Продажа дома земля в аренде договор

06.10.2018 Выкл. Автор admin

Дом в собственности, а земля в аренде

Здравствуйте! Хотим купить дом (в собственности), а земля в аренде. Подскажите пожалуйста, какие для нас риски и можно ли будет после покупки дома оформить самим землю в собственность?

02 Февраля 2015, 21:04 Юля, г. Тюмень

Ответы юристов (4)

Статья 35 ЗК. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение

1. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

То есть, Дом будет у Вас в собственности, а земля также в аренде. Затем Вы сможете выкупить этот участок.

Статья 36 ЗК. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения

1. Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Есть вопрос к юристу?

начните с того- чья земля и что написано в договоре? не видя этого- трудно предположить- какие у вас перспективы.

Вы можете одновременно с заключением договора купли-продажи дома закллючить соглашение об уступке права аренды, и зарегистрировать соглашение в Росреестре,. и все права и обязанности Арендатора перейдут Вам.

А после этого можете приобрести земельный участок в собственность.

У вас права преимущественного выкупа зем участка на котором ваша собственность. Для выкупа земли вам необходимо обратиться в муниципалитет

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Можно ли продать (купить) дом без земельного участка? Обучение риэлторов.

Продажа дома с участком.

Можно ли продать дом без земли?

Получай новые статьи и секреты профессионального риэлтора на e-mail!

Понравился материал? Добавьте в свои закладки — возможно, он будет полезен Вашим друзьям:

Читать следущие интересные статьи:

[1] Добавлено: 1 июля 2014 04:58 | Автор: Александр

[2] Добавлено: 1 июля 2014 09:23 | Автор: Елена

[3] Добавлено: 1 июля 2014 11:12 | Автор: Александр

[4] Добавлено: 1 июля 2014 13:30 | Автор: Елена

[5] Добавлено: 1 июля 2014 14:22 | Автор: Александр

[6] Добавлено: 14 октября 2014 15:39 | Автор: Лана

[7] Добавлено: 14 октября 2014 16:43 | Автор: Елена

[8] Добавлено: 28 октября 2014 14:27 | Автор: Александр

[9] Добавлено: 28 октября 2014 14:42 | Автор: Елена

[10] Добавлено: 12 ноября 2014 21:46 | Автор: Валентина1

[11] Добавлено: 12 ноября 2014 21:55 | Автор: Елена

[12] Добавлено: 27 января 2015 23:37 | Автор: Сергей_Z

[13] Добавлено: 28 января 2015 10:57 | Автор: Елена

[14] Добавлено: 28 января 2015 11:10 | Автор: Сергей_Z

[15] Добавлено: 3 февраля 2015 11:38 | Автор: Юлия К.

[16] Добавлено: 3 февраля 2015 13:34 | Автор: Елена

[17] Добавлено: 28 февраля 2015 18:47 | Автор: екат

[18] Добавлено: 28 февраля 2015 20:03 | Автор: Елена

[19] Добавлено: 28 марта 2015 15:03 | Автор: Лилия

[20] Добавлено: 28 марта 2015 18:06 | Автор: Елена

[21] Добавлено: 10 апреля 2015 16:06 | Автор: Людмила

[22] Добавлено: 12 апреля 2015 20:43 | Автор: Елена

[23] Добавлено: 18 мая 2015 23:25 | Автор: Дмитрий

[24] Добавлено: 19 мая 2015 09:27 | Автор: Елена

[25] Добавлено: 19 мая 2015 22:44 | Автор: Дмитрий

[26] Добавлено: 19 мая 2015 22:47 | Автор: Елена

[27] Добавлено: 19 мая 2015 22:52 | Автор: Дмитрий

[28] Добавлено: 19 мая 2015 22:56 | Автор: Елена

[29] Добавлено: 19 мая 2015 23:06 | Автор: Дмитрий

[30] Добавлено: 1 июня 2015 01:13 | Автор: Яна

Можно ли продать свой дом, если земля в аренде?

