Договор аренды лесных участков по общему правилу заключается на срок

14.03.2018 Выкл. Автор admin

Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества

К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих договорах.

Комментарий к Ст. 625 ГК РФ

1. Виды арендных отношений отличаются большим многообразием, что и получило отражение в сложной структуре гл. 34 ГК РФ, в которой выделены общие положения об аренде, которые субсидиарно применяются к отдельным видам аренды, если иное не установлено специальными правилами. При этом законодатель разграничивает отдельные виды договоров аренды и договоры аренды отдельных видов имущества.

Нормы об отдельных видах договоров аренды устанавливают особый порядок осуществления прав арендатора, значительно отличающийся от общего порядка, предусмотренного для всех других случаев аренды имущества. В договоре проката (§ 2 гл. 34 ГК) арендодателем может быть только коммерческая организация, профессионально занимающаяся прокатом движимого имущества, которое по общему правилу используется для потребительских целей. Договор аренды транспортного средства (§ 3 гл. 34 ГК) специфичен тем, что его предмет — транспортные средства, они могут использоваться только при квалифицированном управлении ими и при их надлежащей технической эксплуатации с помощью профессионально подготовленного экипажа, специальные требования к которому устанавливаются транспортными уставами и кодексами (ст. ст. 56 и 57 Воздушного кодекса РФ от 19 марта 1997 г. N 60-ФЗ , ст. ст. 53 — 56 Кодекса торгового мореплавания (далее — КТМ) РФ от 30 апреля 1999 г. N 81-ФЗ , ст. ст. 27 и 30 Кодекса внутреннего водного транспорта (далее — КВВТ) РФ от 7 марта 2001 г. N 24-ФЗ ). Договор аренды предприятия (§ 5 гл. 34 ГК) представляет собой особый, самостоятельный вид договора аренды, поскольку его предметом является предприятие в целом — весь имущественный комплекс, состоящий из движимого и недвижимого имущества, причем арендатору предоставлены широкие правомочия по его использованию и распоряжению им (ст. 660 и другие статьи ГК). Отнесение договора финансовой аренды (лизинга) (§ 6 гл. 34 ГК) к разновидности договора аренды является практической реализацией положения Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге, заключенной 28 мая 1988 г. , в связи с тем, что правовые нормы, регулирующие традиционный договор аренды, нуждаются в адаптации к самостоятельным трехсторонним отношениям, возникающим из сделки финансового лизинга.

———————————
Собрание законодательства РФ. 1997. N 12. Ст. 1383.

Собрание законодательства РФ. 1999. N 18. Ст. 2207.

Собрание законодательства РФ. 2001. N 11. Ст. 1001.

Россия является участницей этой Конвенции, см.: Федеральный закон от 8 февраля 1998 г. N 16-ФЗ «О присоединении Российской Федерации к Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге».

2. К самостоятельным видам аренды следует также отнести аренду природных объектов. Земельное, лесное и водное законодательство с учетом особенностей предмета аренды закрепило особый круг прав и обязанностей сторон, своеобразный порядок их осуществления и исполнения. Общие положения об аренде, предусмотренные нормами § 1 гл. 34 ГК РФ, применяются к договорам аренды природных объектов лишь в тех случаях, когда иное не установлено специальным законодательством.

2.1. Предметами договора аренды земельного участка могут быть земельные участки, а также их части (статья 6 Земельного кодекса РФ) при условии прохождения государственного кадастрового учета (для договоров аренды на срок более одного года). Не могут быть переданы в аренду земельные участки, изъятые из оборота, однако иное может быть установлено федеральным законом (п. 11 ст. 22 ЗК). Так, например, по общему правилу из оборота изъяты земельные участки, занятые государственными национальными парками (п. 4 ст. 27 Земельного кодекса РФ). Вместе с тем в соответствии со ст. 17 Федерального закона от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» возможна передача в аренду земельного участка национального парка, расположенного в границах зон познавательного туризма или обслуживания посетителей, а также рекреационной зоны национального парка. Существенные условия, которые должны быть согласованы при заключении договора аренды земельного участка национального парка, перечислены в п. 4 Специальных правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26 января 2007 г. N 47 .

———————————
Собрание законодательства РФ. 2007. N 6. Ст. 758.

Арендодателем земельного участка может быть только его собственник, а если в аренду передаются земельные участки, находящиеся в публичной собственности, то арендодателями выступают по общему правилу органы местного самоуправления .

———————————
См.: п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2001. N 44. Ст. 4148.

Договоры аренды земельных участков могут заключаться на любой срок, если иное не установлено законом (например, п. п. 7 и 10 ст. 22 ЗК), но договоры аренды и субаренды земельного участка, заключенные на срок более одного года, подлежат государственной регистрации (ст. 25 ЗК).

