Залог понятие и виды ипотека

20.12.2018 Выкл. Автор admin

Залог (понятие, содержание, основания). Виды залога.

Залог – способ обеспечения исполнения обязательства, позволяющий залогодержателю получить удовлетворение за счет заложенного имущества. Залог регулируется не только ГК, но и двумя законами: Закон РФ «О залоге» от 29.05.1992 г. № 2872- и Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя (п. 1 ст. 334 ГК).

Залоговое имущество всегда реализуется с обременением.

Предметом залога могут быть вещи и права требования (ст. 336 ГК). Сторонами залога являются: залогодатель и залогодержатель (ст. 335 ГК). Форма договора о залоге должна быть письменной, а в отношении ипотеки – договор должен иметь государственную регистрацию.

Виды залога различают по следующим основаниям:

– по месту нахождения заложенного имущества (ст. 338 ГК): твердый залог – без передачи имущества, разновидностью твердого залога является залог товара в обороте (ст. 375 ГК); заклад – с передачей заложенного имущества, разновидностью заклада является залог в ломбарде (ст. 358 ГК);

– по предмету залога (залог имущества и залог прав);

– по связи заложенного имущества с землей – залог движимого имущества и залог недвижимого имущества (ипотека).

Особым видом залога является последующий залог (ст. 342 ГК).

Договор о залоге заключается в письменной форме. Нотариальная письменная форма при договоре залога недвижимости и при залоге движимого имущества или прав на него, если главный договор быть заключен в нотариальной форме. Договор о недвижимом имуществе должен быть зарегистрирован (ипотека).

Законом могут быть предусмотрены учет и (или) регистрация договоров о залоге и залогов в силу закона отдельных объектов движимого имущества.

Несоблюдение правил о форме договора, а так же факта государственной регистрации влечет его недействительность в случаях указанных в законе.

В тексте договора должны содержаться следующие существенные условия:

1. Предмет залога;

2. Оценка предметов;

3. Основные сведения о главном обязательстве;

4. У какой из сторон находится заложенное имущество.

Право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а при варианте заклада с момента передачи заклада.

Если предмет залога превосходит по стоимости обеспечение первого залога, то допускаетсязалог заложенного имущества. Это возможно если:

1) в договоре залога не содержится прямого запрета;

2) каждый последующий залогодержатель удовлетворяется в своих требованиях лишь из остаточной стоимости предмета залога;

3) залогодатель информирует всех последующих залогодержателей обо всех фактах залога.

Бремя содержания предмета залога возлагается на сторону, у которой остается имущество. Эта же сторона обязана его страховать (всегда за счет залогодержателя), а также известить контрагента в случае возникновения угрозы утраты или повреждении имущества. Риск случайной гибели лежит на залогодателе (если иное не предусматривается договором)

Замена предметов залога возможна только с согласия залогодержателя.

Залогодатель вправе пользоваться предметом залога по назначению, в том числе извлекать из него плоды и доходы, если иное не установлено договором.

Если имущество у залогодержателя, то он вправе пользоваться им в случаях предусмотренных договором. При этом если залогодержатель получает доход, то этот доход идет в погашение суммы основного обязательства.

Действия по распоряжению предметом залога разрешены, с согласия залогодержателя. Во всех случаях залогодатель может завещать предмет залога.

Ранее имущество переходило в собственность залогодержателя. Сейчас, имущество продается с публичных торгов и из полученных сумм, гасится задолженность по обязательствам.

Основанием обращения взыскания на заложенное имущество является, неисполнение либо ненадлежащее исполнение должником главного обязательства (п. 1 ст. 348 ГК).

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже, либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Порядок обращения взыскания – требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда (ст. 349 ГК).

Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд допускается, если иное не предусмотрено законом (например: Законом об ипотеке) на основании соглашения залогодателя с залогодержателем.

Соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке может быть заключено в любое время и включено в договор о залоге.

Такое соглашение может быть признано судом недействительным по иску лица, права которого нарушены таким соглашением.

Если залогодателем является физическое лицо, соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество.

В случае неисполнения залогодателем соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке допускается, если иное не предусмотрено законом, на основании исполнительной надписи нотариуса в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве.

Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если:

1) для заключения договора о залоге имущества физического лица требовалось согласие или разрешение другого лица либо органа;

2) предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

3) залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно;

4) предметом залога являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам;

5) договором о залоге или иным соглашением залогодателя с залогодержателем не установлен порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество либо в установленном сторонами порядке обращение взыскания невозможно;

Виды залога — ипотека, залог товаров в обороте и залог вещей в ломбарде

Как уже отмечалось, в ГК предусмотрены три отдельных вида залога, требующих особого регулирования: ипотека, залог товаров в обороте и залог вещей в ломбарде.

