Неустойка за неисполнение обязательств по договору долевого участия

10.03.2018 Выкл. Автор admin

Какова ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве?

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Заключая договор участия в долевом строительстве, стороны должны помнить, что застройщик несет ответственность за неисполнение и (или) ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств в соответствии с действующим законодательством и условиями договора.

Если застройщик исполнил ненадлежащим образом или не исполнил обязательства по договору, то участник долевого строительства (дольщик) может защитить свои права в рамках досудебного и судебного урегулирования спора. При этом в рассматриваемом случае процедура досудебного урегулирования не является обязательной, но может быть предусмотрена договором. Не исключено, что направленное застройщику требование (претензия) будет способствовать решению конфликта без обращения в суд.

Дольщик может прибегнуть к следующим мерам гражданско-правового воздействия на застройщика, нарушившего условия договора.

1. Расторжение с застройщиком договора участия в долевом строительстве

Участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, в частности, в следующих случаях (ч. 1 ст. 9 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ; ч. 7, 17 ст. 25 Закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ):

  • если застройщик превысил срок сдачи объекта более чем на два месяца;
  • застройщик отказался устранить недостатки объекта долевого строительства, или возместить расходы дольщика на их устранение, или соразмерно уменьшить цену договора в связи с ухудшением качества и иными недостатками объекта строительства;
  • существенно нарушены требования к качеству объекта строительства;
  • застройщик не уведомил дольщика о прекращении договора поручительства и (или) не заключил новый договор поручительства (в случае, если договор участия в долевом строительстве заключен с первым участником долевого строительства до 20.10.2017).

В этих случаях договор считается расторгнутым со дня направления застройщику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Уведомление направляется заказным письмом с описью вложения (ч. 4 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).

Кроме того, дольщик может расторгнуть договор в судебном порядке в случаях (ч. 1.1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ):

  • прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома, если становится очевидно, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику;
  • существенного изменения проектной документации, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, установленного договором участия в долевом строительстве в пределах 5% от указанной площади;
  • изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома;
  • наличия иных оснований, установленных законом или договором.

Во всех перечисленных выше случаях при одностороннем отказе гражданина — участника долевого строительства от исполнения договора и расторжении договора в судебном порядке застройщик обязан возвратить участнику денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму в двойном размере исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России (ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).

С 01.01.2016 значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России и с 30.10.2017 составляет 8,25% ( Указание Банка России от 11.12.2015 N 3894-У; Информация Банка России от 27.10.2017).

2. Взыскание с застройщика неустойки

Неустойка может быть установлена законом (законная неустойка), а также договором участия в долевом строительстве (договорная неустойка). При этом размер законной неустойки не может быть уменьшен договором; договорная неустойка может только увеличивать законную.

Если застройщик нарушил сроки передачи дольщику объекта строительства, не согласовав при этом изменение условия договора об участии в долевом строительстве в части сроков сдачи объекта, размер неустойки (пени) составляет двойную величину 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства. Неустойка рассчитывается от цены договора за каждый день просрочки начиная со дня, следующего после указанной в договоре даты исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта (ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ; п. 23 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

Застройщик нарушил срок передачи объекта на 100 дней. Цена договора составляет 1 000 000 руб. Размер неустойки составит 55 000 руб. (100 дней x 1/300 x 1 000 000 руб. x 0,0825 x 2).

В исключительных случаях по заявлению застройщика суд может снизить размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, если будет установлено, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При этом обязательно указание мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым (п. 26 Обзора от 04.12.2013).

При расторжении договора участия в долевом строительстве неустойка, предусмотренная ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ, уплате не подлежит ( п. 29 Обзора от 04.12.2013).

Если застройщик нарушил согласованный с дольщиком срок устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, обнаруженных в течение гарантийного срока, размер неустойки (пени) составляет 1% от (ч. 8 ст. 7 Закона N 214-ФЗ):

  • стоимости расходов на устранение такого недостатка (дефекта) либо
  • стоимости жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, если выявленные недостатки (дефекты) могут служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания.

3. Возмещение застройщиком убытков

Если застройщик ненадлежаще исполняет свои обязательства, дольщик вправе потребовать сверх неустойки возмещения убытков, например расходов на аренду жилья (ст. 15 ГК РФ; ст. 10 Закона N 214-ФЗ; п. 1 ст. 28 Закона от 07.02.1992 N 2300-1).