Хочу продать дом а земля в аренде

что делать можно ли продать собственный дом если земля в аренде

Ответы юристов (2)

Если в собственности находится только дом, а участком продавец владеет на правах аренды, то покупатель, согласно ч.3 ст. 552 Гражданского Кодекса РФ, одновременно с приобретением дома, приобретает также право на пользование землей, если договор аренды на земельный участок не просрочен к моменту сделки. Но, в отличие от дома, на землю у нового владельца права собственности нет. Он будет иметь право только пользоваться ей на тех условиях аренды, что до этого были у продавца дома. То есть, собственник земли обязан пролонгировать с ним договор аренды на землю с сохранением всех прежних условий. Если земельный участок оформлен на предыдущего владельца по договору о бессрочном пользовании, пожизненно-наследуемом владении, Актом о выделении, то можно сказать участок продавцу не принадлежит, он им просто пользуется. В этом случае, также продаже подлежит только дом, стоящий на земле.

Доброго времени суток! Тот факт, что земля в аренде не препятствует в распоряжении домом находящимся на ней. Вы можете его продать. При этом право пользования земельным участком перейдёт к новому собственнику дома в силу закона. Тем не менее переход права на землю лучше оформить и в рег.палате и в администрации.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Закон РАА

Договор купли-продажи дома с землей в аренде

Договор купли-продажи дома с землей в аренде. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302 Гражданского Кодекса) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 Гражданского Кодекса случаев.

Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Переход права собственности на дом с земельным участком в аренде по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Договор купли-продажи дома с землей в аренде

Договор купли-продажи дома с землей в аренде по аккредитиву

Город Москва, РФ,
Двадцать первого июля две тысячи _______________________ года

Мы, ГАЙДАРОВ АНДРЕЙ АШОТОВИЧ, 11.11.1965 г.р., паспорт 11 00 777777, выдан УВД г. Москвы 11.11.2001 г., код подразделения 333-001, прож.: гор. Москва, ул. Севастопольская, дом № 4 кв. 142, – именуемый в дальнейшем ПРОДАВЕЦ,
и РИСОВ ГЕОРГИЙ ГЕОРГИЕВИЧ, 12.12.1985 г.р., паспорт 01 01 875497, выдан ОВД гор. Москвы 11.11.2005 г., код подразделения 333-141, прож.: гор. Москва, ул. Заречная, дом № 272, – именуемый в дальнейшем ПОКУПАТЕЛЬ, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРОДАВЕЦ передает, а ПОКУПАТЕЛЬ принимает в собственность НЕДВИЖИМОСТЬ: СТРОЕНИЯ, состоящие из: жилого дома с пристройками лит. «Ю», кирпичных, полезной площадью 231,6 кв.м. (по данным справки филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация» от 12.12.2006 г.) и общей площадью 234,1 кв.м. (по данным Свидетельства о государственной регистрации права от 12.12.2006 г.), в том числе жилой площадью 85,7 кв.м., кадастровый № 77-77-01/077/2015-444, ограждений и сооружений, расположенные на земельном участке площадью 440,4 кв.м., номер объекта 77:77:07:07:20:044, находящиеся по адресу: гор. Москва, Западный район, квартал № 188, ул. Братьев Игнатовых, дом № 90/1.

