Вид обременения залог

31.01.2018 Выкл. Автор admin

Что такое обременение?

Обременение означает ограничение пользованием, владением и распоряжением имуществом. Однако не всякое ограничение им является. Основная особенность заключается в том, что оно налагается в соответствии с законом.

Бывает двух форм:

  • по воле собственника, добровольное;
  • помимо воли собственника, принудительное.

Пример добровольного обременения – залог: собственник закладывает то, чем владеет, тем самым обременяя его. Принудительное обременение – арест. Когда собственность арестовывают по решению суда, мнения владельца уже не спрашивают.

Обременение означает ограничение в действиях по любому распоряжению имущества. Именно поэтому, во избежание проблем, при покупке недвижимости необходимо точно узнать, не обременено ли оно.

При переходе из одних рук в другие не меняется характер и срок обременения. Таким образом, при покупке или принятии в наследство объекта недвижимости, покупатель берет на себя все сопутствующие обременения.

Виды обременений

  • Залог: владелец закладывает имущество под обеспечение долга;
  • Арест: имущество арестовывают за долги;
  • Доверительное управление: имуществом управляет не сам владелец, а его попечитель, законный представитель (к примеру, при недееспособности собственника);
  • Ограничение на распоряжение имуществом в нуждах государственных органов;
  • Любые иные действия, сделки и ограничения, которые имеют обременительный характер.

Основания возникновения ограничения:

  • законы РФ. По указанным в законах поводам имущество может подлежать обременению;
  • решение суда;
  • договор, сделка, результатом которой является обременение;
  • акт, изданный государственными органами.

Право на использование недвижимости

Некоторые типы прав на недвижимость могут привести к обременению:

  1. Аренда. Когда заключается договор аренды недвижимости, на арендодателя накладываются определенные обязательства. При последующей продаже этого объекта разрыв договора аренды не происходит. В таком случае переходят все обязательства на недвижимость новому собственнику вместе с ней;
  2. По такому же принципу осуществляется право безвозмездно пользоваться имуществом. Продажа обремененного этим правом объекта не подразумевает расторжения договора. Это означает переход обременения новому собственнику;
    как разновидность ренты – пожизненное содержание с иждивением. Основанием такого содержания выступает заключенный договор;
  3. Сервитут. Существует частичное обременение земельного участка. Суть сервитута — владелец участка земли имеет право пользоваться соседним участком частично. Речь идет о прокладывании дорожек, проходов и т.д. Это уместно, когда невозможно добраться до важного объекта (например, источнику воды) в обход соседнего участка.

Доверительное управление

Смысл доверительного управления состоит в том, что имуществом управляет не сам собственник, а некое доверенное лицо. Причем это лицо обязано совершать действия только в интересах собственника. Однако право собственности на доверенную недвижимость не переходит.

Договор такого вида заключается письменно. Несоблюдение всех условий и правил его составления влечет за собой признание доверительного управления недействительным.

Суть аренды состоит в передаче земельного участка или объекта недвижимости во временное пользование. Любой объект может быть арендован, кроме изъятых из общего оборота.

Договор аренды заключается в письменной форме и обязателен к подписи обеими сторонами. При любом несоблюдении формы и порядка заключения договора он будет признан недействительным. Когда участок, недвижимость или ее часть сдается в аренду, прилагается кадастровый план с выделением той части, которая сдана.

Суть состоит в том, что собственность, указанная в договоре, служит гарантией возврата долга. Если долг вовремя и полностью не возвращается, имущество, заложенное под обеспечение, уходит в счет него. Залог не утрачивает силу и при ситуации продажи заложенной недвижимости. Право собственности на залог может перейти только при безоговорочном согласии залогодержателя.

Суть ареста заключается в наложении обременения в счет долговых обязательств любого рода.

Арест предусматривает запрет на любое отчуждение, а иногда и использование объекта недвижимости. Никаких сделок совершить не удастся до момента снятия ареста. Таким образом, собственник арестованного имущества обязан сохранить его в целости и сохранности до снятия ареста или конфискации имущества.

Обременение доли имущества

Ограничение может коснуться не только имущества в целом, но и его доли. Это происходит в том случае, когда собственник имеет только долю недвижимости.

Справедливо заметить, что обременение всего имущества, например, в виде ареста, лишает собственника права его продать. А вот если обременена доля, то собственники других долей имеют право их продавать и т.д. Единственным существенным ограничением их действий является раздел имущества согласно долям.

