Федеральный закон от 30122004 г 214 фз

21.03.2018 Выкл. Автор admin

О применении Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ при продаже апартаментов, машино-мест, индивидуальных жилых домов и таунхаусов

Алексей Абрамов, Директор юридической практики КПМГ в России и СНГ, адвокат (Допущен к практике в России и США), LLM

При применении Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – «Закон № 214-ФЗ») в сделках с апартаментами, машино-местами, индивидуальными жилыми домами и таунхаусами возникают вопросы как у самих застройщиков, так и у приобретателей.

Обязательно ли применение в этом случае Закона № 214-ФЗ? Ведь если застройщик не обязан использовать нормы этого закона, стоимость объекта можно снизить, избежать административных обременений. А если обязан, но не использует – есть риск быть привлеченным к ответственности, в том числе уголовной.

Закон № 214-ФЗ предназначен прежде всего для совершения сделок с жилыми помещениями в многоквартирных домах. Указанные же выше объекты с точки зрения долевого строительства можно назвать нетипичными. Нельзя сказать, что нормы Закона № 214-ФЗ хорошо приспособлены для совершения сделок с ними.

1. От судов требуется анализировать содержание сделки, а не ее форму

Верховный суд РФ неоднократно разъяснял, что при определении необходимости применения Закона № 214-ФЗ в каждом конкретном случае следует отдавать приоритет анализу существа сложившихся между сторонами отношений.

Поэтому суды могут применить положения Закона № 214-ФЗ и соответствующие меры ответственности к любой сделке, если установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве. То есть доля судебного усмотрения очень велика.

Можно выделить три условия, при соблюдении которых велика вероятность, что суд придет к выводу о том, что стороны действительно имели в виду указанный договор и следует применять Закон № 214-ФЗ:

1. Имеет место факт внесения денежных средств. Отметим, что под привлечением последних в практике понимается непосредственное поступление денежных средств застройщику.

2. Денежные средства привлекаются на этапе создания объекта недвижимого имущества.

3. Возникает также право общей собственности на иное имущество, которое создается совместно несколькими лицами. Обстоятельствами, наличие которых свидетельствует о том, что долевая собственность не возникает, в судебной практике признаются создание объекта за счет средств (инвестиций) одного лица, строительство объекта целиком и оформление его в собственность одного лица.

Соответственно, анализ вопроса о необходимости применения Закона № 214-ФЗ в каждом конкретном случае необходимо проводить прежде всего с учетом изложенных правил.

2. Апартаменты и машино-места

В случае с апартаментами и машино-местами приведенные выше условия соблюдаются, однако существует сложность иного характера. С точки зрения законодательства апартамент является нежилым помещением, а машино-место – часть нежилого помещения.

Анализ ряда норм Закона № 214-ФЗ позволяет утверждать, что привлечение денежных средств для строительства таких объектов должно осуществляться с соблюдением требований Закона № 214-ФЗ. Однако есть и исключения. Например, важная норма пункта 2 статьи 1 Закона № 214-ФЗ, которая содержит исчерпывающий перечень допустимых способов привлечения денежных средств (на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом облигаций особого вида; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами), распространяет свое действие только на строительство жилых помещений в многоквартирных домах.

Несмотря на это, в большинстве случаев суды стоят на позиции, что при совершении сделок с апартаментами и машино-местами Закон № 214-ФЗ подлежит применению в полной мере. При этом суды зачастую обращаются к разъяснению Верховного суда, которое приводится выше. Отсутствие государственной регистрации договора или отсутствие в нем существенных условий, присущих договору участия в долевом строительстве, позволяют суду признать его незаключенным и не порождающим правовых последствий.

Встречаются, однако, и правовые позиции, отличные от общепринятой.

Например, Санкт-Петербургский городской суд применил нормы Закона № 214-ФЗ избирательно. Суд пришел к выводу, что привлекать денежные средства для строительства апартаментов и машино-мест можно любыми способами. При этом обязательно соблюдение ключевых требований, установленных Законом № 214-ФЗ: получение разрешения на строительство; опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации; оформление земельных правоотношений.

Отметим, что такая позиция не соответствует разъяснению Пленума ВАС РФ, согласно которому привлечение средств граждан для строительства не только многоквартирных домов, но и иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в пункте 2 статьи 1 Закона № 214-ФЗ. Такая правовая позиция отражена и в практике иных нижестоящих судов.

В некоторых случаях суды делали вывод о неприменении Закона № 214-ФЗ, когда денежные средства привлекались лицом, не отвечающим требованиям, предъявляемым Законом № 214-ФЗ к застройщику.

Непоследовательность формулировок Закона № 214-ФЗ рождает соответствующую практику его применения. Вместе с тем, как уже отмечалось, в подавляющем большинстве случаев суды считают, что Закон № 214-ФЗ надлежит применять при долевом строительстве апартаментов и машино-мест в любом случае.

По всей видимости, на судебное усмотрение влияет то обстоятельство, что приобретаются эти объекты для личного пользования. То, что речь идет об объектах нежилых, в этом случае ключевой роли уже не играет.