2. Указанное строение принадлежат ПРОДАВЦУ на основании Акта приемки в эксплуатацию законченного строительством
индивидуального жилого дома, выданного администрацией Западного внутригородского округа гор. Москвы 20.12.2005 г., утвержденного Постановлением главы администрации Западного района гор. Москвы 01.01.2005 г. за № 13, Свидетельства о
государственной регистрации права серия 77 АА № 665465, выданного Главным управлением Федеральной регистрационной службы по гор. Москва 11.01.2006 г., и справки филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по гор. Москва от 21.11.2006 г., оператор № 2, учетный № 1 Инвентаризационная стоимость строения составляет 827431 (восемьсот двадцать семь тысяч четыреста тридцать один) руб. Земельный участок площадью 440,4 кв.м., на котором расположено указанное строение, находится у Продавца на праве аренды на основании Договора аренды земельного участка, заключенного с мэрией гор.
Москвы 11.11.1999 г. за № 18, и Свидетельства о государственной регистрации права серия АА 023454, выданного краевым
учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.08.1999 г., в гор. Москва. Продавец подтвердил, что в связи с отсутствием возражений со стороны арендодателя он продолжает пользоваться земельным участком на основании вышеуказанного договора аренды, который считается возобновленным в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ на неопределенный срок. В связи с оформлением договора купли-продажи строения и по соглашению сторон Продавец обязуется в течение месяца с момента выдачи на основании настоящего договора свидетельства о праве собственности на указанное строение сообщить арендодателю о продаже им строения и о переходе права собственности на строение к Покупателю и ходатайствовать о прекращении настоящего договора аренды на его имя. ПОКУПАТЕЛЬ предупрежден о дальнейшем оформлении своих прав на земельный участок в соответствии с действующим законодательством.

Другие публикации:  Налоговый вычет на мамин выбор

3. Отчуждаемое недвижимое имущество продано Покупателю за 7500000 (семь миллионов пятьсот тысяч) руб., из которых 2058375 (два миллиона пятьдесят восемь тысяч триста семьдесят пять) руб. Покупатель передал Продавцу полностью при подписании настоящего договора, а на сумму 5441625 (пять миллионов четыреста сорок одну тысячу шестьсот двадцать пять) руб. Покупатель произвел расчет через Лучко Людмилу Владимировну по аккредитиву (покрытому депонированному безотзывному) № 1 от 11.11.2006 г. на счет Продавца № 12345****87654 в филиале ОАО ВТБ в гор. Москва полностью до подписания настоящего договора.

4. С техническим состоянием строения ПОКУПАТЕЛЬ ознакомлен и согласен.

5. Согласно ст. 460 ГК РФ ПРОДАВЕЦ продал, а ПОКУПАТЕЛЬ купил недвижимость, указанную в п. 1 настоящего договора, свободной от всех имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых ПРОДАВЕЦ и ПОКУПАТЕЛЬ в момент заключения настоящего договора не могли не знать. В соответствии со ст. 292 ГК РФ и ст. 558 ГК РФ, выпиской из домовой книги, выданной квартальным комитетом № 4 Западного административного района гор. Москвы 11.11.2006 г., и утвержденной
общим отделом Западного внутригородского района гор. Москвы 11.11.2006 г., в передаваемых жилых помещения никто не
зарегистрирован и не проживает.

6. До заключения настоящего договора отчуждаемая недвижимость никому не продана, не заложена, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, что подтверждается ПРОДАВЦОМ, выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданной Главным управлением Федеральной регистрационной службы по г. Москва 11.11.2006 г. за № 01/165/2015-077, и справкой филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по гор. Москва от 11.11.2006 г., оператор № 2, учетный № 1. В случае наличия арестов и запрещений в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по гор. Москва ПРОДАВЕЦ обязуется возвратить уплаченные за недвижимость деньги, а также возместить все понесенные ПОКУПАТЕЛЕМ убытки. Стороны договора заявляют, что им известно, что отчуждаемое строение находится в зоне реконструкции по Постановлению главы муниципального образования гор. Москва от 11.11.2005 г. за № 15 согласно справке филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по гор. Москва от 11.11.2006 г., оператор № 2, учетный № 1.

7. Настоящий договор содержит весь объем соглашений в отношении предмета и условий настоящего договора; отменяет и делает недействительным другие соглашения и обязательства, заключенные в устной или письменной форме (нотариально не удостоверенные) как до, так и после заключения настоящего договора, которые противоречат настоящему договору.
Любые изменения условий и предмета настоящего договора могут быть совершены только путем заключения нотариально удостоверенного соглашения.