Размер арендной платы является существенным условием договора (ст. 65 ЗК). Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утверждены Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582 . Для договоров аренды земельного участка, расположенного на территории особой экономической зоны и находящегося в государственной или муниципальной собственности в соответствии со ст. 33 Федерального закона от 22 июля 2005 г. N 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» , Методика расчета арендной платы утверждена Приказами Минэкономразвития России от 12 апреля 2006 г. N 95 и от 14 июля 2006 г. N 190 .

———————————
Собрание законодательства РФ. 2009. N 30. Ст. 3821.

Собрание законодательства РФ. 2005. N 30 (ч. 2). Ст. 3127.

Бюллетень нормативных актов. 2006. N 25.

Бюллетень нормативных актов. 2006. N 35.

Права арендатора по распоряжению арендованным земельным участком путем передачи участка в субаренду или передачи прав и обязанностей по договору третьему лицу расширены по сравнению с общими положениями п. 2 ст. 615 ГК РФ (п. п. 5 и 6 ст. 22 ЗК) . При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки, за исключением случая продажи земельного участка собственнику расположенных на нем построек (п. 1 ст. 36 ЗК). Помимо оснований, установленных общими нормами ГК РФ, имеются и специальные основания для досрочного прекращения договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя (п. 2 ст. 46 ЗК).

———————————
См. также: п. п. 15 — 17 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ. 2005. N 5.

2.2. По договору аренды лесного участка арендодатель предоставляет арендатору лесной участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, для использования в целях заготовки древесины, сбора недревесных лесных ресурсов, ведения охотничьего хозяйства, осуществления охоты и иных видов использования лесов (п. 1 ст. 72 ЛК).

Договор аренды лесного участка по общему правилу заключается по результатам аукциона по продаже права на заключение такого договора. Поскольку предметом указанного договора выступает недвижимое имущество, то договор, заключаемый на срок более одного года, подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если же допускается предоставление земельного участка в аренду без проведения аукциона и на срок менее одного года, то договор государственной регистрации не подлежит .

———————————
См., например: Положение о предоставлении в аренду без проведения аукциона лесного участка, в том числе расположенного в резервных лесах, для выполнения изыскательских работ, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 24 февраля 2009 г. N 161 // Собрание законодательства РФ. 2009. N 9. Ст. 1125.

Лесной кодекс РФ формально не содержит особых требований к существенным условиям договора аренды лесного участка. Однако, учитывая жесткую привязку ряда условий договора аренды лесных участков к продиктованным целевым назначением лесных участков требованиям лесного законодательства и специальных документов (лесохозяйственных регламентов и проектов освоения лесов), следует признать, что существенные условия договора аренды лесного участка не исчерпываются условием о предмете аренды (п. 3 ст. 607 ГК). Поэтому помимо сведений о самом лесном участке к существенным условиям договора относятся: срок договора, виды использования лесов, размер, условия и сроки внесения арендной платы, объемы рубок лесных насаждений и изъятия других лесных ресурсов (п. 7 Правил подготовки и заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 28 мая 2007 г. N 324 ). Кроме того, в договоре аренды лесного участка, который заключается в письменной форме путем составления одного документа, должны быть указаны условия, перечисленные в п. 8 указанных Правил.

———————————
Собрание законодательства РФ. 2007. N 23. Ст. 2793.

2.3. Водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут использоваться по договору водопользования для забора водных ресурсов, использования акватории и для производства электроэнергии (п. 1 ст. 11 Водного кодекса).

По договору водопользования исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления обязуется предоставить водопользователю водный объект или его часть в пользование за плату. Водные объекты, подавляющее большинство которых не является обособленными и находится исключительно в федеральной государственной собственности, ограничены в обороте и не относятся к недвижимости, сделки с которой подлежат регистрации в ЕГРП. Вместе с тем договор водопользования регистрируется в Государственном водном реестре и признается заключенным с момента такой регистрации.

Существенные условия договора водопользования перечислены в п. 1 ст. 13 Водного кодекса РФ. Предельный срок предоставления водных объектов в пользование на основании договора водопользования не может составлять более 20 лет. Предоставление водного объекта в пользование осуществляется на основании специального решения, порядок подготовки которого утвержден Постановлением Правительства РФ от 30 декабря 2006 г. N 844 .

Другие публикации:  Пособия в соцзащите матерям одиночкам

———————————
Собрание законодательства РФ. 2007. N 1 (ч. 2). Ст. 295.

3. Помимо отдельных видов договора аренды существуют также договоры аренды отдельных видов имущества, которые сдаются в аренду с особенностями, предусмотренными ГК РФ и специальным законодательством. Так, договор аренды зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК) является не особой разновидностью договора аренды, а договором аренды отдельного вида имущества, а именно недвижимого имущества, юридическая судьба которого находится в неразрывной связи с судьбой земельного участка, на котором оно расположено.