Застройщики, которые решат, руководствуясь принципом свободы договора, проигнорировать требования Закона № 214-ФЗ при привлечении денежных средств для строительства апартаментов и машино-мест, рискуют быть привлеченными к ответственности. Закон прямо допускает возможность заключения иных сделок, только если приобретатель является индивидуальным предпринимателем, и сделка носит инвестиционный характер.

3. Индивидуальные жилые дома и таунхаусы

В случае с индивидуальными жилыми домами и таунхаусами в коттеджных поселках суды длительное время не могли сойтись во мнении относительно того, возникает ли при строительстве таких объектов за счет средств нескольких лиц общая долевая собственность?

Если общая долевая собственность не возникает, то нет и долевого участия в строительстве, приобретается индивидуальный объект. То есть речь идет о соблюдении третьего условия из указанных выше.

В конце 2016 г. вопрос о правовой квалификации отношений, возникающих по поводу общего имущества коттеджного поселка, был рассмотрен Конституционным судом РФ. Суд посчитал, что инфраструктура коттеджного поселка в силу своей пространственной обособленности обладает отличными от общего имущества в многоквартирном доме характеристиками, и что факт приобретения права собственности на индивидуальные жилые дома не связан с возникновением доли в праве собственности на имущество общего пользования.

Нижестоящие суды теперь очевидно будут дистанцироваться от применения Закона № 214-ФЗ при строительстве коттеджных поселков. Если покупателю будет предложено приобрести коттедж на этапе его строительства, то заключаемый договор будет охарактеризован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Застройщик обязуется построить коттедж на своем участке и затем передать его вместе с участком покупателю.

Специальные требования и гарантии, предусмотренные Законом № 214-ФЗ, применяться не будут. Приобретателям следует с повышенным вниманием отнестись к анализу содержания документов застройщика и предлагаемого к заключению договора.

В отношении таунхаусов вопрос недавно разрешен законодателем. 1 января 2017 г. вступили в силу изменения в Закон № 214-ФЗ, согласно которым его действие распространяется на отношения при строительстве жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков. Указанные объекты приравнены в своем статусе к многоквартирным домам.

Таким образом, при совершении сделок с помещениями в таунхаусах (при наличии трех и более секций) применение Закона № 214-ФЗ является обязательным.

Проведенный анализ показывает, что Закон № 214-ФЗ не лишен недостатков. Пробелы регулирования заполняются судами в решениях. Причем суды, анализируя схожие вопросы, приходят зачастую к различным выводам.

Как не стать обманутым дольщиком.

Каждый, кто когда – либо намеревался купить новую квартиру обязательно стоял перед выбором: купить уже готовое жилье или вложить деньги в строящееся.

Дешевле приобрести жилье в строящемся доме, а это значит, что необходимо будет заключить с застройщиком договор долевого участия. В связи с этим следует знать, что вопросы привлечения денежных средств граждан регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Реестр застройщиков Нижегородской области, осуществляющих строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Вы можете найти на сайте Министерства социальной политики Нижегородской области (http://www.minsocium.ru/).

Реестр сформирован таким образом, что любой гражданин может узнать информацию обо всех объектах долевого строительства, возводимых каждым застройщиком; об интернет сайтах на которых размещены сведения и контактные данные застройщика, планируемые сроки сдачи домов в эксплуатацию и передачи жилых помещений дольщикам.

На сайте застройщика, как правило, можно получить более подробную информацию о строящихся домах, ознакомиться с проектной декларацией на объект долевого строительства.

Проектная декларация в части сведений о застройщике в соответствии со ст.20 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ должна содержать информацию:

1) о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения застройщика, а также о режиме его работы;

2) о государственной регистрации застройщика;

3) об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления этого юридического лица,

4) о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию;

5) о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

6) о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Проектная декларация в части сведений о проекте строительства в соответствии со ст.20 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ должна содержать информацию:

1) о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

2) о разрешении на строительство;

3) о правах застройщика на земельный участок, в том числе о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (в случае, если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере и площади земельного участка, предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, об элементах благоустройства;

4) о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;

5) о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;

Другие публикации:  Купить договор поставки

6) о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;

7) о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;

8) о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, об органе, уполномоченном в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности на выдачу разрешения на ввод этих объектов недвижимости в эксплуатацию;

9) о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;

9.1) о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

10) о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков);

11) о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;

12) об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров.

При изучении проектной декларации необходимо обратить внимание на следующие моменты.

1) В соответствии со ст.2 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ застройщиком может быть только юридическое лицо. Не может быть владельцем земельного участка, застройщиком и лицом с которым Вам предлагается заключить договор долевого участия — физическим лицом или индивидуальным предпринимателем.

2) Не допускается заключение договора инвестирования, либо предварительного договора купли-продажи. В соответствии со ст.1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных жилых домов допускается только:

— на основании договора участия в долевом строительстве;

— путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов;

— жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

3) В соответствии со ст.3 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после получения разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком. Заключение договоров долевого участия в строящихся домах в отсутствие этих документов не допускается.

Условия договора предложенного Вам к заключению должны строго соответствовать требованиям Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ.