Таким образом, обременение предполагает ограничение действий по распоряжению имуществом. Существует множество видов обременения, которые по-разному воздействуют на права собственника. Кроме того, обременение чаще всего имеет временный характер и существует до окончания срока договора или совершения каких-либо действий.

Что такое обременение?

Обременение означает ограничение пользованием, владением и распоряжением имуществом. Однако не всякое ограничение им является. Основная особенность заключается в том, что оно налагается в соответствии с законом.

Бывает двух форм:

  • по воле собственника, добровольное;
  • помимо воли собственника, принудительное.

Пример добровольного обременения – залог: собственник закладывает то, чем владеет, тем самым обременяя его. Принудительное обременение – арест. Когда собственность арестовывают по решению суда, мнения владельца уже не спрашивают.

Обременение означает ограничение в действиях по любому распоряжению имущества. Именно поэтому, во избежание проблем, при покупке недвижимости необходимо точно узнать, не обременено ли оно.

При переходе из одних рук в другие не меняется характер и срок обременения. Таким образом, при покупке или принятии в наследство объекта недвижимости, покупатель берет на себя все сопутствующие обременения.

Виды обременений

  • Залог: владелец закладывает имущество под обеспечение долга;
  • Арест: имущество арестовывают за долги;
  • Доверительное управление: имуществом управляет не сам владелец, а его попечитель, законный представитель (к примеру, при недееспособности собственника);
  • Ограничение на распоряжение имуществом в нуждах государственных органов;
  • Любые иные действия, сделки и ограничения, которые имеют обременительный характер.

Основания возникновения ограничения:

  • законы РФ. По указанным в законах поводам имущество может подлежать обременению;
  • решение суда;
  • договор, сделка, результатом которой является обременение;
  • акт, изданный государственными органами.

Право на использование недвижимости

Некоторые типы прав на недвижимость могут привести к обременению:

  1. Аренда. Когда заключается договор аренды недвижимости, на арендодателя накладываются определенные обязательства. При последующей продаже этого объекта разрыв договора аренды не происходит. В таком случае переходят все обязательства на недвижимость новому собственнику вместе с ней;
  2. По такому же принципу осуществляется право безвозмездно пользоваться имуществом. Продажа обремененного этим правом объекта не подразумевает расторжения договора. Это означает переход обременения новому собственнику;
    как разновидность ренты – пожизненное содержание с иждивением. Основанием такого содержания выступает заключенный договор;
  3. Сервитут. Существует частичное обременение земельного участка. Суть сервитута — владелец участка земли имеет право пользоваться соседним участком частично. Речь идет о прокладывании дорожек, проходов и т.д. Это уместно, когда невозможно добраться до важного объекта (например, источнику воды) в обход соседнего участка.

Доверительное управление

Смысл доверительного управления состоит в том, что имуществом управляет не сам собственник, а некое доверенное лицо. Причем это лицо обязано совершать действия только в интересах собственника. Однако право собственности на доверенную недвижимость не переходит.

Договор такого вида заключается письменно. Несоблюдение всех условий и правил его составления влечет за собой признание доверительного управления недействительным.

Суть аренды состоит в передаче земельного участка или объекта недвижимости во временное пользование. Любой объект может быть арендован, кроме изъятых из общего оборота.

Договор аренды заключается в письменной форме и обязателен к подписи обеими сторонами. При любом несоблюдении формы и порядка заключения договора он будет признан недействительным. Когда участок, недвижимость или ее часть сдается в аренду, прилагается кадастровый план с выделением той части, которая сдана.

Суть состоит в том, что собственность, указанная в договоре, служит гарантией возврата долга. Если долг вовремя и полностью не возвращается, имущество, заложенное под обеспечение, уходит в счет него. Залог не утрачивает силу и при ситуации продажи заложенной недвижимости. Право собственности на залог может перейти только при безоговорочном согласии залогодержателя.

Суть ареста заключается в наложении обременения в счет долговых обязательств любого рода.

Арест предусматривает запрет на любое отчуждение, а иногда и использование объекта недвижимости. Никаких сделок совершить не удастся до момента снятия ареста. Таким образом, собственник арестованного имущества обязан сохранить его в целости и сохранности до снятия ареста или конфискации имущества.

Другие публикации:  Льготы по земельному налогу физических лиц в московской области 2018

Обременение доли имущества

Ограничение может коснуться не только имущества в целом, но и его доли. Это происходит в том случае, когда собственник имеет только долю недвижимости.

