Договор субаренды на физ лицо

08.02.2018 Выкл. Автор admin

Оглавление:

МОЖЕТ ЛИ ОРГАНИЗАЦИЯ ЗАКЛЮЧИТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ ПОМЕЩЕНИЯ С ФИЗИЧЕСКИМ ЛИЦОМ

Договор аренды нежилого помещения

Может ли организация (ОАО) заключить договор аренды нежилого помещения в торговом комплексе с физическим лицом, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Организация вправе заключить договор аренды нежилого помещения с физическим лицом, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. К арендатору закон не предъявляет каких-либо специальных требований. В этом качестве могут выступать любое дееспособное физическое лицо или любая организация, а также публично-правовое образование. Исключение составляют некоторые виды аренды, когда на стороне арендатора должен выступать специальный субъект. Так, арендатором жилых помещений, в целях отграничения договоров аренды от договора найма, может быть только юридическое лицо (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Предпринимательский характер финансовой аренды (лизинга) не допускает участия в таких договорах гражданина, не зарегистрированного в качестве индивидуального предпринимателя (ст. 665 ГК).

Организация вправе заключить договор аренды нежилой площади в торговом комплексе с физическим лицом, не являющимся индивидуальным предпринимателем, законодательством РФ это не запрещено. При этом арендодатель может не опасаться признания договора незаключенным на том основании, что он не содержит указания на статус ИП, если лицо фактически осуществляет предпринимательскую деятельность (смотрите, например, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 9 марта 2004 г. N А33-3839/03-С2-Ф02-744/04-С2).

При этом для физического лица — арендатора в подобной ситуации возникают определенные риски.

В случае, если гражданин осуществляет деятельность, направленную на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг, т.е., по сути, ведет деятельность, являющуюся предпринимательской, но при этом не зарегистрирован в качестве ИП, есть риск признания его деятельности незаконным предпринимательством со всеми вытекающими последствиями, вплоть до привлечения к налоговой, административной (ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ) или уголовной (ст. 171 УК РФ) ответственности.

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Как заключить договор аренды с физическим лицом

Рассмотрим как правильно заключить договор аренды между юридическим лицом и физическим лицом, и учесть все нюансы при оформлении договора аренды офиса, нежилого помещения, транспортного средства и т.д.

Гражданско-правовая характеристика арендных отношений

Чтобы грамотно решить эту задачу, часто встречающуюся в реальной жизни, бухгалтеру рекомендуется выстроить определенный алгоритм своих шагов в сферах: УЧЕТ-НАЛОГИ-ПРАВО, нормы законодательства которых тесно переплетены.

Бухгалтерский учет фактов хозяйственной деятельности должен быть организован исходя из их правовой формы, из экономического содержания фактов и условий хозяйствования. Важно понимать, что если с позиции ГК РФ конкретный договор признается недействительным или незаключенным, то договор признается таковым и для целей бухгалтерского и налогового законодательства.

Арендные сделки должны заключаться с учетом норм гражданского права. Экономическое содержание сделки по договору аренды состоит в том, что арендодатель — физическое лицо обязуется предоставить арендатору — организации некое имущество во временное пользование, а арендатор обязан за это уплачивать арендную плату (ст. 606 ГК).

Гражданский кодекс допускает самостоятельное правовое регулирование договоров аренды. Это означает, что если специальные правила не устанавливают иное, то арендные отношения регулируются положениями ГК РФ главы 34 «Аренда».

Получите 267 видеоуроков по 1С бесплатно:

Не допускается применение норм, регулирующих другие виды договоров. Будьте внимательны и не смешивайте договоры аренды с договорами возмездного оказания услуг, правовое регулирование которых осуществляется другой главой ГК РФ. Игнорирование или незнание норм гражданского права влечет ситуацию непризнания договора заключенным.

Ключевые моменты оформления договора аренды

Обратите внимание на ключевые моменты оформления договора аренды офиса, нежилого помещения или транспортного средства.

Наиболее значимым при заключении любого договора является наличие в тексте договора существенных условий. Существенные условия в договоре — это условия, которые необходимы и достаточны для его заключения. Договор не будет считаться заключенным при отсутствии существенных условий, а значит, не будет порождать правовых последствий (ст.432 ГК РФ).

Для договора аренды таковыми являются:

  • требование подробного описания арендуемого имущества (п.3 ст.607 ГК РФ). Иначе, условие об объекте, подлежащем передаче, признается несогласованным сторонами, а сам договор не считается заключенным;
  • документальное оформление передачи-сдачи имущества. Передача объекта в пользование представляет собой суть договора аренды. При отсутствии передаточного акта налогоплательщик-арендатор лишается права включать арендные платежи в расходы, учитываемые при налогообложении прибыли по нормам налогового законодательства. Кроме того, при отсутствии документального подтверждения передачи имущества, стороны договора не вправе требовать исполнения условий договора друг от друга: уплаты арендной платы, несения расходов по содержанию и т.д.;
  • безусловное право сдачи имущества в аренду его собственником или лицом, уполномоченным на это законом (ст.608 ГК РФ);
  • однозначное толкование суммы арендной платы за пользование помещением, порядок и сроки ее внесения. Также должен быть указан и прописан порядок определения суммы платы за коммунальные услуги, сопутствующие договору.

Заключая договор аренды, убедитесь в том, что заключаете договор с правомочным лицом, в противном случае данный договор может быть признан недействительным, что повлечет для арендатора снятие налоговыми органами расходов в виде арендных платежей и, как следствие, пересчет налога на прибыль в сторону увеличения.

Рамки данной статьи не позволяют перечислить все основные характеристики договора аренды, но вышеперечисленное является самым главным, на что следует обратить внимание бухгалтеру.

Итак, проверьте свой договор аренды помещения между физическим лицом и юридическим лицом на:

  • достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям договора;
  • оформление достигнутого соглашения в определенной форме, если это необходимо;
  • полномочия подписывающих договор лиц.

Также важна и дата подписания договора, так как права и обязанности возникают для сторон с момента подписания договора, если в самом договоре не содержится условие о более позднем вступлении в силу.

Рекомендации бухгалтеру при заключении договора аренды с физическим лицом

При заключении договора аренды следует придерживаться следующих рекомендаций:

  1. Налоговым законодательством на организацию возлагается обязанность уплаты в бюджет НДФЛ с выплаченного дохода физическому лицу, поэтому в договоре обязательно должна фигурировать сумма вознаграждения, включающая НДФЛ. Как показывает практика, при согласовании цены по вознаграждению физические лица упускают из вида, что с причитающейся им суммы дохода необходимо удерживать налог. В соответствии с п. 9 ст. 226 НК РФ физ. лицо не может уплатить этот НДФЛ за счет собственных средств. В силу вышеперечисленных обстоятельств предлагается отдельным пунктом прописать «в сумму вознаграждения в виде арендной платы включен налог на доходы физических лиц».
  2. Бухгалтерским законодательством на организацию возлагается обязанность отражать в отчетности стоимость арендованного имущества. При не указании данной информации отчетность может быть признана недостоверной. Поэтому рекомендуется добавить в договор пункт о стоимости арендованного имущества или пункт об обязанности арендодателя предоставить такую информацию дополнительно.

Таким образом, бухгалтеру необходимо проверить договор, в нашем случае — договор аренды, на соответствие нормам гражданского права для обеспечения юридической «чистоты «договора и, в случае необходимости, внести уточняющие пункты, имеющие значение при отражении в учете обязательств.

Скачать бесплатно образец договора аренды с физ.лицом, пункты которого содержат все рекомендации, описанные в данной статье можно здесь ˃˃˃

Может ли ип заключать договор аренды на нежилую недвижимость с физическим лицом

Зарегистрировалась как ИП. Подала документы в налоговую. Собираюсь открыть ателье. Нашла помещение. Но владелец помещения физическое лицо. Помещение нежилое. В налоговой сказали , что договор ИП с физическим лицом будет незаконным. Что владелец нежилого помещения тоже должен быть ИП. А бухгалтер говорит, что такое вполне возможно. Кто прав и что делать ? Заранее благодарна за ответ.

Ответы юристов (4)

Думаю, что прав бухгалтер. Если ФЛ является собственником нежилого помещения, то оно вполне может его сдать в аренду.

Есть вопрос к юристу?

В соответствии с ГК РФ договор аренды между физ. лицом и юр. лицом вполне законен

Уточнение клиента

Большое спасибо за ответ. А такой договор нужно заверять нотариально ? У физ. лица ведь печати нет никакой.

03 Марта 2015, 23:01

Физическое лицо тоже имеет право сдавать в аренду принадлежащие ему помещения, другой вопрос — платит ли он с того налоги, но это уже вопросы самого этого физ. лица, а не ваши.

Обязательная нотариальная форма не предусмотрена, но вы можете по собственному желанию его заверить, при этом нотариус проверит правоустанавливающие документы на помещение. Для собственной гарантии просите копию паспорта физ.лица, копию свидетельства о регистрации, оригинал выписки из реестра прав на недвижимое имущество на дату подписания договора.

Если ваш договор будет сроком более года, то он подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Уточнение клиента

Большое спасибо за ответ.

04 Марта 2015, 00:35

Да договор лучше заверить нотариально.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Можно ли заключить договор на аренду нежилого помещения, между юридическим и физическим лицом?

Доброе утро можно ли заключить договор на аренду м-ду юридическим и физическим лицом т.е физическое личцо хочет снять в аренду нежилое помещения у юридического

Ответы юристов (3)

Есть вопрос к юристу?

Да, можете, но обязательно в письменной форме, и желательно на срок не более года, что бы не регистрировать в палате.

Препятствия для заключения такого договора законом не установлены. Т.е. заключить такой договор вы вправе.

При этом стоит иметь в виду, что коммерческая деятельность в данном помещении физ. лицом, не имеющим статуса индивидуального предпринимателя будет квалифицирована как незаконное предпринимательство. В том числе последующая сдача в аренду этого помещения, т.к. будет пристствовать характерный признак предпринимательской деятельности — систематическое получение от неё дохода.

Также в любом случае с получаемых доходов должен быть уплачен налог.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как правильно оформить договор аренды жилого помещения между физ лицом и ООО?

Добрый день, у нас ООО, предлагают снять офис. Собственник физ лицо, помещение жилое, предлагают заключить договор, где Арендодателем и получателем аренды будет прописан ИП . на основании доверенности ( доверенность от собственника с правом сдачи в аренду юр лицам всего недвижимого имущества принадлежащего собственнику с правом получения прибыли и т.д.). Договор аренды с указанием для нужд ООО ( Не прописываем, что под офис). На 11 мес. Вопрос: законен ли договор, кто попадет на налоги (Будем ли мы налоговым агентом и попадем на 13% или ИП будет оплачивать налоги с прибыли). Предлагают также как вариант договор субаренды ( кая ч понимаю будет договор аренды между собственником и ИП с правом сдачи в субаренду, и потом договор субаренды между ИП и нашим ООО, тут также вопрос по налогам?) Спасибо.

Ответы юристов (12)

… на основании доверенности ( доверенность от собственника с правом сдачи в аренду юр лицам всего недвижимого имущества принадлежащего собственнику с правом получения прибыли и т.д.)

На основании доверенности это означает что от имени физ лица просто подписывает за него ИП. В данном случае ООО налоговый аген физика — «попадает » на НДФЛ 13% НО их можно включить в арендную плату и выплачивать АП за вычетом 13% для этого нужно правильно составить договор.

Другие публикации:  Продление срока вступления в наследство образец заявления

Если ип сам возьмет в аренду у физика, или в безвозмездное пользование. а потом вам сдаст в субаренду то 13 % уже не платится ИП разбирается сам… в зависимости от системы налогообложения. Обе схемы законны. Но надо проверять имеет ли право сдавать в субаренду или правильно ли оформлена доверенность.

Уточнение клиента

Спасибо. Т.е. получается в доверенности должно быть написано с правом сдачи в субаренду? Или право сдачи в субаренду должно быть прописано в договоре аренды между физ лицом и ИП? Еще смущает, что доверенность на все недвижимое имущество без указания конкретного адреса данного жилого помещения.

22 Ноября 2017, 22:06

Есть вопрос к юристу?

Спасибо. Т.е. получается в доверенности должно быть написано с правом сдачи в субаренду? Или право сдачи в субаренду должно быть прописано в договоре аренды между физ лицом и ИП? Еще смущает, что доверенность на все недвижимое имущество без указания конкретного адреса данного жилого помещения.

Если доверенность то стороной по аренде будет физик. это просто аренда НДФЛ платите вы. В доверенности написано с правом подписания договора аренды и другими действиями связанными с выполнением данного поручения. по сути просто за физика подписал другой человек.

если у ИП аренда от физика или безвозмездное пользование от физика. с правом субарендв то доверенность не нужна, ее не должно быть. Договор подписывает ИП от своего имени. НО дает вам копию своего договора с физиком где указано что имеет право сдавать в субаренду.

Субаренда не может быть дольше аренды. Налог платит сам ИП.

Добрый вечер! Я так понимаю, что физик и ИП — одно лицо? И владелец помещения, которое ООО хочет взять в аренду?

Уточнение клиента

Добрый вечер. Физик — это собственник помещения, ИП — родственник физика не собственник, но по сути получатель (выгодоприобретатель).

22 Ноября 2017, 23:04

Физик — это собственник помещения, ИП — родственник физика не собственник, но по сути получатель (выгодоприобретатель)

Родственник действует на основании нотариальной доверенности или заключен договор аренды с правом субаренды?

кто попадет на налоги

Если вы про НДФЛ, то арендодатель (если от имени физика сдается помещение или от имени ИП на ОСНО). Арендатор не вправе удерживать НДФЛ с арендной платы, так как налоговым агентом тут не выступает.

Если доверенность то стороной по аренде будет физик. это просто аренда НДФЛ платите вы.

Нет, НДФЛ в любом случае платит арендатор.

Уточнение клиента

Наталья, весь вопрос в том, как (между кем и кем) составить договор, чтобы арендатор не попал на налог. Если физ лицо и ИП заключат между собой обычный ППФ договор аренды помещения (без указания жилое и под офис) на 11 мес с правом субаренды, и потом ООО заключит с ИП обычный ППФ договор субаренды помещения (без указания жилое и под офис), то плательщиком НДС будет ИП ( ИП на УСН).

Изначально физ лицом предлагалось заключить договор аренды, где было указано: Индивидуальный предприниматель ФИО, действующий от лица ФИО (собственник физ лицо), по доверенности именуемый в дальнейшем Арендатор. также было указано, что получателем цены аренды также является ИП и реквизиты в части подписи также указаны ИП. Я так понял, что при таком раскладе -ООО — налоговый агент и попадает под уплату 13%.

В случае с договором субаренды пока сомневаюсь.

22 Ноября 2017, 23:25

как (между кем и кем) составить договор, чтобы арендатор не попал на налог

Арендатор (ООО) вообще никак не участвует в уплате налогов арендодателя. Налог уплачивает арендодатель лично. У ООО нет обязанностей налогового агента.

Уточнение клиента

В случае подписания договора между ооо и ИП, где ип подписывает договор от имени физического лица по доверенности не являясь при этом собственником, разве при этом условии ООО не будет налоговым агентом?

Плата за аренду имущества — это доход собственника. Поэтому если он — непредприниматель, то при выплате денег ооо нужно удерживать налог и перечислять его в бюджетп. 2 ст. 226 НК РФ. В том числе и в случаях, когда деньги получает представитель. Ведь выплата дохода представителю налогоплательщика считается выплатой дохода самому налогоплательщику. Разве не так?

22 Ноября 2017, 23:39

В случае подписания договора между ооо и ИП, где ип подписывает договор от имени физического лица по доверенности не являясь при этом собственником, разве при этом условии ООО не будет налоговым агентом?

В любом случае не будет, так как речь идет о сдаче помещения (имущества) в аренду. Собственник уплачивает налог самостоятельно.

Уточнение клиента

Наталья, есть разъяснение — письмо Минфина по этому поводу: Если организация арендует у физлица (не являющегося ИП) помещение, то она является налоговым агентом по НДФЛ в отношении этого физлица-арендодателя. То есть она должна исчислить НДФЛ с дохода в виде арендной платы, удержать налог при выплате дохода физлицу и перечислить его в бюджет (п. 2 ст. 226, ст. 228 НК РФ). Перекладывать уплату НДФЛ на самого арендодателя – физлицо нельзя. И неважно, что при этом будет записано в договоре аренды с физическим лицом. НДФЛ в любом случае должен платить арендатор – организация (Письмо Минфина России от 27.08.2015 №03-04-05/49369).

23 Ноября 2017, 08:25

Наталья, есть разъяснение — письмо Минфина по этому поводу: Если организация арендует у физлица (не являющегося ИП) помещение, то она является налоговым агентом по НДФЛ в отношении этого физлица-арендодателя.

Уточнение клиента

Спасибо Денис. И я правильно понимаю, что юр адрес в жилом помещении получить на ооо не получится?

Предлагают указать ул. . д. пом №1 (но помещение жилое — квартира)

23 Ноября 2017, 08:38

Регистрация возможна, хотя не обещает пройти без «задирок»

юридический адрес, – «место нахождения постоянно действующего исполнительного органа ООО (руководителя), а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа — иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности».

п. 2 ст. 17 Жилищного кодекса РФ определяет, что жилое помещение может использоваться для предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает интересы других лиц.

примеры судебной практики

постановление ФАС ДО от 14.09.2009 по делу № A51-894/2009 и постановление ФАС Московского округа от 18.01.2012 по делу N А41-8923/11 (юридический адрес по месту жительства директора);
постановление ФАС УО по делу № A76-14028/2010-38-296 (регистрация ООО по месту жительства учредителя).

Уточнение клиента

Но у нас ООО (ни директор ни учредители) не имеет никакого отношения к собственности арендуемого жилого помещения. В данный момент рассматриваем ситуацию, когда ООО берет в субаренду помещение (без указания жилое, в договоре просто будет написано помещение) у ИП, который в свою очередь взял в аренду помещение с правом сдачи в субаренду у физ лица (собственника квартиры).

23 Ноября 2017, 08:53

Наталья, есть разъяснение — письмо Минфина по этому поводу

Я немного не так написала выше. Как вы указали, выгодоприобретателем будет ИП. А ИП от своих доходов уплачивает налог самостоятельно. ООО заключает ведь договор с ИП.

Уточнение клиента

Понятно. Подскажите тогда как должно быть по уму оформлено:

Собственник — физ лицо, помещение жилое — сдает в аренду или найм ИП (с правом сдачи в субаренду)? Здесь договор найма или аренды.

ИП на основании договора аренды или найма сдает по договору субаренды данное жилое помещение ООО. Здесь в договоре субаренды основанием для сдачи прописывать договор найма или аренды.

И второй вопрос: если физ лицо собственник нежилого помещения, сдает по договору аренды или найма часть этого помещения (комнату в нежилом помещении) — здесь будет договор найма или аренды?

И потом ИП по договору субаренды сдает эту комнату ООО, тут будет договор субаренды на основании договора найма или аренды?

23 Ноября 2017, 11:57

Здесь договор найма или аренды.

Помещение нежилое, сдаваемое юр. лицу — договор аренды.

1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

То есть существует не найм а только найм жилого помещения или аренда.

Найм это как бы вид аренды но только жилого помещения.

если договор для проживания граждан то найм но это не ваш случай у вас везде аренда.

Совсем по уму не получится — помещение жилое. тут как бы арендуете комнату для проживания директора соответственно тут и находится постоянно действующий орган управления.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Здесь в договоре субаренды основанием для сдачи прописывать договор найма или аренды.

раз субаренда — значит изначально аренда

здесь будет договор найма или аренды?

(с правом сдачи в субаренду)? Здесь договор найма или аренды.

Здесь в договоре субаренды основанием для сдачи прописывать договор найма или аренды.

только один договор может быть безвозмездное предоставление с правом передачи в аренду (между физиком и ИП. (если аренда ИП платит НДФЛ за физика)

если арендатор (договор аренды ) сдает в субаренду то договор субаренды на основании договора аренды.

Уточнение клиента

Денис, и снова спасибо за развернутый ответ. Процедура следующая тогда, верно?

1. Договор аренды с правом субаренды (жилое помещение между физ и ИП)

Договор субаренды между ИП и ООО (на основании договора аренды)

В договоре указываем для для размещения сотрудников ООО «. »

2. Договор аренды с правом субаренды (нежилое помещение между физ и ИП)

Договор субаренды между ИП и ООО (на основании договора аренды) по сути берется для юр адреса. для использования его под размещение ООО «. »

23 Ноября 2017, 12:26

1. Договор аренды с правом субаренды (жилое помещение между физ и ИП)

В договоре указываем (не указываем)»

2. Договор субаренды между ИП и ООО (на основании договора аренды)

это тоже не пишем ( по сути берется для юр адреса. для использования его под размещение ООО «. »)

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Договор аренды между ИП и физ лицом

Добрый день! Если ИП-арендатор и Физ-лицо-арендодатель заключают договор аренды нежилого помещения, чем это может негативно сказаться для ИП-арендатора? В чем вообще разница, выступать арендодателю в качестве ип или физ лица? Возможно, меняется обязанность по уплате налога с этой сделки?

Ответы юристов (1)

Многое зависит от системы налогообложения, применяемой ИП-арендатором, например УСН «Доходы минус расходы», ЕСХН, предусматривающих получение налоговой выгоды в виде учета произведенных расходов.
Сдача имущества в аренду обычно предполагает осуществление арендодателем предпринимательской деятельности, то есть самостоятельной, осуществляемой на свой риск деятельности, направленной на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке ( ст. 2 ГК РФ).
Осуществление предпринимательской деятельности без регистрации влечет административную ответственность по ст. 14.1 КоАП РФ.
Теоретически, налоговые органы могут признать расходы ИП-арендатора документально неподтвержденными при совершении хозяйственных операций с контрагентом, который не исполняют свои налоговые обязанности. В этом случае придется доказывать обоснованность расходов в судебном порядке.
Полагаю, что на практике проблемы с налоговыми органами вероятнее всего могут возникнуть у арендодателя, а не ИП-арендатора.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Другие публикации:  Требования iphone 4

Договор аренды с физическим лицом

Добрый день! Я ИП. Взяла в аренду площадь и сделала там своими силами ремонт, а так же оснастила оборудованием под салон красоты. Сотрудников я пока не наняла поэтому деятельности в этой сфере не веду. Хочу сдать эти места в субаренду мастерам-парикмахерам. Но дело в том, что мастера не зарегистрированы как индивидуальные предприниматели. Могу ли я сдать свое помещение частному лицу в субаренду? Каким образом мне нужно составить договор, чтобы не нести за них никакой ответственности?

18 Февраля 2015, 09:50 Ольга, г. Уфа

Уточнение клиента

Разрешение Арендодателя на субаренду есть. Меня больше волнует вопрос ответственности с прочими службами: ростехнадзор, пожарники, налоговые. Надо ли вставать на учет как салон красоты, если я как предприниматель не оказываю парикмахерские услуги. Кто несет ответственность за соблюдение санитарных норм? И прочие тонкости.

20 Февраля 2015, 10:39

Ответы юристов (19)

Могу ли я сдать свое помещение частному лицу в субаренду? Каким образом мне нужно составить договор, чтобы не нести за них никакой ответственности?

Сдать можете, это не запрещено законом.

Просто оформляйте договор субаренды (с разрешения арендодателя конечно), и всё. Вы за них в любом случае ответственности не несёте. Вы сдаёте помещение в субаренду, а не принимаете их на работу.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Статья 615. Пользование арендованным имуществом
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Есть вопрос к юристу?

Договор самый обычный Вы же им сдаете помещения, как они дальше его используют не важно.

Согласно ст. 606 ГК РФ

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Да, можете передать в субаренду помещение парикмахерам. Однако для этого необходимо согласие арендодателя.

Согласно ст.615 ГК РФ

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Однако вы будете отвечать перед арендодателем за действия по пользованию помещением лицами, которым вы сдали это помещение в субаренду.

Добрый день, Ольга.

Могу ли я сдать свое помещение частному лицу в субаренду? Каким образом мне нужно составить договор, чтобы не нести за них никакой ответственности?

Если такое право предусмотрено у Вас в договоре аренды, то да, можете. Если же не предусмотрено, то Вам необходимо будет получить согласие арендодателя (в письменном виде).

Статья 615 ГК РФ Пользование арендованным имуществом

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

С Уважением,
Васильев Дмитрий.

Добрый день, Ольга! Если в договоре аренды, который вы заключили с собственником помещения, предусмотрено ваше право сдавать в субаренду данное помещение (его часть), то вы вполне можете сдать часть помещения в субаренду физическим лицам, с соблюдением правил регистрации прав на недвижимое имущество, если договоры будут заключаться на срок более 11 месяцев. Но вы должны в договоре субаренды индивидуализировать ту часть помещения, которую будете сдавать физическим лицам, то есть прилагать к договору план помещения с указанием конкретной площади и место расположение сдаваемой части. Обязанность зарегистрироваться в качестве субъекта предпринимательской деятельности, при её осуществлении, лежит на ваших субарендаторах, и вы в данном случае не несёте за них никакой ответственности. Вы обязаны выполнять обязанности налогоплательщика только в отношении своих доходов.

Могу ли я сдать свое помещение частному лицу в субаренду? Каким образом мне нужно составить договор, чтобы не нести за них никакой ответственности?

Сдать можете в том случае, если в Ваш арендодатель даст согласие на сдачу помещения в субаренду.

При этом за нарушение субарендатором условий аренды ответственность перед арендодателем будете нести именно Вы.

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Каким образом мне нужно составить договор, чтобы не нести за них никакой ответственности?

Никаким. Вы как арендатор будете нести перед арендодателем ответственность за ущерб, причиненный помещению действиями субарендаторов:

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору
аренды другому лицу(перенаем), .

В указанных случаях, за исключением перенайма,
ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Субаренда не относится к перенайму, поэтому в исключения из данного правила не попадает, следовательно, при заключении договоров субаренды ответственным по договору перед арендодателем останетесь Вы.
Иными словами — в случае повреждения помещения субарендаторами возмещать ущерб будете Вы, а потом вам придется взыскивать данные суммы с субарендаторов. Подумайте, готовы ли Вы к такому повороту событий.

Скажу Вам основываясь на собственном опыте. Так работает достаточно много парикмахерских и салонов красоты.

то есть просто заключаться договора аренды с физ.лицами. никакого нарушения для вас в этом нет. можете спокойно заключать такие договора.

Главное, чтобы Вашим договором аренды была предусмотрена возможность суб.аренды. при необходимости (если это не прописано в договоре) получите письменное согласие на суб.аренду у арендодателя.

Единственный момент о котором вам следует знать (хотя на прямую он Вас не касается), физ.лица, которые будут брать у Вас в аренду площадь должны уплачивать со своего дохода НДФЛ. В идеале, конечно лучше им оформить ИП, это и выгоднее — налог будет меньше.

У меня на родственницу оформлено аналогичное ИП с аналогичным видом деятельности. И хотя в ОКВЭД указано оказание услуг парикмахерскими и салонами красоты, я всячески препятствую для работы по данному ОКВЭД, так как появляются дополнительные проблемы с Роспотребнадзором, санитарными условиями и прочим.

Вся деятельность оформлена именно на договорах аренды и никаких вопросов ни у каких органов не возникает. Всех все устраивает.

Вы спросили пр риски, я про них и отвечу, хоть они практически ПОКА не работают.

В соответствии с абз. 3 п. 1 ст. 2 ГК РФ:

Гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, чтопредпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 1 ст. 23 ГК РФ:

1. Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Таким образом, в рамках предпринимательской деятельности лицо может выступать в качестве арендатора по договору аренды нежилого помещения только при наличии статуса ИП.

За незаконную предпринимательскую деятельность физическим лицом предусмотрена ответственность вплоть до уголовной.

1. В случае возникновения спора по задолженности арендной платы суд может признать сделку субаренды недействительной как нарушающей требования закона и отказать в иске.

2 Вас могут расценить как соучастника осуществления незаконной предпринимательской деятельности, так как Вы при выборе субарендатора не проявили должную осмотрительность. Для подтверждения должной осмотрительности при выборе субарендатора по сделке необходимо запросить у него надлежащим образом заверенные копии учредительных документов.

Добрый день. Добавлю к вышесказанному, что в договоре субаренды Вам надо прописать, как именно и в каких целях будет использоваться данное помещение субарендаторами, а также чётко прописать их ответственность за сохранность имущества собственника помещения и ваше имущество (оборудование под салон красоты). Во избежание споров с собственником помещения и субарендаторами в случае повреждения имущества, советую в качестве приложения к договору субаренды составить акт приёма-передачи помещения с указанием поимённо всего имущества, находящегося в нём, а также с указанием, кому именно принадлежит это имущество (вам или собственнику помещения). Также можете в акте приёма-передачи прописать примерную среднерыночную стоимость тех предметов, которые вы передаёте субарендаторам.

Добрый день обратите внимание на данную статью гражданского кодекса

Статья 615. Пользование арендованным имуществомПозиции высших судов по ст. 615 ГК РФ >>> Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 615 ГК РФ >>> 1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. 2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. 3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Другие публикации:  Надзорная жалоба в верховный суд рф по гражданскому делу в 2018 году

Смотрите пункт второй данной статьй, вы имеете право сдавать в суб аренду если это уже указано в договоре аренды либо получить согласие и подписать доп соглашение с арендодателем !

Вы имеете право сдавать в суб аренду любому лицу, главное чтобы использовали бы помещение по назначению либо условиям договора! Вы отвечаете за сохранение имущества, а то, что субаренда доктор физ лица или ип это не имеет значение !

вы только отвечаете перед арендодатором за сохранение имущества а все остальное можете договариватся на взаимовыгодных условиях с субарендадотором

Вы можете заключить договор субаренды с любым лицом, независимо от того, является он предпринимателем или нет. Данный договор возможно при этом заключить только с согласия Вашего арендодателя.

Что касается рисков, то в любом случае вы несете ответственность перед арендодателем за действия третьих лиц, которыми и являются субарендаторы. Никакой подстраховки для Вас в этом плане не существует. Вы сможете конечно взыскать потом с них ущерб в порядке регресса, но первоначальная ответственность будет на Вас.

Ольга, добрый день.

Но дело в том, что мастера не зарегистрированы как индивидуальные предприниматели. Могу ли я сдать свое помещение частному лицу в субаренду?

В данном случае отсутствие у потенциапьного субарендатора статуса ИП не влияет на возможность заключить с ним договор субаренды.

Большее значение имеет наличие или отсутствие в Вашем договоре с арендодателем пункта о субаренде.Разрешена она или нет.

Так, согласно ч. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем).

Таким образом в настоящем случае Вам необходимо внимательно ознакомиться с Вашим договором аренды, если в нем содержится пункт о запрете сдавать помещение, то заключать договор субаренды нельзя.

В случае наличия пункта о Вашем праве сдать помещение в субаренду, рекомендую заручиться согласием арендодателя, выраженном в письменной форме. Так, как я понимаю, сдавать в субаренду Вы собираетесь часть помещения?

Получить письменное согласие важно во избежании дальнейших споров с Вашим арендодателем.

При этом если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя. (согласно правовой позиции, изложенной в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66)

Каким образом мне нужно составить договор, чтобы не нести за них никакой ответственности?

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Обращаю Ваше внимание, что согласно ч. 1 ст. 618 ГК РФ досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Разрешение Арендодателя на субаренду есть. Меня больше волнует вопрос ответственности с прочими службами: ростехнадзор, пожарники, налоговые. Надо ли вставать на учет как салон красоты, если я как предприниматель не оказываю парикмахерские услуги. Кто несет ответственность за соблюдение санитарных норм? И прочие тонкости.

Если вы просто сдаете места в аренду, то Вы не оказывайте услуги парикмахерских. Никаких проблем у Вас с органами не возникнет. по крайней мере в настоящее время, так работают очень многие. Гос.органы пока претензий к такой деятельности не имеют.

Меня больше волнует вопрос ответственности с прочими службами: ростехнадзор, пожарники, налоговые.

С ними будет взаимодействовать тот, кто занимается предпринимательской деятельностью — т.е. ваши субарендаторы. Н-р, если налоговой выявится ведение предпринимательской деятельности без регистрации в установленном порядке — а оно с очень большой долей вероятности выявится, ведь клиентам не будут выдаваться документы об оплате, явление носит массовый характер — мастер не один, а несколько, возможны жалобы от соседей и т.д., — привлечены к ответственности будут субарендаторы. Но нельзя исключить, что ваши действия при этом могут попасть под пристальное внимание — зачастую такую форму субаренды выбирают недобросовестные работодатели, прикрывая тем самым трудовые отношения с мастерами и выдавая их за субарендаторов и т.д.

Разрешение Арендодателя на субаренду есть. Меня больше волнует вопрос ответственности с прочими службами: ростехнадзор, пожарники, налоговые. Надо ли вставать на учет как салон красоты, если я как предприниматель не оказываю парикмахерские услуги. Кто несет ответственность за соблюдение санитарных норм? И прочие тонкости.

Помещение должно быть оборудовано в соответствии со всеми нормами, если будете сдавать в субаренду для осуществления парикмахерской деятельности.

Можете прописать в договоре субаренды, что обязаны субарендаторы сделать: заключить договора на вывоз мусора, на уничтожение грызунов/насекомых, выполнить оборудование помещения в соответствии с пож. нормами, поддерживать санитарное состояние помещения.

Ответ: В соответствии с действующим законодательством ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в равной мере может быть возложена как на собственника, так и на арендатора помещения.При этом законодательство прямо не предусматривает обязанности арендодателя предоставлять по договору аренды помещение, соответствующее всем противопожарным требованиям.В то же время, в случае если из договора аренды или назначения арендуемого помещения вытекает необходимость предоставления помещения, соответствующего противопожарным требованиям, арендодатель обязан предоставить помещение, соответствующее всем этим требованиям, и несет ответственность за недостатки сданного в аренду помещения, за исключением случаев, когда арендатор осведомлен о таких недостатках.Однако, поскольку в договоре аренды указано, что соблюдение норм пожарной безопасности является обязанностью арендатора, последний считается осведомленным о недостатках помещения и, заключая договор аренды, принимает на себя добровольные обязательства по соблюдению норм пожарной безопасности.Следовательно, в случае проверки именно арендатор несет ответственность за их несоблюдение.
Обоснование: В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы существенными в правовых актах, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.Таким образом, для договора аренды помещения с учетом положений ст. ст. 650 и 651 ГК РФ существенными условиями являются: предмет договора (данные, позволяющие точно идентифицировать арендуемое помещение) и размер арендной платы. Исходя из чего состояние помещения (соответствие нормативным требованиям) и прочие условия не являются существенными условиями договора и согласуются сторонами на добровольной основе.При этом согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.А в силу ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.В то же время, к примеру, согласно ст. 38 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ «О пожарной безопасности» (далее — Закон N 69-ФЗ) ответственными за нарушение требований пожарной безопасности среди прочих являются собственники имущества (арендодатели) и лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом (арендаторы). Указанные лица могут быть привлечены за правонарушения в области пожарной безопасности к дисциплинарной, административной или уголовной ответственности.Аналогично в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (далее — Закон N 123-ФЗ) каждый объект защиты должен иметь систему обеспечения пожарной безопасности. Собственник объекта защиты или лицо, владеющее объектом защиты на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо ином законном основании, предусмотренном федеральным законом или договором, должны в рамках реализации мер пожарной безопасности в соответствии со ст. 64 Закона N 123-ФЗ разработать и представить в уведомительном порядке декларацию пожарной безопасности. Собственник объекта защиты или лицо, владеющее объектом защиты на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо ином законном основании, предусмотренном федеральным законом или договором, представившие декларацию пожарной безопасности, несут ответственность за полноту и достоверность содержащихся в ней сведений в соответствии с законодательством Российской Федерации.Исходя из чего арендатор в рамках правоотношений, возникающих из Закона N 69-ФЗ, так же, как и собственник, признается лицом, уполномоченным владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом. Следовательно, ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в равной мере может быть возложена как на собственника, так и на арендатора помещения.Аналогичного мнения в своих разъяснениях придерживается и Верховный Суд РФ (вопрос 14 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 27.09.2006 «Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2006 года»).Так, Верховный Суд РФ указывает, что, поскольку стороны в договоре аренды могут сами урегулировать вопрос об объеме обязанностей в области обеспечения правил пожарной безопасности, к ответственности за нарушение этих правил должно быть привлечено лицо, которое не выполнило возложенной на него обязанности. Однако, в случае если данный вопрос в договоре аренды не урегулирован, ответственность за нарушение требований пожарной безопасности может быть возложена как на арендатора, так и на арендодателя в зависимости от того, чье противоправное, виновное действие (бездействие) образовало состав административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ч. 1 ст. 20.4 Кодекса РФ об административных правонарушениях.Необходимо учитывать, что позиция Верховного Суда РФ основана на положениях утратившего силу Приказа МЧС России от 18.06.2003 N 313 «Об утверждении Правил пожарной безопасности в Российской Федерации (ППБ 01-03)», однако считаем возможным распространить представленные выводы Верховного Суда РФ и в отношении указанной ситуации по аналогии.Таким образом, из совокупности указанных положений вытекает, что законодательство прямо не предусматривает обязанность арендодателя предоставлять по договору аренды помещение, соответствующее всем противопожарным требованиям.В то же время, в случае если из договора аренды или назначения арендуемого помещения вытекает необходимость предоставления помещения, соответствующего противопожарным требованиям, арендодатель обязан предоставить помещение, соответствующее всем этим требованиям, и несет ответственность за недостатки сданного в аренду помещения, за исключением случаев, когда арендатор осведомлен о таких недостатках.Однако, поскольку в договоре аренды указано, что соблюдение норм пожарной безопасности является обязанностью арендатора, последний считается осведомленным о недостатках помещения и, заключая договор аренды принимает на себя добровольные обязательства по соблюдению норм пожарной безопасности.Следовательно, в случае проверки именно арендатор несет ответственность за их несоблюдение.
И.С.ШукаловЗАО «Сплайн-Центр»Региональный информационный центрСети КонсультантПлюс11.12.2013

Так как данной деятельностью не вы будете заниматься, а субарендатор, все вами указанные стандарты и требования возлагаются на них! Это их забота и ответственность !

Оформление: договор должен называться «Договор субаренды» в нем указываются, на основании чего Вы пользуетесь данным имуществом (реквизиты договора аренды с указанием сторон, а также срока его действия). Цели передачи имущества в субаренду должны соответствовать целям основного договора аренды — часть 1 и абзац 3 части 2 статьи 615 ГК РФ.

Уведомление о субаренде: в целях избежания нарушения Ваших прав необходимо получить письменное согласие на заключение договоров аренды от арендатора, что будет являться доказательством правомерности Ваших действий в суде. Если в Вашем договоре аренды закреплено право сдавать имущество в субаренду, то получение согласия не требуется.

Регистрация: если основной договор подлежал государственной регистрации на основании требований части 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) (аренда недвижимого имущества), то в отношении договора субаренды также действует требование о его регистрации, иначе данный договор будет ничтожным — вывод из судебной практики.

Срок субаренды: срок договора субаренды не должен превышать срока основного договора аренды — абзац 2 части 2 статьи 615 ГК РФ.

Ответственность при договоре субаренды: арендатор (то есть Вы) несет(е) ответственность за действия субарендаторов — часть 2 статьи 615 ГК РФ (норма императивная). Однако в случае спора вы вправе предъявить регрессное требование к субарендатору.

За соблюдение санитарных норм отвечает субарендатор, так именно он использует данное помещение и осуществляет предоставление тех или иных услуг.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.