В договоре аренды объекта культурного наследия должны быть указаны сведения об особенностях охраны данного объекта и требования к его сохранению, включенные в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации. Кроме того, обязательным условием заключения такого договора аренды является охранное обязательство пользователя, предусматривающее требования к содержанию объекта культурного наследия, условиям доступа к нему граждан, порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по его сохранению, а также иные требования, обеспечивающие сохранность объекта (ст. 55 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» ).

———————————
Собрание законодательства РФ. 2002. N 26. Ст. 2519.

Аренда железнодорожных и подкрановых железнодорожных путей ОАО «РЖД», за исключением главных железнодорожных путей общего пользования, осуществляется в соответствии со специальным Положением, утвержденным Приказом ОАО «РЖД» от 10 июля 2008 г. N 91 . Примерная форма договора аренды железнодорожного пути утверждена распоряжением ОАО «РЖД» от 28 августа 2008 г. N 1819-р . Такие договоры аренды заключаются на торгах, если иное не предусмотрено решением президента ОАО «РЖД». Объектом аренды выступает необходимый для оказания услуг железнодорожного транспорта железнодорожный путь со всеми сопутствующими эксплуатационными сооружениями (трубами, мостами и т.д.). Размер арендной платы за пользование железнодорожным путем определяется с учетом отчета независимого оценщика о величине рыночной арендной платы, включая амортизационные отчисления, налог на имущество и плату за землю. Одна из особенностей указанного договора состоит в том, что для достижения его целей достаточно предоставления имущества лишь в пользование арендатора без передачи в его владение .

———————————
Документ опубликован не был, см. его текст в СПС «КонсультантПлюс».

Экономика железных дорог. 2008. N 12.

В соответствии со ст. 76 Воздушного кодекса РФ предусмотрена аренда каналов связи для обеспечения полетов воздушных судов и другой деятельности по использованию воздушного пространства. Однако указанная позиция законодателя далеко не бесспорна, поскольку, во-первых, действующее законодательство о связи не предусматривает такого договора, а во-вторых, канал связи не соответствует требованиям к предмету договора аренды, в виде которого могут выступать только индивидуально-определенные непотребляемые вещи (ст. 607 ГК).

Статья 72. Договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

В лесном праве обоснование введения арендных отношений в сферу лесопользования и теоретическая разработка договора аренды впервые была предложена О.И. Крассовым*(102).

Необходимо отметить, что Лесной кодекс РФ расширил круг использования лесов на условиях договора аренды и включил в него виды деятельности, которые не связаны с ведением лесного хозяйства и добычей лесных ресурсов. Это прежде всего строительство и эксплуатация искусственных водных и линейных объектов.

Договор аренды лесного участка регулируется нормами Лесного и Гражданского кодексов РФ. Дополнительно Лесным кодексом РФ предусмотрено принятие целого пакета нормативных правовых актов как на уровне РФ, так и на уровне субъектов Федерации.

Гражданским законодательством устанавливаются общие принципы регулирования данных отношений, такие как равенство, автономия воли и имущественная самостоятельность субъектов арендных отношений. Лесной кодекс РФ отражает специфику регулирования соответствующих отношений, которая связана с особенностями леса как природного объекта.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Существенными условиями договора аренды являются условия о его предмете, сроке и арендной плате. Договор аренды относится к группе договоров по передаче имущества в пользование, поэтому объектом договора являются непотребляемые вещи, т.е. не теряющие своих свойств в процессе их использования, которые по истечении срока аренды должны быть возвращены арендодателю в том состоянии, в котором арендатор их получил.

Договор аренды лесного участка имеет свои особенности. Так, объектом аренды могут быть только лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и прошедшие государственный кадастровый учет. Государственный кадастровый учет лесных участков осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»*(104).

Лесные участки предоставляются гражданам и юридическим лицам в аренду для осуществления следующих видов лесопользования:

— для заготовки древесины за исключением заготовки гражданами древесины для собственных нужд;

— для заготовки живицы;

— для заготовки и сбора недревесных лесных ресурсов, за исключением заготовки и сбора гражданами недревесных лесных ресурсов для собственных нужд;

— для заготовки пищевых лесных ресурсов и сбора лекарственных растений, за исключением заготовки гражданами пищевых лесных ресурсов и сбора лекарственных растений для собственных нужд;

— для ведения охотничьего хозяйства и осуществления охоты;

— для создания лесных плантаций и их эксплуатации на землях лесного фонда;

— для выращивания лесных плодовых, ягодных, декоративных растений;

— для выполнения работ по геологическому изучению недр, для разработки месторождений полезных ископаемых в случаях, если выполнение таких работ влечет за собой проведение рубок лесных насаждений;

— для строительства и эксплуатации водохранилищ, иных искусственных водных объектов, а также гидротехнических сооружений, специализированных портов;

— для строительства, реконструкции, эксплуатации линий электропередачи, линий связи, дорог, трубопроводов и других линейных объектов;

— для переработки древесины и иных лесных ресурсов.

