи).

Продают через агентство. Агентство говорит что оформление прав через суд.

24 Января 2016, 18:16 Петр, г. Москва

Ответы юристов (28)

Здравствуйте. По какой причине?

Уточнение клиента

Что-то не сделал застройщик. Все этом доме оформляли через суд.

24 Января 2016, 18:33

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте! Меня еще смущает, что по договору уступки. А право чего уступают, если квартира в собственности?

Или же квартира еще не достроена и не передана участнику жск?

Что из правоустанавливающих документов есть?

Агентство говорит что оформление прав через суд.
Петр

То есть, Вам еще в суд нужно будет обратиться с иском о признании права собственности?

Уточнение клиента

Квартира не в собственности. Ключи получены, то есть вероятно какой-то акт приемки передпчи был. При этом говорят, что su155 в этой ситуации все равно могут переуступать, у них в офисе и происходит переуступка.

24 Января 2016, 18:35

Здравствуйте. 2 момента. Сам договор уступки есть на руках? Оплачена ли квартира?

Агентство говорит что оформление прав через суд.
Петр

с чем это связано?

Уточнение клиента

Самого договора еще нет, со слов — все оплачено. Думаю, что это все предоставят.

24 Января 2016, 18:37

Она не в собственности до сих пор?

Уточнение клиента

Нет. Собственность по обычной процедуре не могли сделать из-за застройщика, а в суд не подавали.

24 Января 2016, 18:36

Если нет свидетельства о праве собственности, то соответственно покупка недвижимости имеет серьезные риски. Входить в ЖСК через переуступку пая, а затем судится, очень рискованно, так как возмжны проблемы либо у продаваца (например не полностью оплатил пай либо у самого ЖСК)

С примерными рисками можете ознакомиться в статье gazeta.bn.ru/articles/2013/12/18/141205.html

Вообще лучше собственнику самому оформить квартиру в собственности и уже затем продавать. Если этого сделано не было, значит имеются какие-то проблемы, о которых можно только догадываться.

Так желательно узнать, что именно не сделал. Может быть что то такое, что помешает оформлению прав.

Если дом сдан официально, а не на словах, то застройщик не мог что то не сделать по идее.

Уточнение клиента

Я так понял, это часто на рынке и особенно с су155, дом полностью функционирует. Ремонты сделаны, квартиры по росреестру есть с оформленной собственностью, но она как раз оформлена ближе к концу 2015, хотя сдался он еще в 2013

24 Января 2016, 18:40

Петр, на сегодняшний день, есть СУ- 155, которые в суд. порядке признаются банкротом. Важно понимать о каком именно СУ-155 идет речь, их 2 в МО

Сейчас предлагается эта квартира по переуступки — проходит в офисе застройщика.
Петр

Договор переуступки можете выложить?

Смущает низкая по сравнению с рынком цена, а также то, что так долго не была оформлена собственность, при этом ключи получены (значит подписан акт приемки-передачи).
Петр

Акт точно получен?

Продают через агентство. Агентство говорит что оформление прав через суд.
Петр

Уточнение клиента

Я так понял обычная большая су155, которая проходит санацию.Документов на руках пока никаких нет. Вот и спрашиваю, что требуется и при каких обстоятелсьтвах лучше не влазить 🙂 Через суд — так как что-то не сделал застройщик. Говорят, отработанная практика. По акту передачи точно н снаю. Ключи на руках у них.

24 Января 2016, 18:43

Вообще оформление через суд это и есть риск. Для того, чтобы просчитать риски, нужно знать точно, почему оформление через суд пойдёт, на основании чего. Тогда можно говорить о конкретных рисках и шансах оформить.

А так главный риск, что просто суд не признает право собственности.

Петр, извините, но дать юридическую консультацию по рискам сделки в отсутствие представления о том, что происходит с домом, при пояснениях «что-то не сделал застройщик», не представляется возможным. Можно, конечно, поднять всю историю застройщика в интернете, поискать по конкретному дому сведения на форумах и на сайтах судов, но предложенного вами гонорара явно недостаточно для таких трудозатрат.

По смыслу так и получается.

Эта фраза не понятна.

что так долго не была оформлена собственность
Петр

Кроме того, если пай выплачен и акт приемки подписан, то уступка права требования невозможна. Только договор купли-продажи.

