Договор выкуп недвижимости

08.03.2018 Выкл. Автор admin

Что означает «срочный выкуп квартир»

Объявления о срочном выкупе квартир можно встретить не только в специализированных изданиях о недвижимости, но и в различных бесплатных газетах, оказывающимся в наших почтовых ящиках без нашего ведома и согласия. Что стоит за скудными строчками, обещающими собственнику, зачастую уже отчаявшемуся продать свою квартиру, быстрое избавление от всех забот и хлопот, и что это за организации, скупающие квартиры «в промышленном масштабе»?

Нельзя сказать, что услуга срочного выкуп квартир очень распространена на нашем рынке недвижимости. Основным фактором, тормозящим развитие этого инструмента, является недостаток свободных средств у большинства риэлторских компаний. Как правило, срочный выкуп квартир практикуется крупными агентствами недвижимости, при этом покупаемая квартира обычно оформляется не на прямого покупателя, а на сотрудника компании. Выкуп квартиры является промежуточным этапом в схеме агентства, предполагающей дальнейшую перепродажу объекта недвижимости с целью получения прибыли.

Что здесь следует учитывать потенциальному продавцу «срочной квартиры»? В цену выкупа закладываются все расходы по переоформлению документов и регистрации сделки купли-продажи (сначала – на сотрудника АН, затем – на конечного покупателя квартиры). При продаже квартиры, находившейся в собственности «промежуточного владельца квартиры» менее 5 лет, возникает обязанность по уплате налога: 13% с суммы, превышающей 1 млн. рублей. Поэтому скидки на квартиры, выкупаемые по срочной продаже, порой достигают 30-40%.

Есть и особые требования к такому жилью: срочный выкуп квартир может быть применен к юридически чистой, ликвидной недвижимости, без обременений в виде детей собственников, а также без прописанных собственников или членов их семей. Агентства выкупают только те объекты недвижимости, у которых легко определяется рыночная стоимость и предсказуем срок дальнейшей реализации. Так, достаточно сложно спрогнозировать срок реализации коммерческой недвижимости – такие объекты могут продаваться годами. Вряд ли объектом срочного выкупа может стать элитная квартира — слишком велика вероятность ошибиться в оценке подобного жилья (несмотря на то, что в этом сегменте скидка в 40% как раз наиболее вероятна), или объект загородной недвижимости — процесс продажи таких объектов нестабилен и мало предсказуем. Таким образом, услуга срочного выкупа создана в основном для массового рынка вторичного жилья. Наиболее востребованными объектами с этой точки зрения являются типовые 1 и 2-комнатные квартиры небольшой стоимости, расположенные на средних этажах в неотдаленных районах.

Собственник, прибегающий к услуге срочного выкупа, фактически отдает квартиру «за бесценок». При этом он подвергается повышенным рискам, и, вынуждаемый обстоятельствами, склонен верить обещаниям. Если Вы готовы пожертвовать частью стоимости квартиры в обмен на срочность ее выкупа, следует обратить внимание на следующие моменты:

1. Некоторые агентства маскируют под объявлением о срочном выкупе квартир обычный сбор вариантов от частных лиц для пополнения собственной базы недорогими объектами.

2. Как правило, выкуп недвижимости происходит в течение 2-3 недель. Однако, нередки случаи, когда агентство недвижимости сразу же выставляет объект на продажу и намеренно затягивает выдачу денег продавцу, ожидая продажи квартиры естественным путем, без оформления недвижимости на «промежуточного владельца». Собственник квартиры получает расчет в момент продажи квартиры новому покупателю, вместе с регистрацией договора купли-продажи. В этом случае процесс продажи квартиры, по сути, ничем не отличается от обычной сделки купли-продажи, соответственно, дисконт за срочность не должен быть слишком большим.

3. Для уменьшения возможных налоговых расходов при последующей продаже квартиры агентство часто предпочитает указывать в договоре купли-продажи заниженную стоимость жилья (согласно НК РФ, собственник освобождается от уплаты налога при продаже недвижимости стоимостью до 1 млн. рублей, находившейся в собственности менее 3 лет). Возникающий при этом риск – получить после регистрации сделки ровно 1 млн. рублей или другую сумму, обозначенную в договоре в качестве стоимости проданного объекта.

4. Обращаясь за услугой срочного выкупа квартир к случайным посредникам, продавец недвижимости рискует попасть к мошенникам, в результате чего квартира будет реализована с гораздо большей скидкой, чем изначально планировалось, а то и вовсе остаться без квартиры.