По всем возникающим вопросам следует обращаться в государственные органы, на которые возложен надзор и контроль в области долевого строительства жилья, а также в органы прокуратуры.

Наименования и адреса государственных органов, осуществляющих полномочия по надзору в сфере долевого строительства жилья, выполняемых ими надзорных функциях:

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ

(ред. от 21.07.2014) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Текст документа

Текст документа в настоящий момент недоступен.

Публикации в прессе

15 августа 2016

Рынок строящейся недвижимости постоянно растёт. Приобрести квартиру в новостройке можно разными способами. Один из них — долевое строительство. Как правильно составить соответствующий договор, на какие нюансы следует обратить внимание — об этом в нашем материале. Материал специально актуализирован ко Дню строителя — 14 августа. Компания «КАДИС» и Петербургский правовой портал поздравляют всех строителей с профессиональным праздником и желают успехов в их нелегком, но очень важном труде!

Практические вопросы применения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при строительстве объектов, не являющихся жилыми помещениями в многоквартирных домах (Абрамов А.)

Дата размещения статьи: 27.11.2017

Применение Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ) по-прежнему вызывает вопросы на практике.
В настоящей статье мы хотим проанализировать вопросы применения указанного Закона при привлечении денежных средств для строительства объектов, не являющихся жилыми помещениями в многоквартирных домах.
1.1. Закон N 214-ФЗ регулирует общественные отношения, возникающие по поводу долевого строительства, безотносительно наименования заключенной сделки.
Прежде всего отметим, что при определении необходимости применения Закона N 214-ФЗ следует отдавать приоритет анализу существа сложившихся между сторонами отношений. Эта позиция отражена в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 (далее — Обзор) .
———————————
Первоначально эта позиция была изложена в письме Верховного Суда РФ от 30.01.2013 N 7-ВС-368/13. Затем она была изложена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 10.04.2013.

В Обзоре суд констатировал, что и после закрепления специальных требований к привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов привлечение денежных средств осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учета требований Закона N 214-ФЗ. В Обзоре приводится широкий и не закрытый перечень таких «недопустимых» сделок.
В связи этим суд указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из указанных правоотношений, независимо от наименования заключенного сторонами договора, следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. Если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Закона N 214-ФЗ, в том числе меры ответственности, им предусмотренные.
Определение того, имелся ли сторонами в виду этот договор или нет, зависит от усмотрения суда. В судебной практике на этот счет сформулировано определенное правило. Договор долевого участия возникает в случае, когда гражданин или юридическое лицо вносят денежные средства для строительства помещений жилого или нежилого назначения и общего имущества в многоквартирных жилых домах, и (или) ином объекте недвижимости, входящем в состав указанного многоквартирного дома, и (или) ином объекте недвижимости, строящемся (создаваемом) также с привлечением денежных средств указанных участников долевого строительства, у которых возникает именно долевое участие в строительстве объекта .
———————————
Постановление ФАС Поволжского округа от 20.08.2008 по делу N А55-1393/2008; Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2012 по делу N А45-1394/2011; Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2010 по делу N А46-8435/2010; Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2009 по делу N А21-4544/2009.

Таким образом, можно выделить три условия, при соблюдении которых возникают отношения, регулируемые Законом N 214-ФЗ.
Первое условие — привлечение денежных средств. Должен иметь место факт внесения денежных средств. Отметим, что под привлечением денежных средств в практике понимается непосредственное поступление денежных средств застройщику .
———————————
Вопрос 8 Рекомендаций Научно-консультативного совета о практике применения законодательства об административных правонарушениях (выработаны Научно-консультативным советом при Федеральном арбитражном суде Волго-Вятского округа по итогам заседания Совета от 09.10.2008 в г. Владимире) (одобрены президиумом Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21.10.2008 N 6).

Второе условие — строительство. Денежные средства и иное имущество должны привлекаться именно на этапе создания объектов недвижимого имущества.
Третье условие — возникновение долевой собственности. У участников должно возникнуть не только право собственности на индивидуально определенную вещь, но и право общей собственности на иное имущество, которое создается совместно несколькими лицами. Обстоятельствами, наличие которых свидетельствует о том, что долевая собственность не возникает, в судебной практике признаются, например, создание объекта за счет средств (инвестиций) одного лица , строительство объекта целиком и оформление его в собственность одного лица .
———————————
Постановление ФАС Уральского округа от 18.06.2008 N Ф09-8535/07-С6 по делу N А07-2574/2007.
Определение Верховного Суда РФ от 15.03.2016 N 4-КГ15-74; Постановление ФАС Поволжского округа от 20.08.2008 по делу N А55-1393/2008; Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2010 N 07АП-9816/09 по делу N А45-11408/2009; Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2008 по делу N А55-3217/2008; Постановление ФАС Поволжского округа от 24.05.2012 по делу N А55-6409/2011 и иные.

Отметим, что в практике возникают сложности именно с применением третьего критерия. Примером тому может служить разнообразная практика, которая сложилась ранее по поводу применения норм Закона N 214-ФЗ при строительстве коттеджей и таунхаусов .
———————————
Мандрюков А.В. Отдельные проблемы оформления отношений по привлечению денежных средств граждан при строительстве коттеджного поселка // Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2012. N 10. С. 51 — 61.

