Как продать договор аренды земельного участка

08.02.2018 Выкл. Автор admin

Можно ли продать право аренды земельного участка под ИЖС второй раз?

Мы оформили договор переаренды земельного участка под ИЖС. Строительство на участке не ведется. Можно ли продать это право аренды земельного участка еще раз??

Ответы юристов (1)

Данная правовая конструкция в праве называется уступка права требования по договору аренды земельных участков. Оформляется она соглашением об уступке права (требования) (цессия).

Государственная регистрация уступки прав по договору аренды удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на всех подлинных экземплярах договора об уступке прав.

В соответствии с пунктом 2 статьи 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Продажа права аренды земельного участка

Если участок земли был в долгосрочной аренде, то его пользователь имеет право продать участок в будущем несколькими способами, как это можно сделать с любым товаром с обременением.

Продажа права аренды земельного участка его собственником возможна после уведомления покупателя о том, что он обязан будет выполнять ранее подписанные условия договора аренды до окончания его срока действия.

Получив письменное разрешение собственника земли, арендатор имеет возможность уступить свои права и обязанности, полученные ранее договором аренды.

Процесс передачи прав может происходить с уплатой вознаграждения собственнику участка, который должен будет с этой суммы уплатить налог, или без вознаграждения.

Если до продажи участка в договоре аренды у арендатора отсутствовала обязанность по извещению собственника, то он имеет право не получать согласие собственника на уступку имеющегося права. Достаточно будет только письменно уведомить собственника о свершившимся факте, после чего заключать новый договор с другим арендатором будет необязательно.
Все вопросы, связанные с продажей земельного участка, находящегося в аренде, достаточно сложные и требуют особого знания норм законодательства. Поэтому осуществление этого процесса следует доверить специалистам в данной области. К ним относятся квалифицированные юристы интернет-портала Правовед.RU, которые дадут грамотную консультацию и составят документы для их подачи в регистрирующие органы.

Консультации юристов по законодательству России

Переуступка права аренды земельного участка

Земельный и Гражданский кодексы РФ позволяют арендовать земельный участок для индивидуального жилищного строительства и ведения сельхозработ.

Статьи 15 (п. 2), 22 (п. 8) и 606 Гражданского кодекса РФ дают понятие аренды того или иного имущества для получения права использования его по целевому назначению без права распоряжаться им в будущем. В соответствии с этими нормами арендатор не может передавать земельный участок для пользования кому-то другому.

В настоящее время применяется договор цессии. На основании этого документа осуществляется переуступка права аренды земельного участка с отчуждением прав у предыдущего обладателя. Заключая такое соглашение, арендатор сразу же теряет полученное ранее право пользоваться участком. Все вопросы с собственником участка должен решать далее новый съемщик. Этим договор переуступки отличается от договора субаренды, когда основной стороной во взаимоотношениях с собственником остается основной арендатор.

Когда возможна переуступка права аренды земельного участка

Чаще всего земельные участки принадлежат государству. Основными их арендаторами являются муниципальные объединения. Второй крупнейший игрок недвижимости – коммерческие организации, получающие право владеть участком на аукционах. Второй же вид договора – цессии, как правило, заключается на многие десятилетия.

Любой договор переуступки права аренды между муниципальной властью и новым арендатором должен быть зарегистрирован при заключении его на срок более 1 года. Исключениями могут быть краткосрочные договора для сезонных сельхозработ.

Передача права аренды земельного участка предусмотрена ст. 22 ЗК РФ. Сделать это можно в случае:

  • заключения договора субаренды на одну из частей надела;
  • участия в совместном строительном предприятии;
  • реализации залоговых обязательств;
  • внесения взноса в уставной капитал компании.

Если один из этих поводов возник во время действия первоначального договора, то закон не обязывает извещать об этом собственника и получать от него согласие.

Когда запрещена реализация этого права

Земельный кодекс РФ предусматривает ряд случаев, когда переуступка права аренды земельного участка запрещена.

Возможность переуступки в договоре аренды земли должна быть оговорена. Это предусматривает п.2 ст. 615 ГК РФ. У нанимателя есть право распоряжения землей по своему усмотрению, но в рамках заключенного с арендодателем договора.