Справедливо заметить, что обременение всего имущества, например, в виде ареста, лишает собственника права его продать. А вот если обременена доля, то собственники других долей имеют право их продавать и т.д. Единственным существенным ограничением их действий является раздел имущества согласно долям.

Таким образом, обременение предполагает ограничение действий по распоряжению имуществом. Существует множество видов обременения, которые по-разному воздействуют на права собственника. Кроме того, обременение чаще всего имеет временный характер и существует до окончания срока договора или совершения каких-либо действий.

Возможные ограничения на имущество и их виды

Обременение — ограничение, которое возникает на основании договора или закона и ограничивает возможность владения, распоряжения или пользования собственностью. Некоторые ограничения могут возникать по воле собственника (к примеру, залог имущества), другие от него не зависят (например, арест). Так, определение обременения — ограничение пользования собственностью.

Обременение ограничивает свободу по совершению любых действий с недвижимостью (использование, заключение сделок). До заключения сделки потенциальному покупателю нужно в обязательном порядке получить полную информацию об обременениях, имеющихся на имуществе.
Обременение всегда неразрывно связано с имуществом и обычно сохраняется при переходе его к другому владельцу. Тот, кто что-то покупает, покупает это вместе со всеми имеющимися обременениями, даже если в сделке не было ничего указано.

Обременения и их виды

Существующие в законодательстве виды обременений:

  • право пользования недвижимостью на срок не меньше года, в том числе сервитуты, безвозмездное пользование, аренда, пожизненное содержание;
  • доверительное управление (при опеке, попечительстве, банкротстве, в наследственных отношениях и пр.);
  • арест;
  • залог;
  • ограничения на распоряжение и пользование недвижимостью или на выполнение каких-либо определенных работ. Данные ограничения могут налагаться госорганами в пределах их компетенции;
  • иные сделки, которые могут обременить недвижимость, предусмотренные действующим законодательством.

Ограничение может возникнуть на основании:

  • акта госорганов (местных органов самоуправления);
  • сделки, проведенной в отношении недвижимости;
  • закона;
  • решения суда, которое вступило в законную силу.

Право пользования недвижимостью

Право пользования недвижимостью обременяет ее. Ниже будут приведены и описаны права, которые могут обременить недвижимость.

  1. Право аренды. Если на момент заключения сделки недвижимость арендуется, то это никак не влияет на заключение сделки (к примеру, по продаже собственности). При этом в соответствии с законом переход права собственности к другому лицу на имущество, сданное в аренду, не является основанием для расторжения или изменения ранее заключенного договора. То есть новый собственник имущества получит все обязательства по заключенному прежним собственником договору аренды на весь срок действия данного договора.
  2. Право на безвозмездное пользование (ссуда). Аналогично с арендой права нового собственника в обязательном порядке обременяются правами ссудополучателя (безвозмездного пользователя имущества) на весь срок. Согласие ссудополучателя для смены собственника недвижимости не нужны.
  3. Пожизненное содержание с иждивением — это одна из разновидностей ренты, основанной на основании договора, при этом получатель ренты передает свою недвижимость в собственность того, кто платит ренту, в свою очередь последний обязуется пожизненно осуществлять содержание с иждивением данного гражданина или третьего лица. Для сдачи в залог, отчуждения или другого обременения необходимо согласие получателя ренты.
  4. Сервитут — это право ограниченного пользования чужим участком земли согласно законодательству. Сервитут устанавливается для обеспечения проезда и прохода через соседний участок, эксплуатации и прокладки линий электропередачи, трубопроводов и связи, обеспечения мелиорации и водоснабжения, а также если какие-либо другие нужды человека не могут быть обеспечены без его установления. То есть владелец имущества (земельного участка или другого недвижимого имущества) вправе от владельца соседнего участка требовать предоставления права пользования соседним участком. Сервитутом обременяют сооружения, здания и другую собственность, пользование которым жизненно необходимо вне связи с использованием земли.

Госрегистрация таких договоров была отменена, для того чтобы не дублировать все регистрационные действия.

К тому же, это приводило к дополнительным финансовым затратам как для обычных граждан, так и для организаций. Лица, обратившиеся за регистрационными действиями, платили госпошлину (1000 руб. — для граждан и 15 000 руб. — для организаций) дважды — и за саму регистрацию договора, и за регистрацию обременения.