В Обзоре речь идет о сделках, заключаемых по поводу жилых помещений. Однако полагаем, что общий принцип, изложенный выше, может быть распространен и на сделки, заключаемые по поводу объектов, не являющихся жилыми помещениями в многоквартирных домах (далее — нежилые объекты). Вместе с тем судебная практика по вопросам применения Закона N 214-ФЗ при совершении таких сделок складывается не единообразно.
1.2. Особенности применения Закона N 214-ФЗ к отношениям, возникающим по поводу нежилых объектов.
Анализ буквального содержания некоторых норм Закона N 214-ФЗ показывает, что привлечение денежных средств граждан для строительства нежилых объектов может осуществляться с соблюдением требований указанного Закона.
Так, ч. 1 ст. 1 Закона N 214-ФЗ регулирует отношения между застройщиком и участником долевого строительства, связанные с привлечением застройщиком денежных средств для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Согласно ч. 2 ст. 2 Закона N 214-ФЗ под объектом долевого строительства понимается также и нежилое помещение.
В соответствии с ч. 2 ст. 27 Закона N 214-ФЗ действие Закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
В силу указанных положений Закона N 214-ФЗ основания для неприменения его норм к сделкам, заключаемым по поводу нежилых объектов, отсутствуют.
В судебной практике в большинстве случаев суды поддерживают такой подход. Практика складывается при правовой квалификации договоров, заключаемых с гражданами по поводу апартаментов и парковочных мест . Один лишь факт возникновения отношений после вступления в силу Закона N 214-ФЗ позволяет суду прийти к выводу о том, что подлежат применению нормы Закона N 214-ФЗ. Причем отсутствие государственной регистрации договора или отсутствие в нем существенных условий, присущих договору участия в долевом строительстве, позволяют суду признать его незаключенным и не порождающим правовых последствий .
———————————
Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 10.03.2016 N 33-1756/2016; Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 24.12.2015 N 33-22083/2015 по делу N 2-5262/2015; Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 30.06.2015 N 33-10361/2015 по делу N 2-919/2015; Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 28.03.2013 по делу N А33-19619/2012; Апелляционные определения Московского городского суда от 22.04.2016 по делу N 33-13724/2016, от 06.04.2016 по делу N 33-11434/2016, от 02.02.2015 по делу N 33-3068.
Постановление ФАС Поволжского округа от 13.05.2008 по делу N А65-14109/2007; Постановление ФАС Поволжского округа от 26.10.2010 по делу N А65-17914/2008; Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2010 по делу N А36-3807/2009; Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2011 N 05АП-7398/2010 по делу N А59-3191/2010.

Другие публикации:  Собес платит алименты

Точки зрения, согласно которой Закон N 214-ФЗ должен применяться при совершении сделок с нежилыми объектами, придерживаются авторы некоторых юридических публикаций .
———————————
Евстратова Н.К. Практика применения договора долевого участия в строительстве и предварительного договора // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. N 7. С. 93 — 101; Шарапов В.В. Комментарий к Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (постатейный) // СПС «КонсультантПлюс». 2015.

Исходя из такой позиции все требования Закона N 214-ФЗ, применяемые в отношениях по поводу жилых помещений, подлежат применению и к отношениям по поводу нежилых объектов.
Однако анализ буквального содержания иных норм Закона N 214-ФЗ не позволяет прийти к выводу о том, что их действие распространяется на отношения, возникающие по поводу нежилых объектов. Это относится, в частности, к норме, устанавливающей допустимые способы привлечения денежных средств (ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ). Эта норма распространяет свое действие на отношения по поводу жилых помещений в многоквартирных домах.
В судебной практике встречаются примеры, когда суды эти различия учитывают:
а) Закон N 214-ФЗ не применяется при строительстве объектов, не являющихся многоквартирными домами.
Существует правовая позиция, согласно которой нормы Закона N 214-ФЗ не подлежат применению при строительстве объектов, не являющихся многоквартирными домами либо иных объектов недвижимости, связанных непосредственно с понятием многоквартирного дома.
К указанному выводу суды приходят, установив факт строительства индивидуального коттеджа или таунхауса. Дольщику передается индивидуальный дом, а не помещение с возникновением долевой собственности. То есть суд признает, что одно из трех условий, на которые мы указывали выше, отсутствует. Такая практика сложилась, например, по поводу коттеджных поселков в Московской области , индивидуальных жилых домов в городе Череповце , Вологде .
———————————
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.09.2014 N Ф05-10256/14 по делу N А41-65057/13; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.09.2014 N Ф05-10577/14 по делу N А41-65067/13; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.09.2014 N Ф05-10411/14 по делу N А41-65064/13; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 09.10.2014 N Ф05-11295/14 по делу N А41-65060/13; Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2009 по делу N А41-22711/08.
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.07.2008 по делу N А13-1200/2008.
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.06.2008 по делу N А13-11198/2007.