На условиях договора аренды лесные участки предоставляются также и для реализации приоритетных инвестиционных проектов в области освоения лесов.

Максимальный срок договора аренды лесного участка составляет 49 лет. На срок от 1 года до 49 лет договор заключается в случаях, если лесные участки предоставляются для следующих видов пользования:

— для выполнения работ по геологическому изучению недр, для разработки месторождений полезных ископаемых;

— для строительства и эксплуатации водохранилищ, иных искусственных водных объектов, а также гидротехнических сооружений, специализированных портов;

— для строительства, реконструкции, эксплуатации линий электропередачи, линий связи, дорог, трубопроводов и других линейных объектов. Во всех других случаях договор аренды заключается на срок от 10 до 49 лет.

Конкретный срок договора аренды лесного участка определяется в соответствии со сроком разрешенного использования лесов, предусмотренным лесохозяйственным регламентом.

Арендодателем по договору выступает уполномоченный орган по управлению лесным хозяйством субъекта Федерации. Арендаторами могут быть граждане и юридические лица, признанные в качестве лесопользователей в соответствии с ч. 3 ст. 25 ЛК РФ.

Особо необходимо выделить круг обязанностей, которые возлагаются на арендатора по договору аренды лесного участка, в дополнение к общим обязанностям, определенным гражданским законодательством. На арендатора возлагается обязанность по разработке проекта освоения лесов, который подлежит государственной или муниципальной экспертизе в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом исполнительной власти. В проекте освоения лесов должна содержаться характеристика следующих видов деятельности арендатора:

— организация использования лесов;

— создание и эксплуатация объектов лесной и лесоперерабатывающей инфраструктуры;

— проведение мероприятий по охране, защите, воспроизводству лесов;

— проведение мероприятий по охране, использованию объектов животного мира, водных объектов.

В соответствии с проектом освоения лесов арендатор обязан один раз в год подавать лесную декларацию (ст. 26 ЛК РФ).

На арендатора возлагается обязанность по предоставлению отчета об использовании лесов (ст. 49 ЛК РФ), отчета об охране и защите лесов (ст. 60 ЛК РФ), отчета о воспроизводстве лесов (ст. 66 ЛК РФ).

В Лесном кодексе РФ отсутствуют нормы, определяющие следующие правомочия арендатора: возможность сдавать арендованный лесной участок в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору другим лицам (перенаем), отдавать арендные права в залог, вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В соответствии со ст. 5 Федерального закона «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации» арендатор по договору аренды участка лесного фонда до приведения его в соответствие с Лесным кодексом РФ не вправе осуществлять вышеперечисленные правомочия. Из этой нормы можно сделать вывод, что арендатор обладает данными правомочиями.

Добытые лесные ресурсы по договору аренды лесных участков принадлежат, по общему правилу, арендатору на праве собственности. Исключение составляют случаи использования лесных участков на условиях договора аренды для выполнения работ по геологическому изучению недр, для разработки полезных ископаемых, строительства и эксплуатации искусственных водных объектов и линейных объектов, для переработки древесины и иных лесных ресурсов. В этих случаях право собственности на древесину возникает не у арендатора, а переходит в собственность Российской Федерации (ст. 20 ЛК РФ).

Порядок предоставления лесного участка в аренду определен нормами ст. 74 Лесного кодекса РФ. Договор подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 93 ЛК РФ.

Гражданским законодательством предусмотрены общие основания досрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон (ст. 619, 620 ГК РФ). Специальным основанием для досрочного расторжения договора аренды лесного участка является невыполнение арендатором лесохозяйственного регламента и проекта освоения лесов (ст. 24 ЛК РФ).

Федеральным законом «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации» предусмотрен механизм приведения договора аренды участка лесного фонда, заключенного до 1 января 2007 г., в соответствие с нормами Лесного кодекса РФ. Переоформить договор можно в случае, если не истек срок действия лесорубочного билета путем подачи заявления о предоставлении лесного участка в аренду в уполномоченный орган по управлению лесным хозяйством субъекта Российской Федерации. Новый договор аренды участка лесного фонда заключается без проведения аукциона и подлежит государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством. После переоформления договора, арендатор обязан разработать проект освоения лесов.

Другие публикации:  Наследование сцепленное с полом задачи с решениями

Арендаторы, которые не переоформили свои договоры, не имеют права:

— сдавать арендованный им участок лесного фонда в субаренду;

— передавать свои права и обязанности по договору аренды участка лесного фонда другим лицам (перенаем);

— отдавать арендные права в залог;

— вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

В случае отказа арендатора от приведения договора аренды участков лесного фонда в соответствие с требованиями Лесного кодекса РФ, договор прекращает свое действие после прекращения действия лесорубочного билета.

Настоящей статьей закреплено преимущественное право на заключение договора на новый срок с арендатором, надлежаще исполнившим условия договора аренды. В данном случае пролонгация договора должна осуществляться без проведения аукциона.