Доверительное управление

Владелец может передать недвижимость в доверительное управление. Такая передача имущества не влечет за собой перехода прав собственности к доверительному лицу, которое обязано осуществлять управление в интересах правообладателя или указанного им лица.
Права на недвижимость, которые связаны с распоряжением ею на доверительном управлении, регистрируют только на основании документов, которые в свою очередь определяют отношения владельца и управляющего лица, в том числе на основании решения суда или договора.
Обременительный договор на доверительное управление недвижимостью заключается в письменной форме, как обременительный документ. Доверительное управление и передача недвижимости подлежит государственной регистрации в таком же порядке, как и переход права на собственность имущества.
Несоблюдение форм договора оформляемого для доверительного управления делает его недействительным.

Ограничение арендой

По договору аренды арендодатель обязуется отдать ее во временное пользование съемщику. Земельные участки, кроме тех, что были изъяты из оборота, сдаются в соответствии с Земельным кодексом и гражданским законодательством РФ.

Обременительный договор должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами сделки. Несоблюдение формы договора делает его недействительным. Стоит отметить, что с заявлением регистрации может обращаться одна из сторон (то есть вполне достаточно, к примеру, заявления съемщика).
При сдаче земельного участка или его части к договору на обременение прилагается кадастровый план всего участка с указанием части, которая была сдана. При сдаче сооружения, здания или части помещений к договору должен прилагаться поэтажный план здания, сооружения, на которых обозначается сдаваемая территория с указанием всей ее площади.

Ограничение в виде залога

Залог — это обременение, возникающее при заключении договора о залоге и обеспечивающее выполнение основного обязательства (к примеру, займа денежных средств). В силу залога залогодержателем может быть погашен долг из стоимости имущества, которое было заложено, преимущественно перед кредиторами залогодателя. В случае если право собственности на ранее заложенную собственность перешло от залогодателя к какому-либо другому лицу, право залога в любом случае сохраняет свою силу. Нужно отметить, что данное обременение дает осуществить переход права собственности лишь с согласия залогодержателя.

Арест, накладываемый на имущество

Еще одним очень распространенным обременением на имущество является арест. Арест подразумевает запрет на совершение каких-либо сделок, он налагается судебным исполнителем, судом, органом предварительного следствия, дознания. С собственностью, которая была арестована, нельзя совершать сделки, пока не будет снят арест. Владелец имущества, на которое было наложено обременение в виде ареста или которое было вручено ему на хранение, обязан обеспечивать его полную сохранность.

Обременение на долю

В отдельных случаях владельцу принадлежит доля в каком-либо определенном имуществе, эта доля может находиться под обременением на имущество (быть арестована, заложена, арендована, передана под доверительное управление и пр.).

Так, при непосредственном наложении любого существующего вида обременения на имущество или на его долю в праве собственности отсутствует возможность отчуждения полностью объекта недвижимости по предварительному соглашению между всеми сособственниками. В это же время залог, арест или другие обременения на имущество не препятствуют владельцам общей собственности распоряжаться ей (подарить, продать, разменять). Существующее не тот момент обременение, распространяющееся на долю имущества, лишает сособственников права произвести его раздел в натуре по соглашению между ними, так как таким разделом производится действие и в отношении доли имущества, на которую уже было наложено обременение.

Позвоните по номеру:

  • 8(495)137-74-30 — Москва
  • 8(812)424-37-10 — Санкт-Петербург
  • 8(343)357-97-25 — Екатеринбург
  • 8(800)333-45-16 (доб. 147) — общий

И наш юрист БЕСПЛАТНО ответит на все Ваши вопросы.

Бесплатная консультация
юриста по телефону:

  • 8(495)137-74-30 — Москва
  • 8(812)424-37-10 — Санкт-Петербург
  • 8(343)357-97-25 — Екатеринбург
  • 8(800)333-45-16 (доб. 147) — общий

Обременение права собственности на недвижимое имущество

В данной статье рассмотрим один из таких важных моментов как обременение и способы его применения в борьбе с мошенническими схемами.

Во многих случаях недвижимое имущество, то есть здания, дома, квартиры и земельные участки, из-за своей высокой стоимости, являются предметом интереса со стороны различного рода «черных риэлторов», то есть лиц, специализирующихся на мошенничестве с жильем, или «рейдеров» — то есть граждан и юридических лиц, специализирующихся на захватах собственности. К сожалению, такие лица существуют и в настоящее время и основным фактором, способствующим успешным действиям «черных риэлторов» и рейдеров, до сих пор является несовершенство законодательства.