4. Возмещение застройщиком морального вреда

Участник долевого строительства вправе обратиться к застройщику с требованием о возмещении морального вреда (ст. 15 Закона N 2300-1).

Размер компенсации морального вреда в каждом конкретном случае определяется судом с учетом характера нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости (п. 2 ст. 1101 ГК РФ).

5. Возмещение застройщиком судебных расходов

В рамках судебного урегулирования спора судебные расходы (госпошлина, почтовые расходы, расходы на оплату услуг адвоката, эксперта и т.д.) могут быть взысканы с застройщика в случае удовлетворения предъявленных дольщиком исковых требований (ч. 1 ст. 98 ГПК РФ).

Перечень судебных расходов не является исчерпывающим и определяется дольщиком. Для взыскания таких расходов необходимо доказать факт их несения, а также связь между понесенными издержками и делом, рассматриваемым в суде (п. п. 2, 4, 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1).

6. Взыскание с застройщика штрафа

При удовлетворении судом требований участника долевого строительства, которые не были удовлетворены застройщиком добровольно, суд взыскивает с застройщика в пользу дольщика штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом дольщику (п. 6 ст. 13 Закона N 2300-1; п. п. 2, 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17).

7. Привлечение застройщика к административной или уголовной ответственности

Застройщик может быть привлечен к административной ответственности за следующие правонарушения (ст. ст. 14.4, 14.7, 14.8, 14.28, ч. 4 ст. 19.5 КоАП РФ):

  • продажа товаров, выполнение работ либо оказание населению услуг ненадлежащего качества или с нарушением установленных законодательством РФ требований;
  • обман потребителей;
  • нарушение иных прав потребителей. По данному основанию возможно привлечение к ответственности, например, за включение в договор долевого строительства условий, ущемляющих законные права дольщиков;
  • нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
  • невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Чтобы инициировать привлечение застройщика к административной ответственности по данным статьям, дольщик может обратиться в управление Роспотребнадзора по субъекту РФ или орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий государственный контроль (надзор) в сфере долевого строительства (п. 3 ч. 1 ст. 28.1, ст. ст. 23.49, 23.64 КоАП РФ; ст. 23 Закона N 214-ФЗ).

Примечание. В г. Москве таким органом является Комитет г. Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства ( п. 4.3 Положения, утв. Постановлением Правительства Москвы от 26.04.2011 N 157-ПП).

Кроме того, виновные лица организации-застройщика могут быть привлечены к уголовной ответственности, в частности за привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства РФ об участии в долевом строительстве в крупном или особо крупном размере (ст. 200.3 УК РФ; ч. 2.2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ).

Что предусмотреть в договоре участия в долевом строительстве? >>>

Как составить и подать исковое заявление о возмещении морального вреда? >>>

Каков порядок взыскания неустойки с застройщика по договору участия в долевом строительстве?

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Другие публикации:  Разведённая женщина с двумя детьми льготы

Застройщик должен уплатить гражданину — участнику долевого строительства неустойку (пени) в следующих случаях (ч. 2 ст. 6, ч. 8 ст. 7 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ):

1) если нарушил сроки передачи дольщику объекта строительства, не согласовав при этом изменение условия договора об участии в долевом строительстве в части сроков сдачи объекта;

2) при нарушении согласованного с дольщиком срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, обнаруженных в течение гарантийного срока.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением входящего в его состав технологического и инженерного оборудования, устанавливается договором участия в долевом строительстве и не может быть менее пяти лет.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование в составе объекта долевого строительства устанавливается договором участия в долевом строительстве и не может быть менее трех лет ( ч. 5 , 5.1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).

Размер неустойки (пени)

Размер неустойки (пени) за нарушение застройщиком срока передачи объекта строительства составляет двойную величину 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки. Застройщик освобождается от уплаты неустойки (пени), если нарушение срока произошло из-за уклонения дольщика от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта строительства (ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ).

С 01.01.2016 значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России и с 30.10.2017 составляет 8,25% ( Указание Банка России от 11.12.2015 N 3894-У; Информация Банка России от 27.10.2017).

Размер неустойки (пени) за нарушение застройщиком срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства составляет 1% от (ч. 8 ст. 7 Закона N 214-ФЗ):

  • стоимости расходов на устранение такого недостатка (дефекта) либо
  • стоимости жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, если выявленные недостатки (дефекты) могут служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания.

Неустойка (пени) может быть взыскана как в судебном, так и в досудебном порядке. При этом процедура досудебного урегулирования спора не является обязательной, однако может быть предусмотрена договором. Кроме того, она может помочь уладить спор без обращения в суд.

Порядок досудебного взыскания неустойки

Для взыскания с застройщика неустойки по договору участия в долевом строительстве в досудебном порядке рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Подготовьте предложение застройщику о добровольной уплате неустойки

Целесообразно направить такое предложение в письменной форме. Рассчитайте и укажите сумму неустойки (пени).

Кроме того, застройщик несет обязанность возместить в полном объеме причиненные дольщику убытки сверх неустойки, возникшие, например, в связи с расходами на аренду жилья в период просрочки исполнения обязательства (ст. 10 Закона N 214-ФЗ). О сумме причиненных убытков можно также указать в обращении к застройщику.

Если застройщик добровольно не уплатит неустойку в указанный в предложении срок, то дольщик будет вынужден обратиться за защитой своих прав в суд, что повлечет за собой дополнительные судебные расходы (госпошлину, расходы на оплату услуг адвоката и т.д.), которые могут быть взысканы с застройщика в случае удовлетворения иска ( ч. 1 ст. 98 , ч. 1 ст. 100 ГПК РФ; п. п. 2 , 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1).

Шаг 2. Подготовьте подтверждающие документы и передайте их застройщику вместе с предложением

К предложению об уплате неустойки рекомендуем приложить копии договора участия в долевом строительстве, копию паспорта дольщика, копию документа, подтверждающего уплату суммы по договору долевого участия в строительстве.

Рекомендуем отправить предложение с пакетом вышеуказанных документов ценным письмом с уведомлением о вручении и с описью вложения для возможного последующего предъявления подтверждающих документов в суд или отвезти лично в офис застройщика и сдать под отметку о принятии.

Если в течение указанного в предложении срока денежные средства не поступили на счет дольщика, можно приступать к судебному взысканию неустойки.

Порядок судебного взыскания неустойки

Для взыскания с застройщика неустойки по договору участия в долевом строительстве в судебном порядке рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Подготовьте исковое заявление и документы к нему

Исковое заявление по сути будет содержать те же требования, что и предложение о добровольной уплате застройщиком неустойки (пеней). К ним может добавиться также требование о возмещении морального вреда (ч. 9 ст. 4 Закона N 218-ФЗ; ст. ст. 15, 28 Закона от 07.02.1992 N 2300-1).

В исковом заявлении должны быть указаны (ст. 131 ГПК РФ): наименование суда, в который подается заявление; наименование истца, его место жительства, наименование представителя и его адрес, если заявление подается представителем; наименование ответчика, его место нахождения; указание на нарушение прав истца и его требования; обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства; цена иска (размер взыскиваемой суммы и ее расчет); перечень прилагаемых к заявлению документов.

Помимо документов, которые указаны выше в шаге 2, к исковому заявлению также можно приложить предложение, ранее направленное застройщику с уведомлением о вручении, почтовой квитанцией и описью вложения, ответ застройщика (если имеется), расчет неустойки и квитанцию об уплате госпошлины, если она подлежит уплате (ст. 132 ГПК РФ).

Истец по данному иску может быть освобожден от уплаты госпошлины, если цена иска не превышает 1 млн руб. В случае превышения данной суммы подлежит уплате госпошлина в сумме, исчисленной исходя из цены иска и уменьшенной на сумму госпошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 млн руб. ( пп. 4 п. 2 , п. 3 ст. 333.36 НК РФ; п. 3 ст. 17 Закона N 2300-1).

Шаг 2. Подайте исковое заявление в суд и примите участие в судебном процессе

Подавать исковое заявление необходимо в суд общей юрисдикции (районный суд) по месту нахождения застройщика или вашему месту жительства (месту пребывания) либо по месту заключения или месту исполнения договора. Если неустойка составляет менее 50 000 руб., то обращаться следует в мировой суд (п. 5 ч. 1 ст. 23, ст. 28, ч. 7 ст. 29 ГПК РФ; п. 2 ст. 17 Закона N 2300-1).

Суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств (п. 26 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

Для разрешения судебного спора вам может потребоваться квалифицированная юридическая помощь специалиста, а в случае представления ваших интересов в суде — нотариальная доверенность на представителя (ст. ст. 185, 185.1 ГК РФ; ч. 2 ст. 53 ГПК РФ). Расходы на оплату услуг представителя суд может полностью или частично взыскать с ответчика в вашу пользу по письменному ходатайству (ч. 1 ст. 100 ГПК РФ; п. п. 2, 4 Постановления N 1).

Шаг 3. Возбудите исполнительное производство

После вступления решения суда в законную силу получите исполнительный лист (ч. 1 ст. 428 ГПК РФ).

Подайте заявление о возбуждении исполнительного производства и исполнительный лист в районный отдел службы судебных приставов либо самостоятельно обратитесь с исполнительным листом в банк, где у должника открыт расчетный счет (ч. 1 ст. 8, п. 1 ч. 1 ст. 12 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ).

Неустойка за неисполнение обязательств застройщиком по договору долевого участия в строительстве

Добрый день! По договору долевого участия в строительстве в квартиру должен быть заведен газ. Дом построился, но без газа, в известность о том что газа не будет застройщик не ставил, никаких допсоглашений по данному вопросу не подписывали. Какая есть вероятность получить компенсацию или неустойку от застройщика за невыполнение условий договора? Заранее спасибо!

Ответы юристов (1)

Как указано в ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»,

Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
4. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
5.1. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
6. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.
7. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

Другие публикации:  Авто купля продажа екатеринбург

Необходимо направлять застройщику письменную претензию и требовать компенсацию.

В случае отказа — обращаться с соответствующими требованиями в суд.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Неустойка по договору долевого участия

Здравствуйте! Помогите, пожалуйста разобраться! Я купила квартиру у КТ СУ-155 по ДДУ (ФЗ № 214-ФЗ) в новостройке в подмосковье (Новая Трехгорка).

Дата заключения договора: 10 мая 2011 года

Плановая дата получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома: январь 2012.

21.12.2011 я подписала допсоглашение о переносе сроков на октябрь 2012.

04.03.2013 на сайте компании разместили объявление о том, что производится заселение дома.

29.03.2013 я получила смотровой для осмотра квартиры. 11.04.2013 апреля выполнила осмотр квартиры (были обнаружено 15 недоделок от брака окна до неровных стен, значительного уклона пола, трещин в эркерном блоке, который сам по себе стоит на наклонной плите, шов в верхней части блока залит раствором). И составила акт первичного осмотра квартиры, отдав один экземпляр в местную группу заселения. После этого я оставила претензию по ненадлежащему исполнению обязательств по ДДУ к КТ СУ-155 и отдельно к ЗАО СУ-155 как застройщику (30.05.2013). В претензии я обосновала, почему не буду подписывать акт приема-передачи квартиры и потребовала устранить недоделки. ЗАО СУ-155 выслало ответ (составленный 10.06.2013), получила я его 30.06.2013), что недоделки в полном объеме устранены, что подтверждается актом. После этого 27.07.2013 я повторно осмотрела квартиру и снова оформила акт осмотра. Недоделки не были устранены в полном объеме, как указывалось в письме (из 15 было устранено 3). Я повторно выслала претензию 02.08.2013, объяснив ситуацию. 13.08.2013 мне позвонили из ЗАО СУ-155,чтобы уточнить нужно ли мне давать ответ письменно, в чем заключается ответ отказались пояснить, на вопрос нужно ли приехать для осмотра, сказали нет, не нужно. Я так понимаю, что устранять ничего не собираются. Пояснить почему, не могут, в первом Акте, копию которого я попросила, подавая вторую претензию, указано что недоделки в 6 квартирах были полностью устранены и подписи лиц-участников (всё, никаких комментариев, причин отказа в устранении, разъяснений в нем не было, списка недоделок тоже). Получить у кого-то обоснование отказа не удалось.

Подскажите, могу ли я подать иск в суд по неустойке по договору долевого участия за нарушение сроков и по ненадлежащему качеству строительных работ? И с какой даты я могу это сделать?

Нужна ли экспертиза строительной организации по недоделкам или достаточно моего описания (в нем я указала СНИПЫ, которые (по моему мнению) были нарушены, в том числе по ФЗ-384). Нужно ли перед иском подавать претензию по неустойке? Можно ли оформить в одном иске два требования?

Изначально требовать неустойки по договору долевого участия не хотела, поэтому претензии по срокам не подавала, но увидев квартиру, поняла что заплатила деньги, для меня не такие уж маленькие, за ожидание бракованных окон в плохо скроенной бетонной коробке и вот думаю, могу ли я что-то с этим поделать.

Извините, за сумбурность. Заранее спасибо за ответы!

С уважением, Ольга.