Так как, согласно п. 4 ст. 218 ГК РФ

Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Уточнение клиента

говорят, что именно по жск и именно этот застройщик это позволяет сделать.

Другие публикации:  Функция возврат массива c++

24 Января 2016, 18:46

Если акт есть, то не могут .

Статья 11. Уступка прав требований по договору
2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Все ясно, а сам собственник что поясняет, почему продает?

Уточнение клиента

общаюсь с агентом. Проадет, так как это был инвестирование. А ясно, простите, что?)

24 Января 2016, 18:49

Нужно видеть договор и главное знать почему через суд оформление пойдёт, что мешает оформить так, не в судебном порядке. А без этого можно только предполагать и вариантов может быть масса. Вплоть до того, что просто обман идёт какой то. Продадут квартиру и будете с ней мучаться, от того и цена низкая.

Каким документом оформлена квартира?

Уточнение клиента

а как это посомтреть? Смотрю в открытых источниках

24 Января 2016, 18:51

Без документов и проекта договора юрист не сможет ничего сказать, кроме того, что сделка подозрительная с учетом оглашенной перспективы судебного разбирательства. Петр, Вы соберите все документы и уже с ними обратитесь с аналогичным вопросом, можно будет говорить конкретно и не строить тысячу предположений и догадок. Может, там и нормально все, так не понятно.

Ну вот тогда пусть и дадут сначала договор, потом обоснование, почему через суд узаканивать придётся и далее уже можно говорить предметно.

А сейчас говорить не о чем, так как просто причины нет, по которой оформлять придётся через суд и договора для анализа нет у Вас на руках.

Договор по переуступке права должен быть зарегистрирован в ЕГРП, иначе переуступка ничтожна. Договор еще не заключен, а Вас уже отправляют в суд. Вопрос для чего? Что требовать, если планируется заключение договора? Или этот договор априори будет с нарушением закона? Как уже указали коллеги-суд-это уже и есть риск.

Может сделать это одно, а вот сделает ли он это в итоге. Сейчас у СУ155 меняется руководство и неизвестно какая политика будет у компании после смены руководства.

Низкая цена как раз и является причиной того, что полноценное оформление квартиры в собственность может занять не только время, но и финансовые затраты.

Если очень хотите приобрести эту квартиру, но совершенно справедливо опасаетесь, можете застраховать сделку.

Нужно у продавца спросить. Скопируйте все документы у него. Скажите, что для консультации с юристом.

Ясно, что об этом говорят в офисе.

Проадет, так как это был инвестирование.
Петр

Пока не будет всех документов все риски оценить нереально.

Необходимо уточнить у продавца, что он готов Вам предоставить, какие документы

Обязательно нужно уточнить все детали сделки: условия договора, почему договор по переуступке права, а не договор купли-продажи, основания для обращения в суд. Только потом можно оценить конкретные риски. Но, повторюсь, можно застраховать свои риски по договору. В частности, ответственность Продавца в случае признания договора недействительным. Тогда страховая компания возместит Вам ущерб.

не выложены документы по сделке оценить верность ответов — сложно

Не могу закрыть вопрос

Не могу закрыть вопрос.

Не могу закрыть вопрос.

Вопрос нельзя закрыть. Ответа на него нет.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Конференция ЮрКлуба

Возможна ли цессия пая в ЖСК?

Lisiza3 02 Июн 2006

PVS 02 Июн 2006

mnatsa 03 Июн 2006

Ведь это не долевка, это ЖСК!

Здесь нет отношений, основанных на членстве в ЖСК. На месте ЖСК могло быть любое лицо. Проверять надо другое — мог ли ЖСК заключить

договор на долевое участие в строительстве от января 2005г. между этим юриком и ЖСК

Ну и конечно проверить все расчеты между ними

Кирилл C. 05 Июн 2006

Lisiza3 05 Июн 2006

palot 05 Июн 2006

Кондор 30 Июн 2006

Лично у меня с точки зрения формального права вообще вызывает большие сомнения возможность передавать пай в ЖСК от одного лица к другому, даже с заменой членства в ЖСК.
Но с точки зрения практических интересов реальной жизни, именно этим сейчас и занимаюсь.
Пытаюсь реализовать примерно такую схему:
1. Пайщик заключает договор с «приобретателем» об уступке прав и переводе долга, с согласия ЖСК, выраженного подписью председателя на этом же договоре. Вопрос возмездности/безвозмездности договора в данном случае непринципиален.
2. Пайщик пишет заявление с просьбой исключить его из ЖСК в связи с уступкой своего пая третьему лицу имярек (а возможность уступки пая я заранее предусмотрел в уставе ЖСК, вроде прямого запрета в законе нет).
3. Приобретатель пишет заявление о приеме его в члены кооператива.