Если этого не сделать, арендатор будет не вправе переуступать свой участок.

Невозможно будет осуществить такое право в случае, если фактическое назначение земельного надела не соответствует указанному в договоре изначально. Например, если на земле находились постройки и земля арендовалась для проживания, а затем постройки были проданы собственником отдельно от земли, то назначение земельного участка будет изменено. Или если земля арендовалась для сельхознужд, но на ней затем были возведены постройки для проживания.

Кроме этого, заключать договор переуступки муниципального земельного участка нельзя в случае:

  • наличия на нем построенных без разрешения объектов недвижимости. Это же относится к строениям, воздвигнутым по разрешению, но при нарушении строительных норм;
  • если земля находится под арестом или является предметом судебного спора;
  • постоянной задержки или невыплаты первоначальным арендатором предусмотренной договором арендной платы.

Нормативные акты для заключения договора

Заключение таких договоров осуществляется при непосредственном применении ключевых норм:

  • гл. 34 ГК РФ, регулирующей вопросы аренды, и ст. 606 этого кодекса;
  • гл. 24 ГК РФ, регулирующей вопросы переуступки прав от одного лица другому;
  • ст. 22 ЗК РФ, устанавливающей право на аренду земельных участков как одной из существующих форм правоотношений в сфере оборота земель;
  • ст. 65 ЗК РФ, устанавливающей форму платы за пользование наделом.

Что сделать до заключения договора

Договор переуступки прав на аренду земельного надела заключается, как правило, в письменной форме; в его тексте нужно указывать значимые характеристики объекта, непосредственно определяющие стоимость совершенной сделки.

Перед заключением договора:

  • не должно быть выраженного несогласия одной из сторон с его условиями;
  • не должно быть задолженностей по плате со стороны первого арендатора;
  • сделка должна быть признана законной, что подтверждается нотариально заверенным согласием всех сторон-участников;
  • необходимо оговорить все существующие на конкретный участок обременения.

В тексте договора обязательно указывают цели перехода права от одного арендатора к другому.

Только при соблюдении этих требований сделка будет признана законной и может осуществляться ее регистрация в органах Росреестра.

Этапы заключения договора

Заключение договора переуступки – процесс двухэтапный.

На первом этапе наниматель и будущий арендодатель осматривают надел и определяют плату с учетом качественных характеристик.

Во время второго происходит оформление сделки и её непосредственная регистрация.

Документы для переуступки

Передача прав аренды земли является виртуальной сделкой. Материальными характеристиками сделки могут распоряжаться только собственники участка.

Для того чтобы придать этой сделке статус законного договора, следует подготовить предусмотренный законом пакет документов, в который входит:

  • поданное от имени арендодателя и будущего нанимателя заявление о переуступке (каждая из сторон заполняет свой экземпляр);
  • заверенная у нотариуса копия первоначально заключенного договора, по которому будет осуществляться процедура;
  • оригинал кадастрового плана на участок и его нотариально заверенная копия;
  • квитанция, подтверждающая уплату госпошлины за регистрацию перехода права;
  • сам договор о переуступки прав в 3 экземплярах (сторонам и собственнику участка), который подписывается в присутствии уполномоченного собственником земли лица.

Дополнительно нужно будет подготовить:

  • заверенную копию паспорта гражданина РФ или иностранного гражданина, которые представляются вместе с оригиналом этого документа;
  • заверенное у нотариуса согласие супруга на совершение этой сделки. Если супруг отсутствует, надо документально подтвердить этот факт.

После проверки документов, проверки и подписания договора он регистрируется в соответствующем территориальном подразделении Росреестра по месту нахождения земли.

Регистрация сделки

Регистрация договора производится после уплаты сторонами госпошлины, которая для физического лица составляет 2 тысячи рублей.

Согласие основного арендодателя нужно получать при сроке аренды, превышающем 5 лет. Во всех остальных случаях стороны сделки обязаны только уведомить собственника об изменении пользователя участка.

Процедура переуступки прав аренды на участок земли пока не пользуется большой популярностью в земельных правоотношениях между физическими и юридическими лицами. Но именно благодаря ей первоначальный наниматель может быстро решить вопрос при возникновении проблемы и невозможности использования земли по назначению в своих интересах.

