Договор аренды жилого фонда

22.08.2018 Выкл. Автор admin

Утвержден типовой договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

Типовой договор включает, в том числе:

права и обязанности нанимателя и наймодателя;

порядок пользования имуществом наймодателя, находящимся в жилом помещении, и помещениями в наемном доме социального использования, предназначенными для удовлетворения социально-бытовых потребностей;

размер платы за наем жилого помещения, порядок внесения платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги;

положения об ответственности наймодателя, нанимателя и проживающих совместно с ним граждан;

порядок изменения, расторжения, прекращения договора и др.

Кроме того, установлены:

требования к организациям, являющимся наймодателями по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в отношении жилых помещений частного жилищного фонда;

перечень документов, подтверждающих право заявителя, претендующего на участие в аукционе на право заключения договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, выступать наймодателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;

перечень документов, подтверждающих право наймодателя и нанимателя на заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования при государственной регистрации возникающего на основании такого договора ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение.

Предусмотрено, в частности, что наймодатель:

ежегодно опубликовывает в СМИ или размещает в сети Интернет декларацию о соответствии требованиям к организациям, являющимся наймодателями по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в отношении жилых помещений частного жилищного фонда, по форме, утверждаемой Минстроем России;

годовой отчет о своей деятельности по предоставлению жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и об использовании своего имущества, включающий аудиторское заключение о достоверности бухгалтерской (финансовой) отчетности и другие положения.

Кроме того, наймодатель, осуществляющий управление многоквартирным домом, являющимся наемным домом социального использования, в течение периода управления таким домом должен иметь лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

Договор найма жилого помещения

Наем любого жилья, отдельной комнаты, квартиры или дома сопровождается договором найма жилого помещения. Договор найма жилого помещения – это письменное соглашение наймодателя и нанимателя, на основании которого собственник жилой площади предоставляет в пользование или владение жилье определенному лицу только для проживания.

Следует отметить, что договор найма используется в ситуациях, когда нанимателем выступает гражданин. Так как недвижимость предоставляется с целью пользования или владения, право собственности на жилое помещение при таких условиях не возникает. В случаях найма юридическими лицами отношения сопровождаются договором аренды .

Законодательство России определяет такие виды договора найма жилищных помещений:

Договор социального найма жилого помещения

Социальный наем предусматривает предоставление жилья государственного и муниципального жилого фонда. Вид такого договора не определяет временных рамок. Жильем обеспечиваются граждане, признанные малоимущими. Жилищный кодекс РФ также обусловливает предоставление жилых помещений определенной категории граждан.

Все граждане, претендующие на такой вид жилья, обязаны состоять на учете. Порядок учета регулируется соответствующими муниципальными органами. Наем жилых объектов осуществляется согласно расчету жилой площади для всей семьи. Такой лимит допускает превышение при условии, что жилье представляет собой одну отдельную комнату и предусматривает подселение тяжелобольного.

Лица, нуждающиеся в жилье — это наниматели жилищных помещений, за исключением объектов социального назначения или социального найма, а также проживающие в условиях с нарушениями санитарных норм. К этому разряду относятся лица, являющиеся собственником или нанимателем по перечисленным договорам, но проживающие с другими семьями, имеющими тяжелобольного.

Первоочередное право на обеспечение социальным жильем имеют лица, жилье которых является непригодным для проживания и не подлежит ремонту, а также лица, проживающие с больным хроническим заболеванием. Жилье предоставляется по месту регистрации претендующего лица.

Договор социального найма определяет следующие обязанности нанимателя:

Статья 91.1. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

Статья 91.1. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

См. Энциклопедии к статье 91.1 ЖК РФ

1. По договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования одна сторона — лицо, указанное в части 1 статьи 91.2 настоящего Кодекса (наймодатель), обязуется передать другой стороне — гражданину, указанному в части 1 статьи 91.3 настоящего Кодекса (нанимателю), жилое помещение, предусмотренное в статье 91.5 настоящего Кодекса, во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

2. В договоре найма жилого помещения жилищного фонда социального использования должны быть указаны срок действия этого договора, размер платы за наем жилого помещения, порядок его изменения и условия заключения договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок по истечении срока действия ранее заключенного договора.

3. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается в письменной форме.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ в часть 4 статьи 91.1 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г.

4. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

5. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на основании решения наймодателя о предоставлении жилого помещения по этому договору.

6. Типовой договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования утверждается Правительством Российской Федерации.

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

Контракт найма может заключаться исключительно в письменном виде.

Основные понятия договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования значительно отличается от прочих контрактов соцнайма в части требований к предмету контракта, периоду предоставления жилья, причин для подписания, определения наемного дома, ограничения собственнических прав и т.д.

По подобному документу наймодателем могут выступать:

  • органы госвласти/местного самоуправления, наделенные полномочиями представлять РФ в качестве владельцев помещения, которое относится к гос/муниципальному фонду, или структура, получившая полномочия для предоставления жилища от органов, упомянутых выше;
  • структуры, которые являются владельцами помещений жилого фонда, или структура, которая уполномочена владельцем. При этом они должны соответствовать требованиям, которые установлены Правительством России.

В качестве наймодателя может выступать исключительно одно лицо, что установлено статьей 91.2 ЖК.

Нанимателем в таком случае могут выступать лица, которые признаны нуждающимися в предоставлении жилища по такому контракту на основаниях, которые предусмотрены законодательными актами РФ: законы субъектов РФ, указы Президента России, ЖК и т.п.

Предметом контракта найма жилых помещений жилищного фонда социального использования является жилое помещение, находящееся в наемном доме социспользования, за исключением отдельных комнат, или же дом, который относится к наемным домам социспользования (статья 91.5 Жилищного кодекса).

Что же подразумевается под понятием «наемный дом»? Согласно статьи 91.16 ЖК России — это сооружение, на которое имеет собственнические права одно лицо и назначением которого является предоставление для проживания физическим лицам по контракту найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.

Требования к договору найма

Контракт найма может заключаться исключительно в письменном виде. Обязательными для указания в нем являются:

  • период действия данного документа;
  • порядок внесения корректив в документ;
  • размер оплаты за предоставление помещения;
  • условия, на которых может быть заключен договор на новый период после того, как истечет срок действия контракта, подписанного ранее.

Правительством РФ постановлением от 5 декабря 2014 года № 1318 был утвержден Типовой договор, а вместе с ним Требования, которые выдвигаются к наймодателям по контрактам такого рода.

Этот документ не является бессрочным, как, например, в случае с контрактом соцнайма жилого помещения. Определена минимальная и максимальная временная граница предоставления в найм жилья: минимальный срок, на который заключается документ составляет 12 месяцев, максимальный – 10 лет.

Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение

Обременение собственнических прав, которое появляется в результате подписания контракта найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, подвергается госрегистрации по процедуре, установленной ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Другие публикации:  Договор по предоставлению услуг по отоплению

Таким образом, согласно ст. 674 п.2 Гражданского кодекса обременение по договору подлежит госрегистрации, если он подписан на срок не меньше года. Осуществляется процедура в течение месяца после заключения контракта о предоставлении в найм жилья.

Госрегистрация прекращения найма происходит по заявлению любой стороны после окончания срока действия контракта или в случае его расторжения (ст.26.1 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

Покупка жилья, которое обременено контрактом найма, ограничивает возможность фактического обладания и применения жилого помещения. Это вызвано тем фактом, что переход собственнических прав на жилье, которое было предоставлено по договору найма, не ведет к его модификации или расторжению (ст.675 ГК).

