Краткосрочный договор аренды земельного участка под строительство

17.09.2018 Выкл. Автор admin

Оглавление:

ОАО был заключен краткосрочный договор аренды земельного участка для строительства здания в г. Москве. Здание построено, договор аренды не расторгнут до сих пор. ООО приобрело это производственное здание у ОАО. ООО находится в процессе заключения с Департаментом городского имущества договора аренды земельного участка под зданием на 49 лет. С момента регистрации права собственности нового собственника здания прошел год. В заключаемом договоре аренды есть условие о том, что арендная плата выплачивается с момента перехода права собственности на здание. Является ли правомерным такое условие?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Условие об оплате покупателем здания аренды земельного участка, на котором это здание расположено, за период с момента регистрации перехода права собственности на здание и до момента заключения договора аренды земельного участка является правомерным.

Обоснование вывода:
I. На основании п. 1 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ по договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Характер передаваемых прав определяется тем, какими правами в отношении земельного участка обладал продавец здания. Если он не являлся собственником земельного участка, а использовал его на иных основаниях, к приобретателю переходит право пользования частью земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника здания (п. 2 ст. 271, п. 3 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ). В таком случае приобретатель недвижимости имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, а в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, — исключительное право на их покупку или приобретение права аренды (п. 3 ст. 35, пп. 6 п. 2 ст. 39.3, ст. 39.20 ЗК РФ).
В п. 14 постановления от 24.03.2005 N 11 Пленум ВАС РФ разъяснил, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. В связи с этим в постановлении Президиума ВАС РФ от 27.10.2009 N 8611/09 указано, что названные положения гражданского и земельного законодательства защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях. А поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Таким образом, покупатель, приобретая объект недвижимости, размещенный на земельном участке, находившемся у продавца в аренде, в силу названных норм права приобретает и право пользования данным земельным участком на праве аренды. Следовательно, именно покупатель в такой ситуации становится арендатором земельного участка (или соответствующей его части) и обязан оплачивать арендную плату за владение и пользование земельным участком независимо от того, оформлен между ним и собственником земли договор аренды или нет (смотрите, например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 03.12.2013 N Ф04-7222/13, Второго арбитражного апелляционного суда от 17.05.2013 N 02АП-2873/13, ФАС Центрального округа от 19.04.2013 N Ф10-920/13, ФАС Поволжского округа от 01.09.2010 по делу N А55-32632/2009, ФАС Уральского округа от 31.03.2010 N Ф09-7661/09-С6, ФАС Западно-Сибирского округа от 22.12.2009 N Ф04-7484/2009, ФАС Северо-Кавказского округа от 05.12.2007 N Ф08-7967/07).
II. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ). Согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений. В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются сторонами договора аренды.
Также отметим, что договор аренды является консенсуальным (ст.ст. 433, 606 ГК РФ), для его заключения не требуется передачи имущества. Иначе говоря, момент заключения такого договора может не совпадать с моментом начала его реального исполнения (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59). Следовательно, хотя договор долгосрочной аренды земельного участка считается заключенным с момента его государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п.п. 1, 2 ст. 25, ст. 26 ЗК РФ, ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), стороны вправе распространить действие условия об арендной плате на отношения, возникшие ранее. Такой вывод также подтверждается судебной практикой, например постановлениями ФАС Западно-Сибирского округа от 17.05.2007 N Ф04-2693/2007(33872-A46-21)(33997-A46-21), ФАС Московского округа от 05.05.2009 N КГ-А40/3448-09, ФАС Северо-Западного округа от 07.03.2007 N А56-9107/2006.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Чашина Татьяна

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Барсегян Артем

18 ноября 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Как составить договор аренды земельного участка и что нужно учесть?

Земельные участки передаются в аренду на основании заключенных договоров с владельцем таких участков. Все основные условия аренды земли, в особенности арендная плата, её срок и возможные виды деятельности на участке регулируются текстом арендного соглашения. При составлении данного документа важно учесть ряд правил, установленных законодательством и юридической практикой.

Разновидности договоров аренды земли

В отношении земельных участков существуют разные варианты арендных соглашений, каждый из которых призван регулировать правоотношения при различных обстоятельствах заключения таких соглашений.

По сроку действия различают три основных вида арендных договоров:

  • Предварительный;
  • Краткосрочный;
  • Долгосрочный.

Каждый из перечисленных видов соглашений применяется в определённых обстоятельствах и имеет свои особенности.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Предварительный договор

Предварительный договор заключается до подписания основного договора и заключает в себе основные положения, подлежащие обязательному внесению в основной текст.