Другие публикации:  Судебная практика по делам отсутствующим права собственности

Однако, используя те же действующие законы, пусть и во многих случаях далекие от совершенства, порой можно разработать ряд контраргументов, направленных на минимизацию риска потери имущества, при которых «захватчик», «черный риэлтор» истощит как свои финансовые, так и моральные силы, либо сама мошенническая схема потеряет весь смысл ввиду отсутствия у хозяина имущества «полных» прав на это имущество. Таким образом, необходимо признать, что действенным средством против действий таких лиц является обременение, то есть создание определенных условий, ограничивающие способность собственника осуществлять в полной мере свои права на владение, пользование и распоряжение имуществом.

В качестве обременения могут выступать, и чаще всего выступают на практике:
1) залог (ипотека),
2) доверительное управление,
3) аренда,
4) арест имущества,
5) сервитут.

Обременение означает, что лица, не являющиеся собственниками, приобретают определенные права на первоначально не принадлежащее им имущество.

Например, по договору доверительного управления имуществом, одна сторона передает другой стороне имущество на определенный срок, а другая, в свою очередь, обязуется совершать предусмотренные договором юридические и фактические действия в отношении этого имущества в интересах собственника или указанного им лица. Такой договор подлежит государственной регистрации в органах юстиции (в Росрестре, «Регистрационной палате»), о чем делается запись в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, что создает определенные сложности для его расторжения. Обращение взыскания по долгам собственника на имущество, переданное им в доверительное управление, не допускается (за исключением ситуации банкротства). Однако в этом случае доверительный управляющий осуществляет полномочия собственника в отношении имущества переданного ему в управление и это затрудняет реализацию собственником своих прав. То есть, эта схема проста и не требует больших финансовых и временных затрат. Имущество, переданное в доверительное управление, теряет ценность и привлекательность, поскольку хозяин, на которого чаще всего и оказывается давление, не может распоряжаться в полной мере принадлежащей ему вещью. Такой способ также можно рассматривать как промежуточный вариант одиноко проживающим пожилым лицам, не желающим дарить свое имущество потенциальным наследникам, однако опасающимся стать жертвой таких недобросовестных лиц, как «черные риэлторы».

Еще одним видом обременения выступает залог (ипотека), в соответствии с которым, кредитор-залогодержатель, при неисполнении залогодателем обязательства, имеет право получить удовлетворение своего денежного требования из стоимости заложенного имущества, о чем у нас в стране действует целый закон (Федеральный закон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Такой договор также подлежит государственной регистрации с вытекающими отсюда преимуществами и гарантиями перед другими лицами, что заложенное имущество не будет предметом сделки. В этом случае имущество, то есть квартира, земельный участок, дача, остается у залогодателя не только фактически, но и юридически. Залогодержатель может быть при этом не банком, а дружественным лицом. То есть, заключая такой договор о залоге недвижимости (ипотеке), сведения о таком договоре также будут занесены в Реестр недвижимого имущества, открытый доступ к которому, в том числе и мошенникам, сделает неосуществимым саму мошенническую операцию по отъему жилья.

Другим видом обременения имущества по волеизъявлению собственника является аренда или наем. По договору аренды либо найма арендодатель передает арендатору имущество не только во временное пользование, но и во временное распоряжение. Договор аренды также подлежит государственной регистрации, если заключается на срок более одного года. Затем по условиям договора, можно сдать уже арендованное имущество в субаренду другим лицам, тоже через регистрацию перехода такого права. Подобные двойные или иные комбинированные способы защиты, к сожалению, крайне редко используются нашими гражданами, но создают дополнительные, а порой и непроходимые заградительные барьеры для мошенников.

Еще одно распространенное основание для установления обременения на имущество – это не решение самого собственника, через подписание соответствующего договора, а решение компетентных властных уполномоченных органов. Например, наложение ареста на имущество органом предварительного следствия или дознания. Данный способ становится особенно актуальным, в случае если уже произошли физические действия, направленные на захват объекта недвижимости. С помощью ареста настоящий собственник исключает возможность перепродажи недвижимости и выигрывает достаточное время для обжалования незаконных действий в суде.

Таким образом, один из наиболее надежных способов обременения недвижимости, гарантирующих защиту собственности, — это, конечно, залог и иные производные от него варианты. Но, в любом случае обременять свою личную собственность необходимо с помощью дружественных лиц, не способных самостоятельно осуществить какую-либо мошенническую схему в отношении данного имущества, иначе теряется сам смысл наложения обременения.

Виды обременения недвижимости, и как они ограничивают собственника в правах

(Возможность совершения сделок с недвижимостью, находящейся в ипотеке, аренде, доверительном управлении, под арестом, полученной по ренте или в опекунстве)

Под обременением недвижимости понимается такая ситуация, при которой ее хозяин вынужден действовать или наоборот отказаться от совершения ряда действий под влиянием определенных условий и требований. Обременение в целом накладывает на возможность распоряжения объектом недвижимости некоторые ограничения. Иными словами, если над недвижимостью установлено какое-либо обременение, то собственник такого объекта уже не может реализовывать свои права относительно него в полном объеме. Одновременно с этим, в результате обременения ряд прав на недвижимый объект могут возникнуть и у лиц, которые его собственниками не выступают.

Законодательство выделяет несколько видов обременения недвижимости, в частности это:

  • ипотека, при которой приобретенная недвижимость находится в залоге кредитора до погашения её стоимости;
  • аренда, при которой имущество фактически арендатору не принадлежит, но используется для получения прибыли;
  • арест, как ограничение права пользования принадлежащего имущества;
  • рента, предусматривающая пожизненное содержание взамен предоставления права собственности;
  • опека и попечительство, ограничивающие право распоряжения имуществом некоторых категорий граждан;
  • сервитут, предоставляющий право ограниченного пользования чужой недвижимостью;
  • включение объекта в перечень культурных памятников, обязывающее поддерживать недвижимость в исправном состоянии;
  • доверительное управление недвижимостью, при которой предоставляется право совершения сделок с недвижимостью в интересах собственника.

Ипотека. На сегодняшний день, пожалуй, самым распространенным видом обременения выступает ипотека. Её суть, как обременения, обусловлена тем, что пока полностью не будет погашен кредит, выданный на приобретение жилья, объект считается фактически принадлежащим банку. Он находится у него в залоге. Однако право собственности у заемщика возникает на жилой объект сразу после оформления по всем правилам сделки купли-продажи. Распоряжаться объектом собственник может. Но его полномочия по распоряжению ограничиваются лишь возможностью регистрироваться в этом объекте, регистрировать по своему усмотрению в нем любых других лиц. Такие сделки с объектом, как сдача его в наем, передача в безвозмездное пользование и, конечно, купля-продажа могут совершаться исключительно с согласия банка. Банк сам определяет порядок, по которому должно происходить согласование таких сделок. Права собственника жилища, приобретенного в ипотеку, регулируются Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.02.1998 г.

Рента. На рынке жилой недвижимости получил распространение такой вид прав на объект, как рента, дающая возможность пожизненного содержания. Заключив сделку такой ренты, приобретатель жилого помещения или дома обретает статус его собственника, но при этом за прежним собственником сохраняется право проживания в нем. Вместо денег за покупку объекта новый собственник должен регулярно в силу этого договора платить ренту, представляющую собой оплату лекарств, продуктов, иных платежей, в которых заинтересован прежний владелец. Необходимость уплачивать ренту, ежемесячный размер которой не устанавливается меньше МРОТа, сохраняется до того из моментов, пока получатель ренты не умрет. Только после этого объект может считаться перешедшим в полное распоряжение нового владельца. Чтобы сдать внаем, продать объект или заложить его в качестве залога в банк, необходимо от получателя ренты получить нотариально оформленное согласие. Обременение с объекта может быть снято лишь тогда, когда новый собственник сможет в регистрационную службу предоставить свидетельство о смерти того, кому он выплачивал ренту. Законодательные основы пожизненного содержания с иждивением на основании передачи права собственности на жилье определены Главой 33 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).

Опека и попечительство, как виды обременения, актуальны тогда, когда права на недвижимый объект имеются у малолетних, несовершеннолетних или лишенных дееспособности граждан. Любую сделку с объектом можно совершить в таком случае лишь при согласии, полученном от органа опеки. Такая процедура направлена на обеспечение сохранности интересов указанной категории граждан. Особенности обращения с недвижимым имуществом подопечного определены Федеральным законом «Об опеке и попечительстве» 48-ФЗ от 24.04.2008 г.

Доверительное управление может осуществляться в отношении объекта недвижимости, в случае заключения соответствующего договора доверительного управления таким имуществом. Такой договор направлен на передачу объекта во владение и управление другому лицу на определенный срок. Получившее в управление недвижимость лицо именуется доверительным управляющим. У него при заключении такого договора возникает обязанность управлять недвижимостью строго в интересах учредителя, то есть того, кто недвижимость предоставил. Иногда по договору доверительного управления выгодоприобретателем становится иное лицо, которое к переданной недвижимости какого-либо отношения не имеет. Доверительное управление подлежит государственной регистрации как вид обременения. Данная регистрация накладывает определенные трудности в плане возможности расторжения этого договора. Ограничения в правах появляются у собственника недвижимости, а не у доверительного управляющего. У последнего, наоборот, в связи с заключенным договором появляются новые возможности. Доверительное управление недвижимым имуществом осуществляется в соответствии с Главой 53 ГК РФ.

Другие публикации:  Заявление загсе в липецке

Аренда. К обременению недвижимости относится и договор аренды. Аренда, в соответствии с Главой 34 ГК РФ определена как договор, по которому собственник недвижимого объекта (арендодатель) передает его другому лицу (арендатору) за плату в пользование и распоряжение на определенных условиях. Договор аренды подлежит государственной регистрации при сроке аренды более года. У арендатора появляется возможность при согласии арендодателя передать объект в субаренду, что делается почти всегда с целью извлечения прибыли. Собственник же имущества теряет возможность использовать объект в своих собственных интересах и целях. В этом, собственно, и заключается смысл аренды, как обременения.

Сервитут. Часто обременным объект недвижимости, например, участок земли оказывается под влиянием чужого права. Законодательные основы такого обременения определены в статье 274 ГК РФ, а соответствующее право называется «сервитут». Другими словами сервитут дает другому лицу или лицам право ограниченного пользования участком, у которого имеется собственник. Чаще всего сервитут над участками устанавливается для обеспечения возможности прохода либо проезда. Обременение в виде сервитута может накладываться, когда появляется необходимость прокладки коммуникаций, водопроводных и прочих систем, если при этом они пролегают через чью-то частную собственность. Сервитутом обременяются и здания. Различают публичный сервитут, а также частный его вид. И любой из собственников недвижимости при необходимости вправе требовать от соседей установления сервитута для объективных нужд. Сервитут подлежит обязательной регистрации. Практически всегда сервитут является нежелательной для собственника мерой и поэтому, как правило, такой спор разрешается через суд и обременение устанавливается соответствующим решением судебного органа.

Арест. Обременение на имущество в виде ареста налагает не его собственник, а государственный орган (суд). Арест одновременно выступает мерой обеспечения иска. Возможность ареста недвижимого имущества в качестве меры обеспечения иска определена в статье 140 Гражданского процессуального кодекса РФ. Если арест на недвижимость должника наложен на стадии судебного разбирательства, то продать или заложить этот объект у должника уже не получится. Арест, как обеспечительная мера, может негативно повлиять на исход сделки купли-продажи. Ведь с момента подачи документов на регистрацию и до завершения этой процедуры может пройти месяц. За месяц человек может задолжать крупные суммы денег, в результате чего по иску его кредиторов его имущество, в том числе и продаваемая недвижимость, может оказаться под арестом. С находящимся под арестом объектом нельзя совершать вообще никаких сделок. Именно по этой из причин важно соблюдать правило о том, что все расчеты за купленную недвижимость нужно производить исключительно после регистрации перехода прав на нее. Если сделка с арестованным имуществом и будет проведена, ее суд признает недействительной. И покупатель будет вынужден тратить собственное время, силы и деньги на долгие судебные разбирательства. Наложение ареста на объект лишает его собственника возможности им распоряжаться по своему желанию. Снимается арест при устранении причин его наложения также судебным решением (определением), которое своевременно должно поступить в регистрирующий орган.

В завершении следует отметить, что наличие обремения на недвижимость, как правило, не означает невозможность совершения сделок с такой недвижимостью. Однако при этом, в некоторых случаях при продаже имущества обязательства, связанные с обременением также перейдут к новому собственнику, а в случаях превышения полномочий такая сделка может быть признана ничтожной или оспорена в суде.

Статья подготовлена по заказу
юридической компании «Эра права»

Что такое обременение?

Обременение означает ограничение пользованием, владением и распоряжением имуществом. Однако не всякое ограничение им является. Основная особенность заключается в том, что оно налагается в соответствии с законом.