Типовой договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

В контракте найма жилых помещений жилищного фонда социального использования указывается:

  • Предмет, в качестве которого выступает жилое помещение в наемном доме социспользования (кроме отдельных комнат), или жилой дом, который принадлежит к наемным домам социспользования. Требования к предоставляемому помещению установлены ст. 15 ЖК.
  • Период действия контракта и условия, на которых может быть заключен новый договор по истечении термина действия контракта, подписанного ранее. Новый контракт может быть заключен только в случае, если человек продолжает нуждаться в жилье, поскольку не может купить его самостоятельно, но при этом не является малоимущим.
  • Сумма оплаты за предоставление помещения и режим, в котором он может быть изменен. В контракте на наем жилого помещения жилищного фонда социального использования указывается помесячная сумма, которая рассчитывается, исходя из размера совокупной площади жилья и суммы оплаты за 1 м2 в нем. Ежегодно может проводиться индексация, инициированная наймодателем. Это возможно, если изменился индекс потребительских цен в субъекте РФ.
  • В договоре на предоставление жилья в найм указываются члены семейства нанимателя, которые имеют равные с ним обязанности и права.

Понятие и содержание договора найма жилого помещения

В статье 671 ГК содержится общее понятие договора найма жилого помещения,

определены его стороны и условия.

Договор найма жилого помещения является разновидностью договора аренды.

Поэтому общие положения об аренде (ст. 606-625) могут субсидиарно применяться

к отношениям по договору жилищного найма, если нормы главы 35 ГК не включают

специального регулирования либо если невозможность такого применения не вытекает

из существа жилищных правоотношений.

Содержание комментируемого договора составляет предоставление жилого

помещения (ст. 673) во владение и пользование для проживания в нем (ст. 678)

за плату (ст. 682 ГК).

Наряду с договором найма жилого помещения в ст. 672 выделен особый договор

социального найма жилого помещения, определены его признаки и сфера применения.

Во-первых, предоставляемые по этому договору в пользование жилые помещения

расположены в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального

использования. В статье 12 Закона РФ от 24 декабря 1992 года «Об основах федеральной

жилищной политики» обозначен состав этого фонда социального использования.

В него входят жилые помещения в домах государственного, муниципального и бывшего

общественного фонда, заселенные уже на условиях договора жилищного найма,

которые определены Жилищным кодексом РСФСР 1983 года, жилые помещения, предоставляемые

гражданам в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах,

специализированные дома и жилые помещения в них.

Жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда

могут предоставляться как по договору социального найма, так и по договору

найма. В соответствии со ст. 17 Закона об основах федеральной жилищной политики

доли государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемого по

договору аренды, определяются Правительством РФ, правительствами республик

в составе РФ, а также органами государственного управления субъектов РФ.

Во-вторых, установлено равенство прав и обязанностей постоянно проживающих

вместе с нанимателем членов его семьи.

В-третьих, допускается замена нанимателя любым членом семьи как по их

требованию, так и в случае его выбытия из жилого помещения по любой причине.

Основания, условия и порядок заключения договора социального найма жилого

помещения, а также права и обязанности проживающих в нем лиц регулируются

жилищным законодательством (Законом об основах федеральной жилищной политики,

Жилищным кодексом РСФСР и другими нормативными актами). Нормы ГК применяются

к договору социального найма ограниченно. Во-первых, в указанных в самом Кодексе

случаях. Имеются в виду форма договора (ст. 674), сохранение договора найма

при смене собственника жилого помещения (ст. 675), обязанности нанимателя

жилого помещения (ст. 678), о временных жильцах (ст. 680), ремонт жилого помещения

(ст. 681), договор поднайма (пп. 1-3 ст. 685). Во-вторых, нормы главы 35 ГК

регулируют отношения по договору социального найма также и в случаях, если

иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Фактически в Кодексе, как и в Законе об основах федеральной жилищной

политики, идет речь о двух договорах, используемых при оформлении жилищных

отношений. Применительно к ним установлены разные правовые режимы. При этом

договор социального найма жилой площади именуется в Законе об основах федеральной

жилищной политики договором найма, а договор найма — договором аренды. Последний

определяется как соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору

и членам его семьи жилые помещения без ограничения размеров за договорную

плату во временное владение и пользование либо пользование, а арендатор обязуется

использовать их в соответствии с договором, а также своевременно вносить арендную

плату, включая плату за коммунальные услуги. Договор найма жилой площади означает

соглашение, по которому наймодатель предоставляет в пользование нанимателю

и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение, как

правило в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади либо сохраняет

право проживания по договору найма нанимателя в жилом помещении независимо

от его площади, а наниматель обязуется использовать это помещение по назначению,

своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги (ст.

Указанные признаки в равной мере характеризуют договоры найма и социального

найма, предусмотренные ГК, что свидетельствует об их идентичности, а также

дает основание для вывода о том, что ст. 672 применяется ко всем заключенным

до принятия Гражданского кодекса договорам найма жилого помещения в домах

государственного и муниципального жилищного фонда.

Сторонами в договоре найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель.

Наймодателем может выступать любой собственник жилого помещения (юридическое

лицо, гражданин, Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное

образование, действующие непосредственно или через уполномоченных лиц), а

в договоре социального найма — все названные субъекты за исключением граждан

и юридических лиц, основанных на частной форме собственности.

Нанимателем может быть только гражданин. Это прямо указано в п. 1 ст.

677 Кодекса. Юридическому лицу жилое помещение может быть передано только

по договору аренды с обязательным условием использования этого помещения для

проживания граждан. Поскольку арендатор не может выступать в качестве наймодателя,

то есть передавать жилое помещение в пользование на основании договора жилищного

найма, он вправе, очевидно, предоставлять арендованное жилое помещение гражданам

лишь в безвозмездное пользование (ст. 680) или в поднаем (субаренду) (ст.

Применительно к аренде жилых помещений юридическими лицами сохраняет

свое значение ст. 17 Закона об основах федеральной жилищной политики, согласно

которой не подлежат передаче в аренду иным лицам заселенные дома государственного

и муниципального жилищного фонда без согласия всех проживающих в них совершеннолетних

В статье 675 ГК содержится важное условие, обеспечивающее стабильность

и защиту прав нанимателей. При смене собственника жилого помещения, в том

числе и при переходе жилого помещения из государственной или муниципальной

собственности в частную собственность юридических лиц и граждан, договор найма

жилого помещения не может быть изменен. Происходит лишь замена стороны в договоре

(наймодателя), сам же договор сохраняет действие на указанных в нем условиях.

В жилом помещении могут постоянно проживать помимо нанимателя и другие

граждане. При этом все они непременно должны быть перечислены в договоре найма.

В отличие от договора социального найма, по которому жилое помещение для постоянного

пользования может быть предоставлено только нанимателю и членам его семьи,

по договору найма круг таких лиц не ограничен. Существует и еще одно важное

различие. В договоре социального найма все постоянно проживающие члены семьи

пользуются равными с нанимателем правами и несут равные обязанности, а совершеннолетние

члены семьи к тому же солидарно с нанимателем отвечают по обязательствам,

вытекающим из договора (ст. 53 ЖК). В то же время в договоре найма постоянно

проживающие с нанимателем лица имеют только равное с ним право пользования.

В соответствии со ст. 677 ГК обязанности по договору найма, а также ответственность

за действия постоянно проживающих в жилом помещении граждан, нарушающие условия

Другие публикации:  1 я группа инвалидности перечень заболеваний

договора, несет сам наниматель. Вместе с тем п. 4 ст. 677 ГК предусмотрено,

что наниматель и постоянно проживающие с ним лица могут заключить между собой

соглашение о солидарной ответственности по договору жилищного найма, о чем

должен быть уведомлен наймодатель. В этом случае они все становятся сонанимателями

и права наймодателя в таком договоре регулируются ст. 323 ГК о правах кредитора

при солидарной обязанности должников.

После заключения договора найма и в период его действия другие граждане

на правах постоянно проживающих могут быть вселены в жилое помещение только

с разрешения наймодателя, а также при согласии других постоянно проживающих

на жилой площади лиц. Предоставление жилого помещения по договору найма не

обусловлено необходимостью соблюдать требования о норме жилой площади. В то

же время вселение других лиц в период действия договора допускается лишь при

условии соблюдения такой нормы (ст. 679 ГК). В настоящее время норма жилой

площади установлена в 12 м2 на одного человека (ст. 38 ЖК).

Условия о необходимости получить разрешение наймодателя и согласие постоянно

проживающих лиц, а также соблюдать требования о норме жилой площади не распространяются

на случаи вселения несовершеннолетних детей.

В то же время при договоре социального жилищного найма для вселения других

лиц достаточно согласия всех постоянно проживающих на этой жилой площади лиц

(ст. 54 ЖК). При этом предусмотрено, что такое согласие должно быть выражено

в письменной форме. Применительно к договору найма письменной формы выражения

согласия не требуется.

Наниматель в договоре найма может быть заменен одним из совершеннолетних

постоянно проживающих в жилом помещении лиц, если этого требует наниматель

и согласны другие постоянно проживающие граждане, а также наймодатель (п.

1 ст. 686 ГК). Замена нанимателя как стороны в договоре может произойти и

при его выбытии из жилого помещения по любой причине (в том числе и в связи

со смертью). В этом случае согласия наймодателя на замену нанимателя не требуется:

нанимателем по общему согласию становится один из постоянно проживающих граждан,

а при недостижении согласия все становятся сонанимателями (п. 2 ст. 686).

В соответствии со ст. 673 ГК объектом договора найма жилого помещения

может быть дом, часть дома, квартира или часть квартиры. Обычно объектом договора

жилищного найма, как и договора социального жилищного найма, является отдельная

квартира. Однако допускается заключение договора и на часть квартиры, то есть

одну или несколько комнат в коммунальной квартире. В этом случае также должно

быть непременно соблюдено требование об изолированности жилого помещения.

Смежные жилые комнаты могут быть объектом только одного договора найма.

В качестве необходимого требования, предъявляемого к объекту договора

найма, указана пригодность жилого помещения для постоянного проживания. В

ГК категория «пригодности» жилого помещения не раскрыта.

Жилищный кодекс РСФСР для разных ситуаций устанавливает различные требования,

которым должно соответствовать жилое помещение. Так, жилое помещение, предоставляемое

в порядке улучшения жилищных условий (по действующему законодательству — по

договору социального найма жилой площади), должно отвечать санитарным и техническим

требованиям и быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного

пункта (ст. 40 ЖК). В то же время при выселении граждан по основаниям ст.

95, 108 и др. ЖК с предоставлением другого помещения это помещение должно

отвечать только санитарным и техническим требованиям, то есть быть пригодным

для проживания (ст. 97 ЖК).

В статье 673 ГК речь идет лишь о пригодности жилого помещения, то есть

предъявляется минимум требований. Это означает, что объектом договора найма

может быть любое помещение, в том числе и неблагоустроенное, отвечающее только

санитарным и техническим требованиям, следовательно, такое, в котором возможно

проживание человека без угрозы для его здоровья. При определении пригодности

жилья исходят из строительных норм и правил, противопожарных и санитарных

требований. Например, жилые помещения не должны располагаться в подвальных

и полуподвальных (цокольных) этажах, высота от пола до потолка должна составлять

не менее 2,5 м , должно быть естественное освещение и т. п. Непригодность жилых

помещений может быть связана и с физическим износом дома, расположением жилых

помещений в зонах, запрещенных к застройке, в опасных для жизни зонах и т.

В п. 2 ст. 673 ГК впервые в законодательном порядке закреплено фактически

используемое нанимателями жилых помещений в многоквартирных домах право пользоваться

обслуживающими более одной квартиры помещениями дома, механическим, электрическим,

санитарно-техническим и иным оборудованием за пределами или внутри квартиры.

Комментарий к части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей.

Гражданский Кодекс Российской Федерации для предпринимателей. … также отношения между лицами, которые осуществляют предпринимательскую деятельность.

деятельность без образования юридического лица, признается предпринимателем. … (п. 2 ст. 23 Кодекса) и соответственно к его предпринимательской деятельности.

и наиболее подробно те, которые были в большей степени характерны для … Уже через несколько месяцев после принятия Кодекса права частных предпринимателей.

Гражданский Кодекс Российской Федерации для предпринимателей. Комментарий к части первой.

Статья 171. Незаконное предпринимательство. … Комментарий к части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей.

Обращает на себя внимание тот факт, что в некоторых случаях статьи Кодекса содержат принципиально различные нормы для предпринимателей и лиц.

2. В предпринимательской деятельности комплексный, всесторонний подход к … Этот кодекс еще не принят). Второй элемент представлен нормами гражданского права в «действии», в «работе».

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

По договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования одна сторона — лицо, указанное в части 1 статьи 91.2 ЖК РФ (наймодатель), обязуется передать другой стороне — гражданину, указанному в части 1 статьи 91.3 ЖК РФ (нанимателю), жилое помещение, предусмотренное в статье 91.5 настоящего Кодекса, во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим ЖК РФ.

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на основании решения наймодателя о предоставлении жилого помещения по этому договору.

Типовой договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования утверждается Правительством Российской Федерации.

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается в письменной форме.

Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Наймодателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования согласно ст. 91.2 ЖК РФ могут быть:

1) орган государственной власти, орган местного самоуправления, уполномоченные выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, либо уполномоченная указанным органом организация;

2) организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда или уполномоченная собственником такого жилого помещения и соответствующая требованиям, установленным Правительством Российской Федерации.

Наймодателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в одном наемном доме социального использования может являться только одно лицо.

Организация, уполномоченная собственником жилого помещения выступать наймодателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, не может передавать иному лицу по договору, доверенности или иному основанию полномочия на заключение данных договоров.

Нанимателем выступает гражданин, отвечающий требованиям, предусмотренным ст. 91.3 ЖК РФ, в отношении которого принято решение о предоставлении жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. Жилые помещения не предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное.

В договоре найма жилого помещения жилищного фонда социального использования должны быть указаны срок действия этого договора, размер платы за наем жилого помещения, порядок его изменения и условия заключения договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок по истечении срока действия ранее заключенного договора.

Предметом договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть жилое помещение в наемном доме социального использования, за исключением комнат (части квартиры), или являющийся наемным домом социального использования жилой дом, отвечающее требованиям ст. 91.15 ЖК РФ.

Предназначенным для найма домом — наемным домом признается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания.

Жилые помещения в наемном доме социального использования предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых помещений. Жилые помещения в наемном доме коммерческого использования предоставляются по договорам найма жилых помещений.

Другие публикации:  70 налог ру

Предоставление жилых помещений в наемных домах во владение и пользование гражданам по иным видам договоров, за исключением указанных договоров, а также комнат (части квартиры) не допускается.

Доля жилых помещений, предоставленных по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в общем количестве жилых помещений в наемном доме социального использования не может быть менее чем пятьдесят процентов, и доля общей площади таких жилых помещений в общей площади всех жилых помещений в наемном доме социального использования также не может быть менее чем пятьдесят процентов (ст.91.16 ЖК РФ).

Согласно ст. 156.1 ЖК РФ Размер платы за наем жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования устанавливается органом местного самоуправления, наймодателем по согласованию с органом местного самоуправления или в соответствии с договором об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, заключенным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

Плата за наем жилого помещения включает в себя возмещение расходов на строительство, реконструкцию, приобретение наемного дома социального использования или приобретение всех помещений в таком доме, расходы, связанные с содержанием и текущим ремонтом такого жилого помещения, капитальным ремонтом такого дома, и иные расходы.

Размер платы за наем жилого помещения в расчете на один квадратный метр общей площади жилого помещения не может превышать максимальный размер указанной платы, который устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации дифференцированно для муниципальных образований и в зависимости от месторасположения наемных домов социального использования на территории муниципального образования, потребительских свойств, уровня благоустройства, размеров жилых помещений.

Размер платы за наем жилого помещения может изменяться не чаще чем один раз в три года, за исключением ежегодной индексации размера указанной платы. Порядок установления, изменения, ежегодной индексации платы за наем жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования устанавливается Правительством Российской Федерации.

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на срок не менее чем один год, но не более чем десять лет.

Указанный срок определяется по выбору нанимателя по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, если иное не установлено частью 3 статьи 91.6, частью 2 статьи 91.9 или в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 91.17 ЖК РФ.(там в решении о создании наймодатель самостоятельно определяет сроки)

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на срок один год в период проведения процедуры обращения взыскания на жилые помещения в наемном доме социального использования или на являющийся наемным домом социального использования жилой дом в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

По истечении срока действия договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования наниматель имеет право на заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок в отношении этого же жилого помещения, если наниматель соответствует условиям, установленным пунктом 1 части 1 статьи 91.3 ЖК РФ или в соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 91.17 ЖК РФ.

Наниматель, который по истечении срока действия заключенного им договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования перестал соответствовать установленным условиям, имеет право на заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок в отношении этого же жилого помещения в случае отсутствия других граждан, имеющих право на заключение данного договора, или наличия иных жилых помещений, которые могут быть предоставлены указанным гражданам по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования в указанном случае заключается на один год.

Права и обязанности сторон договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования закреплены в ст. 91.7 ЖК РФ (в основном за счет отсылочных норм и запретов).

Стороны договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования имеют права и обязанности, предусмотренные частью 2 статьи 61, статьей 65, пунктами 1, 3 и 5 части 1, частью 2, пунктами 1 — 3, 5 и 6 части 3, частью 4 статьи 67, статьями 70, 71 и 80 ЖК РФ, а также несут ответственность, предусмотренную статьями 66 и 68 Кодекса.

Содержание и текущий ремонт жилого помещения, предоставленного по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, являются обязанностью наймодателя, если иное не установлено указанным договором.

Передача нанимателем по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования такого жилого помещения или его части в поднаем либо по договору безвозмездного пользования и обмен такого жилого помещения не допускаются.

К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования относятся постоянно проживающие совместно с нанимателем его супруг, дети и родители нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они вселены нанимателем в качестве членов своей семьи.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования должны быть указаны в таком договоре и имеют права и обязанности, установленные частями 2 и 4 статьи 69 ЖК РФ.

Переход права собственности на жилое помещение, занимаемое по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, права хозяйственного ведения в отношении такого жилого помещения, права оперативного управления таким жилым помещением или иного права, изменение наймодателя по данному договору не влекут за собой расторжение данного договора или изменение его условий.

Основания расторжения и прекращения договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования закреплены в ст. 91.10 ЖК РФ

  1. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.
  2. Наниматель жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с согласия постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть этот договор, предупредив в письменной форме об этом наймодателя за три месяца до даты расторжения указанного договора.
  3. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае:

1) неполного и (или) несвоевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги более чем шесть раз в течение двенадцати месяцев или наличия у нанимателя задолженности по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги в размере, превышающем три среднемесячных размера такой платы за предшествующие двенадцать месяцев;

2) передачи жилого помещения или его части по договору поднайма, договору безвозмездного пользования;

3) наличия у нанимателя и (или) у постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи других жилых помещений на территории того же муниципального образования (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — на территории того же субъекта Российской Федерации), предоставленных им по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, договору безвозмездного пользования или на основании членства в жилищном, жилищно-строительном кооперативе либо ином специализированном потребительском кооперативе или принадлежащих им на праве собственности, если размер общей площади таких жилых помещений в расчете на указанных нанимателя и членов его семьи превышает норму предоставления, за исключением случая, указанного в части 2 статьи 91.9 ЖК РФ;

4) указанном в пункте 2, или пункте 3, или пункте 4 части 4 статьи 83 ЖК РФ.

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Если в течение срока действия договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования наниматель перестал соответствовать условиям, установленным частью 1 статьи 91.3 или в соответствии с пунктом 1 части 3 статьи 91.17 ЖК РФ, это изменение не является основанием для досрочного расторжения данного договора, за исключением случая, указанного в пункте 3 части 3 ЖК РФ.

В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования считается расторгнутым со дня выезда.

При расторжении договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда без предоставления другого жилого помещения.