Подписанием предварительного соглашения стороны обязуются не изменять существенные для каждой из них условия. Целями такого соглашения являются:

  • Фиксация важных условий до основной сделки;
  • Наложение обязательств на стороны по заключению договора в будущем;
  • Проверка юридической чистоты сделки до её заключения.

Так как заключение сделки по аренде требует существенной подготовки и, в ряде случаев, финансовых и временных затрат, когда вместе с участком в аренду передаются объекты недвижимости с размещёнными в них производственными мощностями, для участников соглашения важно зафиксировать все его основные моменты заранее, чтобы быть уверенными в их неизменности.

Вторая цель относится к обстоятельствам, когда заключение сделки в настоящий момент невозможно из-за обременений, наложенных на земельный надел или финансовых обстоятельств арендатора. В таких случаях заключение основной сделки является только юридической формальностью, а все основные условия принимаются сторонами на этапе заключения предварительного соглашения.

На этапе предварительного соглашения выявляются многие юридические несоответствия отдельных пунктов соглашения и их соответствие законодательству, особенно когда предварительное соглашение фиксируется в органах Росреестра.

Сотрудники Росреестра перед регистрацией предварительного договора проверяют его разделы на соответствие действующему законодательству, и в случае выявления несоответствий, их можно исправить до заключения основной сделки.

Краткосрочная сделка

Краткосрочным называют арендное соглашение, заключаемое на срок, не превышающий пяти лет. Краткосрочные договоры заключаются в следующих целях:

  • Дачное строительство;
  • Завершение уже начатого строительства;
  • Сенокошение, выпас скота и огородничество;
  • Аренда машиноместа.

Участки для дачного строительства предоставляются на срок до 5 лет, а для завершения строительства – до трёх лет без возможности продления (пункт 8 ст. 39.8 ЗК РФ). Если арендатор собирается заниматься сельским хозяйством, не связанным с ведением бизнеса и извлечением прибыли, то арендовать участок он может на три года.

Также краткосрочные договоры часто заключаются между физическими лицами (аренда дачного участка на сезон) и между юридическими (предоставление в аренду помещений фирме на время ремонта).

Характерным условием краткосрочных соглашений является возможность начать пользоваться участком сразу и отсутствие необходимости оформлять множество разрешающей документации.

Долговременное соглашение

Длительным сроком действия для соглашения по аренде земельных наделов считается срок от 5 лет. На такой срок заключаются договоры с целью:

  • Строительства жилья;
  • Ведения сельскохозяйственного бизнеса;
  • Размещения производственных объектов;
  • Размещения торговых точек;
  • Разработки месторождений полезных ископаемых.

Аренда на большой срок у частных лиц обычно происходит с целью ведения бизнеса, если речь идёт о торговых площадях в черте города и обычно не подразумевает выкупа, а аренда государственных земель для строительства подразумевает возможность выкупа участка по завершению постройки.

Государство предоставляет землю в аренду максимум на 49 лет. Закон не запрещает арендовать участок у частных лиц на больший срок, но такие случаи редки.

Как правильно составить

Каждый вид арендного договора имеет ряд особенностей, которые нужно учесть при его составлении.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Особенности предварительного договора

В предварительном договоре следует учесть следующие важные моменты:

  • Дата и время заключения основной сделки;
  • Цена сделки и сроки аренды;
  • Вопросы обременения земли;
  • Неизменность пунктов предварительного соглашения.

Предварительный договор должен давать сторонам уверенность, что основная сделка по аренде состоится в установленные сроки, и что её цена останется неизменной.

Если предварительный договор заключается из-за обременений, то арендатору следует включить в текст отдельный пункт об ответственности арендодателя за сохранение обременений дольше обговоренного времени. Также важно закрепить пункты, касающиеся оплаты и порядка её внесения. Это необходимо для того, чтобы планировать расходы будущих затрат с учётом точно установленных платежей аренды.

Предварительное соглашение подлежит регистрации в органах Росреестра так же, как и основная форма договора, так как именно регистрация закрепит соглашение юридически и позволит выявить пункты, делающие будущий договор ничтожным.

Особенности краткосрочной сделки по аренде

Текст краткосрочного соглашения мало чем отличается от договора на длительный срок, но ввиду небольшого срока пользования землёй арендодатель может столкнуться с рисками преждевременного разрыва соглашения в одностороннем порядке.

Кроме того, заключение договора аренды земельного надела для ведения бизнеса на сравнительно короткий срок (1-3 года) может свидетельствовать о низкой платежеспособности арендатора.