8. Настоящий договор является документом, подтверждающим передачу указанной недвижимости и переход права собственности на нее к ПОКУПАТЕЛЮ без каких-либо иных документов, кроме настоящего договора.

9. Расходы по заключению настоящего договора оплачивают стороны поровну.

10. Содержание ст. 131, 209, 223, 271, 288, 292, 456, 460, 463, 475, 549, 550,551, 554-558 ГК РФ, ст.ст. 34,35 СК РФ, а также ст.ст. 28,35,36 ЗК РФ, сторонам известны.

11. Стороны договора заявляют, что они не лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими понимать существо подписываемого ими договора, а также об отсутствии обстоятельств, вынуждающих их совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

12. Настоящий договор вступает в силу после его государственной регистрации, право собственности на указанную недвижимость у ПОКУПАТЕЛЯ возникает после регистрации перехода права собственности в Главном управлении Федеральной регистрационной службы.

13. Настоящий договор составлен и подписан сторонами в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон. Текст договора сторонами прочитан.

ПОДПИСИ:
______________
______________

Возможно ли продать недвижимость без прав на землю?

Имеется имущественный комплекс из нескольких строений так называемая «производственная база». На все строения имеется свидетельство на право собственности. На земельный участок прав нет, был договор аренды, который окончил свое действие еще в 90-е года, с тех пор ничего не оформлено ни договора аренды, ни право собственности.

Теперь возник вопрос, смогу ли я продать эти строения без земли. Регистрационная палата сможет зарегистрировать право собственности на покупателя?

07 Октября 2015, 08:55 Мария, г. Тюмень

Ответы юристов (20)

Теперь возник вопрос, смогу ли я продать эти строения без земли. Регистрационная палата сможет зарегистрировать право собственности на покупателя?
Мария

Вполне. Тут важным моментом является состоит ли земельный участок на кадастровом учете. У Вас есть кадастровый паспорт на землю?

Уточнение клиента

Да стоит. А если бы не стоял, тогда что?

07 Октября 2015, 08:57

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте, а у вас есть кадастровый паспорт,

Теперь возник вопрос, смогу ли я продать эти строения без земли. Регистрационная палата сможет зарегистрировать право собственности на покупателя?
Мария

Так как у вас есть регистрация права собственности на строения, то вы можете без проблем совершать сделки с данным недвижимы имуществом, новый собственник приобретает право пользования земельным участком. что и предыдущий.

Уточнение клиента

По зем.участку, вы правы, по пользованию. Но покупатели опасаются, что нет прав на землю. Пугают, что если кто-то выкупит участок (хотя у меня на руках окончившийся договор аренды, соответственно у меня преимущественное право на аренду/выкуп участка), то все строения попадут под снос.

07 Октября 2015, 09:01

Добрый день, а продажа недвижимости осуществляется как имущественный комплекс или как самостоятельные отдельно стоящие здания?

Уточнение клиента

Продажа как отдельные строения

07 Октября 2015, 09:02

Раз состоит на учете, то проблем с продажей не будет. Если бы не состоял, но пришлось бы оформлять межевание, определять границы участка и ставить на кадастровый учет, а так все в порядке. Если только Покупатель будет приобретать здания под ипотеку, тогда у банка могут быть требования относительно земли — оформлена в собственность и установлены границы, а если без ипотеки, то препятствий в продаже у Вас нет.

Теперь возник вопрос, смогу ли я продать эти строения без земли. Регистрационная палата сможет зарегистрировать право собственности на покупателя?

Если права на земельный участок не оформлены, то Управление Росреестра зарегистрирует переход права собственности на строения.

Шелковая Наталья Николаевна

Статья 209 Гражданского кодекса РФ. Содержание права собственности
1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

По зем.участку, вы правы, по пользованию. Но покупатели опасаются, что нет прав на землю. Пугают, что если кто-то выкупит участок (хотя у меня на руках окончившийся договор аренды, соответственно у меня преимущественное право на аренду/выкуп участка), то все строения попадут под снос.

Скажите, а Договор аренды, срок действия которого закончился, он был зарегистрирован в Росреестре?

Шелковая Наталья Николаевна

Уточнение клиента

Договор был с администрацией города, в Росреестре зарегистрирован не был.

07 Октября 2015, 09:11

Нет, так не получится. Пусть покупатели оформляют право аренды, либо выкупают землю на своё имя, как новые собственники зданий.

Чтобы снести строения нужно признать их самовольной постройкой, но так как есть регистрация права собственности на эти объекты они самовольной постройкой не являются, так что опасения покупателей напрасны.

Действующее законодательство допускает возможность отчуждения недвижимого имущества без перехода права собственности на земельный участок под ним. В частности, ст. 35 ЗК РФ предусматривает, что

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Статья 552 ГК РФ

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Не подпадут. Поскольку во-первых, у Вас уже оформлено право собственности на данные строения, а во-вторых, признание их самовольной постройкой исключено в силу давности, да и само возведение строений имело место в период действия договора аренды.

Для предъявление претензий истек срок исковой давности, тем более есть регистрация права собственности на объекты недвижимости, нет законных оснований к сносу зданий, вам так и надо объяснить другой стороне. Если даже новый договор аренды не будет зарегистрирован, новые собственники получат право пользования земельным участком необходимым для нормального использования строений.

Вот как раз Ваши покупатели смогут заключить новый договор аренды и зарегистрировать его в Росреестре.

Если договор имел место до 1998 г. — то в Россреестре он не был зарегистрирован в принципе.

Смотрите, если право аренды не было зарегистрировано ни в Кадастровой палате, ни в Росреестре, то переход права возможен. Если у Росреестра есть информация о праве аренды, то сделка будет приостановлена.

Другие публикации:  Харьков адвокат по дтп

Снести здания, находящиеся в собственности просто так нельзя, поэтому зарегистрируйте сделку купли-продажи с залогом, это пять рабочих дней, допустим с использованием банковской ячейки. Так покупатели будут спокойны, что право собственности перейдет на их имя.

Шелковая Наталья Николаевна

А в чем спокойствие? Я уверен, что и без залога проблем не будет.

Согласно Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11

«О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»

13. Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.
При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
14. При рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды,независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 N 61

«Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства»

2. Отсутствие у покупателя строения надлежащим образом оформленных документов на земельный участок, на котором оно находится, не может рассматриваться как самовольное занятие земельного участка.
Товарищество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным постановления земельной административной комиссии, которым на него наложен штраф за самовольное занятие земельного участка.
Как следует из материалов дела, истец по договору купли — продажи приобрел строение, находящееся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности. Земельная административная комиссия, установив, что новый собственник строения пользуется земельным участком без переоформления документов на право пользования им, привлекла его к ответственности по статье 125 Земельного кодекса как лицо, самовольно занявшее земельный участок.
Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал, посчитав, что истец занимал земельный участок без надлежаще оформленных документов на землю, поэтому такое пользование должно рассматриваться как самовольное.
В соответствии с толкованием понятия «самовольное занятие земель», данным в приложении 1 к Инструкции по организации и осуществлению государственного контроля за использованием и охраной земель органами Минприроды России, утвержденной Приказом Министерства от 25.05.94 N 160 и зарегистрированной в Минюсте России, самовольным занятием земель является пользование земельным участком при отсутствии оформленного в установленном порядке права собственности, владения, пользования или аренды земли. К самовольному занятию, в частности, отнесено пользование земельным участком до принятия соответствующим органом исполнительной власти решения о предоставлении, продаже (передаче) земельного участка в собственность, о переоформлении права на землю, выделе земельного участка.
Исходя из этого, суд признал, что земельная административная комиссия правомерно привлекла товарищество к ответственности за самовольное занятие земельного участка.
Суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции отменил, сославшись на статью 37 Земельного кодекса, в соответствии с которой при переходе права собственности на строение, сооружение вместе с правом собственности на эти объекты переходит и право пользования земельным участком.
Согласно пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже строения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Поскольку продавец строения обладал правом пользования на земельный участок, то такое же право на него приобретает и покупатель строения.
Поэтому отсутствие у товарищества документов на право пользования земельным участком при изложенных обстоятельствах не может рассматриваться как его самовольное занятие и, следовательно, не образует состава земельного правонарушения, за которое истец подвергся штрафу.