P.S. У нас применяется тот самый «странный» договор между ЖСК и пайщиком на квартиру и целевой паевой взнос.

PVS 30 Июн 2006

1. Пайщик заключает договор с «приобретателем» об уступке прав и переводе долга, с согласия ЖСК, выраженного подписью председателя на этом же договоре. Вопрос возмездности/безвозмездности договора в данном случае непринципиален.
2. Пайщик пишет заявление с просьбой исключить его из ЖСК в связи с уступкой своего пая третьему лицу имярек (а возможность уступки пая я заранее предусмотрел в уставе ЖСК, вроде прямого запрета в законе нет).
3. Приобретатель пишет заявление о приеме его в члены кооператива.

Согласен, что продавать (передавать) пай — это сомнительно (даже не уверен если ли такой объект гражданских прав — уже и не говорю о том, оборотоспособен ли он). Поэтому из Вашей схемы следует, что это уступка права с переводом долга, которая осуществляется в особом порядке (согласие ЖСК необходимо, т.к. отношения тесно связаны с личностью — связь эта выражается в членстве в ЖСК).

Вопрос в другом какое право вы уступаете. Тут варианты:
(а) еще не весь паевой взнос оплачен — у члена есть только долг в отношении ЖСК, а права требования еще нет. Тогда заключаете договор перевода долга.
(б) весь паевой взнос оплачен — но не получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию — то у члена ЖСК ЕЩЕ нет права требования передачи кваритиры. Вопрос что же тогда уступать (переводить)? Долга УЖЕ нет а права ЕЩЕ нет? Здесь вот неясно.

При всех вариантах нужно согласие ЖСК, которое выражается путем принятия в ЖСК нового члена. Так что не надо его включать в договор.
Сообщение отредактировал PVS: 30 Июнь 2006 — 21:01

Кондор 01 Июл 2006

PVS

Вопрос в другом какое право вы уступаете. Тут варианты:
(а) еще не весь паевой взнос оплачен — у члена есть только долг в отношении ЖСК, а права требования еще нет. Тогда заключаете договор перевода долга.
(б) весь паевой взнос оплачен — но не получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию — то у члена ЖСК ЕЩЕ нет права требования передачи кваритиры. Вопрос что же тогда уступать (переводить)? Долга УЖЕ нет а права ЕЩЕ нет? Здесь вот неясно.

Права и обязанности существуют в любом случае! Другое дело, что еще не настал срок для их исполнения.
Так что передаются в любом случае и права, и обязанности. А поскольку сам такой договор не имеет смысла без членства в кооперативе (это ведь паевой взнос, а не долевка!), то я стараюсь максимально увязать между собой цессию по договору с выходом старого пайщика и вступлением нового и с согласием ЖСК.
Иначе может получиться вообще полный бред, когда пайщик А уступил права, но остался членом ЖСК (правда, без паевого взноса), а некто Б вроде приобрел некие права на некий пай, но не стал членом ЖСК.

Альберt 01 Июл 2006

передать членство с вытекающими правами и обязаннсотями можно лишь с согласия кооператива

Реально так (если это не установлено в Уставе кооператива):
вступаете в члены кооператива, с разрешения правления приобретаете право на паенакопления и право по договору долевки. В уставе или внутренних док-х кооператива может быть целая глава, например: «аукцион паев» как в Строимвместе»

Кондор 01 Июл 2006

Реально так (если это не установлено в Уставе кооператива):
вступаете в члены кооператива, с разрешения правления приобретаете право на паенакопления и право по договору долевки. В уставе или внутренних док-х кооператива может быть целая глава, например: «аукцион паев» как в Строимвместе»

Во-первых, асоциации со «Строим вместе» — неуместны. Не угодно ли Вам сослаться на закон, или, как минимум, научно-теоретически обосновать свою позицию?
Во-вторых, каким образом Вы разделяете членство в кооперативе и паенакопления? С каких это пор пай стал вдруг существовать отдельно от пайщика.
В-третьих, при чем тут «договор долевки»?!