Чтобы избежать убытков, арендодателю при заключении краткосрочной сделки следует предусмотреть следующие пункты:

  • Обязанность арендодателя о предварительном (за 3-6 месяцев) уведомлении о досрочном выходе из соглашения и начисление неустойки при отсутствии такого уведомления;
  • Внесение авансового арендного платежа и пункт о пенях за просрочку регулярных платежей;
  • Внесение залога.

Залог при арендном соглашении между юридическими лицами вносится в виде прав на часть активов предприятия, а при аренде между физическими лицами – в виде наличных денег на стоимость размещённых в границах участка движимых материальных ценностей.

Другие публикации:  Франшиза защита прав потребителей

Особенности долгосрочного соглашения

Долгосрочный арендный договор требует тщательного подхода к каждому разделу, так как досрочное расторжение такого договора по инициативе собственника-арендатора возможно только по решению суда в крайних случаях (пункт 9 ст. 22 ЗК РФ).

Также нельзя вносить изменения в договор без согласия арендатора, или ограничивать его в правах, в случае аренды у государственного собственника.

Арендатору следует внимательно сопоставить цели пользования наделом с видами его разрешённого использования, закреплёнными в кадастровом паспорте.

Изменение вида землепользования уже арендованного участка путём внесения в договор поправок невозможно (п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ), если он арендуется у муниципалитета.

При аренде у частного юридического лица такие изменения внести крайне сложно даже при согласии собственника, так как это потребует изменения категории землепользования и кратковременного расторжения договора, что влечёт как финансовые, так и временные расходы для арендодателя.

Как внести изменения

Как у арендатора, так и у собственника может возникнуть потребность внести изменения в уже заключенное соглашение.

Эти изменения чаще всего относятся к следующим моментам:

  • Регулировка арендной платы в соответствии с ростом инфляции или по иным причинам;
  • Запрет на передачу участка в субаренду;
  • Изменение площади арендуемого участка при выделе из него доли;
  • Изменение ряда правил пользования помещениями в границах надела.

Внесение в договор вышеперечисленных изменений может осуществляться следующими способами:

  • Обоюдная договорённость;
  • Решение суда.

Когда решение об изменении условий принимается всеми субъектами сделки, то изменения обычно вносятся не в текст основного договора, а в приложение к нему, если это предусмотрено разделом документа «О порядке внесения изменений».

Соглашение о внесении изменений оформляется на отдельном листе и начинается с представления сторон, после чего следует перечисление номеров пунктов и/или разделов основного договора с указанием их новой формулировки. Для новых разделов пишут «Добавить раздел (номер) следующего содержания…».

Образец соглашения о внесении изменений можно скачать здесь.

Итак, договор аренды земельного участка может быть как длительным, так и краткосрочным, в зависимости от целей аренды, а для фиксации основных условий до заключения сделки стороны подписывают предварительное соглашение. Чтобы избежать неправомерного использования участка или судебных разбирательств, нужно расписывать каждый раздел как можно более подробно, предусматривая все возможные ситуации.

Образцы заявлений можете скачать по ссылке:

Краткосрочный договор аренды земельного участка

У Муниципального унитарного предприятия заключен краткосрочный договор аренды земельным участком с муниципальным образованием. Участок предоставлен для размещения городской свалки. Договор был заключен в 2006 году и ежегодно пролонгировался. Кадастровый номер участка, указанный в договоре, никогда не существовал. После использования этого участка для вывоза ТБО, МУП написал письмо муниципальному образованию указав в нем, что пускай муниципальное образование докажет, что именно этот участок с кадастровым номером, которого никогда не существовал, был предоставлен ему в аренду. И арендную плату МУП платит не будет. Хотелось бы спросить юристов, что делать органам местного самоуправления?

Органов местного самоуправления имеется свой юрист который должен разбираться в этих ситуациях потому что по вашему вопросу консультация только на платной основе.

У меня в аренде находится земельный участок по краткосрочному договору (11 месяцев) на данном участке расположены объекты недвижимости, которые я оформляю в собственность! Если я не успею оформить объекты до окончания срока договора, может ли администрация района передать данный участок сельской администрации или третьим лицам! Спасибо!

Статья 621 ГК РФ закрепляет следующие положения: 1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. 2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Таким образом, по окончании срока действия договора аренды, Вы вправе заключить дополнительное соглашение с арендодателем о продлении срока договора на тех же условиях. Данные положения также содержаться в ч. 3 ст. 22 ЗК РФ. Кроме того, согласно ч. 3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ. п.1 ст.36 ЗК РФ:Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами. Соответственно, в случае оформления прав на недвижимое имущество (хотя бы на один объект), расположенных на спорном земельном участке, Вы вправе не только заключить дополнительное соглашение о продлении срока действия договора, но и приобрести права на земельный участок.