Отмечаем, что ранее в судебных актах иных судов была аргументирована и противоположная правовая позиция . Однако, учитывая недавнее Постановление Конституционного Суда РФ от 10 ноября 2016 года N 23-П , суды, скорее всего, будут дистанцироваться от применения Закона N 214-ФЗ при строительстве коттеджных поселков.
———————————
Кассационное определение Пермского краевого суда от 15.06.2011 по делу N 33-5782; Апелляционные определения Омского областного суда по делу от 17.06.2014 N 33-2119/2014, а также от 13.08.2014 по делу N 33-5103/2014; Определение Московского городского суда от 28.07.2011 по делу N 33-23578.
Постановление Конституционного Суда РФ от 10.11.2016 N 23-П «По делу о проверке конституционности положений абзаца второго пункта 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в связи с жалобой гражданина Н.Н. Марасанова».

Вместе с тем Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ ст. 1 Закона 214-ФЗ дополнена нормой, согласно которой действие этого Закона распространяется на отношения при строительстве таунхаусов;
б) при соблюдении общих требований, установленных для привлечения денежных средств для строительства (ч. 1 ст. 3 Закона N 214-ФЗ), привлечение денежных средств нежилых объектов может осуществляться любыми способами.
Способы, посредством которых допустимо привлечение денежных средств граждан для строительства нежилых помещений, Закон N 214-ФЗ не перечисляет. Часть 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ содержит исчерпывающий перечень способов, допустимых при строительстве жилых помещений в многоквартирных домах (на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом облигаций особого вида; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами).
Поэтому существует правовая позиция, согласно которой для нежилых объектов перечень таких способов может быть шире, нежели для жилых помещений. Такую правовую позицию высказал, например, Санкт-Петербургский городской суд в Апелляционном определении от 24.12.2015 N 33-22083/2015 по делу N 2-5262/2015.
Мы полагаем, что привлечение денежных средств на основании такой правовой позиции создает риски для застройщика. Указанное Апелляционное определение является единственным обнаруженным нами судебным актом, в котором отражена такая правовая позиция. Вместе с тем прямо противоположная точка зрения высказана иными судами.
В п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» содержатся следующие разъяснения: «Судам следует учитывать, что привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в пункте 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ».
Из буквального содержания указанного разъяснения следует, что вне зависимости от того, какой объект создается, привлечение денежных средств допустимо только способами, указанными в ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ. Таким образом, фактически для нежилых объектов допустимо использование только договора участия в долевом строительстве.
Как мы уже отмечали, строго говоря, такое расширительное толкование из содержания ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ не следует. Анализ содержания Постановления не позволяет выявить, на основании чего сформулирован указанный выше вывод.
Отмечаем, что такая правовая позиция отражена и в практике нижестоящих судов .
———————————
Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2014 N 15АП-20133/2014 по делу N А32-23296/2014; Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2014 N 15АП-11447/2014 по делу N А32-1242/2014; Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.05.2015 N 15АП-5096/2015 по делу N А32-36338/2013; Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2015 N 15АП-5217/2015 по делу N А32-36260/2013; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.08.2014 по делу N А32-20114/2013; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.07.2014 по делу N А32-36091/2013.

Дополнительно отметим, что если заключенный договор будет содержать условия, которые Закон N 214-ФЗ называет существенными для договора участия в долевом строительстве (ст. 4 Закона N 214-ФЗ), а застройщик будет отвечать предъявляемым к нему требованиям, суд может удовлетворить требования дольщика о признании такого договора договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации. В этом случае на застройщика будет возложена обязанность по предоставлению документов на государственную регистрацию. Такая правовая позиция содержится в п. 9 Обзора.
1.3. Правоотношения, на которые действие Закона N 214-ФЗ не распространяется.
а. Привлечение денежных средств лицами, не являющимися застройщиками в терминологии Закона N 214-ФЗ.
Суд может отказать в применении норм Закона N 214-ФЗ в силу несоответствия привлекающего денежные средства лица требованиям к застройщику, установленным Законом N 214-ФЗ.
Требования, предъявляемые к застройщику, установлены ст. 2 Закона N 214-ФЗ. Из ч. 2 ст. 3 Закона N 214-ФЗ следует, что лицо, привлекающее денежные средства, должно отвечать указанным требованиям. Причем ч. 2 ст. 3 Закона N 214-ФЗ дополнительно устанавливает целый ряд дополнительных требований, которые, как следует из буквального содержания нормы, должны применяться только при привлечении денежных средств для строительства многоквартирных домов.
В некоторых случаях, когда денежные средства привлекались лицом, не являющимся застройщиком, суды делали вывод о неприменении Закона N 214-ФЗ .
———————————
Определения Московского городского суда от 28.02.2012 по делу N 33-6051/12 и от 08.02.2012 по делу N 33-3587/12; Апелляционное определение Свердловского областного суда от 27.10.2014 по делу N 33-12426/2014; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.12.2014 N Ф05-14380/2014 по делу N А40-172487/13-123-177.