Статья 78. Общие положения об аукционах по продаже права на заключение договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора купли-продажи лесных насаждений

1. Договоры аренды лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, договоры купли-продажи лесных насаждений заключаются по результатам аукционов, проводимых путем повышения начальной цены предмета аукциона (начального размера арендной платы или начальной цены заготавливаемой древесины).

2. В случае, если договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не заключен в соответствии с частью 1 настоящей статьи, допускается проведение аукциона, по результатам которого заключается договор аренды такого лесного участка, предусматривающий начало срока внесения арендной платы по истечении первых пяти лет срока договора аренды лесного участка.

Комментарий к статье 78 ЛК РФ

1. Глава 8 ЛК содержит три статьи. Статья 78 ЛК содержит общие положения о лесных аукционах (не употребляя сам термин «лесной аукцион»), статья 79 ЛК — об организации их проведения, статья 80 ЛК — о порядке их проведения.

Договоры аренды лесных участков или купли-продажи лесных насаждений должны заключаться, как правило, по результатам аукционов. Исключения из этого правила (заключение договоров без аукциона) предусмотрены для договоров аренды статьей 74 (часть 3) ЛК, для договоров купли-продажи — статьей 77 (часть 1) ЛК (см. комментарии к ним).

2. Согласно части 1 комментируемой статьи аукцион должен проводиться путем повышения начальной цены предмета аукциона. Об этом же говорится в части 1 статьи 80 ЛК. О начальной цене предмета аукциона см. комментарии к статьям 79, 80 и 95 ЛК.

Часть 2 комментируемой статьи для договоров аренды лесных участков (не договоров купли-продажи лесных насаждений) допускает проведение дополнительного аукциона, если договор аренды лесного участка не был заключен по результатам первичного аукциона. При этом ЛК не устанавливает особый порядок его подготовки и проведения и не предписывает его установления подзаконным актом либо законом субъекта РФ. Следовательно, он должен проводиться по предусмотренным ЛК общим правилам о проведении аукционов, в том числе с повышением начальной цены предмета торгов, как это установлено частью 1 комментируемой статьи. Причем такой аукцион в отношении одного и того же участка может проводиться неоднократно — до тех пор, пока он не состоится. По результатам такого аукциона должен быть заключен договор аренды лесного участка, предусматривающий начало срока внесения арендной платы по истечении первых 5 лет срока договора аренды лесного участка (начиная с даты его государственной регистрации в ЕГРП). Данное условие является существенным условием для договора аренды лесного участка по результатам такого аукциона, без которого он не может быть заключен.

Часть 2 статьи 78 ЛК позволяет прийти к выводу, что претендентам на заключение договоров аренды лесных участков по результатам аукциона выгодно, чтобы первичный аукцион был признан несостоявшимся. Для этого на нем достаточно «отмолчаться», то есть после троекратного объявления начальной цены предмета аукциона не заявить о своем намерении приобрести предмет аукциона по его начальной цене (пункт 2 части 7 статьи 80 ЛК), что обяжет организатора аукциона провести дополнительный аукцион, а его победителю даст возможность не платить арендную плату первые 5 лет срока действия договора.

Вместе с тем часть 2 статьи 78 ЛК означает также, что договор аренды лесного участка, прежде всего для заготовки древесины, должен заключаться на срок не менее 10 лет. На это указывает аукционный принцип его заключения, а также содержание статей 72 и 74 ЛК, которые определяют сроки договоров аренды для различных целей лесопользования и устанавливают случаи их заключения без проведения аукционов.

Кроме того, «начало срока внесения арендной платы по истечении первых пяти лет срока действия договора аренды лесного участка» означает не освобождение от обязанности ее внесения за все эти 5 лет, а установленную ФЗ отсрочку исполнения обязательства на 5 лет. Срок исполнения такой обязанности наступит через 5 лет со дня начала действия договора аренды, платить придется за все предыдущие 5 лет. На это указывает также принцип платности лесопользования (пункт 11 статьи 1 ЛК). Безвозмездной аренды не бывает — это противоречит юридической природе договора аренды. Однако от обязанности внесения арендной платы такие арендаторы могут попытаться уйти путем банкротства либо добровольной ликвидации организации-арендатора.

3. Небезынтересно, что проект ЛК в первоначальной редакции устанавливал, что, «если аукцион не состоялся, лесной участок может быть передан в доверительное управление» (статья 51). Договор доверительного управления лесным участком должен был заключаться по результатам отдельного аукциона на право заключения договора доверительного управления. Выигравшим такой аукцион предполагалось считать лицо, предложившее минимальный размер вознаграждения за доверительное управление лесным участком (статья 69 проекта ЛК).