С гражданином заключен краткосрочный договор аренды земельного участка. Он умер. Какие права на аренду имеет его наследник сын. Он имеет преимущественное право? Какие нормы закона это регулируют? Спасибо.

Наследник преимущественное право на аренду не имеет.

Возможно ли по краткосрочному (11 месяцев) договору аренды земельного участка производить капитальное строительство? Если внем прописано что он здан в аренду под складирования сырья. Если нет то что надо зделать чтобы получить разрешения на капитальное строительство? Арендодателем является администрация муниципального района.

Здравствуйте Ирина! Чтобы производить капитальное строительство необходимо получить разрешение на строительство, градостроительный план земельного участка, а без подтверждения прав на земельный участок такие документы Вам не выдадут. Единственным доказательством права является его государственная регистрация. Прежде всего необходимо обратиться в администрацию муниципального образования с заявлением о предоставлении земельного участка под строительство складов на основании положений ст.ст. 30-32 Земельного кодекса РФ, с указанием права. Администрация обязана организовать торги или предоставить Вам участок по предварительному согласованию, если ваша просьба соответствует градостроительному плану и посредством проведения публичных слушаний. В этом случае утверждается акт выбора земельного участка. Потом участок должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учёт. Потом заключается договор и регистрируется в Росреестре, до этого глава выносит постановление о предоставлении з\у Вам в аренду сроком на . лет. Только потом Вы имеете право обратиться порядке ст. 51 градостроительного кодекса РФ за разрешением на строительство, предварительно получив градостроительный план земельного участка. Да и ещё необходимо нужно будет заказать и утвердить генеральный проект строительства, у организации проектировщика и получить технические условия у коммунальных служб, СЭС, пожарников и ГИБДД, провести экологическую экспертизу за свой счёт. С уважением, Вадим Кравченко.

Заключение и регистрация договора аренды земельного участка

Договора аренды офисных помещений или квартир заключаются ежедневно. Но не все знают, что можно заключить договор аренды земельного участка, который предполагает передачу надела во временное пользование компании или физическому лицу. Арендовать землю можно у частных лиц или государства.

Если арендодатель – физическое лицо, то скорей всего он предоставляет землю в аренду для последующего и культивирования сельскохозяйственных культур. Если владельцем участка является государство, то наделом можно распоряжаться по своему усмотрению.

Особенности договора аренды земли

Аренда участка оформляется письменным договором, который формируется в двух экземплярах. Он описывает условия передачи арендодателем арендатору участка земли в личное распоряжение на конкретный промежуток времени.

Горячая линия

+7 (499) 350-80-61

+7 (812) 309-17-81

Для составления договора необходимы документы:

  • персональные документы участников сделки;
  • заявление;
  • документы, иллюстрирующие имущественные права на землю;
  • квитанция об уплате государственной пошлины;
  • кадастровый паспорт.

Договор аренды составляется в отношении участка земли, имеющего конкретные границы. Чертеж участка, прилагается к каждому его экземпляру. Образец договора аренды (см.ниже) представляет собой некий шаблон, который содержит универсальные условия, подходящие для большинства сделок.

Особенности договора аренды заключаются в следующем:

  • объектом аренды является надел земли, который можно идентифицировать по месту его фактического размещения, кадастровому номеру и площади, которую он занимает, располагаясь на местности;
  • в договоре обязательно прописываются функциональное назначение эксплуатируемой земли;
  • отдельным пунктом прописывается механизм внесения арендных платежей;
  • в договоре закрепляется обязанность арендатора по сохранению земли в надлежащем виде;
  • в договоре оговариваются условия возврата земельного надела его владельцу после истечения срока аренды.

Права и обязанности сторон

Долгосрочная аренда предполагает оформление договоренностей на срок до 50 лет, краткосрочная реализуется через заключение договоров на срок до 3 лет.

Базовые правила аренды земельных участков прописаны в гражданском и земельном законодательстве. Согласно нормативным документам арендатор обязан:

  • исполнять положения договора в части использования земли;
  • не осуществлять строительство построек, не предусмотренных договором;
  • не передавать надел в субаренду без получения согласия собственника земли;
  • своевременно оплачивать арендные платежи.