В качестве примера противоположной позиции приведем Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 23.05.2013 по делу N 33-3175/2013. В этом деле суд применил нормы Закона N 214-ФЗ и квалифицировал договор как незаключенный договор долевого участия в строительства несмотря на то, что привлекающее денежные средства лицо не обладало статусом застройщика.
б. Строительство объектов производственного назначения.
Согласно ч. 1 ст. 2 Закона N 214-ФЗ его действие не распространяется на отношения, возникающие в связи со строительством объектов производственного назначения.
В соответствии с действующим законодательством к объектам производственного назначения относятся объекты, которые после завершения их строительства будут функционировать в сфере материального производства: в промышленности, сельском хозяйстве и заготовках, водном и лесном хозяйстве, на транспорте и в связи, в строительстве, торговле и общественном питании, материально-техническом снабжении, а также на предприятиях бытового обслуживания населения . Также к объектам производственного назначения относятся здания, используемые для производства и сборочных работ, складские здания .
———————————
Пункт 1.3 Рекомендаций о порядке осуществления государственного контроля за соблюдением требований строительных норм и правил при производстве строительно-монтажных работ на объектах производственного назначения (М.: ГУП ЦПП, 1999).
СП 132.13330.2011. Свод правил. Обеспечение антитеррористической защищенности зданий и сооружений. Общие требования проектирования (утв. Приказом Минрегиона РФ от 05.07.2011 N 320).

в. Строительство общего имущества многоквартирного дома.
Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ внесены изменения в ч. 2 ст. 2 Закона N 214-ФЗ. Удалено указание на возможность отнесения к объектам долевого строительства общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости. Такая правовая позиция была сформирована ранее в судебной практике .
———————————
Пункт 38 Обзора.

г. Правоотношения, возникающие между предпринимателями.
Ч. 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ выводит из-под действия этого Закона только отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов), не основанные на договоре участия в долевом строительстве . Таким образом, указанные лица вправе самостоятельно избрать ту или иную форму оформления своих правоотношений, в том числе при строительстве нежилых объектов.
———————————
Постановление ФАС Поволжского округа от 02.09.2009 по делу N А65-17914/2008.

Нормы Закона N 214-ФЗ направлены на защиту интересов граждан, приобретающих объекты недвижимого имущества на этапе строительства. Цели приобретения гражданами объектов, да и сами объекты могут быть разными. Все более популярными становятся сделки и по поводу иных объектов (индивидуальные жилые дома, апартаменты, машино-места, нежилые помещения под офисы).
Проведенный анализ показывает, что при применении норм Закона N 214-ФЗ при совершении сделок с такими «нетипичными» объектами в практике возникают вопросы.
Неоднозначность формулировок Закона N 214-ФЗ не позволяет застройщикам быть полностью уверенными в правильности его применения и, соответственно, отсутствии риска быть привлеченными к ответственности.
Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ внесены существенные изменения в Закон N 214-ФЗ. Разрешен вопрос применения Закона N 214-ФЗ только в отношении таунхаусов. Выражаем надежду, что иные изменения в этой сфере появятся в повестке законодателя в ближайшее время.

Долевое строительство: что изменил 2017 год?

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ, Закон) со времени принятия подвергся значительным изменениям. Федеральным законом от 03.07.2016 № 304-ФЗ, вступившим в силу с 1 января 2017 года, в Закон были внесены изменения, существенно затронувшие правовое положение застройщиков, содержание договора долевого участия в строительстве (далее – ДДУ), права и обязанности сторон. Остановимся на ключевых нововведениях, которые необходимо учитывать как застройщикам при осуществлении своей деятельности, так и дольщикам, приобретающим недвижимость на основании ДДУ.

Требования ужесточены

Законодатель, регулируя отношения, возникающие из ДДУ, неуклонно следует принципу обеспечения интересов граждан-дольщиков и предоставления им гарантий защиты от недобросовестного поведения застройщиков. С 1 января 2017 года Закон предусматривает новые, ужесточенные требования к застройщикам.

Новой редакцией Закона установлены требования к минимальному размеру уставного капитала застройщика. В случае несоответствия уставного капитала минимальным требованиям застройщик обязан заключить договор поручительства, возлагающий на поручителя обязанность в полном объеме отвечать по обязательствам застройщика перед дольщиками.

Другие публикации:  Приказ мз рф о национальном календаре профилактических прививок

Размер уставного капитала определяется в зависимости от максимальной площади объектов, строительство которых осуществляется застройщиком с привлечением средств дольщиков и которые не введены в эксплуатацию. Заключение ДДУ невозможно при нахождении застройщика в стадии ликвидации или при введении в отношении него любой из процедур банкротства, а также в случае включения застройщика в реестр недобросовестных поставщиков в рамках контрактной системы или системы осуществления закупок отдельными видами юридических лиц (по процедурам, предусмотренным федеральными законами от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» и от 18.07.2011 № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» соответственно) при выполнении застройщиком работ, оказании услуг в сфере строительства.

Лишены права привлекать средства дольщиков застройщики, имеющие недоимки по налогам, сборам, иным обязательным платежам за прошедший год в размере более 25% балансовой стоимости активов, а также застройщики, к которым применено в качестве меры наказания административное приостановление их деятельности. Наконец, лицо, исполняющее функции единоличного исполнительного органа застройщика, и главный бухгалтер не должны иметь судимости за преступления в сфере экономики или быть привлечены к ответственности за правонарушения в сфере строительства.

Раскрытие информации

Существенным изменениям подверглись требования к размещению застройщиками информации о своей деятельности в сети Интернет.

С 1 января 2017 года застройщик обязан размещать на своем официальном сайте в отношении каждого строящегося объекта:

–проектную декларацию на объект;

–заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации установленным Законом требованиям;

–разрешение на строительство; заключение экспертизы проектной документации; документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок; разрешения на ввод в эксплуатацию объектов, в строительстве которых застройщик принял участие за последние три года;

–сведения о выбранных способах обеспечения обязательств или сведения о размещении привлекаемых средств на счетах эскроу;

–договор поручительства, заключенный застройщиком в случае несоответствия его уставного капитала минимальным требованиям;

– фотографии строящихся застройщиком объектов, отражающие текущее состояние их строительства.

Приказом Минстроя России от 09.12.2016 № 914/пр определены требования к размещению застройщиками информации в сети Интернет. Информация должна быть доступна открыто и круглосуточно в интерактивном для пользователя режиме, доступ к ней не может быть затруднен необходимостью регистрации на сайте, использования специального программного обеспечения, взиманием платы.

Документы могут быть размещены в форме электронной копии отсканированного бумажного документа или копии электронного документа, подписанной электронной подписью.

Проектная декларация

Согласно внесенным в Закон изменениям проектная декларация является не только документом, содержащим информацию о застройщике и проекте строительства, но также определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств дольщиков и является документом, удостоверяющим факты, влекущие юридические последствия для застройщика.

По правилам, действующим с 1 января 2017 года, проектная декларация до заключения ДДУ с первым дольщиком направляется застройщиком в уполномоченный государственный орган субъекта РФ (в г. Москве – в Москомстройинвест (в соответствии с п. 4.3 Положения о Комитете города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 26.04.2011 № 157-ПП) для получения заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Законом. Проектная декларация размещается на официальном сайте застройщика только после получения соответствующего положительного заключения.

Изменены требования к информации о застройщике и проекте строительства, которую необходимо включать в проектную декларацию.

Так, в отношении застройщика в проектной декларации теперь необходимо также указывать сведения об официальном сайте застройщика, номере телефона, адресе электронной почты, о лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа застройщика. В проектную декларацию также включаются сведения о членстве застройщика в СРО и всех выданных ему допусках к осуществлению видов работ, которые влияют на безопасность объектов капитального строительства.

В составе информации о проекте строительства теперь, помимо ранее предусмотренных сведений, необходимо приводить сведения о лицах, осуществивших инженерные изыскания и проектирование объекта, сведения об условиях технологического присоединения объекта к инженерным сетям, детальные сведения о составе общего имущества в здании и иные.

Актуальная форма проектной декларации утверждена Приказом Минстроя России от 20.12.2016 № 996/пр.

Внесенные в Закон изменения коснулись также и условий самого ДДУ.

Согласно действовавшим и ранее нормам условие о передаваемом дольщику объекте и его характеристиках являются существенными условиями ДДУ и их несогласование влечет риск признания договора незаключенным. Вместе с тем существенно конкретизированы требования к описанию объекта.

Так, в ДДУ в части описания объекта должен приводиться в числе прочего план такого объекта, отражающий расположение по отношению друг к другу его частей, местоположение объекта на этаже многоквартирного дома (иного строящегося здания), должна быть указана площадь объекта, количество и площадь входящих в его состав комнат, вспомогательных помещений. В отношении самого многоквартирного дома (иного строящегося здания) требуется указывать его общую площадь, этажность, материал наружных стен и поэтажных перекрытий, класс энергоэффективности, сейсмостойкости.

С 1 января 2017 года застройщик вправе использовать привлеченные денежные средства для строительства объектов социальной инфраструктуры и оплаты целевых кредитов на их строительство (подробнее рассмотрено ниже). В связи с этим в качестве существенного условия в ДДУ подлежат обязательному включению сведения о таких возводимых объектах: о назначении объекта социальной инфраструктуры, целях и размерах предполагаемых затрат, сведения о заключенных застройщиком договорах о развитии застроенной территории, комплексном освоении территории, сведения об иных заключенных с уполномоченными органами договорах и соглашениях, в рамках которых строится инфраструктура.

Внесенными изменениями предусмотрены новые правила определения цены объекта по ДДУ: теперь законодательно закреплено, что цена договора может определяться как произведение цены единицы площади и соответствующей площади. При этом важным нововведением является установление Минстроем России понижающих коэффициентов для расчета цены в отношении лоджий, балконов и террас (утверждены Приказом Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр).

Кроме того, согласно внесенным изменениям уплата цены договора производится дольщиком только после государственной регистрации ДДУ, что также направлено на защиту дольщика от возможных мошеннических действий со стороны недобросовестных застройщиков.

Права и обязанности дольщиков и застройщиков

Необходимо отметить два существенных изменения, направленных на защиту интересов застройщика при исполнении ДДУ.

Во-первых, законодательно урегулирован наконец вопрос о праве дольщика немотивированно отказаться от исполнения ДДУ (такой вопрос возникал в связке с вопросом о возможности применения норм Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»): дольщик не вправе отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства.