Заключение договоров доверительного управления лесными участками официально предполагалось весьма распространенным. «Общая площадь земель лесного фонда, которые могут быть переданы в доверительное управление, — говорилось в финансово-экономическом обосновании проекта ЛК «из Правительства», — оценивается в 15 — 25 процентов общей площади земель лесного фонда». Причем предусматривая передачу в доверительное управление до четверти всех ЗЛФ России, проект ЛК в первоначальной редакции даже не упоминал, а значит, не допускал безвозмездное срочное пользование лесными участками и заключение соответствующих договоров.

В результате принятия таких положений и искусственного создания условий для признания аукциона на право заключения договоров аренды лесных участков несостоявшимся лесные участки вовлекались бы в доверительное управление за наименьшее вознаграждение, то есть буквально за копейки. И в чем могло выражаться доверительное управление лесным участком, предоставленным для заготовки древесины? Только в предельно ускоренной хищнической вырубке деревьев без соблюдения каких-либо правил рубок, восстановления и охраны лесов. Возможно, поэтому власть отказалась от принятия ЛК с такими положениями.

Ранее статья 44 ЛК-97 предписывала установить порядок организации и проведения лесных аукционов ФОИВ, и такой Порядок был утвержден Приказом МПР от 14 апреля 2005 года N 97. С 1 января 2007 года он не может применяться, поскольку порядок организации и проведения лесных аукционов, предусмотренных частью 1 статьи 78 ЛК, установлен непосредственно новым ЛК, который не предусматривает принятие по этому вопросу нормативного акта МПР, Рослесхоза или Правительства (статьи 79 и 80 ЛК).

Другой комментарий к статье 78 ЛК РФ

1. Правила комментируемой статьи регламентируют в системе аукционов по продаже арендных прав на лесной участок, находящийся в государственной (муниципальной) собственности, либо прав на заключение договора купли-продажи лесных насаждений два общих правила функционирования подсистемы, которые определяют:
— общее требование заключения договоров аренды лесных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, договоров купли-продажи лесных насаждений только по результатам аукционов, проводимых путем повышения начальной цены предмета аукциона (начального размера арендной платы либо начальной цены заготавливаемой древесины);
— допущение отсрочки внесения арендной платы по истечении первых пяти лет срока договора аренды лесного участка, если договор аренды лесного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, не заключен в рамках общего требования.

2. Рассматривая арендные отношения в лесной сфере, следует отметить, что предоставление в аренду лесных участков, как говорилось в комментарии к ч.1 ст.53.7 ЛК РФ, регламентировано главным образом в положениях 6 и 8 глав ЛК РФ (ст.71-74, 78-80). При этом отмечалось, что согласно ч.1 ст.4.1 и ст.14.1 ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации»:
— до 1 января 2015 года допускается предоставление гражданам, юридическим лицам лесных участков в составе земель лесного фонда без проведения государственного кадастрового учета;
— после 1 января 2009 года запрещается предоставлять лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, без определения видов и параметров использования лесов, установленных лесохозяйственными регламентами.

Среди других документов, регламентирующих аренду лесных участков, следует указать на:
— постановление Правительства РФ от 24 февраля 2009 года N 161 «Об утверждении Положения о предоставлении в аренду без проведения аукциона лесного участка, в том числе расположенного в резервных лесах, для выполнения изыскательских работ»;
— постановление Правительства РФ от 22 мая 2007 года N 310 «О ставках платы за единицу объема лесных ресурсов и ставках платы за единицу площади лесного участка, находящегося в федеральной собственности»;
— приказ Рослесхоза от 29 февраля 2012 года N 69 «Об утверждении состава проекта освоения лесов и порядка его разработки» (в части прогнозных показателей состояния лесного участка к сроку завершения действия проекта в соответствии с договором аренды лесного участка);
— приказ Рослесхоза от 27 июня 2011 года N 245 «Об утверждении формы отчета об осуществлении органами государственной власти субъектов Российской Федерации переданных полномочий Российской Федерации в области лесных отношений»;
— приказ Минприроды РФ от 28 января 2011 года N 23 «Об утверждении требований к содержанию, формам отчетности, а также к порядку представления отчетности об осуществлении переданных полномочий Российской Федерации в области охоты и сохранения охотничьих ресурсов» (в части сведений о лесных участках, предоставленных в аренду в соответствии с заключенными охотхозяйственными соглашениями);
— приказ Минприроды РФ от 31 марта 2010 года N 93 «Об утверждении примерной формы охотхозяйственного соглашения» (в части сведений о местоположении, границах и площади охотничьего угодья, о расположенных в его границах и предоставляемых в аренду земельных участках и лесных участках);
— приказ Минсельхоза РФ от 24 февраля 2009 года N 75 «Об утверждении Методических указаний по подготовке, организации и проведению аукционов по продаже права на заключение договоров аренды лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора купли-продажи лесных насаждений в соответствии со статьями 78-80 Лесного кодекса Российской Федерации»;
— письмо Рослесхоза от 16 ноября 2012 года N ЮД-10-54/13313 «Об основаниях внесения изменений в договор аренды лесного участка» и др.