За арендатором сохраняется преимущественное право в случае продление договора. Кроме того, он получает право использовать для личных нужд любые полезные ископаемые, залежи которых имеются на участке. Арендодатель может претендовать:

  • на получение платы, закрепленной в условиях договора;
  • досрочное прекращение договора ( в случае, если арендатором допускаются нарушения в ходе эксплуатации участка).

Порядок и процедура заключения сделки

Оформление сделки на аренду земельного участка предусматривает совершение следующих действий:

  • передача заявления в муниципалитет (в случае, если надел арендуется у государства) о выделении земли для аренды;
  • обращение в уполномоченные органы для вызова технического специалиста. Специалист произведет межевание земли с целью составления кадастрового паспорта и план -схемы участка. Действующие правовые акты возлагают обязанность по межеванию земли на арендатора;
  • после окончания процедуры межевания арендатору нужно обратиться в муниципалитет для подписания договора аренды. Если ее продолжительность превышает 5 лет и его нужно зарегистрировать в установленном порядке.

Горячая линия

+7 (499) 350-80-61

+7 (812) 309-17-81

Если планируется аренда участка у частных лиц, то нужно обратиться в агентство, специализирующееся на сделках в сфере недвижимости для подбора земельного надела.

Государственная регистрация договора аренды

Регистрация договора аренды земельного участка производится специалистами УФРС на основании следующей документации:

  • план-схема земельного надела;
  • кадастровый план участка;
  • акт, в котором определены фактические границы земельного надела;
  • акт о приеме земельного участка для аренды.

Граждане часто устраняются от данной процедуры с целью уменьшения затрат. С одной стороны, незарегистрированный договор освобождает от уплаты налогов и государственной пошлины, с другой стороны он не порождает правовых последствий во взаимоотношениях между арендодателем и арендатором, что может негативно сказаться на правах последнего.

Признание договора аренды недействительным

Это происходит, если одна из сторон сделки грубо нарушает условия оформленного договора. Кроме того, о ничтожности сделки можно говорить, когда стороны не отразили в нем существенные условия.

Признание договора ничтожным производится через судебный орган. Для этого заинтересованные лица формируют иск, занимаются поиском доказательств и формулируют тактику защиты. На практике договор а признается недействительным при наступлении следующих обстоятельств:

  • в случае, если нарушены правила проведения аукционных торгов;
  • в случае, если арендодателем представлены искаженные данные, которые влияют на возможности арендатора в части целевого использования земельного надела;
  • получение в аренду надела, расположенного на природохранной территории;
  • нарушение договоренностей сторонами сделки.
Другие публикации:  Какие требования к качеству товаров

Продление права аренды

Пролонгация договора производится в ситуациях, когда истек срок аренды. После завершения срока договор прекращается или возобновляется посредством продления.

Проблемы с продлением договора чаще всего возникают в отношении земельных участков, арендодателем которых выступает муниципалитет. Мотивацией к отказу может послужить нарушение сроков внесения арендной платы или игнорирование требований законодательства в части порядка использования земельного надела.

При этом следует учитывать, что договора аренды, выделенных для строительства жилых домов, продлеваются автоматически на аналогичный срок в случае, если гражданами получены специальные разрешения на строительство и договор аренды заключался без предварительного проведения аукциона.

Гражданское законодательство по данной проблеме исходит из позиции, что договор аренды рассматривается в качестве возобновленного, если арендатор не утрачивает возможности эксплуатации земельного надела на прежних условиях.

Если арендатор стремится прекратить отношения с арендодателем , ему следует уведомить его в письменном варианте до даты окончания срока по договору аренды земли.

Аренда земельного участка может быть расторгнуты по инициативе одной из сторон.

Прекращение действия договора

Арендодатель может прекратить договорные отношения при возникновении следующих обстоятельств:

  • нерациональное использование земельных ресурсов, приводящее к значительному ухудшению качества почв;
  • эксплуатация земли вразрез с техническим назначением;
  • не соблюдение сроков внесения платежей за аренду земли;
  • самовольное строительство зданий или сооружений на участке земли;
  • жалобы соседей на не целевое использование участка, или на совершение иных правонарушений в сфере землепользования.

Далее узнаете подробнее о способах и процедуре расторжения договора аренды на землю.

Отдельные нюансы

Земельное законодательство обозначает необходимость открытия торгов при предоставлении имущественных прав на землю, которая относится к категории государственной или муниципальной собственности.

Предметом аукциона становится участок с границами, зафиксированными в межевом деле, поставленный в установленном порядке на кадастровый учет. Как правило, рассматривается вопрос о долгосрочной аренде, срок которой равен 49 годам.