До внесения указанного изменения в Закон на практике возникали споры, связанные с правомерностью одностороннего выхода дольщика из ДДУ. В судебной практике отсутствовала единая позиция.Во-вторых, согласно измененным положениям Закона о приемке объекта дольщиком застройщик освобождается от уплаты неустойки за просрочку в передаче объекта по причине уклонения дольщика от подписания передаточного акта.

В свою очередь, дольщику предоставляются дополнительные гарантии качества передаваемого объекта. Так, на застройщика теперь возлагается обязанность передать вместе с объектом инструкцию по его эксплуатации, всю необходимую информацию для его эффективного и безопасного использования, предоставить сведения о сроке службы инженерно-технических и конструктивных систем и элементов.

Как и ранее, дольщик вправе предъявить к застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством переданного объекта, если недостатки выявлены в течение гарантийного срока, однако теперь Закон специально оговаривает, что такие требования могут быть как направлены в письменной форме самому застройщику, так и сразу предъявлены в судебном порядке.

При предъявлении дольщиком требований к застройщику во внесудебном порядке стороны должны согласовать срок устранения выявленных недостатков. За нарушение указанного срока застройщик теперь обязан уплачивать гражданину-дольщику неустойку в размере одного процента стоимости объекта ДДУ, если проживание в нем невозможно, либо в размере одного процента стоимости расходов на устранение недостатков, если объект пригоден для проживания. Данное положение является нововведением и разрешает распространенную на практике проблему чрезмерного затягивания застройщиком срока устранения недостатков.

Отчисление взносов в компенсационный фонд

С 1 января 2017 года Постановлением Правительства РФ № 1310 «О защите прав граждан – участников долевого строительства» урегулирован порядок перечисления застройщиками обязательных отчислений в компенсационный фонд, возможность создания которого была предусмотрена введенной в Закон № 214-ФЗ ст. 23.2 еще в июле 2016 года.

Застройщик до заключения в рамках проекта строительства договора с первым дольщиком обязан перечислить в специально создаваемую некоммерческую организацию «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» взнос в размере одного процента планируемой стоимости строительства объекта.

Средства компенсационного фонда могут быть использованы в качестве возмещения гражданам-дольщикам в случае банкротства застройщика, а также могут передаваться в качестве финансовой помощи новому застройщику, принявшему права и обязанности обанкротившегося застройщика (или жилищно-строительным кооперативам, созданным для завершения строительства объекта при банкротстве застройщика).Создание компенсационного фонда застройщиков поможет защитить интересы граждан-дольщиков, оказавшихся в фактически безвыходной ситуации банкротства застройщика. Вместе с тем обязанность застройщика по перечислению обязательных взносов может сказаться на стоимости строящихся по ДДУ объектов для граждан.

Строительство объектов социальной инфраструктуры

С 1 января 2017 года застройщик вправе использовать привлеченные средства для возмещения своих затрат на строительство объектов социальной инфраструктуры, если после завершения строительства такие объекты передаются бесплатно в общую долевую собственность дольщиков или в государственную или муниципальную собственность.

Для передачи объектов инфраструктуры в собственность дольщиков застройщик заключает с дольщиком соглашение о возникновении у участника долевого строительства доли в праве общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры. Передача объектов в собственность дольщиков возможна только в случае, если соответствующие соглашения заключены с дольщиками, приобретающими по ДДУ в совокупности более 50% общей площади строящегося объекта.

Объекты социальной инфраструктуры передаются в государственную или муниципальную собственность на основании заключенных застройщиком с уполномоченными органами договоров о развитии застроенной территории, о комплексном освоении территории, о комплексном развитии территории или на основании иных соглашений о создании социальной инфраструктуры.

При этом денежные средства дольщиков могут быть использованы застройщиком как непосредственно на возмещение затрат на осуществленное строительство, так и на уплату процентов по соответствующим полученным целевым кредитам.

Размещение денежных средств дольщиков на эскроу-счетах

С 1 января 2017 года вводится новая схема предоставления денежных средств застройщику, при которой банк выдает застройщику целевой кредит на строительство, а дольщики вносят денежные средства на специальные эскроу-счета, открытые в таком банке. При этом застройщик получает денежные средства дольщиков с эскроу-счетов только при условии завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Само же строительство осуществляется под контролем банка, который вправе получать сведения о денежных операциях, связанных со строительством, о контрагентах застройщика, заключенных договорах или любые иные необходимые сведения.

Данная новелла вызвала беспокойство у девелоперов, поскольку фактически это означает, что средства дольщиков оказываются замороженными до момента завершения строительства, а застройщик может осуществлять строительство только за счет полученных в кредит средств, неся дополнительные расходы на уплату процентов, а при их недостаточности – за свой счет.

Подводя итог, стоит отметить, что правовое регулирование долевого строительства является, пожалуй, одним из самых динамично изменяющихся в сфере недвижимости. Намерения законодателя объяснимы: обеспечить максимальную прозрачность и надежность отношений, вытекающих из ДДУ, с учетом объективных реалий рынка.

Смогут ли вступившие в силу с 1 января 2017 года изменения в Законе № 214-ФЗ эффективно решить возникшие проблемы, покажет практика их применения.