Бывает двух форм:

  • по воле собственника, добровольное;
  • помимо воли собственника, принудительное.

Пример добровольного обременения – залог: собственник закладывает то, чем владеет, тем самым обременяя его. Принудительное обременение – арест. Когда собственность арестовывают по решению суда, мнения владельца уже не спрашивают.

Обременение означает ограничение в действиях по любому распоряжению имущества. Именно поэтому, во избежание проблем, при покупке недвижимости необходимо точно узнать, не обременено ли оно.

При переходе из одних рук в другие не меняется характер и срок обременения. Таким образом, при покупке или принятии в наследство объекта недвижимости, покупатель берет на себя все сопутствующие обременения.

Виды обременений

  • Залог: владелец закладывает имущество под обеспечение долга;
  • Арест: имущество арестовывают за долги;
  • Доверительное управление: имуществом управляет не сам владелец, а его попечитель, законный представитель (к примеру, при недееспособности собственника);
  • Ограничение на распоряжение имуществом в нуждах государственных органов;
  • Любые иные действия, сделки и ограничения, которые имеют обременительный характер.

Основания возникновения ограничения:

  • законы РФ. По указанным в законах поводам имущество может подлежать обременению;
  • решение суда;
  • договор, сделка, результатом которой является обременение;
  • акт, изданный государственными органами.

Право на использование недвижимости

Некоторые типы прав на недвижимость могут привести к обременению:

  1. Аренда. Когда заключается договор аренды недвижимости, на арендодателя накладываются определенные обязательства. При последующей продаже этого объекта разрыв договора аренды не происходит. В таком случае переходят все обязательства на недвижимость новому собственнику вместе с ней;
  2. По такому же принципу осуществляется право безвозмездно пользоваться имуществом. Продажа обремененного этим правом объекта не подразумевает расторжения договора. Это означает переход обременения новому собственнику;
    как разновидность ренты – пожизненное содержание с иждивением. Основанием такого содержания выступает заключенный договор;
  3. Сервитут. Существует частичное обременение земельного участка. Суть сервитута — владелец участка земли имеет право пользоваться соседним участком частично. Речь идет о прокладывании дорожек, проходов и т.д. Это уместно, когда невозможно добраться до важного объекта (например, источнику воды) в обход соседнего участка.

Доверительное управление

Смысл доверительного управления состоит в том, что имуществом управляет не сам собственник, а некое доверенное лицо. Причем это лицо обязано совершать действия только в интересах собственника. Однако право собственности на доверенную недвижимость не переходит.

Договор такого вида заключается письменно. Несоблюдение всех условий и правил его составления влечет за собой признание доверительного управления недействительным.

Суть аренды состоит в передаче земельного участка или объекта недвижимости во временное пользование. Любой объект может быть арендован, кроме изъятых из общего оборота.

Договор аренды заключается в письменной форме и обязателен к подписи обеими сторонами. При любом несоблюдении формы и порядка заключения договора он будет признан недействительным. Когда участок, недвижимость или ее часть сдается в аренду, прилагается кадастровый план с выделением той части, которая сдана.

Суть состоит в том, что собственность, указанная в договоре, служит гарантией возврата долга. Если долг вовремя и полностью не возвращается, имущество, заложенное под обеспечение, уходит в счет него. Залог не утрачивает силу и при ситуации продажи заложенной недвижимости. Право собственности на залог может перейти только при безоговорочном согласии залогодержателя.

Суть ареста заключается в наложении обременения в счет долговых обязательств любого рода.

Арест предусматривает запрет на любое отчуждение, а иногда и использование объекта недвижимости. Никаких сделок совершить не удастся до момента снятия ареста. Таким образом, собственник арестованного имущества обязан сохранить его в целости и сохранности до снятия ареста или конфискации имущества.

Обременение доли имущества

Ограничение может коснуться не только имущества в целом, но и его доли. Это происходит в том случае, когда собственник имеет только долю недвижимости.

Справедливо заметить, что обременение всего имущества, например, в виде ареста, лишает собственника права его продать. А вот если обременена доля, то собственники других долей имеют право их продавать и т.д. Единственным существенным ограничением их действий является раздел имущества согласно долям.

Таким образом, обременение предполагает ограничение действий по распоряжению имуществом. Существует множество видов обременения, которые по-разному воздействуют на права собственника. Кроме того, обременение чаще всего имеет временный характер и существует до окончания срока договора или совершения каких-либо действий.