13 Августа 2013, 22:54 Ольга, г. Москва

Ответы юристов (9)

В настоящее время Вы имеете право заявить исковые требования к застройщику по основаниям несвоевременной сдачи дома, исходя из одной трехсотой цены договора за день просрочки исполнения обязательства (статья 6 профильного закона № 214-ФЗ), по основаниям качества, с учетом положений статьи 7 профильного закона), по основаниям нарушения порядка и сроков рассмотрения претензий (пункт 9 статьи 4 профильного закона, отсылающая к Закону о защите прав потребителей, плюс статьи 21, 28, 30-31, 13, 17 Закона о защите прав потребителей. — Это основные материальные основания.

Эти требования Вы сможете предъявить в суд в течение общего срока исковой давности, исчисляя его с момента возникновения спора. Лучше с иском не тянуть, поскольку у Вас по делу при возражениях ответчика потребуется строительно-техническая экспертиза.

Вы можете в пределах гарантийного срока предъявить требования в суд к ответчику без доказательств (в том числе не заказывая за свой счет дорогостоящую СТЭ), поскольку бремя доказывания лежит на ответчике (пункт 7 статьи 7 профильного закона и корреспондирующие нормы ЗоЗПП).

В одном исковом заявлении Вы вправе заявить несколько требований, связанных одним предметом и основаниями.

Претензионный порядок лучше соблюсти в любом случае, а если это установлено договором — в обязательном порядке. Реакция будущего ответчика на претензию сэкономит время и Ваше, и суда. По содержанию такая претензия должна соответствовать исковому заявлению, должна быть мотивированной, обоснованной. Направлять претензию застройщику следует регистрируемым способом: нарочным под роспись или РПО с отделения Почта России.

Есть вопрос к юристу?

Подскажите, могу ли я подать иск в суд по неустойке за нарушение сроков и по ненадлежащему качеству строительных работ?

И с какой даты я могу это сделать?

п.2 ст.6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве..» гласит

2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Таким образом отправной датой будет день исполнения обязательства, в вашем случае предусмотренный доп. соглашением, раз уж вы согласились перенести первоначальный срок.

Нужна ли экспертиза строительной организации по недоделкам или достаточно моего описания (в нем я указала СНИПЫ, которые (по моему мнению) были нарушены, в том числе по ФЗ-384).

Вы можете провести экспертизу до обращения в суд и впоследствии возложить данные расходы, на ответчика в случае выигрыша дела, это позволит зафиксировать факт нарушений. Есть вероятность того, что ответчик в последствии попробует их устранить и в Суде утверждать, что все было в порядке.

Но даже если вы не проведете экспертизу, я уверен, что ее назначит Суд.

Нужно ли перед иском подавать претензию по неустойке?

В случае, если в вашим договором он предусмотрен, то обязательно.

Можно ли оформить в одном иске два требования?

! Основные процессуальные нормы, которыми Вы будете руководствоваться: статьи 24, 131-132 ГПК РФ.

Здравствуйте, уважаемая Ольга!

Как я понял, Вас волнуют, прежде всего, процессуально-правовые вопросы? Да, Вы вправе, вне всякого сомнения, объединять сколько угодно исковых требований в одном исковом заявлении. Лишь бы они объединялись как по предмету, так и по обоснованию. Я буквально не могу припомнить ни одного случая, чтобы истец ограничился одним требованием. Бесспорно и то, что акт о недоделках должен быть составлен не Вами, а сертифицированным экспертом в области строительства.

Другие публикации:  Приставы чертановский осп

Все остальные вопросы должны быть урегулированы в заключённом Вами договоре о долевом участии в строительстве жилого дома.

Вы вправе обратиться в суд с требованием об устранении недостатов строительных работ. В обоснование своих требований необходимо представить заключение строительной организации, это в том числе и сэкономит время судебного рассмотрения дела, поскольку сроки судебных экспертиз небыстры.

Вы также вправе предъявить требование о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи жилого помещения. Срок этот отсчитывается с момента, когда квартира должна быть передана участнику долевого строительства по договору. Рассчитайте неустойку на момент подачи искового заявления в суд. Как правильно указали коллеги, если в договоре указано на обязательное соблюдение претензионного порядка, то необходимо направить претензию ответчику, а затем уже обращаться в суд ( срок для ответа на претензию составляет дней 10).