Ипотекой в соответствии с Кодексом (п. 2 ст. 334) признается залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. Отношения, связанные с ипотекой, должны регулироваться специальным Законом об ипотеке, о чем прямо говорится в ГК. Что касается содержащихся в Кодексе общих правил о залоге, то они подлежат применению только в том случае, если в самом ГК или в Законе об ипотеке будут отсутствовать нормы, устанавливающие соответствующие правила.

Относительно понятия «ипотека» следует заметить, что имеющееся сегодня законодательное определение этого понятия несколько отличается от того, которое давалось в Законе Российской Федерации «О залоге». Ранее ипотекой признавался залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им (ст. 42 Закона).

Еще в большей степени современное понятие ипотеки по российской гражданско — правовой доктрине отличается от традиционного подхода к данному виду залога, сформировавшегося еще в римском праве, где под ипотекой разумелся всякий залог при сохранении за залогодателем права владения и пользования заложенным имуществом, и в этом смысле ипотека противопоставлялась закладу.

Правда, в современном зарубежном законодательстве можно встретить иные подходы к определению понятия ипотеки. К примеру, в Гражданском кодексе Нидерландов (раздел 9 кн. 3) различаются понятия залога и ипотеки. При этом суть различия заключается в следующем: если право залогодержателя учреждено на зарегистрированное имущество, тогда оно является правом ипотеки, если же право учреждено на другое имущество, тогда оно является правом залога (п. 1 ст. 227) .

См.: Гражданский кодекс Нидерландов. Книги 2, 3, 5, 6 и 7. Лейден, 1996. С. 222.

Конечно же, и с точки зрения российского гражданского законодательства имеется в виду сохранение права владения и пользования заложенным имуществом при ипотеке за залогодателем. Об этом свидетельствует, в частности, положение, содержащееся в п. 1 ст. 338 ГК, согласно которому имущество, на которое установлена ипотека, не передается залогодержателю. Залогодатель, остающийся владельцем заложенного имущества, вправе пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы (п. 1 ст. 346). Вместе с тем сохранение за залогодателем права владения и пользования заложенным имуществом не является видообразующим признаком ипотеки. В качестве такового по российскому гражданскому законодательству признается предмет залога, каковым при ипотеке должно являться только недвижимое имущество.

Иной подход к понятию «ипотека» отмечается, к примеру, в Гражданском кодексе Республики Казахстан, предусматривающем, что предметом ипотеки может быть любое имущество — вещи и имущественные права требования, которое может быть использовано в качестве залога, кроме определенной категории имущества, правовое регулирование залога которого не допускает оставление его во владении и пользовании у залогодателя или ипотека которого ограничена или запрещена законодательными актами. В связи с этим М.К. Сулейменов и Е.Б. Осипов, комментируя соответствующие законоположения, указывают, что по гражданскому праву Республики Казахстан классифицирующим основанием выделения ипотеки является предоставление залогодателю или третьему лицу при заключении договора о залоге права владения и пользования предметом залога; «под термином «ипотека» понимается не только залог недвижимого имущества, как это принято в правовых системах многих стран, но и залог любого имущества (в том числе и движимого, а также имущественных прав) с оставлением его во владении и пользовании залогодателя. Именно оставление заложенного имущества во владении и пользовании залогодателя и является классифицирующим признаком ипотеки как вида залога в соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан» . Таким образом, объем полномочий сторон по договору залога признается критерием классификации залога на два вида: ипотеку и заклад. В результате использования этого критерия к ипотеке, в частности, относится и залог товаров в обороте, который в соответствии с законодательством Республики Казахстан признается особой разновидностью ипотеки движимого имущества .

Другие публикации:  Налог за приватизацию дачи

Сулейменов М.К., Осипов Е.Б. Указ. соч. С. 64.

Однако вернемся к российскому гражданскому законодательству, по которому под ипотекой разумеется залог недвижимого имущества. Поэтому к ипотеке применяются правила, регулирующие сделки с недвижимым имуществом.

На договоры об ипотеке распространяются общие положения об обязательной регистрации прав на имущество, которое составляет предмет залога. Соответственно залог недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. При этом в силу ст. 130 ГК к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей (т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, включая, в частности, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Одновременно в той же статье предусмотрена возможность отнесения к недвижимым вещам и любого иного имущества.