Корректировка условий, прописанных в договоре аренды, может осуществляться только с согласия арендатора. Если он такое согласие не предоставляет арендодатель, может заявить о досрочном прекращении аренды только через суд.

Важным условием договора является применения принципа платности. Размер оплаты за аренду устанавливается в результате соглашения сторон и прописывается в договоре аренды.

Если земельный надел принадлежит государству, то размер выплаты определяется с учетом постановлений Правительства. Если участниками сделки являются частные лица, то плата рассчитывается с учетом рыночных параметров.

В договоре должна быть оговорена периодичность перечисления платы и может пересматриваться через год, после даты заключения договора. При этом ее размер по договорам с муниципалитетом может изменяться в зависимости от инфляционных процессов.

Видео: Порядок заключения договора аренды земли

О заключении договора аренды земельного участка на новый срок

Принятие Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 171-ФЗ) стало самой крупной реформой в области земельных отношений за последние 13 лет. В практике его применения стало возникать множество вопросов, обобщив которые, Минэкономразвития России подготовило ответы. Особого внимания заслуживают некоторые разъяснения министерства относительно перезаключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на новый срок. Публикуем их.

Срок договора аренды земли под объектами, не полежащими госрегистрации

Пунк­том 8 ст. 39.8 ЗК РФ установлены определенные сроки, на которые заключается договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в зависимости от основания для передачи земельного участка в аренду. Указанным пунк­том не определен срок, на который заключается договор аренды, в случае если на земельном участке расположен объект, который не подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не требующий получения разрешения на строительство и не вошедший в перечень объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственнос­ти, без предоставления земельных участков и установления сервитутов. Предлагаем установить срок аренды земельных участков для таких объектов.

Перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, утвержден постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1300.

В соответствии с подп. 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ в случаях, прямо не предусмотренных данным пунк­том, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до 49 лет.

Согласно п. 11 ст. 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.

Согласно п. 12 ст. 39.8 ЗК РФ при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, преду­смотренных п. 8 данной статьи.

Таким образом, ст. 39.8 ЗК РФ в полной мере урегулированы правила определения срока договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственнос­ти, в том числе в случаях, прямо не предусмотренных п. 8 данной статьи.

Заключить соглашение о продлении договора нельзя

Законом № 171-ФЗ не урегулирован вопрос продления договорных отношений с арендаторами земли после окончания срока действия договора аренды. Предполагается, что арендатор участка должен обратиться в уполномоченный орган с соответствующим заявлением о заключении нового договора аренды (подп. 31 и 32 п. 2, п. 3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ с изменениями, внесенными Законом № 171-ФЗ).

Отсутствие прямого указания в Земельном кодексе РФ на возможность продления договорных отношений с арендатором обязывает уполномоченный орган заключать новые договоры аренды (при соблюдении обязательных условий) при наличии зарегистрированного обременения на данном участке в виде предыдущего договора аренды. При этом арендатор участка обязан обеспечить регистрацию нового договора аренды, предварительно подписав соглашение о расторжении предыдущего договора и обеспечив снятие обременения с участка.

Указанное положение влечет дополнительные (возможно, необос­нованные) расходы арендатора.

При этом арендатор, желая избежать дополнительных расходов, не регистрирует новые догово­ры, основываясь на ч. 2 ст. 621 ГК РФ, согласно которой при использовании участка арендатором после истечения срока догово­ра при отсутствии возражений арендодателя договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок на прежних условиях.

Земельным кодексом РФ с изменениями, внесенными Законом № 171-ФЗ, данный вопрос также не урегулирован.

Учитывая изложенное, возможно ли в данных ситуациях заключать соглашения о продлении договоров аренды?

Статьями 39.6 и 39.8 ЗК РФ установлены особенности заключения нового договора аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды. При этом данное право не носит преимущественного характера, как это предусмотрено ст. 621 ГК РФ.

Так, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права — п. 4 данной статьи. При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ).

Таким образом, заключение дополнительного соглашения о продлении срока договора аренды земельного участка не представляется возможным.

В отношении необходимости осуществления государственной регистрации прекращения существования обременения в виде аренды земельного участка сообщаем, что, как отмечено в Определении Конституционного суда РФ от 05.07.2001 № 132-О, государственная регистрация не затрагивает самого содержания гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

В этой связи само по себе существование записи о государственной регистрации договора аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не может подтверждать наличие договорных отношений по предоставлению в аренду земельного участка в случае, если срок действия такого договора истек и договор не является возобновленным на прежних условиях на неопределенный срок в соответствии со ст. 621 ГК РФ.