В образце договора о переуступке права аренды земельного участка должны быть:

  • реквизиты и подписи сторон;
  • время его подписания;
  • срок, на который он заключен;
  • данные об участке, в том числе его размер и место расположения;
  • размер платы;
  • условия расторжения сделки.

Итак, главное при составлении договора – не наделать ошибок и не нарушить требований законодательства. В противном случае сделка будет признана недействительной. Для того чтобы правильно заключить соглашение о переуступке аренды земельного участка, следует обратиться за помощью к юристам нашей компании. Это позволит договору приобрести юридические права, после чего его можно будет зарегистрировать.

Другие публикации:  Автономная пошлина

Продажа прав аренды земельного участка

Продажа прав аренды земельного участка — распространенный вариант увеличения прибыли. Владельцем становятся компании, граждане и городские власти. Нанимателем могут быть физические лица и публичные, непубличные организации. Продажа по найму земельных участков возлагается на муниципалитет. Объектом внимания служат любые угодья. Исключение составляет внеоборотная земля. Юридическое соглашение предусматривает взаимодействие собственника и нанимателя. Как происходит продажа прав аренды земельного участка Земельный кодекс регламентирует приобретение земельных участков. Продажа земли происходит платно и бесплатно, продается на торгах или без них. Для предоставления земельных площадей в личное пользование, в частности для строительства, необходимо обратиться в администрацию города или района, где расположен земельный участок. В течение месяца исполнительные власти принимают решение: ∙ Провести аукцион по продаже земельного участка; ∙ Провести аукцион по продаже прав по договору аренды; ∙ Земельный участок предоставить в аренду без конкурса. Есть два варианта: 1. Поступило единственное заявление гражданина или предприятия в течение месяца после публикации; 2. Если есть другие заявки, продажа совершается после проведения конкурса. Положения регламентируются местными органами исполнительной власти. Продавцом является местный комитет по управлению имуществом. Финансы на проведение мероприятия берутся из местного бюджета: ∙ Затраты на межевание; ∙ Утверждение технических условий; ∙ Иная планировочная документация; ∙ Изготовление дел по землеустройству; ∙ Разработка градостроительной документации; ∙ Государственный кадастровый учет земельного участка. После прохождения аукциона победитель полностью возмещает затраты. Прибыль от реализации значительно пополняет местную казну. Если участок находится в аренде, арендатор имеет право переуступить, если собственник не возражает. В договоре должна быть прописана возможность пользования землей третьими лицами в течение срока договора свыше пяти лет. В этом случае разрешается передавать постороннему лицу в пользование земельный участок. При других обстоятельствах необходимо иметь письменное одобрение правообладателя. Актуально, если владельцем являются муниципальные органы. Налогообложение и бухучет В бухгалтерских проводках у арендатора отображаются: ∙ Дебет 001– забалансовый учет арендованного участка; ∙ Дебет 76 «Расчеты по аренде» (аналитический счет «Новый арендатор») Кредит 91 «Прочие доходы»– прочий доход от передачи земли; ∙ Дебет 91 «Прочие расходы» Кредит 68 «Расчеты по НДС»– начислен НДС от передачи прав аренды; . Кредит 001– списание цены земельного участка; ∙ Дебет 51 Кредит 76 «Расчеты по аренде» (аналитический счет «Новый арендатор») – получение денежных средств на счет предприятия. Продажа прав аренды земельного участка облагается НДС, если продавец является налогоплательщиком добавленной стоимости. Денежные средства, предназначенные прежнему арендатору, входят в его доходы от реализации имущественных прав, учитываемые для целей налогообложения прибыли, без учета НДС на день перехода прав аренды. Компания (прежний арендатор) может уменьшить доходы от реализации имущественных прав на сумму расходов по приобретению и реализации (подпункт 2.1 пункта 1 статьи 268 Налогового кодекса РФ). Такими расходами будут затраты прежнего арендатора на заключение договора аренды. Если компания какую-то часть затрат уже списала, то в расходы списывается остаток – несписанная часть стоимости.

Ваши данные будут использованы только в целях ответа на Ваш вопрос и не будут переданы третьим лицам.

Продажа права аренды

Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа права аренды (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Нормативные акты: Продажа права аренды

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Продажа права аренды

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Формы документов: Продажа права аренды

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Договор аренды земельного участка при продаже гаража

У отца был гараж, продал в 2008 году. На гараж было свидетельство о собственности. При продаже заставили оформить договор аренды на земельный участок под гаражом. Гараж он продал, а договор аренды не переоформил (и не расторг), как оказалось. Проверил по ЕГРП – договор действительно зарегистрирован на отца в настоящее время. В 2014 году комитет земельных отношений прислал письмо, в котором требует оплатить за аренду участка и пеню.

Вопросы: 1) Согласно ст. 35 ЗК, при переходе права собственности на гараж, новый владелец приобретает и право использования земельного участка. Переходят ли также новому владельцу обязанности по договору аренды?

2) Является ли обязанностью нового владельца гаража переоформление договора аренды земельного участка?

3) Каким образом можно расторгнуть договор аренды земельного участка?

Уточнение клиента

Еще лист договора.

20 Января 2015, 19:30

Ответы юристов (37)

1) Согласно ст. 35 ЗК, при переходе права собственности на гараж, новый владелец приобретает и право использования земельного участка. Переходят ли также новому владельцу обязанности по договору аренды?

Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение
1. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

2) Является ли обязанностью нового владельца гаража переоформление договора аренды земельного участка?

3) Каким образом можно расторгнуть договор аренды земельного участка?

направьте в администрацию уведомление о том, что гараж вами продан и соответственно все права и обязанности по договору аренды перешли новому сосбвтеннику

Есть вопрос к юристу?

Договор аренды под гаражом Вы заключали с Администрацией??

При продаже гаража на арендованной земле новому владельцу и перешло только право собственности на гараж. Вам необходимо было расторгнуть договор аренды на себя, а новому владельцу его заключить на себя.

1)Да, обязанности по договору аренды переходят к новому владельцу.

Статья 552 ГК РФ. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости
1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)Абзац утратил силу. — Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

2)Да, это обязанность нового владельца

Постановление ФАС Уральского округа от 31.01.2011 N Ф09-11650/10-С6 по делу N А07-6638/2010

Арбитражный суд удовлетворил иск комитета по управлению собственностью к предпринимателю о взыскании неосновательного обогащения, а также процентов за пользование чужими денежными средствами, так как согласился с нижестоящим судом о том, что, приобретая право собственности на объекты недвижимости, предприниматель приобрел право пользования земельным участком, на котором расположены объекты недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, и обязан был оформить права на указанный земельный участок; факт пользования предпринимателем спорным земельным участком с момента приобретения помещений в собственность установлен и подтверждается материалами дела, оснований для оплаты ответчиком земельного налога не установлено, доказательств оформления договора аренды и внесения платы за пользование земельным участком в материалы дела не представлено, что свидетельствует о возникновении на стороне ответчика неосновательного обогащения (ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

3)договор не несет никаких правовых последствий для Вас.Но можете письмо направить в госорган о сделке купли-продажи и прекращении в связи с этим договора аренды.

1) Согласно ст. 35 ЗК, при переходе права собственности на гараж, новый владелец приобретает и право использования земельного участка. Переходят ли также новому владельцу обязанности по договору аренды?

Да, конечно, и права аренды должны были перейти. Об этом — в ст. 552 ГК РФ. Но оформление-то не произошло.

2) Является ли обязанностью нового владельца гаража переоформление договора аренды земельного участка?

Во всяком случае, сейчас это надо делать. Одностороннее оформление может привести к тому, что новому собственнику — оформят новый договор с момента покупки. Но и у отца долги останутся.

3) Каким образом можно расторгнуть договор аренды земельного участка?

Для расторжения договора необходимо обратиться в орган, являющийся стороной по договору аренды, с заявлением о расторжении договора.

В договоре может, так же, быть предусмотрен порядок расторжения или изменения договора.

Другие публикации:  Павлова оксана васильевна нотариус

Лучше бы, конечно, уточнить содержание договора. Так как с учетом ознакомления с текстом ответ может быть несколько иным.

Право использовать может, но собственность имеет только на гараж. Но чтобы использовать новый владелец должен переоформить договор аренды на себя, иначе бывший владелец будет до бесконечности за это платить.

Андрей, добрый день.

Не переходят права аренды при продаже недвижимости! Переходит право пользования участком, в той степени, которая нужна для использования недвижимости.

2) Является ли обязанностью нового владельца гаража переоформление договора аренды земельного участка?

Нет, не является, он договор аренды не заключал, участок использовать может, и без участия Вашего отца он и не сможет этого сделать.

3) Каким образом можно расторгнуть договор аренды земельного участка?

Во первых нужно знать на каких условиях у Вас аренда, есть ли там пункт о передаче права аренды, нужно ли участие арендатора или достаточно уведомительной формы.

1) Согласно ст. 35 ЗК, при переходе права собственности на гараж, новый владелец приобретает и право использования земельного участка. Переходят ли также новому владельцу обязанности по договору аренды?

Согласно ст.271 ГК рФ 2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Права и обязанности не переходят (переходит право пользования зем участком), поскольку договор аренды заключен с вами, не с собственником участка. Новому собственнику нужно заключить договора аренды с муниципалитетом.

2) Является ли обязанностью нового владельца гаража переоформление договора аренды земельного участка?

3) Каким образом можно расторгнуть договор аренды земельного участка?

Обратитесь в местную администрацию (к собственнику зем участка) с письменным заявлением о расторжении договора аренды и представьте погашенное свидетельство о праве собственности на гараж или выписку из ЕГРП.

Право использовать может, но собственность имеет только на гараж. Но чтобы использовать новый владелец должен переоформить договор аренды на себя, иначе бывший владелец будет до бесконечности за это платить.

Николаева Ольга Романовна

ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ говорят об обратном

Права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», то есть с момента регистрации права.

Да есть такое общее правило (земля следует за объектом недвижимости) однако переоформить права на землю это право нового собственника а не обязанность. Договор аренды не расторгнут, земля в кадастре числится за вашим отцом, полагаю что арендную плату придется платить.

ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ говорят об обратном

Научитесь читать. Я написала что право собственности перешло на гараж. А чтобы старому владельцу не платить за аренду, новому владельцу необходимо переписать аренду на себя по договору.

1) Согласно ст. 35 ЗК, при переходе права собственности на гараж, новый владелец приобретает и право использования земельного участка. Переходят ли также новому владельцу обязанности по договору аренды?

Эта статья, на которую Вы ссылаетесь, предусматривает именно право. А право должно быть оформлено.

Так же и в ст. 522 Гражданского кодекса РФ указано, что одновременно с передачей прав на недвижимость передаются и права на земельный участок, занятый такой недвижимостью.

То есть, в 2008 году надо было ещё в ДКП гаража прописать такое условие, как переход права аренды на покупателя.

Сейчас арендатором пока является Ваш папа, а потому и обязанности все у него.

2) Является ли обязанностью нового владельца гаража переоформление договора аренды земельного участка?

Да, если условие о переходе права аренды имеется в договоре купли-продажи, то новый собственник гаража должен был отследить момент перехода права аренды на него — покупатель должен был обратиться к собственнику участка с заявлением о переходе права аренды на покупателя гаража. Собственник переоформил бы договор на покупателя — и запись об этом была бы внесена на основании заявления арендодателя и нового арендатора в ЕГРП.

Каким образом можно расторгнуть договор аренды земельного участка?

Да сделать то, о чём я написала в ответе на второй вопрос — с договором купли-продажи обратиться в муниципалитет (или кто предоставлял участок в аренду) — в общем, к собственнику. И произвести замену стороны в договоре аренды, включив в него нового собственника.

Андрей, ещё могу добавить, что комитет земельных отношений правомерно требует погашения задолженности с вашего папы за арендную плату, потому что всё это время он числился арендатором.

Но зато папа вправе, после погашения долга, взыскать эти деньги с собственника гаража — ведь всё это время земельным участком пользовался не папа.

Уточнение клиента

Каким образом можно заставить нового собственника гаража что-то сделать? Он на письма не отвечает. Или например гараж могли перепродать много раз.

20 Января 2015, 17:45

Андрей, Вам необходимо обратиться в Администрацию, если договор аренды заключен с ней и расторгнуть договор аренды через Рег.палату. За аренду придется заплатить, если не договоритесь с новым хозяином, что он заплатит «по совести» так как все это время им пользовался.

Или например гараж могли перепродать много раз.

Нужно обратиться к арендатору с заявлением о расторжении договора аренды, а там уже пусть новые собственники занимаются оформлением на себя или выкупают ее по кадастровой стоимости, это уже не Ваша проблема.

Вам для расторжения аренды не нужен новый влаелец. Вам самое главное самому перестать платить за всех последующих.

Уточнение клиента

Отец отправил заказным письмом заявление о расторжении договора и написал что гараж продан. Но они не унимаются и в очередной раз предлагают приехать к ним (в комитет имущ. отношений) с новым владельцем для переоформления договора.

20 Января 2015, 17:51

Каким образом можно заставить нового собственника гаража что-то сделать?

Если нет обоюдного согласия на совершение этой процедуры по переводу права аренды на собственника гаража, то папе достаточно с выпиской из ЕГРП подойти к арендодателю и написать заявление.

А уж кто там собственник гаража — об этом сведения в ЕГРП содержатся.

Если земельный комитет не пожелает менять сторону в договоре аренды, то такой отказ придётся обжаловать в суде… А там уже доказать, что всё это время Ваш папа участком и гаражом не пользовался.

Хотя это не снимает с него обязательств по уплате аренды, поскольку договор не отменен и не расторгнут был всё это время. Но зато остается право регрессного требования к собственнику гаража.

Каким образом можно заставить нового собственника гаража что-то сделать? Он на письма не отвечает. Или например гараж могли перепродать много раз.

Андрей, ну если так, то выход у Вас один. Направить в администрацию заявление о расторжении договора аренды датой продажи гаража. Приложить копию договора купли-продажи.

Выяснить — была ли ещё перепродажа можно в росреестре. Заказать информацию о собственнике объекта.

они не унимаются и в очередной раз предлагают приехать к ним (в комитет имущ. отношений) с новым владельцем для переоформления договора.

Ну так да… Надо же договор переоформлять, вписывать нового владельца.

У них такой порядок — не может участок «зависнуть» в кадастре. Там должно быть одномоментно — переход права на другое лицо.

Но это не лишает Вас права обжаловать отказ земельного комитета в суд.

Уточнение клиента

Просто думал, что приобретая права на что либо — человек приобретает и обязанности.

Например: прибретая недвижимость или авто, получаешь обязанность платить налог.

20 Января 2015, 17:57

Но они не унимаются и в очередной раз предлагают приехать к ним (в комитет имущ. отношений) с новым владельцем для переоформления договора.

Нужно смотреть какой порядок расторжения предусмотрен договором. Там обязательно должно быть это прописано.

Не унимаются, потому что им тоже хочется от кого то арендную плату получать, и не искать потом новых владельцев. Простое уведомление по почте здесь не пройдет, судя по тому что вы можете посмотреть

Проверил по ЕГРП – договор действительно зарегистрирован на отца в настоящее время.

то аренда на гараж прошла регистрацию в Росреестре. И расторжение так же должны зарегистрировать в Росреестре.

Отец отправил заказным письмом заявление о расторжении договора и написал что гараж продан. Но они не унимаются и в очередной раз предлагают приехать к ним (в комитет имущ. отношений) с новым владельцем для переоформления договора.

Вашему отцу нужно в администрацию явиться именно для подписания соглашения о расторжении договора. Новый собственник гаража — это уже другая история. И пусть у администрации болит голова с его вызовом.

Вообще, всё таки, для более корректного ответа — следует ознакомиться с договором аренды.

Не униматься администрация может сколько угодно — у них там люди зарплату получает за обдирание граждан. А вот есть ли у них какие либо основания — это вопрос. Граждане, обычно, пренебрегают качественной консультацией юриста, и просто поддаются на давление администрации, выкладывая свои кровные ни за что.

Другие публикации:  Оформить кредитную карту за короткий срок

Просто думал, что приобретая права на что либо — человек приобретает и обязанности. Например: прибретая недвижимость или авто, получаешь обязанность платить налог.

Андрей, а Вы не обращали внимая, что и с налогами происходит аналогичное?!

Пока не пришлют требование, а чаще бывает, что уже решение суда в виде судебного приказа, владелец и не чешется их платить…

Вот, кстати, насчет налогов. Особенно сейчас, когда можно продать авто по ДКП а потом новый владелец пойдет переоформлять его на себя. Люди годами ездят без переоформления, а налоги платит бывший владелец. Если сам не побеспокоиться о себе, не проверит числиться на нем авто или нет, и, например, не подаст заявление на авто в утиль)))чтоб новому владельцу не повадно было ещдить без переоформления, так и будет налоги платить за него.

Просто думал, что приобретая права на что либо — человек приобретает и обязанности. Например: прибретая недвижимость или авто, получаешь обязанность платить налог.

В случае с арендой приобретаются только права. Если бы участок у Вас был в собственности, то вам в Росреестре не зарегистрировали бы продажу одного гаража без земли, а в случае с арендой другие условия.

Уточнение клиента

Правильно ли я понял, что согласно ст. 610 ГК они обязаны расторгнуть договор аренды через три месяца после получения моего заявления о расторжении договора?

20 Января 2015, 18:23

Правильно ли я понял, что согласно ст. 610 ГК они обязаны расторгнуть договор аренды через три месяца после получения моего заявления о расторжении договора?

этого не достаточно в вашем случает.Соглашение они допустим о ратсоржении подпишут. Но вам надо провести это через Росреестр. Так как аренда у Вас зарегестрирована через Росреестр. Аренда, заключенная на срок более года, проходит государственную регистрацию.

У Вас договор аренды есть?

Уточнение клиента

У меня сейчас нет. У отца есть. Там про расторжение насколько помню ничего не написано конкретного (там у них только права, а у отца обязанности).

20 Января 2015, 18:44

Правильно ли я понял, что согласно ст. 610 ГК они обязаны расторгнуть договор аренды через три месяца после получения моего заявления о расторжении договора?

Необходимо знать — какой срок аренды указан в договоре? Была госрегистрация? есть ли норма о пролонгации? Есть ли право арендодателя расторгнуть в случае длительной (или не очень длительной) неоплаты по договору? Тут без текста самого договора — ну никак. С Ваших слов судить нельзя! Вы можете не знать на что нужно обратить внимание. Поэтому — лучше разместить договор.

У меня сейчас нет. У отца есть. Там про расторжение насколько помню ничего не написано конкретного (там у них только права, а у отца обязанности).

Договор должен содержать ВСЕ СУЩЕСТВЕННЫЕ условия, а не только права и обязанности

Проверил по ЕГРП – договор действительно зарегистрирован на отца в настоящее время.

) Согласно ст. 35 ЗК, при переходе права собственности на гараж, новый владелец приобретает и право использования земельного участка. Переходят ли также новому владельцу обязанности по договору аренды?

В таких случаях заключали Соглашение об уступке право аренды и новому собственнику гаража переходил права и обязанности арендатора.

Кстати, если срок действия договора не истек это можно и сейчас.

Так как новый собственник не желает этим заниматься, Вам остается расторгнуть этот договор (в порядке предусмотренном договором аренде). Вы уже это начали делать, направив заявление заказным письмом. При не получении ответа в течение 30 дней можно обратиться в суд с иском к Администрации о понуждении расторжению договора.

В любое случае расторжение договора аренды (или дополнительным соглашением и на основании решения суда) нужно зарегистрировать в Росреестре, иначе обязанности по договору аренды будет числиться за отцом.

Арендную плату до расторжения договора придется платить, на мой взгляд. Можно конечно в судебном порядке попытаться признать договор аренды расторгнутым с момента продажи гаража. Но вряд ли это получится.

Уточнение клиента

Уточнение продал гараж в 2009 году. Договор аренды нашел.

20 Января 2015, 19:29

Уточнение клиента

Кто должен регистрировать расторжение договора в Росреестре?

20 Января 2015, 19:33

У Вас договор до 2033 года. И вступает в силу с момента его гос.регистрации (п.2.1, п.2.2Договора).

Однозначное расторжение только через РОСРЕЕСТР.

А концовку договора можно увидеть?? имеются пункты о порядке расторжения Договора

Уточнение клиента

Вверху все три страницы договора.

20 Января 2015, 19:35

Договор аренды нашел.

Ну вот, п. 4.3.2. передавать свои права. При продаже гаража нужно было всего лишь заключить договор передачи прав аренды и зарегистрировать его в Росреестре, даже уведомление не нужно.

Теперь только предупреждать за три месяца, тогда и обязаны будут расторнуть.

Вот именно с 2009 начали продавать гаражи без земельного участка, без составления соглашения об уступке права аренды. Т.е. это стало необязательным.

На основании пункта 4.4.6 договора остается требовать досрочного расторжения договора аренды.

Кто должен регистрировать расторжение договора в Росреестре?

Вы должны приехать в администрацию, подписать соглашение о прекращении договора аренды, и сами зарегистрировать его, так надежнее.

Да, дочитала, им и в голову не могло прийти, что арендатор захочет договор расторгнуть. Грамотеи…

1) Согласно ст. 35 ЗК, при переходе права собственности на гараж, новый владелец приобретает и право использования земельного участка. Переходят ли также новому владельцу обязанности по договору аренды?

Обязанности по договору аренды переходят равно как и сам договор аренды в этом случае можно считать расторгнутым. Однако проблема вся в том, что вы в свое время не уведомили администрацию о продаже гаража. В таких случаях 9при наличии аренды) продажа возможна только при согласии заключить с новым собственником новый договор аренды. исходя из этого, Вашу продажу при условии что не истек срок давности. вообще можно было бы признать недействительной в связи с тем. что администрацию вы не уведомили. Однако вряд ли они это станут делать — им проще сейчас взыскать с вас аренду.

2) Является ли обязанностью нового владельца гаража переоформление договора аренды земельного участка?

Является обязанностью, однако, повторюсь — вы не уведомили администрацию. а значит у Вас по прежнему сохраняются обязательства по выплате аренды.

3) Каким образом можно расторгнуть договор аренды земельного участка?

вам необходимо направить сейчас в адмнистрацию уведомление о продаже гаража с обязательным требованием о расторжении договора аренды. однако при этом. поскольку договор аренды с новым собственником заключен не был. то платить за все годы всё же придется Вам. однако после выплат вы сможете взыскать эту сумму с нового собственника гаража. либо вам сейчас необходимо подписывать соглашение о том, что он обязуется произвести выплату арендной платы за Вас.

Отцу надо приехать в Администрацию, подписать соглашение о расторжении договора и это расторжение зарегистрировать в Росреестре. Отец должен сам обратиться в Росреестр

Теперь только предупреждать за три месяца, тогда и обязаны будут расторнуть.

ну не до 2033 же года ему ждать))пункт 4.3.3. говорит о том что за 3 месяца до того как договор кончится(2033год) арендатор имеет преимущество перед другими лицами заключить договор на новй срок на этих же условиях. Либо если не желает больше пользоваться землей, предупреждает за три месяца что не желает.

Кто должен регистрировать расторжение договора в Росреестре?

Согласно условий договора аренды — Ваш отец обязан регистрировать расторжение договора. Заявление на расторжение подано. Надо ждать 3 месяца. Если никаких действий не будет со стороны администрации — требовать расторжения в суде. И потом регистрировать само решение о расторжении.

Но вот какие мысли меня ещё посетили.

Если я правильно поняла, то в данный момент с Вашего отца требуют уплаты арендной платы за прошлое время.

Во-первых, существует срок исковой давности — 3 года. То есть, право требовать у них только за 3 года — 2014, 2013, 2012г.г.

Далее. Согласно п. 4.2.5 — Арендодатель обязан производить сверку расчетов с Арендатором не реже 1 раза в 3 месяца. Они этого не делали. Тем самым дав возможность арендатору быть уверенным в отсутствии необходимости для расторжения. При регистрации договора купли продажи гаража — как договоре было указано про з/у, на котором данный гараж установлен? Здесь надо также проверить — а вдруг?

Если встанет вопрос о неустойке за длительную неуплату — она может быть взыскана только по решению суда. И кроме того, в силу п. 4.1.1. Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае неуплаты более 2-х месяцев подряд.

То есть, здесь, на мой взгляд, можно говорить о злоупотреблении правом в целях увеличения суммы взыскания. Что явно противоречит положениям ст. 401 ГК РФ.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.