Следует иметь в виду, что ГК (ст. 131 и 164) предусматривает необходимость регистрации сделок с землей и другим недвижимым имуществом (имеются в виду отчуждение, ипотека, долговременная аренда и др.) в учреждениях юстиции. Порядок регистрации сделок с недвижимостью и ведения соответствующих реестров должен определяться Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При оценке значимости требований об обязательной регистрации залога отдельных видов имущества следует иметь в виду, что ГК (ст. 342) допускает, если это не запрещено предшествующими договорами, залог (последующий залог) имущества и одновременно закрепляет принцип старшинства. Этот принцип означает, что требования последующего залогодержателя удовлетворяются из вырученной при продаже предмета залога суммы после предшествующих залогодержателей. В этой связи на залогодателя возлагается обязанность сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех предшествующих залогах. Эти сведения должны включать все то, что отнесено Кодексом к числу необходимых (существенных) условий договора: что именно было заложено, его оценку, существо, размер и срок исполнения. Все убытки, которые могут возникнуть у залогодержателя вследствие нарушения соответствующей обязанности залогодателем, должны возмещаться этим последним.

К этому следует добавить, что и орган, осуществляющий регистрацию, отвечает за вред, причиненный в результате нарушения его работниками соответствующих правил. Речь идет о возмещении таким органом убытков, связанных с выдачей недостоверной или неполной информации или отказом от ее выдачи. Такого же рода требования могут предъявлять любые лица, которые руководствовались при решении вопроса о заключении или незаключении обеспеченного залогом договора информацией, исходящей от соответствующего органа. В частности, тот, кому предстояло стать должником в обязательстве, может предъявить иск о возмещении убытков в случаях, если ошибки, содержащиеся в информации (например, завышение объема обязательства, обеспеченного предшествующим залогом, либо уменьшение стоимости заложенного имущества), повлекли за собой отказ потенциального кредитора выдать кредит.

Во всех указанных случаях действуют общие нормы о деликтных обязательствах, предполагающие возможность предъявления требований о возмещении не только реального ущерба, но и упущенной выгоды, а также устанавливающие общие условия возникновения соответствующего обязательства.

Законом «О залоге» предполагалось, что источником информации о залогах будут служить записи, которые обязан вести каждый, кто зарегистрирован в качестве предпринимателя. Соответственно записи, которые имели своим прообразом «купеческие книги», должны были содержать сведения о видах и предмете залога, объеме обеспеченного залогом обязательства. Однако описанное требование законодателя никто не выполнял, и записи, о которых идет речь, не производились. Указанная идея была заранее обречена на провал, поскольку могла бы оказаться эффективной только при существовании жесткого режима, без которого невозможно признание особой доказательственной силы соответствующих книг.

В качестве примера можно сослаться на существовавший в дореволюционной России порядок, в соответствии с которым к тому, кто допускал нарушение установленного порядка ведения книг, применялись различные санкции. При этом, если купец в четвертый раз уличался в том, что не вносит необходимые записи в купеческие книги, он лишался права на ведение торговли навсегда .

См.: Шершеневич Г.Ф. Курс торгового права. Т. 1. М., 1908. С. 200 — 201.

В этих условиях при принятии ГК были все основания отказаться от использования «записей о залоге», которые пытался внедрить Закон. ГК сохранил их только для залога товаров в обороте.

Как отмечалось, в соответствии с ГК отношения, связанные с ипотекой, должны регулироваться Законом об ипотеке. В связи с задержкой в принятии указанного Закона, проект которого, кстати, был внесен в Государственную Думу Правительством еще в марте 1995 г., пробел в законодательстве был заполнен нормативным Указом Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» .

Указ Президента РФ от 28.02.1996 N 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» утратил силу в связи с изданием Указа Президента РФ от 25.01.1999 N 112 «О признании утратившими силу и об изменении некоторых актов Президента Российской Федерации».

См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. N 10. Ст. 880.

Указ определил перечень объектов недвижимости, которые не могут выступать в качестве предмета ипотеки. К их числу относятся, в частности, участки недр; особо охраняемые природные территории, иное имущество, изъятое из оборота; имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, многоквартирные и индивидуальные жилые дома и квартиры, находящиеся в государственной и муниципальной собственности; имущество, в отношении которого приватизация запрещена.

Указ включает в себя также ряд положений, детализирующих порядок регистрации договоров ипотеки. В соответствии с Указом (п. 12) договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации, которая должна осуществляться по месту нахождения недвижимости, являющейся предметом залога, в пределах района (города). Отказ в государственной регистрации договора об ипотеке либо уклонение от регистрации могут быть обжалованы заинтересованными лицами в суд.

В остальном названный Указ воспроизводит отдельные положения, содержащиеся в проекте Федерального закона «Об ипотеке», внесенном Правительством на рассмотрение Государственной Думы. Причем воспроизводятся далеко не главные из этих положений, введение которых в действие позволило бы улучшить кардинальным образом правовое регулирование ипотечных отношений. К примеру, проект Закона включает в себя целый ряд правил, регламентирующих отношения сторон по договору ипотеки, удостоверенному закладной. При этом закладная признается именной бумагой, фиксирующей права ее владельца на залог имущества, указанного в договоре ипотеки, а также на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой. Права по закладной могут быть переданы другому лицу путем совершения на закладной соответствующей передаточной надписи. Кроме того, имеется в виду, что сама закладная (как ценная бумага) может быть заложена путем ее передачи другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение обязательства по кредитному договору или иного обязательства, возникшего между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем). Ипотечным залогодержателем на закладной может быть сделана специальная залоговая передаточная надпись, дающая залогодержателю закладной право по истечении определенного срока продать закладную с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства. Нетрудно представить, насколько расширил бы возможности ипотечного кредитования залог закладной, если бы соответствующие положения были бы предусмотрены названным Указом Президента Российской Федерации.

Указ Президента РФ от 28.02.1996 N 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» утратил силу в связи с изданием Указа Президента РФ от 25.01.1999 N 112 «О признании утратившими силу и об изменении некоторых актов Президента Российской Федерации».

Кстати сказать, в Республике Казахстан, так же как и в Российской Федерации, ипотечные отношения реализуются Указом Президента Республики Казахстан от 23 декабря 1995 г. «Об ипотеке недвижимого имущества» , который обеспечивает довольно полное регулирование договора ипотеки. В частности, Указом предусмотрено, что права залогодержателя по договору ипотеки могут быть удостоверены ипотечным свидетельством (аналог закладной, предусмотренной проектом российского закона), которое, в свою очередь, может выступать предметом залога.

См.: Ведомости Верховного Совета Республики Казахстан. 1995. N 24. Ст. 165.

В связи с изложенным мы не можем разделить позицию А.А. Рубанова, полагающего, что Указ Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» положил конец «чрезмерно затянувшейся паузе в законодательном процессе» и стал «основным источником гражданско — правовых норм, регулирующих договор ипотеки» .

См.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Научно — практический комментарий. С. 526.

Залог товаров в обороте — залог товаров (товарных запасов, сырья, материалов, готовой продукции) с оставлением их у залогодателя, при котором залогодателю предоставляется право изменять состав и натуральную форму заложенного имущества при условии, что их общая стоимость не становится меньше указанной в договоре о залоге (ст. 357 ГК). Уменьшение общей стоимости заложенных товаров в обороте допускается по мере исполнения обеспеченного залогом обязательства соразмерно исполненной части обязательства, если иное не предусмотрено договором о залоге.

При залоге товаров в обороте залогодатель не связан при проведении обычных коммерческих операций: он вправе продавать товары и закупать другие товары, сырье, материалы и т.п. Интерес же залогодержателя заключается в том, чтобы общая стоимость имеющихся у залогодателя товаров соответствовала той, что предусмотрена договором о залоге. Товары в обороте, проданные или отчужденные иным способом залогодателем, с момента их перехода к приобретателю перестают быть предметом залога, и напротив, приобретенные залогодателем товары, указанные в договоре о залоге, с момента возникновения у него права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) становятся предметом залога.

На залогодателя возложена обязанность учета товаров в обороте, являющихся предметом залога. В этих целях он должен вести специальную книгу залогов. В эту книгу вносятся записи об условиях залога товаров и обо всех операциях, которые влекут изменение состава или натуральной формы заложенных товаров, включая их переработку, на день последней операции.

Другие публикации:  Статья 292 гражданский кодекс рф

Что касается залогодержателя, то он вправе осуществлять контроль за выполнением залогодателем его обязанностей. Результатом такого контроля при выявлении со стороны залогодателя нарушений условий залога товаров в обороте (например, уменьшение общей стоимости таких товаров) залогодержатель имеет право путем наложения на заложенные товары своих знаков и печатей приостановить операции с ними до устранения нарушения.

Залог вещей в ломбарде — это залог принадлежащего гражданам движимого имущества, предназначенного для личного потребления, в обеспечение краткосрочных кредитов. Залогодержателем по таким договорам могут выступать лишь специализированные организации — ломбарды. Для занятия этим видом предпринимательской деятельности ломбарды должны иметь соответствующую лицензию. Заключение договора о залоге вещей в ломбарде удостоверяется выдачей ломбардом залогового билета. Закладываемые вещи во всех случаях должны быть переданы залогодержателю — ломбарду.

В ГК (ст. 358) предусмотрено несколько новых по сравнению с ранее действовавшим законодательством правил, направленных на обеспечение защиты прав слабой стороны в этих отношениях, а именно гражданина — залогодателя. К их числу относятся следующие положения.

Во-первых, это норма, обязывающая ломбард страховать в пользу залогодателя за свой счет принятые в залог вещи в полной сумме их оценки, устанавливаемой в соответствии с ценами на вещи такого рода и качества, обычно устанавливаемыми в торговле в момент их принятия в залог.

Во-вторых, это правила о повышенной ответственности ломбарда за несохранность переданного ему гражданином имущества: ломбард несет ответственность за утрату и повреждение заложенных вещей, если не докажет, что утрата или повреждение произошли вследствие непреодолимой силы.

В-третьих, это норма, согласно которой требования ломбарда к залогодателю (гражданину) прекращаются во всех случаях, когда им реализовано заложенное имущество. В случае невозвращения в установленный срок суммы кредита, обеспеченного залогом вещей в ломбарде, ломбард вправе на основании исполнительной надписи нотариуса по истечении льготного месячного срока продать это имущество в порядке, установленном для реализации заложенного имущества. После этого требования ломбарда к залогодателю погашаются даже в том случае, когда сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для их полного удовлетворения.

В-четвертых, это положение о том, что условия договора о залоге вещей в ломбарде, ограничивающие права залогодателя по сравнению с правами, предоставляемыми ему ГК и иными законами, признаются ничтожными.

Статья 358 ГК называет признаки залога вещей в ломбарде, позволяющие выделить его в самостоятельный вид залога.
Договор о залоге вещей в ломбарде оформляется путем выдачи ломбардом залогового билета (п. 2 ст. 358 ГК), а заключение договора хранения в.

Помимо видов (форм) залога необходимо различать подвиды залога. Подвиды залога могут выделены по предмету залога, например ипотека-залог
залога действующее гражданское законодательство выделяет залог товаров в обороте и залог вещей в ломбарде (ст 357, 358.

Право залога имеет преимущественный характер независимо от того, какое имущество выступает предметом залога, имеется ли у залогодателя иное имущество, элементом какого вида залога оно является.
2) ипотека; 3) залог товаров в обороте

Залог вещей в ломбарде оформляется с помощью залогового свидетельства (п.2 ст.358 ГК). Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен.
Право распоряжаться предм

§ 5. Залог. Виды залога

Ипотека. Залог товаров в обороте. Залог вещей в ломбарде.

1. Гражданское законодательство предусматривает следующие основные виды залога:

— залог товаров в обороте;

— залог вещей в ломбарде.

2. Ипотека — это залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.

П. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90.

Особенности ипотеки заключаются в следующем.

Во-первых, ипотека имеет специальное регулирование — Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Во-вторых, ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

В-третьих, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

В-четвертых, при ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

В-пятых, если предметом ипотеки является земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие третьему лицу (а не залогодателю участка), то при обращении взыскания на этот участок и его продаже приобретатель становится правопреемником залогодателя в отношениях с указанным третьим лицом.

В-шестых, договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению, а также регистрации в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.

По договору об ипотеке права залогодержателя могут быть удостоверены закладной, дающей право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства.

3. Залог товаров в обороте.

Коммерческая и особенно торговая деятельность строится, в том числе, и на приобретении и продаже товаров (определяемых родовыми признаками вещей).

Закон допускает залог товаров. Но в отличие от залога «классического», залог товаров специфичен.

Во-первых, закладываемые товары всегда остаются у залогодателя.

Во-вторых, залогодатель вправе изменять состав и натуральную форму заложенного товара (при условии, что общая стоимость предмета залога не становится меньше указанной в договоре о залоге).

В-третьих, залогодатель имеет право на уменьшение стоимости заложенных товаров в обороте соразмерно исполненной части обеспеченного обязательства, если иное не предусмотрено договором.

4. Залог вещей в ломбарде имеет следующие отличительные черты.

Первая. Залогом вещей в ломбарде обеспечивается исключительно краткосрочное кредитование граждан ломбардом.

Вторая. Залогодатель — только гражданин. Залогодержатель — это ломбард, специализированная организация, осуществляющая в качестве предпринимательской деятельности краткосрочное кредитование граждан под залог имущества (п. 1 ст. 358 ГК РФ).

Третья. Предметом залога может быть только движимое имущество, предназначенное для личного потребления.

Четвертая. Договор о залоге вещей в ломбарде оформляется выдачей ломбардом залогового билета, который содержит все существенные условия договора (сумма кредита, предмет залога, его оценка и т.д.).

Пятая. Договор о залоге в ломбарде является публичным.

Шестая. Упрощенный порядок обращения взыскания на заложенное имущество и его продажи.

Кроме того, залог в ломбарде регулируется специальным законом — Федеральным законом от 19 июля 2007 г. N 196-ФЗ «О ломбардах».

Об ипотеке — залоге недвижимости

Приветствуем! Залог – ипотека. Эти две вещи мы обсудим в нашем новом посте. Вы узнаете подробную информацию об ипотеке – залоге недвижимости. Какие особенности имеет ипотека недвижимости, как регулируются отношения между банками и заемщиками по ипотеке.