кроме того, вы вправе заявить требование о компенсации морального вреда в соответствии со ст 15 Закона РФ » О защите прав потребителей»

в соответствии с постановлением Пленума ВС РФ от 28.06.2012 г #17 О практике рассмотрения судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей, если отношения с участием потребителей регулируются и специальными законами, содержащими нормы гражданского права (напр, договор участия в долевом строительстве), то к отношениям, возникающим из таких договоров, закон и защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами ( п2).

Т.о. вы вправе требовать с застройщика компенсацию морального вреда, в связи с нарушеним прав потребителя

что касается срока, с которого Вы вправе требовать неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства.

в соответствии со ст 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов . » застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который установлен договором.

Необходимо внимательно ознакомиться с условиями договора о сроке передачи квартиры. Чаще всего в договоре прописывается, что срок передачи объекта-квартиры участнику долевого строительства -не позднее месяца ( двух) с момента ввода дома в эксплуатацию. В этом случае, поскольку Вы подписывали соглашение о переносе сроков ввода в эксплуатацию на октябрь 2012 г, плюс тот срок, который отведен договором на передачу квартиры и соответственно, с этого момента можно взыскивать неустойку.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»:

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В п. 2 ст. 6 вышеуказанного закона, четко регламентирован порядок расчета неустойки. При нарушении предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, при этом, если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Вот что по этому поводу говорится в Письме Верховного Суда РФ от 30.01.2013 N 7-ВС-368/13 «О применении норм Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“

Статьей 6, часть 2, Федерального закона „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ установлена ответственность застройщика за нарушение предусмотренного договором срока передачи гражданину… Нормы Закона Российской Федерации „О защите прав потребителей“ в этой части к указанным отношениям не применяются. В соответствии со статьей 4, часть 9, названного Федерального закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется лишь в части, им не урегулированной.

Вместе с требованием о взыскании неустойки за нарушение застройщиком сроков передачи объекта, можно предъявить требования о взыскании морального вреда. Иск о компенсации морального вреда участник долевого строительства вправе предъявить к застройщику, при этом, моральный вред определяется по собственному усмотрению. Суд оценивает размер возмещения морального вреда в каждом случае, с учетом конкретных обстоятельств дела, исходя из требований разумности, справедливости и соразмерности, нравственных и физических страданий дольщика.

Таким образом, предварительно внимательно изучите договор. Направьте застройщику претензию, в которой сошлитесь на нормы закона, которые указаны выше и отразите сразу оба требования. Претензию составьте в 2-х экземплярах, один экземпляр передайте застройщику под роспись или направьте по почте заказным письмом с уведомлением (чек сохраните). Далее, при неудовлетворении Ваших требований, обращайтесь в суд с исковым заявлением, которое будет дублировать претензию. К исковому заявлению приложите копии подтверждающих документов. В исковом заявлении можно дополнительно заявить моральный вред. Экспертизу можно назначить в ходе судебного разбирательства. Не затягивайте с этим вопросом, если что то непонятно, можете обращаться за помощью. Удачи Вам!

Здравствуйте!

В случае создания
застройщиком объекта долевого строительства ненадлежащего качества наступают те
же последствия, что и при договорах купли-продажи и подряда (п. 1 ст. 475,
п. 1 ст. 723
ГК РФ). Это, в частности, право участника долевого строительства потребовать от
застройщика либо безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, либо
соразмерного уменьшения цены договора, либо возмещения своих расходов на
устранение недостатков (ч. 2 ст. 7
Закона о долевом строительстве). При существенном нарушении требований к
качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков
в установленный участником долевого строительства разумный срок участник
долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения
договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты
процентов.

Согласно ст. 7,
Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «Об
участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства
объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям
договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и
градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае
неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не
исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства,
обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и
указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме
причиненные убытки сверх неустойки (мт.10).

Ст. 6 данного закона
установлено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи
участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик
уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной
трехсотой ставки
рефинансирования Центрального банка Российской Федерации,
действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день
просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка
(пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Поэтому можете обращаться в суд, в исковом заявление все
требования можете объединить. Предварительно Вам следует заказать независимую строительно-техническую
экспертизу, которая должны установить имеющиеся недостатки и стоимость
восстановительных работ для приведение объекта в надлежащее состояние. Может,
конечно, попробовать приложить имеющиеся акты осмотра и справки, подтверждающие
стоимость работ, необходимых для устранения недостатков, но суд, вероятнее
всего назначит экспертизу, расходы по ней будут взысканы пропорционально
удовлетворенным требованиям в части недостатков объекта.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.