Другие публикации:  Приказ мо рф 87

Договор аренды лесного участка

Вместо ранее действовавшего договорно-разрешительного порядка использования лесов на основе договора и лесорубочного билета, ордера или лесного билета для снятия административных барьеров в ЛК РФ предусмотрен договорный порядок использования лесов путем заключения договора аренды.

Большинство видов использования лесов осуществляются на основе договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, поэтому значение договора аренды лесного участка резко возрастает.

По договору аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендодатель предоставляет арендатору лесной участок для одной или нескольких целей, предусмотренных ст. 25 ЛК РФ (ч. 1 ст. 72 ЛК РФ).

В соответствии с ч. 3 ст. 71 ЛК РФ к договору аренды применяются положения об аренде, предусмотренные ГК РФ, если иное не установлено ЛК РФ. Тем самым ЛК РФ устанавливает приоритет норм ЛК РФ в регулировании арендных отношений.

Правовое регулирование данного договора также осуществляется приказом Рослесхоза от 26 июля 2011 г. № 319 «Об утверждении Порядка подготовки и заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и формы примерного договора аренды лесного участка».

В качестве общего правила в ЛК РФ установлено, что договор аренды лесного участка заключается по результатам аукциона по продаже права на заключение такого договора (ч. 1 ст. 74).

Основанием возникновения арендных правоотношений является протокол об аукционе и заключенный в соответствии с протоколом договор аренды. Договор аренды лесного участка подлежит государственной регистрации.

Без проведения аукциона договоры аренды лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключаются в случаях:

  • а) использования лесов для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства;
  • б) использования лесов для выполнения работ по геологическому изучению недр и разработки месторождений полезных ископаемых;
  • в) использования лесов для строительства и эксплуатации водохранилищ и иных искусственных водных объектов, а также гидротехнических сооружений и специализированных портов;
  • г) использования лесов для строительства, реконструкции и эксплуатации линейных объектов;
  • д) реализации приоритетных инвестиционных проектов в области освоения лесов;
  • е) заготовки древесины на лесных участках, предоставленных юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям для использования лесов в соответствии со ст. 43-46 ЛКРФ.

Существенной особенностью рассматриваемого договора является его целевой характер. Виды использования лесов обязательно указываются в заключенном договоре.

Арендодателем выступает соответствующий орган государственной власти или местного самоуправления. Ограничений по субъектному составу лиц, которые выступают арендаторами, ЛК РФ не устанавливает.

В соответствии с ч. 2 ст. 72 ЛК РФ объектом аренды могут быть только лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и прошедшие государственный кадастровый учет, за исключением случая, предусмотренного ч. 7 ст. 53.7 ЛК РФ.

Подлежащий передаче в аренду лесной участок должен быть индивидуализирован. Индивидуализация лесного участка осуществляется путем описания в договоре сведений о лесном участке, в том числе площади, его местоположения и границ, кадастрового номера. Кроме того, к договору прилагается кадастровая карта (план), которая является неотъемлемой частью договора.

Особенностью договора аренды лесного участка является его срочный характер. В отличие от ГК РФ, который допускает заключение договора без определенного срока (ч. 2 ст. 610), договор аренды лесного участка заключается на определенный срок, который определяется в соответствии со сроком разрешенного использования лесов, предусмотренным лесохозяйственным регламентом (ч. 4 ст. 72 ЛК РФ).

Действующий ЛК РФ устанавливает минимальный и максимальный срок заключения договора аренды по использованию лесов в предпринимательских целях — по общему правилу от 10 до 49 лет. Однако ЛК РФ установил исключения из данного правила в ч. 3 ст. 72. Договор аренды лесного участка заключается от одного года до 49 лет при строительстве и эксплуатации водохранилищ, гидротехнических сооружений и специализированных портов, при предоставлении лесных участков для переработки древесины и иных лесных ресурсов. Данный договор заключается на срок до 49 лет при выполнении работ по геологическому изучению недр и разработке месторождений полезных ископаемых, при строительстве, реконструкции и эксплуатации линейных объектов, а также при заготовке древесины на лесных участках, предоставленных юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям для использования лесов в соответствии со ст. 43-46 ЛК РФ.

Гражданский кодекс РФ допускает признание договора аренды заключенным при отсутствии в нем условия о сроке (п. 2 ст. 610) и арендной платы (п. 1 ст. 614), поэтому по существу единственным существенным условием договора аренды является его предмет. Однако круг существенных условий договора аренды лесного участка существенно шире, хотя они в отличие от ранее действовавшего ЛК РФ 1997 г. предусмотрены не ЛК РФ, а Правилами подготовки и заключения договора аренды лесного участка. К ним отнесены 1) подробные сведения о лесном участке; 2) срок договора; 3) виды использования лесов; 4) размер арендной платы, условия и сроки ее внесения; 5) объемы рубок лесных насаждений и изъятия других лесных ресурсов.

В отличие от других видов арендованного имущества, арендная плата по договору аренды лесного участка устанавливается только в денежной форме. Статья 73 ЛК РФ предусматривает различный порядок определения размера арендной платы при использовании лесного участка с изъятием лесных ресурсов и без их изъятия. В обоих случаях в основу определения арендной платы положен ее минимальный размер. При использовании лесного участка с изъятием лесных ресурсов минимальный размер арендной платы определяется как произведение ставки платы за единицу объема лесных ресурсов и объема изъятия лесных ресурсов на арендуемом участке. При использовании же лесного участка без изъятия лесных ресурсов минимальный размер арендной платы определяется как произведение ставки платы за единицу площади лесного участка и площади арендуемого лесного участка.

Ставки платы, с учетом которых определяется арендная плата, устанавливаются соответствующими органами государственной власти или местного самоуправления в зависимости от формы собственности на лесные участки. Так, ставки платы за единицу объема лесных ресурсов и ставки платы за единицу площади лесного участка, находящегося в федеральной собственности, утверждены постановлением Правительства РФ от 22 мая 2007 г. №310.

Важным является вопрос о возможности передачи арендованных лесных участков в субаренду. Лесной кодекс РФ 1997 г. запрещал субаренду участков лесного фонда. Действующий ЛК

РФ не регулирует данный вопрос, поэтому на отношения по субаренде распространяют свое действие правила ГК РФ, в соответствии с которыми передача арендованного имущества в субаренду допускается только с согласия арендодателя.

В литературе отмечается, что подобные распорядительные полномочия арендатора, с одной стороны, соответствуют поставленной законодателем задаче либерализации лесопользования, а с другой — их реализация может способствовать «. массовой скупке высокоплатежеспособными хозяйствующими субъектами прав аренды и передаче их другим структурам по своему усмотрению, что может вызвать негативные последствия как социального, так и экологического свойства».

Передача лесного участка в субаренду существенно затрагивает интересы арендодателя, может ухудшить условия использования лесных участков, поэтому с целью обеспечения интересов арендодателя в законодательном порядке необходимо предусмотреть правила о том, что при передаче лесного участка в субаренду запрещается изменять предусмотренный в договоре аренды вид использования лесов и объемы изъятия лесных ресурсов.

Следует отметить, что в соответствии с действующим ЛК РФ круг обязанностей арендаторов лесных участков увеличился. Арендаторы обязаны в установленном порядке разработать и представить арендодателю проект освоения лесов с положительным заключением государственной или муниципальной экспертизы (ст. 88, 89 ЛК РФ), ежегодно представлять в установленном порядке лесную декларацию, т.е. заявление об использовании лесов в соответствии с проектом освоения лесов (ст. 26 ЛК РФ).

Действующий ЛК РФ возлагает обязанность по противопожарному обустройству лесов (в том числе строительство, реконструкцию и содержание дорог противопожарного назначения и др., создание систем, средств предупреждения и тушения лесных пожаров, содержание этих средств, а также формирование запасов горюче-смазочных материалов на период высокой пожарной опасности) на арендатора (ст. 53 ЛК РФ).

Кроме того, арендаторы обязаны осуществлять санитарно-оздоровительные мероприятия (вырубка погибших и поврежденных лесных насаждений, очистка лесов от захламления, загрязнения и иного негативного воздействия) (п. 4 ч. 1 ст. 55 ЛК РФ).

Арендаторы, осуществляющие предпринимательскую деятельность по заготовке древесины, осуществляют также лесовосстановительные мероприятия. Лесной кодекс РФ данные обязанности и бремя затрат возлагает на арендаторов, осуществляющих один из основных видов предпринимательской деятельности по использованию лесов — заготовку древесины. Арендаторы, осуществляющие другие виды деятельности, такой обязанности не несут.

Указанные обязанности имеют публично-правовой характер, однако конкретизация порядка и срока исполнения данных обязанностей осуществляется посредством внесения соответствующих условий в заключаемые договоры.

Таким образом, рассмотренные условия договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, свидетельствуют о существенных особенностях данного договора, сочетающего в себе частноправовые и публично-правовые элементы, что позволяет рассматривать его в качестве отдельного вида договора аренды.

Возросшее значение этого договора обусловливает необходимость сформулировать определение данного договора в ЛК РФ, в котором отразить его специальные признаки: «По договору аренды лесного участка, находящего в государственной или муниципальной собственности, арендодатель обязуется предоставить арендатору лесной участок за плату во временное владение и пользование для осуществления одного или нескольких видов использования лесов, а арендатор обязуется уплачивать арендную плату, использовать лесной участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенными видами использования лесов и соблюдать установленные законодательством требования». Существенные условия договора аренды лесного участка следует предусмотреть в ЛК РФ, а не в подзаконном нормативном акте.