Что же такое залог

Достаточно распространенной практикой в кредитной деятельности является предоставление денежных ссуд под залог какого-либо имущества. Таким образом, банки подстраховывают себя в случае отсутствия выполнения заемщиком своих финансовых обязательств.

Почему залог и ипотека чаще всего оформляются именно на недвижимость:

  • Стоимость объекта на этом рынке высока, соответственно – велик и кредит и всегда существует риск, что заемщик не справится с долговыми обязательствами;
  • Недвижимость всегда ценится в цене, ее стоимость постоянно растет, поэтому если банк не получит платежей по кредиту, объект может быть реализован по неплохой цене;
  • Практически отсутствует риск, что недвижимость внезапно исчезнет или утратит функциональность, как например автомобиль, банки достаточно серьезно проверяют объекты, на которые оформляют кредит и не предоставят его на приобретение ветхих жилых помещений, а также действует обязательно страхование квартиры по ипотеке.

Залог недвижимости является гарантией исполнения заемщиком своих обязательств в случае невозможности выполнить платежные действия по уже имеющемуся кредиту. Недвижимый объект в случае возникновения финансовых сложностей у заемщика может перейти в собственность кредитора или быть реализованным с аукционных торгов.

Залог жилья также предполагает, что право на недвижимый объект находится за кредитором ровно до того момента, как заемщик погасит все свои долговые обязательства. Имущество, являющееся предметом залога по одному договору, не может быть перезаложено еще раз.

  1. Классический – при заключении договора недвижимость является собственностью залогодержателя, но заемщик сохраняет право пользования им.
  2. Заклад – имущество остается на временное хранение или пользование залогодержателю, как например, мелкие вещи в ломбарде.
  3. Твердый тип залога – помимо того, что имущество числится за залогодержателем, он имеет право нанести соответствующие знаки, что данная недвижимость – предмет залога.

Тип залога зависит от вида закладной, основного документа, который определяет все условия касательно жилых помещений, которые закладываются банку как гарант исполнения кредитных прав и обязанностей заемщика:

  1. Закладная с оформленной фиксированной ставкой по предоставленному кредиту. Согласно такому документы со стороны заемщика ежемесячно будет происходить внесение денежных средств для погашения основного долго и начисленных по нему процентов.
  2. Плавающая или корректируемая процентная ставка по закладной зависит от текущего состояния банковской или рыночной ситуации. Может меняться раз в год, посему является рискованным предприятием, так как может значительно увеличить кредитный платеж.
  3. Закладной документ с установленными дифференцируемыми платежами. Удобен, если доход заемщика может измениться – платежи могут быть уменьшены или увеличены.
  4. Закладные гарантированные – подразумевают оформление страховки на предмет залога.

Что такое закладная на квартиру более подробно разобрано в нашем прошлом посте.

В каких случаях отношения касательно залога могут быть прекращены:

  • Грубое нарушение условий выполнения кредитного договора;
  • Полное исполнение долговых обязательств;
  • При гибели или утрате заложенного имущества;
  • В случае если у кредитора нет возможности реализовать заложенное имущество.

Понятие ипотеки

Ипотечный кредит – это отношения между кредитором и заемщиком, при которых предметом залога для обеспечения выполнения долговых обязательств является недвижимый объект.

Другие публикации:  Можно ли получить гражданство в эстонии

Подразделяют также ипотеку на два следующих подвида:

  1. Ипотека как форма залога — правоотношение, согласно которому недвижимость закладывается для получения денежных средств.
  2. Ипотека – залог квартиры или другой недвижимости, выраженная в форме закладной – сам документ с основными условиями кредитования.

В случае неисполнения долговых обязательств заемщика, согласно кредитному договору право собственности на недвижимость может перейти к кредитору.

Особенности предоставления ипотеки:

  • Долгий срок кредитования – по условиям банков может достигать срока до 30 лет;
  • По условиям ипотечных кредитов всегда происходит залог имущества;
  • Практически всегда на весь период действия договора ипотеки имущество остается за должником;
  • Имущество, являющееся предметом залога, должно быть собственностью заемщика или находиться в его хозяйственном ведении.

В соответствии с Федеральным законом РФ «Об ипотеке» действующими лицами в ипотечном кредитовании являются две стороны:

  • Залогодержатель, который является кредитором и предоставляет недостающую сумму на приобретение недвижимости под залог приобретаемого или уже имеющегося объекта;
  • Залогодатель – физическое лицо, которое оформляет ипотечный кредит и предоставляет недвижимость в залог исполнения своих обязательств.

Любая ипотечная сделка подлежит регистрации в органах Росреестра, независимо от того – совершена она после приобретения объекта в собственность или до него.