Вправе продать недвижимость, в этом случае покупатель приобретет право пользования земельным участком.

Для сноса должны быть основания ст. 222 ГК РФ, но на момент строительства объектов недвижимости права на земельный участок были оформлены по договору аренды.

ГК РФ Статья 552. Права на земельный участок при продаже
здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

1. По договору продажи здания, сооружения
или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права
собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок,
занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не
принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника
этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком,
установленным законом или договором.

При продаже
такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим
земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Статья 222. Самовольная постройка

1.
Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение,
возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в
установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное
использование которого не допускает строительства на нем данного
объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых
разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и
правил.

Статья 35 зк рф.
Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание,
сооружение

1. При переходе
права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном
участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей
части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их
использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае
перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам
порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве
собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования
земельным участком.

3. Собственник
здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет
преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое
осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в
праве общей собственности постороннему лицу.

Дополнительных условий, в том числе договоров с залогом и т.п. не требуется так как ситуация встречается часто и имеющаяся судебная практика говорит, что в случае предъявления исков, решения принимаются в пользу новых собственников строений.

При переходе права собственности на строение, сооружение вместе с правом собственности на эти объекты переходит и право пользования земельным участком.

Пунктом 3 статьи 552 ГК РФ предусмотрено, что при продаже строения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Это основания законного пользования.

Чтобы снести строения или наложить штрафы за самовольное занятие земли нужны законные основания, которых в Вашем случае нет, так как здания построены в момент аренды земли и зарегистрированы в установленном порядке.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Дом в собственности, а земля в аренде на прежнего собственника. Можно ли через суд переоформить договор аренды на меня?

Добрый вечер! Я участвую в торгах, лот -дом, земля в лоте не участвует, она в аренде, на человеке, чей дом и реализуют за неоплату кредита. Банку пока не удалось договориться, чтобы прежний хозяин оформил переуступку договора аренды с администрацией на нового хозяина, вопрос в том, если я стану хозяином дома, смогу ли я по суду получить в аренду участок под домом (с дальнейшим оформлением в собственность, аренда истекает в 20 году)?

Уточнение клиента

Можно уточнить, эта фразаподразумевает подъезд к дому и какое то минимальное расстояние от дома?

… использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях..

Прикрепил схему расположения дома.

22 Марта 2018, 19:08

Уточнение клиента

У прежнего хозяина дома в аренде весь участок и дом один, других строений нет.

22 Марта 2018, 19:51

Уточнение клиента

22 Марта 2018, 20:42

Ответы юристов (12)

Здравствуйте! С приобретением права собственности на жилой дом, Вы приобретаете право на использование соответствующей части земельного участка, занятой домом для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник и у Вас возникает преимущественное право покупки или аренды земельного участка (ст. 35 ЗК РФ). Судебный порядок не требуется.

«Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 31.12.2017)Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Другие публикации:  Пояснительная записка к отчету 1 контроль

2. Утратил силу с 1 марта 2015 года. — Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Есть вопрос к юристу?

Добрый день. В соответствии с

«Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 31.12.2017)

Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В связи с этим, приобретя дом, Вы сможете лишь пользоваться той частью земельного участка, что непосредственно занята домом и необходима для эксплуатации дома. На остальную часть участка, без согласия прежнего арендатора, до истечения срока аренды Вы претендовать не сможете. С уважением Евгений Беляев

Именно так — подъезд к дому и минимальное расстояние для обслуживания дома.