Пролонгация договора аренды земельного участка

В соответствии с Земельным кодексом РФ в редакции Закона № ­171-ФЗ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (земельный участок), не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (п. 15 ст. 39.8).

Предусмотрены исключения из данного правила (они практически идентичны самим основаниям предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов (п. 3 ст. 39.6), а именно граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях, если:

  • земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов;
  • земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Из этого, а также из п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ следует, что с 01.03.2015 значительная часть договоров аренды земельных участков, в том числе заключенных без проведения торгов по основаниям, установленным до вступ­ления в силу Закона № 171-ФЗ, не будут подлежать заключению на новый срок без проведения торгов. Данное обстоятельство может повлечь ряд негативных последствий, в частности, для субъектов предпринимательского сообщества.

В связи с чем прошу вас рассмот­реть возможность подготовки проекта правового акта, преду­сматривающего внесение следую­щих изменений в ЗК РФ: установить возможность продления договора аренды земельного участка без проведения торгов арендаторам земельных участков, надлежащим образом исполнившим свои обязанности по договору, по аналогии с правом добросовестного арендатора объекта нежилого фонда на заключение на новый срок договора аренды на основании п. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Статьями 39.6 и 39.8 ЗК РФ установлены особенности заключения нового договора аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды. При этом данное право не носит преимущественного характера.

Следует отметить, что в постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о догово­ре аренды» указано, что в случаях, предусмотренных законом, до­говор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора.

Согласно п. 35 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.11.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» реализация предусмот­ренного п. 1 ст. 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок возможна только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.

Таким образом, до 1 марта 2015 г. с учетом сложившейся судебной практики арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, не всегда был способен реализовать свое преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. В числе прочего затруднения в заключении договора аренды на новый срок могли быть обусловлены проведением торгов на право заключения договора аренды такого земельного участка либо отсутствием факта передачи земельного участка третьему лицу.

Вместе с тем с 1 марта 2015 г. случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права — п. 4 данной статьи. При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ).

Другие публикации:  Кто сдавал экзамен на адвоката в москве

С учетом изложенного и принимая во внимание судебную практику, внесение предлагаемых изменений в земельное законодательство Российской Федерации представляется нецелесообразным.

Одновременно обращаем внимание, что, согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом пос­ле истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Данное правило в полной мере распространяется на догово­ры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку Гражданский кодекс РФ не предусматривает возможности установления исключений из данного правила в соответствии с иными федеральными законами.

Также отмечаем, что в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы арендатора, не связанные с предметом этого договора, если иное не установлено федеральным законом (п. 14 ст. 39.8 ЗК РФ).

О преимущественном праве на заключение нового договора

В соответствии с действующей редакцией ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка (ст. 22). В силу положений ст. 621 ГК РФ при надлежащем исполнении условий договора аренды земельного участка в случае, если стороны не высказывали желания расторгнуть договор, такой договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Статьей 39.8 ЗК РФ в редакции, вступающей в законную силу 01.03.2015, установлено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственнос­ти, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В связи с этим возникают ­вопросы:

  • считается ли договор аренды расторгнутым или его необходимо расторгнуть по инициативе уполномоченного органа в соответствии со ст. 39.8 ЗК РФ в случае, если срок действия договора аренды земельного участка истек до 01.03.2015 и договор в силу ст. 621 ГК РФ возобновлен на не­определенный срок;
  • прекращает ли свое действие договор аренды земельного участка в соответствии со ст. 39.8 ЗК РФ по истечении срока действия договора аренды земельного участка, заключенного до 01.03.2015?

Согласно п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

С 1 марта 2015 г. случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права — п. 4 данной статьи. При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ).

Так, Земельным кодексом РФ установлены особенности заключения нового договора аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды. При этом данное право не носит преимущественного характера.

Одновременно обращаем внимание, что, согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом пос­ле истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Данное правило в полной мере распространяется на догово­ры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственнос­ти, поскольку ГК РФ не преду­сматривает возможности установления исключений из данного правила в соответствии с иными федеральными законами.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Предоставление участков с неуточненными границами

Пунк­том 3 ст. 39.6 ЗК РФ определено, что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

При этом в соответствии с п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Кроме того, п. 3 ст. 34 Федерального закона установлены переходные положения, определяю­щие, что в случае если до дня вступления в силу настоящего федерального закона органом государственной власти или органом местного самоуправления утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте территории в целях его предоставления для целей, не связанных со строительством, предоставление такого земельного участка осуществляется в соответствии со ст. 34 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Закона № 171-ФЗ), но не позднее 1 января 2018 г.