Срочный выкуп квартир – это ситуация повышенного риска для продавца недвижимости и именно тот случай, когда надо следовать банальному совету обращаться в надежные агентства недвижимости с именем и историей, проверенными временем.

Как происходит срочная продажа или выкуп квартиры и иной недвижимости?

Недвижимость традиционно остается одним из самых дорогостоящих активов, поэтому у многих при необходимости получить срочно крупную денежную сумму возникает мысль продать квартиру.

При выставлении ее на продажу до совершения сделки обычно проходит три-четыре месяца, а многих подобный срок не устраивает. Специально для подобной категории продавцов предлагается услуга по срочному выкупу квартиры, которую предлагают многие агентства недвижимости. В общем случае срочная продажа квартиры выглядит следующим образом:

  1. Выезд специалиста на объект недвижимости, где осматривается квартира, оценивается ее состояние и готовность к быстрой продаже. Встреча с агентом происходит в удобное для продавца время в любой день недели.
  2. Определение стоимости квартиры, по которой произойдет срочный выкуп. Нужно быть готовым, что итоговая цифра будет ниже рыночной, так как дополнительная комиссия взимается за срочность. При обращении в наше агентство недвижимости вы получите примерно от 10-13 % меньше, чем при продаже стандартным методом.
  3. Если цена, по которой возможен выкуп недвижимости, устраивает, то заключается договор после проверки юристами чистоты сделки и отсутствия обременений (делается это с помощью запросов в соответствующие госслужбы и в результате проверки имеющихся документов).
  4. При выборе услуги по срочному выкупу недвижимости после подписания договора о купле-продаже возможна выплата частичного аванса (задатка). Получить денежные средства можно наличными или путем перечисления на расчетный счет при нежелании носить с собой крупные суммы.
  5. Подготовка комплекта документов для совершения сделки и ее проведения, после которой оставшаяся сумма закладывается в банковскую ячейку, выступая в качестве залога.
  6. Государственная регистрация сделки о срочной продаже квартиры. На это уходит обычно 10-12 дней, в течение которых ведется правовая экспертиза документов. Если вопросов у чиновников не возникает, то информация о сделке вносится в единый реестр.
  7. Окончательный расчет за недвижимость, после которого договор на услуги агентства недвижимости считается исполненным.

Удержать рыночную стоимость квартиры и гарантированно продать её в короткий срок позволяет профессиональное мастерство риэлторов компании KonExpert. Наша система рекламы и продвижения конкретного объекта продажи позволяет в кратчайшие сроки найти покупателя Вашей недвижимости.

© КонЭксперт — Агентство недвижимости района Аэропорт

+7 (495) 979-2779, +7 (499) 151-4811, +7 (495) 997-3779

Срочный выкуп квартир в Москве и области: как не попасть на мошенников

Продажа квартиры в некоторых случаях может затянуться на несколько лет. Но что если это срочный вопрос? Например, в скором времени планируется переезд в другой город и есть буквально несколько дней на сделку. Такими ситуациями могут воспользоваться мошенники: продавец торопится, рассматривает любую возможность и потому не распознает обман вовремя. Но существует безопасный выход: некоторые агентства недвижимости осуществляют срочный выкуп квартир. Часто это лучший вариант — выкуп недвижимости производят в кратчайшие сроки. Достаточно знать некоторые правила, которые позволят отличить честную организацию от подставной.

Особенности и условия срочного выкупа недвижимости

Срочный выкуп квартир и комнат — это услуга, которую предоставляют только агентства недвижимости, зачастую специализирующиеся именно на таких сделках. У собственника в этом случае есть возможность максимально быстро продать недвижимость и получить деньги. Сделка осуществляется с юридическим лицом, если у агента на данный момент нет клиента, ищущего именно такое жилье. Компания выкупает недвижимость за собственные, инвестиционные или заемные средства, чтобы найти покупателя через какое-то время.

Для продавца здесь есть минус, он заключается в стоимости. Условия выкупа квартир обычно таковы, что цена назначается ниже на 10–40% в зависимости от конкретного агентства и параметров недвижимости. Кроме того, сразу продавец может получить только часть суммы (75–80%), а остальное — только после того, как на квартиру найдется покупатель.

Несмотря на это, значительная часть сделок с недвижимостью в Москве — это выкуп квартиры агентством недвижимости. Цена является единственным минусом такого способа продажи. Для многих собственников более важными являются следующие факторы:

  • оперативность выполнения задачи: квартиру можно продать в течение нескольких дней (а не месяцев или даже лет);
  • не нужно искать покупателя: агентство берет это на себя и дальнейшую перепродажу осуществляет самостоятельно;
  • оформление документации тоже происходит через риелтора и не отнимает много времени и сил;
  • агент, выкупающий квартиру, может быстро найти покупателя, из-за чего сделка станет более выгодной для собственника.

Риелторы готовы приобрести не каждую квартиру. Обычно недвижимость должна быть ликвидной, иначе говоря — востребованной. Если специалисты агентства понимают, что реализовать такое жилье будет легко, то они с большей вероятностью пойдут на выкуп квартиры, которую собственнику нужно срочно продать. К ликвидным квартирам относятся:

  • готовые варианты в новостройках (но не в строящихся домах);
  • не имеющие обременений (таких, как ипотека, арест, рента, арендаторы и пр.);
  • расположенные в районах с хорошей транспортной доступностью или в центре;
  • с маленькой площадью и невысокой стоимостью, пользующиеся спросом.
Другие публикации:  Трудовой стаж выслуга лет

Могут быть и другие признаки ликвидности, но на них обращают внимание реже, и они не так влияют на окончательное решение. Бывает, что агент с виду неликвидное жилье считает коммерчески выгодным объектом по другим соображениям, но это скорее исключение.

Виды недвижимости для срочного выкупа: что учитывать при продаже

Квартиры. Популярный вид недвижимости для срочного выкупа. Важнейшие факторы ликвидности — расположение, необходимость ремонта (т.е. новостройки с чистовой отделкой ценятся больше), отсутствие вышеупомянутых обременений, площадь (предпочтительно небольшая). При срочной продаже агентству ликвидной квартиры владелец может рассчитывать на 80–90% стоимости.

Комнаты. Главный критерий тот же самый — возможность быстрой и выгодной продажи. Очень важна юридическая чистота. Срочный выкуп комнаты возможен, только если она в полной собственности продавца. Важно местоположение (чтобы была возможность легко сдать), общее количество комнат в квартире, площадь, состояние (в том числе мест общего пользования).

Дома. Более редкий случай, и риелторы не всегда берутся за такой вариант. Но на определенные виды домов есть много покупателей (например, с удачным расположением, всеми необходимыми коммуникациями и при этом небольшой площадью), и тогда срочный выкуп агентством возможен.

Земельные участки. Реализация земли у риелторских контор обычно проходит гораздо быстрее, чем у физических лиц. Как и для домов, для участков важны коммуникации и транспортная доступность. Качество земли тоже важно (например, выравнивание поверхности может обернуться для покупателя дополнительными расходами, а это снижает стоимость участка).

Коммерческие объекты. Хорошей ликвидностью отличаются нежилые помещения, расположенные в удачных районах (близких к транспортным узлам, с низкой преступностью), а также с невысокой степенью износа и широко известные (например, клиенты знают это место как то, где можно совершить какие-либо покупки).

Самым ликвидным активом из всех видов недвижимости остаются квартиры. Поэтому срочный выкуп квартир в Москве осуществляют многие агентства, и некоторые из них ведут дела отнюдь не честными способами. Встречаются фирмы-однодневки, предлагающие купить квартиру за баснословные деньги и затем исчезающие. Но гораздо больше тех, кто не располагает собственными средствами для приобретения недвижимости и вместо выкупа пытается быстро найти покупателя.

7 шагов в деле выкупа квартиры: только так, а не иначе!

Чтобы избежать подобных проблем, нужно обращаться лишь в проверенные риелторские агентства и соблюдать правила безопасности при таких сделках, как срочный выкуп квартир в Москве и Московской области. Вот 7 шагов на пути к удачной продаже недвижимости:

Шаг 1. Выбор агентства — надежно, быстро, качественно. Лучше выбирать компанию, имя которой часто упоминается в тех или иных источниках. Если ни одно название не кажется знакомым, то гарантией добросовестности можно считать наличие множества филиалов по всему городу, репутацию, подтверждаемую отзывами, и длительный опыт работы. У фирм-однодневок, как правило, один офис, а отзывы отсутствуют.

Шаг 2. Оценка недвижимости — семь раз отмерь. В идеале для оценки следует не только узнать мнение агента, но и пригласить независимого специалиста или даже нескольких. Если риелтор предлагает срочный выкуп квартиры без просмотра, то это, вероятнее всего, мошенник.

Шаг 3. Переговоры — лучшее из возможного. Стоимость, которую назвали после оценки, не является точной. Собственник в результате переговоров с агентом может изменить ее, и только после взаимного согласия цену утверждают как окончательную.

Шаг 4. Подготовка документов — написанное пером. Перед продажей владельцу нужно собрать пакет документов. Это, во-первых, основной документ, подтверждающий право на собственность (договор купли-продажи, документы от застройщика, договор приватизации и т.п.). Во-вторых, выписка из домовой книги о зарегистрированных в квартире жильцах (можно получить в МФЦ). В-третьих, это копия финансово-лицевого счета и справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (перед заказом этих документов нужно погасить все долги по квартире). В зависимости от ситуации (наличие ипотеки, супруга-собственника, прописанных несовершеннолетних и т.д.) агентство может запросить также дополнительные документы.

Шаг 5. Оформление договора купли-продажи — доверяй, но проверяй. Не стоит полагаться только на риелторов при составлении этого документа, даже если они уверяют, что договор типовой и с ним не бывает проблем. В идеале следует показать договор независимому юристу и при необходимости настаивать на поправках.

Шаг 6. Расчет — деньги нынче в цене. Агентство передает денежные средства продавцу в размере, указанном в договоре. Как уже упоминалось, это может быть только часть суммы, а оставшаяся будет выплачена после перепродажи недвижимости.

Шаг 7: Передача прав собственности — завершение сделки. В дополнение к договору составляется акт приема-передачи. Так стороны подтверждают, что продавцом были получены денежные средства и переданы права на собственность покупателю (т.е. в данном случае агентству). Переход права собственности и договор купли-продажи в обязательном порядке регистрируются в «Росреестре». После этого, если все деньги были выплачены, сделка считается завершенной.

Агентства срочного выкупа недвижимости при заключении договоров такого рода ориентируются лишь на то, насколько выгодно можно будет перепродать полученное жилье. А так как рынок неустойчив, продажа может затянуться надолго. Отсюда и занижение стоимости при срочном выкупе. Но в экстренных ситуациях для владельца продаваемой квартиры этот вариант может стать спасением.

Куда лучше обратиться за профессиональной помощью при выкупе недвижимости?

Генеральный директор «Московской городской службы недвижимости» Шеварева Светлана Валерьевна рассказала редакции, как лучше выбирать агентство недвижимости, которому можно доверять:

«Прежде всего, нужно обращать внимание на опыт работы — как всего агентства, так и отдельных сотрудников. Десять и более лет на рынке говорят о том, что специалисты компании знают все секреты успешной продажи и потому осуществят выкуп на выгодных для обеих сторон условиях. Опыт оказания именно услуги срочного выкупаэто большой плюс. Хорошая репутация и отзывы об агентах в этой области могут подтвердить удачные сделки. Также компания должна быть крупной, иметь много филиаловв этом случае можно сказать, что она не исчезнет на следующий день.

Условия сделки в разных агентствах различаются, нужно выбирать приемлемые. Мы предпочитаем осуществлять выкуп за три дня, чтобы не тратить свое и чужое время: в первый день — выезд и переговоры о стоимости, во второйсбор документов, в третийзаключение договора и передача прав. Некоторые квартиры выкупаются за 90% рыночной стоимости, но благодаря опыту МГСН все равно остается в плюсе. Сложные ситуации тоже бываютосуществляем срочный выкуп ипотечных квартир и квартир с долгами. У нас есть опыт в решении проблем собственников с кредиторами и снятия с торгов арестованных квартир, притом часто это оборачивается дополнительной выгодой для всех».

Продать квартиру в сжатые сроки можно, воспользовавшись срочным выкупом недвижимости риелторскими агентствами.

Чем выше ликвидность квартиры, тем большую сумму выкупа может предложить риелторское агентство.

Агентства недвижимости могут выкупить не только жилую, но и коммерческую недвижимость, а также комнаты и земельные участки.

Для продажи недвижимости стоит выбирать только проверенные агентства, имеющие хорошую репутацию и длительный опыт работы.

Сбор и подготовка всех документов для продажи квартиры — непростой и часто длительный процесс. Ускорить и упростить процедуру можно с помощью профессиональных риелторов.

Некоторые агентства недвижимости оказывают полный комплекс услуг: от консультации до ведения сделок под ключ.

Пе­ред тем как об­ра­тить­ся в агент­ст­во не­дви­жи­мос­ти, име­ет смысл изу­чить от­зы­вы, опуб­ли­ко­ван­ные как на сай­те са­мо­го агент­ст­ва, так и на не­за­ви­си­мых пло­щад­ках.

Продажа квартиры в Москве: от чего зависит цена квадратного метра в столице

Покупка квартиры в ипотеку: правила, этапы и документы

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью: как защитить имущество и деньги

© 2017 АО «Аргументы и Факты» Генеральный директор Руслан Новиков. Главный редактор еженедельника «Аргументы и Факты» Игорь Черняк. Директор по развитию цифрового направления и новым медиа АиФ.ru Денис Халаимов. Шеф-редактор сайта АиФ.ru Владимир Шушкин.

Выкуп недвижимости из публичной собственности: что нужно знать арендатору — субъекту МСП?

Субъекты малого и среднего предпринимательства могут приватизировать арендуемые государственные или муниципальные нежилые помещения (здания). Однако на практике прослеживается негативная тенденция установления административных барьеров на пути к собственности. О ситуациях, возникающих при реализации права выкупа арендуемого недвижимого имущества, и способах решения возникающих проблем читайте в материале.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства » (далее — Закон № 159-ФЗ) арендаторам, являющимся субъектами малого и среднего предпринимательства, предоставлены определенные преференции. В частности, согласно ст. 3 Закона № 159-ФЗ представители малого и среднего бизнеса имеют преимущественное право выкупить арендуемые нежилые помещения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Арендуемые помещения выкупаются по рыночной стоимости, которая определяется не самими чиновниками, а независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Другие публикации:  Приказ о паллиативная помощь

Оплата выкупаемого имущества производится единовременно или в рассрочку в виде ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Право выбора порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества (единовременно или в рассрочку), а также периода рассрочки в установленных пределах, принадлежит субъекту МСП. Продолжительность рассрочки, предоставляемой при заключении договоров, определяется региональными законами, но не может быть менее пяти лет (ч. 1 ст. 5 Закона № 159-ФЗ).

Согласно ст. 3 Закона № 159-ФЗ для реализации малым и средним бизнесом права на льготный выкуп необходимо одновременное наличие следующих условий:

арендатор должен быть субъектом малого или среднего предпринимательства;

арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 г. должно находиться во временном пользовании арендатора — субъекта МСП непрерывно в течение двух и более лет на основании договора аренды;

арендуемое имущество не внесено в утвержденный перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам МСП на долгосрочной основе (далее — перечень), за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 Закона № 159-ФЗ (на 1 июля 2015 г. имущество находится в аренде субъекта МСП более трех лет, а в перечень включено более чем за пять лет до подачи субъектом МСП заявления о его выкупе);

у арендатора не должно быть задолженности по арендной плате и неустойке на день заключения договора купли-продажи имущества, а в случае, предусмотренном ч. 2 или 2.1 ст. 9 Закона № 159-ФЗ, — на день подачи субъектом МСП заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Порядок выкупа имущества из публичной собственности субъектами МСП

По смыслу ст. 4 Закона № 159-ФЗ порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемых у государства помещений выглядит следующим образом.

Органы государственной власти субъектов РФ или местного самоуправления в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества должны предусмотреть преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, определенных ст. 3 Закона № 159-ФЗ.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендатор направляет предпринимателям копии решения и предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества, проекты договоров купли-продажи, а также при наличии задолженности по арендной плате — требования о ее погашении.

Если субъект МСП согласен реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, договор купли-продажи должен быть заключен в течение 30 дней со дня получения предложения о его заключении и (или) проекта договора. В противном случае арендатор теряет право на приобретение имущества, так же как и при отказе от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества (ч. 9 ст. 4 Закона № 159-ФЗ).

Течение вышеуказанного 30-дневного срока приостанавливается, если субъект МСП оспаривает достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Законодательством предусмотрена особая процедура отчуждения объектов культурного значения. В соответствии с п. 7 ст. 48 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», если в отношении объекта культурного наследия действует охранное обязательство, договор о передаче права собственности на этот объект в качестве существенного условия должен содержать обязательство нового собственника по выполнению требований, предусмотренных охранным обязательством, порядок и условия их выполнения.

Согласно ч. 1 ст. 50 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ объекты недвижимости, отнесенные к особо ценным объектам культурного наследия народов РФ, памятники и ансамбли, включенные в Список всемирного наследия, историко-культурные заповедники, объекты культурного наследия, предоставленные в установленном порядке государственным музеям-заповедникам, объекты археологического наследия отчуждению из государственной собственности не подлежат.

Следует иметь в виду, что срок реализации субъектами МСП преимущественного права на приобретение в собственность арендованного государственного или муниципального имущества истекает 1 июля 2018 г. (ст. 10 Закона № 159-ФЗ).

Отметим, что в последнее время было разработано несколько законопроектов, в которых предлагается значительно расширить возможности субъектов МСП по выкупу арендуемой недвижимости. Например, в законопроекте № 381792-7, внесенном в Госдуму Правительством РФ в феврале 2018 г., предлагается отменить ч. 3 ст. 10 Закона № 159-ФЗ, благодаря чему право выкупа арендуемой недвижимости может приобрести бессрочный характер (подробнее читайте в материале «Правительство не оставляет надежд поддержать малый и средний бизнес», «ЭЖ-Юрист», 2018, № 5 ).

Выкуп имущества по инициативе арендатора — субъекта МСП

Между тем муниципальные власти предпочитают не продавать объекты недвижимости на льготных условиях, а сдавать их в аренду, получая систематический доход. И поскольку описанные выше привилегии пока носят временный характер, на практике арендаторы — субъекты МСП активно используют другой вариант. На основании ч. 2 ст. 9 Закона № 159-ФЗ арендаторы по своей инициативе подают в орган, уполномоченный на осуществление функций по приватизации, заявление о своем соответствии условиям отнесения к категории субъектов МСП и о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого недвижимого имущества.

В двухмесячный срок с даты получения заявления уполномоченный орган обязан обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества. А затем в течение двух недель после принятия отчета об оценке должно быть принято решение об условиях приватизации арендуемого объекта. Через десять дней с даты принятия решения заявителю направляется проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Иногда, чтобы вывести объект недвижимости из-под действия общих правил Закона № 159-ФЗ, муниципалитеты включают его в перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам МСП (ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»).

Также бывает, что арендодатели, предполагая возможность выкупа имущества, расторгают договоры аренды. Одной из причин отказа в приватизации имущества может быть наличие промежутков во времени между прекращением одного договора аренды и его пролонгацией или заключением нового договора.

Если уполномоченный орган отказывает в реализации преимущественного права или игнорирует заявление о выкупе, арендаторы могут оспорить действия (бездействие) властей в судебном порядке.

Споры о возможности выкупа арендуемой недвижимости

Суды встают на сторону предпринимателей при наличии в совокупности всех обстоятельств, предусмотренных Законом № 159-ФЗ.

Принимая решение, суды, как правило, учитывают позиции Президиума ВАС РФ, изложенные в информационном письме от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона „Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства “» (далее — письмо № 134), в частности о том, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в законе исчерпывающим образом. Органы власти регионов и муниципальных образований не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-то иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости (п. 1).

Например, в одном деле обществу было отказано в возмездном отчуждении недвижимого имущества, так как в арендованном помещении была произведена несанкционированная перепланировка. Однако суд требование о признании решения уполномоченного органа незаконным удовлетворил, поскольку критерии, определенные Законом № 159-ФЗ, были соблюдены. По мнению суда, департамент не вправе был отказывать заявителю в предоставлении государственной услуги по основанию, предусмотренному Административным регламентом г. Москвы, но противоречащему требованиям Закона № 159-ФЗ (постановление АС Московского округа от 09.11.2017 № Ф05-16331/2017 по делу № А40-198771/2016 ).

В другом деле отказ администрации в реализации преимущественного права на приобретение нежилого здания был мотивирован исключением этого здания из программы приватизации муниципального имущества. Требование арендатора суд признал обоснованным, поскольку на момент его обращения за реализацией преимущественного права здание было включено в перечень объектов муниципальной собственности, подлежащих приватизации. А действия администрации суд посчитал направленными исключительно на воспрепятствование в реализации преимущественного права на выкуп (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 03.10.2017 № Ф02-4727/2017 по делу № А19-20972/2016).

Если после вступления в силу Закона № 159-ФЗ имущество, являющееся объектом договора аренды, передано на праве хозяйственного ведения унитарному предприятию, или внесено в уставный капитал хозяйственного общества, или включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение субъектам МСП, и арендатору удастся доказать, что эти действия уполномоченного органа имели своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектом МСП преимущественного права на выкуп, то суд может признать за арендатором право на приобретение имущества. Данная правовая позиция содержится в п. 5 письма № 134, а также в постановлениях Президиума ВАС РФ от 01.12.2011 № 9646/11 по делу № А40-97868/10-21-538, АС Дальневосточного округа от 17.11.2016 № Ф03-5220/2016 по делу № А51-241/2016, Московского округа от 28.07.2017 № Ф05-10431/2017 по делу № А41-74421/2016, Волго-Вятского округа от 14.09.2017 № Ф01-3945/2017 по делу № А79-11301/2016.

Также суд может признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение (см., например, Определение ВС РФ от 28.02.2017 № 305-ЭС16-19991 по делу № А41-7060/2016). Однако если суд установит, что договор аренды расторгнут по правилам ст. 610, 621 ГК РФ и уполномоченный орган не преследовал цель воспрепятствовать в выкупе помещений, то отказ в приватизации может быть признан правомерным (см. Определение ВС РФ от 25.09.2017 № 305-ЭС17-5424 по делу № А40-231248/2015).

Другие публикации:  Зарегистрировать договор у нотариуса

Какой период времени между прекращением прежнего договора аренды имущества и заключением последующего договора признается незначительным, для того чтобы у арендатора сохранилось право на выкуп, формально не установлено. Суд может признать течение срока аренды непрерывным при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды и заключением последующего при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и арендодателем не заявлялись возражения (п. 6 письма № 134, постановления АС Центрального округа от 03.03.2016 № Ф10-251/2016 по делу № А23-6412/2014, Уральского округа от 22.01.2016 № Ф09-9820/15 по делу № А60-12788/2015).

Если же на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, право на приобретение у него не возникает (п. 1 письма № 134).

На практике также нередко возникают ситуации, когда у субъекта МСП существует или существовала задолженность по договору аренды, и это служит одной из причин отказа в выкупе помещения.

При разрешении вопроса о наличии у арендатора преимущественного права на приобретение имущества суды оценивают обстоятельства возникновения задолженности на основе представленных доказательств.

Так, например, в одном деле суд установил отсутствие у общества задолженности по аренде, так как вступившими в законную силу судебными актами комитету было отказано в удовлетворении исковых требований о взыскании с общества задолженности по договору аренды ввиду отсутствия оснований, установленных законодательством и условиями договора для изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 14.09.2017 № Ф02-4930/2017 по делу № А19-18775/2016).

В другом деле, отказывая в реализации преимущественного права выкупа имущества, уполномоченный орган также указал на наличие у арендатора задолженности. Требование о признании отказа незаконным судом удовлетворено, так как сторонами заключены дополнительные соглашения о понижении размера арендной платы путем применения корректирующего коэффициента. С учетом допсоглашений долг по арендной плате на день подачи заявления у общества отсутствовал (постановление АС Дальневосточного округа от 25.05.2017 № Ф03-1621/2017 по делу № А51-16900/2016).

Еще в одном деле отказ в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения был мотивирован тем, что на дату подачи заявления о выкупе у арендатора имелась задолженность по уплате неустойки. Однако суд посчитал, что неустойка в сумме 283,54 руб. не является препятствием для реализации права на выкуп помещения. Кроме того, арендодатель с претензией об уплате неустойки к арендатору не обращался и задолженность по договору аренды на момент подачи заявления отсутствовала (постановление АС Северо-Западного округа от 22.05.2017 № Ф07-2946/2017 по делу № А56-46399/2016).

В других случаях суды делали выводы об отсутствии у субъектов МСП права на льготный выкуп арендованных помещений в связи с долгом по арендной плате, неустойке на день подачи заявления (постановления АС Волго-Вятского округа от 16.09.2015 № Ф01-3650/2015 по делу № А43-1427/2015, Восточно-Сибирского округа от 15.10.2015 № Ф02-4964/2015 по делу № А33-23951/2014).

Отказ арендодателя в отчуждении имущества из публичной собственности может быть мотивирован тем, что выделение помещений в самостоятельный объект недвижимости не представляется возможным. Действительно, согласно разъяснениям Президиума ВАС РФ в п. 8 письма № 134 реализация субъектом МСП права на выкуп части здания или нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Так, в одном деле в качестве обстоятельства, послужившего основанием для отказа ИП в выкупе нежилых помещений, управление указало, что помещения являются частью здания, не имеют отдельного входа и в пространстве не обособлены. Принимая решение в пользу ИП, суд учел сведения кадастрового и технического паспорта на объект, техническое заключение по результатам обследования нежилых помещений и сделал вывод, что они могут быть сформированы как обособленный объект недвижимости (постановление АС Западно-Сибирского округа от 14.10.2016 № Ф04-4643/2016 по делу № А81-50/2016).

Кроме обжалования отказа в выкупе помещения арендатор также может обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор купли-продажи. Пункт 4 ст. 445 ГК РФ предусматривает возможность заинтересованной стороны добиться заключения договора, если сторона, для которой в соответствии с законодательством заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения.

К исковому заявлению о понуждении заключить договор купли-продажи прилагается проект договора. Поэтому до предъявления иска арендатору необходимо самостоятельно организовать проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого объекта. Оценка рыночной стоимости имущества производится оценщиком на дату получения уполномоченным органом заявления о реализации права на приобретение арендуемого имущества (см. постановления Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010, АС Уральского округа от 07.09.2017 № Ф09-5426/17 по делу № А07-22219/2016, Дальневосточного округа от 25.07.2017 № Ф03-2638/2017 по делу № А73-18675/2015, Западно-Сибирского округа от 23.10.2017 № Ф04-28274/2015 по делу № А75-681/2015, Волго-Вятского округа от 17.04.2017 № Ф01-603/2017 по делу № А29-5586/2016).

Чем выгоден договор обратного выкупа недвижимости?

Поговорим о том, что такое обратный выкуп недвижимости и как развивается данная тенденция в России.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

Обратный выкуп недвижимости – что это такое?

Обратный выкуп недвижимости (в англоязычной терминологии buy-back договор) – разновидность сделки по жилью или коммерческим помещениям, при которой застройщик обязуется спустя некоторое время перекупить у клиента объект для продажи третьим лицам. Чаще всего заключается между крупными строительными организациями и частными инвесторами.

Обратный выкуп квартир застройщиком. Механизм

Сделка происходит следующим образом: клиент вкладывает деньги в покупку квартиры еще до начала строительства или на ранних его стадиях. Застройщик при этом предоставляет гарантию выкупа приобретенной недвижимости через несколько лет, но уже с определенным процентом. Как правило, дата выкупа зависит от темпов строительства и чаще всего совпадает с 70 % готовностью дома или сдачей объекта в эксплуатацию.

Не все договора по недвижимости одинаково удобны для клиентов. В отдельных случаях в документации могут быть прописаны следующие неудобные для заказчика нюансы:

  • Длительный срок вложений;
  • Возможность оплатить недвижимость только одним платежом без рассрочки;
  • Низкие прибыльные ставки (средняя по рынку – 13%, но иногда бывает ниже);
  • Невыгодный вариант квартиры (метраж, этаж, вид);
  • Отсутствие договора о выкупе (сам застройщик в данном случае выступает только риелтором при последующей продаже).

В чем плюсы обратного выкупа недвижимости?

Обратный выкуп недвижимости – процесс, выгодный для всех участников договоренностей. Процедура дает застройщику плюсы в виде рекламы, привлечения новых инвестиций в бизнес, а иногда и постоянных клиентов, поскольку многие вкладчики, получив свой доход, возвращаются к надежному варианту вложения средств. Кроме того, девелопер получает возможность получить в оборот средства на процентах ниже банковского займа. Для инвестора же это возможность относительно безопасно инвестировать под 10-15% процентов или выгодно приобрести квартиру. Кроме того, владелец квартиры имеет право ее перепродать третьему лицу, но уже за другие деньги (см. Какие документы нужны для продажи квартиры).

Меры предосторожности при подписании договора обратного выкупа недвижимости

Большое количество мошеннических схем — единственный минус договора обратного выкупа. Но при должном внимании к выбору компании и составлению договора проблем можно избежать.

Прежде всего, следует отфильтровать заведомо подозрительные варианты. Нужно отказаться от компаний, которые:

  1. Продают свои объекты в основном по акционным предложениям (обычно так себя ведут те компании, у которых с деньгами плохо);
  2. Предлагают схемы развития бизнеса по принципу пирамиды;
  3. Обещают доход на уровне 50%, в то время как реальная ставка доходности по инвестициям в недвижимость – 10-15%.
  4. Имеют дурную репутацию, редко сдают строительные объекты.

Если у потенциального инвестора недостаточно информации по выбранной фирме, нужно ознакомиться с отзывами других потребителей о ней. Аналогично с составлением договоров. Неясные пункты, примечания мелким шрифтом, противоречивые разделы – это важный повод отказаться от сделки. Тем, кто практически готов на соглашение, но не совсем уверен в правильности решения, следует обратиться к юристу. Он поможет разобраться в деталях.

Делать ли ремонт перед продажей квартиры? Читайте здесь

Перспективы обратного выкупа квартир на российском рынке

Для многих строительных компаний договор обратного выкупа – пока еще недосягаемое нововведение. Для того, чтобы предлагать своим инвесторам подобные программы, необходимо иметь большие обороты, постоянно сдавать в эксплуатацию новые объекты и сотрудничать с финансовыми учреждениями. В России это пока что могут позволить себе только крупные корпорации.

Данная тенденция также сигнализирует о приходе на рынок иностранных компаний, для которых такая практика привычна. Считается, что именно они могут спровоцировать рост на рынке недвижимости им могут поспособствовать повышению конкурентоспособности местных девелоперов, а также повысить качество услуг.

Кроме того, именно механизм обратного выкупа говорит о благоприятном инвестиционном климате и появления новой культуры вложений среди среднего класса. Вполне возможно, что через пару лет направление будет иметь огромное количество инвесторов и компаний, предлагающих подобные сделки.