Сама процедура ипотеки обычно представляет собой следующий механизм:

  1. Гражданин выбирает банк с устраивающей его кредитной программой, собирает пакет документов, необходимый для рассмотрения кредитной заявки.
  2. После одобрения кредита у будущего заемщика есть от 30 до 60 дней для выбора объекта, который станет предметом залога – будет это новостройка, вторичное жилье или уже имеющийся объект – зависит от заемщика.
  3. Документы по предмету залога передаются на рассмотрение банку, после их рассмотрения заемщик приглашается в кредитное отделение для подписания договора.
  4. После регистрации договора ипотеки и объекта недвижимости в Росреестре, происходит окончательное перечисление денежных средств заемщику и начинаются его обязательства перед кредитной организацией по исполнению своих обязательств.
  5. В качестве дополнительной гарантии исполнения обязательств и во избежание риска утрат заложенного имущества, банк может обязать гражданина оформить страховой полис.

Существует несколько классификаций ипотеки, которые определяют исходя из ряда факторов:

  1. В зависимости от того, что будет являться объектом, на который оформляется кредит.
  2. Выбор валюты кредитования – рубли или иностранная валюта, в которой банк выдает кредит (обычно – американские доллары или евро).
  3. Наличие или отсутствие поручителей и созаемщиков.
  4. Выбранный вариант внесения платежей – аннуитетный или дифференцированный.
  5. В зависимости от размера имеющегося у заемщика первоначального взноса.
  6. При наличии или отсутствии возможности досрочного полного или частичного погашения ипотечного кредита.
  7. При наличии уже имеющейся недвижимости, под которую берется заем, или приобретение недвижимого объекта, оформляемого в залог банка.

Если гражданин оформляет заем на уже имеющийся в собственности объект, то приобретаемой недвижимостью он может распоряжаться по своему усмотрению (ипотека под залог имеющейся недвижимости). Однако в случае просрочки велик риск утратить и объект, выступивший в качестве обеспечения исполнения обязательств и вновь приобретенный.

В настоящее время современные банки предлагают различные программы кредитования жилых помещений и других недвижимых объектов. Программы рассчитаны на широкие слои населения и могут содержать льготные условия для различных категорий граждан.

Один из самых популярных программ кредитования и у банков, и у заемщиков, так как приобретаемый объект может быть сразу зарегистрирован в органах Росреестра и отсутствует риск потери жилого помещения в случае его «недостроя».

Чаще всего имеет льготную ставку кредитования и минимальный первоначальный взнос. На период проведения строительства кредитные организации обязуют заемщика оформить страховой полис. При отказе от выполнения данного обязательства, процентная ставка по ипотечному кредиту может быть увеличена.

  1. Договор залога ипотеки на покупку недвижимости за городом.

Приобретаются жилищные объекты в сельских поселениях неподалеку от городских округов или в черте города, возможно – экологически чистые поселки. Объектом залога может быть дом или коттедж.

  1. Льготные программы кредитования молодых семей или семей с двумя и более детьми.

Право на ипотечное жилье и специальные залоговые условия будут применены к участкам программ по переселению молодых семей, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий, либо владельцы сертификатов на материнский (семейный) капитал.

Военнослужащие – участники накопительной ипотечной системы могут приобрести жилье, используя собственные, накопленные и заемные денежные средства. Льготные условия кредитования могут иметь участники специальных программ по переселению в связи с изменением места работы, например, учителя, переезжающие в дальний населенный пункт.

Основные виды ипотечных сделок

Если все факторы для возникновения ипотеки сработали, может возникнуть 2 вида ипотеки – в силу закона и договора.

В соответствии с действующим федеральным законодательством об ипотеке, в залоге оказываются объекты недвижимости, приобретаемые исключительно при целевом кредитовании. То есть приобретаемое заемщиком жилье и будет являться предметом залога кредитной организации.

Основания для возникновения:

  • Приобретение заемщиком жилого дома, квартиры, земельного участка или строительство нежилого помещения с использованием предоставленного банком кредита, с обязательным залогом банку приобретаемого имущества с момента регистрации сделки;
  • Оформление приобретаемого объекта недвижимости в кредит с договором о рассрочке платежа;
  • При оформлении пожизненной ренты на недвижимое имущество с содержанием иждивенца, тот, кто является ее получателем, в качестве обеспечения исполнения обязательств приобретет право залога на данную недвижимость.

Государственная регистрация сделки ипотеки в силу закона осуществляется вместе с самой регистрацией объекта недвижимости в органах Росреестра. В качестве подтверждения оформления сделки в установленный законодательством срок гражданин получит выписку из реестра сделок с отметкой о наступлении ипотеки в силу закона. Реализовать такую недвижимость без согласия банка будет невозможно.

  1. Ипотека в силу договора.

Договорная ипотека возникает в тот момент, если между заемщиком и залогодателем есть специальная договоренность о недвижимости, которая станет предметом закладной.

Основания такой ипотечной сделки:

  • Оформление приобретаемой недвижимости без обременения права владения и распоряжения;
  • Сбор пакета документов на дом или квартиру, которая будет являться предметом залога (этот или любой другой объект недвижимости, у рыночной стоимостью не менее размера запрашиваемого кредита);
  • Составление и регистрация отдельного ипотечного договора.

Данный вид ипотеки проходит процесс регистрации отдельно от договора по приобретению объекта недвижимости, на основании отдельного ипотечного договора.

Особенности договора залога ипотеки

После положительного рассмотрения кредитной заявки и одобрения банком личности заемщика составляется договор залога приобретаемой или уже имеющейся недвижимости, которая станет предметом залога. Объект, который является обеспечением кредита, должен обладать определенной степенью ликвидности, соответствовать необходимому размеру кредитных средств, что обычно отражается в отчете о независимой оценке недвижимости.

Поправки и изменения вносятся в бланк дополнительного соглашения на стадии подписания и согласования самого договора, исключительно с согласия кредитной организации.

Договор должен быть составлен в 3-4 экземплярах для каждой из сторон и регистрирующих органов и содержать следующие пункты:

  • Подробное описание предмета залога недвижимости и ипотеки;
  • Отчет независимого эксперта о проведенной оценке стоимости объекта недвижимости;
  • Сроки предоставления ипотечного кредита, процентные ставки;
  • Размер штрафных санкций при неисполнении своих обязательств сторонами договора;
  • Сведения о каждой из сторон;
  • Права и обязанности заемщика касательно заложенного объекта собственности.

Ипотека и банки

Специализированные кредитные организации – банки – имеют право осуществлять выдачу долгосрочных ипотечных кредитов с составлением закладной на объект недвижимости — это залог, без залога может быть оформлен только потребительский кредит по более высокой процентной ставке.

Основные нюансы оформления ипотечных кредитов для банков:

  • Долгосрочные кредиты ограждают от частого ведения переговоров и поиска новых заемщиком, обеспечивают стабильный доход;
  • В то же время из оборотных средств банка изымается значительная сумма, что может быть не очень удобно;
  • Риск потери кредитных средств невелик, так как имеется недвижимость, выступающая в качестве залоговой;
  • Выгодные специальные предложения обеспечивают стабильный поток клиентов по оформлению ипотеки;
  • После оформления кредитного договора закладная может быть продана банком сторонней организации.

Важным условием предоставления кредита является не только проверка сведений о недвижимом объекте (особенности конструктива здания, проверка ликвидности и местонахождения объекта ит.д.), который станет предметом залога, но и проверка соответствия личности заемщика предоставляемым требованиям.

Во избежание предоставления недостоверных сведений о трудовой деятельности и уровне дохода, банки все чаще проверяют справки 2-НДФЛ напрямую в Налоговой инспекции или Пенсионном фонде РФ.

Каждая кредитная организация должна рекомендовать не только заемщикам страховать свою ответственность, но и в установленном законом порядке должна обеспечить страхование своей деятельности.

Гражданину при выборе будущего банка не стоит гнаться за более низким процентом по ипотеке, а лучше выбрать ту кредитную организацию, по которой существует большое количество адекватных отзывов о проделанной работе. Хорошо, если компания находится не первый год на финансовом рынке и имеет достаточное обеспечение своих же собственных обязательств.

Роль и перспективы ипотеки в России

Выдача ипотечных кредитов – важный и неотъемлемый элемент современной экономики. Развитие ипотеки неотъемлемо связано с функционированием промышленной сферы, ростом строительства и сельского хозяйства.

Тщательный отбор заемщиков, устойчивые процентные ставки и обеспечение выполнения обязательств оформлением залоговой недвижимости сказывается и на развитии банковской системы в целом. Чем больше устойчивых ипотечных институтов в экономике, тем она стабильнее и эффективнее.

На дальнейшее плодотворное развитие ипотечной сферы могут оказать влияние:

  • Дополнительные законодательные акты;
  • Изменение налогового законодательства;
  • Развитие строительных технологий и появление на рынке более доступного жилья;
  • Государственное субсидирование жилищных кредитов;
  • Секьюритизация ипотеки – когда банк становится единственным держателем обязательств и рисков по ипотечному долгу, может самостоятельно пытаться искать пути выхода из ситуации, когда заемщик не может или не хочет исполнить свои обязательства, в компетенции банковской организации — провести реструктуризацию кредита, либо перепродать долг целиком другой стороне;
  • Выпуск ипотечных ценных бумаг – рефинансируемых долговых документов с определенной финансовой ценностью.

Как всегда ждем ваших вопросов в комментариях и будем благодарны за репост и лайк.