Уже после истечения срока аренды земельного участка или в случае его расторжения, Вы сможете обратиться в администрацию с заявлением о предоставлении участка Вам. С уважением Евгений Беляев

Можно уточнить, эта фразаподразумевает подъезд к дому и какое то минимальное расстояние от дома?

… использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях..

Подъезд к дому минимальное расстояние необходимое для использования дома. Предельные размеры площади части земельного участка, занятой домом и необходимой для их использования, определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Если у прежнего владельца в аренде был весь земельный участок, Вы приобретаете право аренды всего участка

ч. 3 ст. 552 ГК РФ При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

ч. 2 ст. 271 ГК РФ При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Это не столь важно. Для обслуживания дома весь участок не требуется. При этом я не исключаю, что прежний арендатор откажется от своего договора. Тогда Вы будете вправе претендовать на данный участок. Без этого, к сожалению, нет

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. (п. 13 Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»)

Странно, что предметом ипотеки был дом без права аренды. Обычно банк в обеспечение кредита берет и дом и право аренды. Тем более, что согласие на передачу в залог публичного Арендодателя не требуется.

ч. 5 ст. 22 ЗК РФ

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Исходя из Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016) (п. 8) Вы вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей Арендатора.

Из абзаца второго п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Уточнение клиента

На действия с участком наложено обременение банком, но в торгах (росимущество) заявлен только дом.

22 Марта 2018, 20:10

Уточнение клиента

Описание лота, тут ошибка только в фамилии, они указали предыдущего арендатора, не того, чей дом (с ним был составлен договор о переуступке аренды).

Лот №9, Жилой дом, площадью 335.1 кв.м., кадастровый (или условный) номер: 39:03:040****, расположенный на земельном участке, площадью 1200 кв.м., кадастровый (или условный) номер: 39:03:0******, договор аренды с Ростор… Е.Ф. №887 от 22.06.2010 г., срок действия до 01.06.2020 г.

В росимуществе настаивают, что продают только дом, без участка. Поэтому и возник у меня вопрос, смогу ли я оформить на себя участок..

22 Марта 2018, 20:20

Что-то это странно. Должно быть все одним лотом. Может техническая ошибка? (не дописали про участок) Попытайтесь уточнить в в ФССП и Росимуществе.

Совершенно верно, о чем я и говорил — часть участка, занятого зданием и необходимая для его использования.

ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 марта 2005 г. N 11

О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ,
СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

13. Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.
При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
14. При рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Я считаю да. Это подтверждается Вышеприведенным обзором.

И, как указал Беляев Евгений, срок договора истечет и у Вас будет исключительное право.

Но все равно если ипотека была наложена и на дом и на участок должен реализоваться весь предмет ипотеки. Странно, что банк не протестует.

Если торги уже объявлены, можно попробовать написать жалобу в ФАС. Обоснование — так как вместе с домом не реализуется право аренды, то данным обстоятельством ограничивается круг потенциальных участников. Может это с подвигнет Росимущество включить в лот право аренды.

ч. 2 ст. 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ ( «О защите конкуренции»

Действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии могут быть обжалованы в антимонопольный орган лицами, подавшими заявки на участие в торгах, а в случае, если такое обжалование связано с нарушением установленного нормативными правовыми актами порядка размещения информации о проведении торгов, порядка подачи заявок на участие в торгах, также иным лицом (заявителем), права или законные интересы которого могут быть ущемлены или нарушены в результате нарушения порядка организации и проведения торгов; акты и (или) действия (бездействие) уполномоченного органа и (или) организации, осуществляющей эксплуатацию сетей, могут быть обжалованы юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, права или законные интересы которых, по их мнению, нарушены в результате осуществления в отношении таких лиц процедур, включенных в исчерпывающие перечни процедур в сферах строительства, либо предъявления требования осуществить процедуру, не включенную в исчерпывающий перечень процедур в соответствующей сфере строительства (далее в настоящей статье — заявитель).

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.