С учетом изложенного прошу вас сообщить о возможности предоставления в период с 01.03.2015 по 01.01.2018 в аренду земельных участков, схема расположения которых на кадастровом плане или кадастровой карте территории в целях уточнения границ арендуемых земельных участков утверждена до дня вступления в силу Закона № 171-ФЗ, без проведения торгов на новый срок с учетом ранее действовавшего преимущественного права арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка.

Уточнение границ земельных участков осуществляется в случаях, установленных Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Федеральный закон № 221-ФЗ).

Согласно п. 3 ст. 25 Федерального закона № 221-ФЗ кадастровый учет в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, кадастровые сведения о котором не соответствуют установленным на основании Федерального закона № 221-ФЗ требованиям к описанию местоположения границ земельных участков.

При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в до­кумен­те, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого до­кумен­та из сведений, содержащихся в до­кумен­тах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае если указанные до­кумен­ты отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местнос­ти 15 и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка (п. 9 ст. 38 Федерального закона № 221-ФЗ).

Следует отметить, что до 1 марта 2015 г. утверждение схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории осуществлялось только в случаях, прямо предусмотренных Земельным кодексом РФ (ст. 31, 34, 36) и иными федеральными законами (например, ст. 12 Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»).

Таким образом, при уточнении границ земельных участков необходимость подготовки и утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории до 1 марта 2015 г. не предусматривалась.

Кроме того, переходные положения п. 3 ст. 34 Закона № 171-ФЗ распространяются на вновь образуемые земельные участки, предоставляемые для целей, не связанных со строительством и (или) с эксплуа­тацией зданий, сооружений.

Срок договора аренды участка для автостоянки

На какой срок должен заключаться договор аренды земельного участка, предоставляемого под автостоянку открытого типа, если такое использование земельного участка не предполагает строительство (п. 8 ст. 39.8 этот срок не устанавливает)?

Согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540, одним из видов разрешенного использования земельных участков указано «автомобильный транспорт». Описание вида разрешенного использования земельного участка содержит в том числе разрешенное использование «оборудование земельных участков для стоянок автомобильного транспорта».

Таким образом, предоставление земельного участка для размещения стоянок автомобильного транспорта допускается.

Предоставление земельных участков для указанного вида разрешенного использования осуществляется на аукционах.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона (п. 11 ст. 39.8 ЗК РФ).

В случаях, не предусмотренных п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до 49 лет (подп. 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ).

ГК РФ предусмотрена возможность возобновления договора аренды земельного участка при отсутствии возражений со стороны арендодателя (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Возобновление договора аренды земли

Просим высказать мнение о возобновлении договора аренды земельного участка по п. 2 ст. 621 ГК РФ, но при этом прекращении его же по п. 3 ст. 2 ГК РФ. На наш взгляд, между указанными нормами имеются несоответствия.

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Данное правило в полной мере распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку Гражданский кодекс РФ не преду­сматривает возможности установления исключений из данного правила в соответствии с иными федеральными законами.

В числе прочего к договору аренды, который в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях на неопределенный срок, применяются правила о его прекращении по основаниям, предусмотренным ст. 610 ГК РФ.

По мнению Минэкономразвития России, в данном случае какие-либо противоречия между положениями ГК РФ отсутствуют.

Если срок ранее заключенного договора аренды земельного участка истек, ни одна из сторон не обратилась в регистрационный орган с заявлением о прекращении права, т.е. в соответствии с ч. 2 ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Можно ли в данном случае отказать заявителю в предоставлении земельного участка на новый срок, на том основании, что ранее заключенный договор не расторг­нут и считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок?

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Данное правило в полной мере распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку Гражданский кодекс РФ не предусматривает возможности установления исключений из данного правила в соответствии с иными федеральными законами.

Вместе с тем в случае если арендодателем до либо после истечения срока договора аренды представлено заявление о заключении договора аренды на новый срок, то в данном случае применяются положения п. 3, 4 ст. 39.6 ЗК РФ. Факт поступления такого обращения исключает возможность применения положений ст. 621 ГК РФ.

При отсутствии в совокупности условий, указанных в п. 3, 4 ст. 39.6 ЗК РФ, арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в том числе возможности применения положений ст. 621 ГК РФ в части реализации преимущественного права на заключение нового договора аренды земельного участка (п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ).