Нотариус купля продажа участка

01.08.2018 Выкл. Автор admin

Договор купли-продажи земельного участка

Каждая сделка с недвижимостью, в том числе с земельными участками, неизбежно связана с рисками для продавца и покупателя. Некачественная проверка полномочий сторон или правоустанавливающих документов, ошибки в договоре – все это может повлечь неблагоприятные последствия. Оформить договор купли-продажи стороны могут самостоятельно, однако такой вариант совершения сделки требует знания норм ГК РФ и иных нормативных актов. Платные услуги частных юристов не гарантируют правильность составления договора, а вернуть потраченные деньги можно только в судебном порядке.

Удостоверение сделки у нотариуса

Избежать многих рисков и быстро оформить договор можно через нотариальную контору. Правила удостоверения договоров купли-продажи участков через нотариуса заключаются в следующем:

  • если участок находится в долевой собственности, зарегистрировать договор в Росреестре можно только после нотариального удостоверения;
  • по новым правилам удостоверенный договор может быть представлен на регистрацию через нотариуса в электронной форме – в этом случае существенно сокращается срок процедуры (до 1 суток), а сторонам не нужно самостоятельно обращаться в Росреестр или МФЦ;
  • в отличие от частных юридических компаний, тарифы на удостоверение договора предельно прозрачны и зависят только от статуса участников сделки и стоимости земельного участка.

В большинстве случаев такие расходы не превышают стоимость платных услуг частных юристов. Однако удостоверение договора купли-продажи нотариусом гарантирует строгое соответствие законодательным нормам, тщательную проверку дееспособности и полномочий сторон, устранение любых рисков при последующей регистрации в Росреестре.

Услуга

Нотариальный тариф

Стоимость правовой и технической работы

Договоры, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества (земельных участков, жилых домов, квартир, дач, сооружений и иного недвижимого имущества)

* супругу, родителям,детям,внукам в зависимости от суммы сделки:

До 10 000 000 руб. включительно — 3 000 руб. + 0,2% суммы сделки;

Свыше 10 000 000 руб. – 23 000 руб. + 0,1% суммы сделки;

* другим лицам в зависимости от суммы сделки:

до 1 000 000 руб. включительно – 3 000 руб. + 0,4 % суммы сделки;

Свыше 1 000 000 руб. до 10 млн. руб. включительно — 7 000 руб. + 0,2% суммы сделки, превышающей 1 млн. руб.;

Свыше 10 млн. руб. — 25 000 руб. + 0,1% суммы сделки, превышающей 10 млн. руб., а в случае отчуждения жилых помещений и земельных участков, занятых жилыми домами не более 100 000 руб.

5 000 руб.

Что влияет на стоимость договора

Рассмотрим, сколько стоит договор купли-продажи земельного участка, и что повлияет на размер расходов участников сделки. При оформлении подобных сделок сторонам придется в обязательном порядке оплатить госпошлину за регистрационные действия. В 2018 году размер пошлины по договору купли-продажи составляет 2000 руб. для граждан и 22 000 руб. для предприятий. Оплата услуг нотариуса складывается из нотариальных тарифов и стоимости правовой и технической работы. Чтобы рассчитать точную сумму, воспользуйтесь таблицей на странице.

Федеральная
нотариальная
палата

Советы нотариуса

Ваш населённый пункт

Особенности купли-продажи земельных участков

Заключение договоров купли-продажи земельных участков регулируется § 7 «Продажа недвижимости» главы 30 «Купля-продажа» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ).

В силу требований статей 24, 30 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательному нотариальному удостоверению подлежат договоры купли-продажи земельных участков, принадлежащих несовершеннолетнему гражданину, гражданину, признанному ограниченно дееспособным или недееспособным, а также договоры купли-продажи долей в праве общей собственности на земельный участок.

По соглашению сторон могут быть нотариально удостоверены и иные сделки с земельными участками.

При нотариальном удостоверении договора-купли-продажи земельных участков нотариус учитывает следующие особенности.

В частности, предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации (далее — ЗК РФ) (статьи 5, 15, 27, 35, 37, 39.1):

Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами.

Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается ЗК РФ, федеральными законами.

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 ЗК РФ;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 ЗК РФ. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется.

Статьей 37 ЗК РФ предусмотрено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

В соответствии с требованиями статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Другие публикации:  Как рассчитываются алименты если должник не работает

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами (статья 37 ЗК РФ).

Продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 ЗК РФ, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 ЗК РФ.

Особенности купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения предусмотрены Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Согласно статье 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Следует также учитывать особенности правового режима земельных участков для ведения крестьянского (фермерского хозяйства).

Правовой режим данного имущества определяется статьями 257-259 ГК РФ и Федеральным законом от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

Имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное.

При прекращении крестьянского (фермерского) хозяйства в связи с выходом из него всех его членов или по иным основаниям общее имущество подлежит разделу по правилам, предусмотренным статьями 252 и 254 ГК РФ. Земельный участок в таких случаях делится по правилам, установленным ГК РФ и земельным законодательством.

Земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе одного из его членов из хозяйства разделу не подлежат. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество.

В случаях, предусмотренных статьей 258 ГК РФ, доли членов крестьянского (фермерского) хозяйства в праве совместной собственности на имущество хозяйства признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное.

Порядок распоряжения имуществом крестьянского (фермерского) хозяйства определяется соглашением, заключенным между членами фермерского хозяйства в соответствии со статьей 4 Федерального закона «О крестьянском фермерском хозяйстве».

Распоряжение имуществом крестьянского (фермерского) хозяйства осуществляется в интересах хозяйства его главой.

По сделкам, совершенным главой крестьянского (фермерского) хозяйства в интересах фермерского хозяйства, отвечает фермерское хозяйство своим имуществом, определенным в статье 6 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». Сделка, совершенная главой крестьянского (фермерского) хозяйства, считается совершенной в интересах фермерского хозяйства, если не доказано, что эта сделка заключена главой крестьянского (фермерского) хозяйства в его личных интересах.

земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц). действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. субъект собственности, физическое или юридическое лицо, обладающее правом собственности, выступающее в роли владельца, распорядителя, пользователя объекта собственности.

Оформление купли-продажи земельного участка

Любые сделки с недвижимостью должны быть тщательно оформлены. При малейшей ошибке покупатель рискует в будущем потерять свою собственность. Существуют юридические тонкости, с учетом которых приобретатель земельного участка может чувствовать себя защищенным с правовой точки зрения.

Порядок оформления купли продажи земельного участка

Первым этапом оформления процедуры купли-продажи земли должно стать заключение договора между покупателем и продавцом. За составлением этого документа лучше всего обратиться к юристу, который поможет учесть в документе все нюансы сделки, например, стоит ли участке дом или другие постройки. На момент заключения договора участок должен быть надлежащим образом оформлен, то есть иметь кадастровый паспорт. Без этого документа совершать сделку не рекомендуется.

Правило оформления требует подписание соглашения обоими участниками сделки. Впоследствии документ может быть заверен нотариусом по желанию сторон или в ряде случаев, определенных федеральным законодательством. Если в сделке участвуют дети, необходимо решение органов опеки по поводу соблюдения прав несовершеннолетних при продаже земли. За этим документом лучше обратиться заранее в связи с загруженностью этой службы в ряде регионов.

Покупатель должен зарегистрировать передачу прав, собрав необходимый пакет документов и обратившись в Росреестр или в МФЦ. Новый собственник может это сделать как лично, так и по доверенности. К документам необходимо приложить заполненное заявление на оформление права собственности. Пред обращением в Росреестр следует оплатить пошлину за регистрационные действия.

Документы для оформления купли продажи земельного участка

При обращении в Росреестр покупатель должен будет предоставить полный пакет документов:

  • заявление, которое можно скачать на сайте Росреестра заранее или получить в бумажном виде на месте;
  • паспорта покупателя и продавца или доверенность, если документы на оформление собственности подает представитель;
  • договор купли-продажи;
  • кадастровый план участка;
  • документ, подтверждающий право собственности на землю предыдущего владельца.Если земля покупается у государства, понадобится письменное решение муниципалитета о предоставлении конкретного участка;
  • квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию сделки;
  • сертификат о получении субсидии на покупку земли, если он у вас имеется;
  • разрешение на сделку от органов опеки и попечительства, если участок частично или полностью принадлежит несовершеннолетнему.

Перед передачей документов в Росреестр следует снять с них копии и хранить их до получения свидетельства о праве собственности. Это поможет восстановить документ в случае утери.

Оформление купли продажи земельного участка в МФЦ

Подать документы на оформление участка можно не только в отделение Росреестра, но и в МФЦ в вашем населенном пункте. Список документов будет тем же, что и при подаче заявки непосредственно в Росреестр. При необходимости сотрудники службы могут запросить дополнительные бумаги. Следует учесть, что через МФЦ невозможно оформить участок, который находится в другой области. В этом случае необходимо идти напрямую в Росреестр.

Оформление документов через МФЦ будет длиться на два рабочих дня дольше. Чтобы избежать стояния в очередях, следует записаться на прием по интернету. Это можно сделать через официальный сайт МФЦ или через портал Госуслуги, если там уже зарегистрирован личный кабинет пользователя. После подачи документов сотрудник центра должен выдать заявителю расписку с перечнем полученных документов и со сроком оформления права собственности. Для получения свидетельства о собственности необходимо прийти в МФЦ в указанный в описи документов день или в течение месяца после него. После этого срока свидетельство будет отправлено в архив Росреестра, откуда его придется запрашивать дополнительно.

Другие публикации:  Пособие матери-одиночки в татарстане в 2018 году

Оформление купли продажи земельного участка у нотариуса

В некоторых случаях, например, при продаже участка в долевой собственности с несовершеннолетним или с недееспособным человеком, обязательно зарегистрировать договор у нотариуса. Его услуги понадобится и при продаже части участка, находящегося в общей собственности нескольких лиц, например, супружеской пары. Специалист должен работать в том населенном пункте или районе, где находится объект приобретения. Нотариус может не только заверить необходимые бумаги, но и проследить за чистотой сделки, проверив предоставленные документы.

Чтобы договор купли-продажи считался действительным, в нотариальную контору должны обратиться оба участника сделки, предоставив свои паспорта. От продавца требуются документы на владение землей. Договор подписывается в присутствии нотариуса. В нотариальной конторе можно заверить письменное согласие на продажу участка от супруга или супруги. Это документ необходим, если объект купли-продажи находится в общей собственности членов семьи. Нотариус поможет оформить доверенность на лицо, которое будет представлять интересы покупателя при подаче документов в Росреестр или МФЦ.

Стоимость оформления

Сумма, которую придется заплатить за оформление земли в собственность, зависит от того, будет ли покупатель заниматься оформлением самостоятельно или обратится в юридическую службу. При самостоятельном оформлении новый владелец вносит госпошлину: 300 рублей за покупку участка под строительство жилья или огород, 2000 рублей для участка под нежилые постройки или для иного коммерческого использования. Это можно сделать через банк или через автоматическую кассу, установленную в МФЦ.

При оформлении земли по доверенности расходы увеличатся на сумму гонораров юристу, занимающемуся регистрацией участка. Стоимость юридических услуг колеблется в пределах 10-20 тысяч рублей, в зависимости от места проживания, опыта специалиста и степени его участия в сопровождении сделки. Например, составление договора или проверка документов на собственность могут оплачиваться отдельно.

В общую сумму расходов входит оплата нотариальных услуг. Расценки на нотариальное сопровождение стартуют от 3000 рублей, их конечная стоимость зависит от цены продаваемого участка и того, кто именно приобретает землю. Если сделку совершают близкие родственники, а цена участка составляет менее 10 миллионов рублей, за заверение сделки нужно будет заплатить 3000 плюс 0,4% от стоимости. Для участка дороже 10 миллионов комиссия увеличивается: 23000 рублей плюс 0,1% от суммы сделки, но не более 50000 рублей.

При покупке земли посторонним лицом стоимость регистрационных действий увеличивается. Начальная цена – 3000 рублей, столько придется заплатить при приобретении участка стоимостью менее миллиона. Покупая землю ценой от 1 до 10 миллионов рублей, за оформление нужно будет заплатить 7000. При продаже самых дорогих участков регистрационные расценки могут доходить до 100 тысяч рублей. Точно рассчитать стоимость услуги можно при предварительном обращении к нотариусу.

Регистрация купли-продажи земельного участка – сложная процедура, требующая времени и внимательности, а также знания ряда законодательных тонкостей. Сэкономить время и силы помогут юридические конторы, которые возьмут на себя сбор документов, составление договора, проверку прав на землю предыдущего владельца. Это обезопасит покупателя от потери права собственности на участок в будущем или от проблем с государственными органами по поводу статуса купленной земли.

Нотариус купля продажа участка

В июне 2016 года в России вступил в силу закон, который запрещает дарить, менять, покупать и продавать жилье в долевой собственности без нотариуса. Это означает, что теперь каждая сделка с долями квартир и домов должна быть в обязательном порядке заверена нотариусом. Без этого заверения Росреестр не зарегистрирует сделку.

Поправки затрагивают сделки и с целыми квартирами, и с отдельными долями — в том случае, если несколько собственников владеют квартирой в рамках общей долевой собственности. «Теперь сделку по продаже недвижимости можно совершить в простой письменной форме только при условии, что собственность индивидуальная либо общая совместная — без определения долей», — объяснила юрисконсульт риелторского агентства «Инком-Недвижимость» Ирина Андрейченко. Под общей совместной собственностью в России понимают случаи, когда владельцами одной квартиры или дома считаются несколько человек, у которых есть одно свидетельство о праве собственности на всех. Начальник юридического отдела Федеральной нотариальной палаты (ФНП) Александр Сагин подтвердил, что по новому закону такие сделки не требуют заверения.

Нововведение серьезно изменит рынок, рассказали «РБК-Недвижимости» риелторы и нотариусы. «Прежде нотариальные сделки были исключением из правил. Договоры составлялись в основном в простой письменной форме, — рассказала Андрейченко. — В настоящее время у нас нет статистики по количеству нотариальных сделок после принятия нового закона, однако, учитывая, что по меньшей мере половина квартир находится в общей долевой собственности, становится понятно, какой процент участников сделок обратится к нотариусу». «Раньше нотариальное заверение было необязательным, редко кто пользовался данной услугой — всего около 5% покупателей», — добавила Оксана Иванова из риелторского агентства «НДВ-Недвижимость».

Запрет на дарение, обмен и продажу долей без нотариуса — наиболее заметное, но не единственное новшество, которое предусматривает новый закон. Так, со 2 июня 2016 года без нотариального заверения невозможно провести ни одну сделку с жильем, принадлежащим несовершеннолетнему собственнику. «Теперь лишь 1–1,5% от общего количества сделок можно оформить в простой письменной форме. Например, это сделка купли-продажи, когда владельцем недвижимости является один взрослый собственник», — заявила управляющий партнер агентства «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик.

Закон уже работает на практике, обойти новые требования и зарегистрировать сделку в простой письменной форме невозможно, рассказали «РБК-Недвижимости» в агентствах «Миэль», «Инком», «Релайт» и НДВ. «Как всегда, в законе есть лазейка — ставишь в договоре продажи дату 1 июня 2016 года и экономишь деньги на нотариальную сделку. Вопрос в том, как долго граждане смогут это делать», — написал в своей колонке на сайте «НГС-Недвижимость» президент Новосибирской ассоциации риелторов Александр Чернокульский. «Случаи успешного проведения сделок без нотариального свидетельствования в Росреестре скорее связаны с невнимательностью или незнанием конкретными государственными регистраторами новых правил отчуждения долей», — пояснила генеральный директор агентства недвижимости «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Зачем нужен закон

Новый закон ликвидирует лазейки, которыми пользовались мошенники, уверены в Федеральной нотариальной палате. «Последствия однозначно положительные, — рассказал Сагин. — И для граждан, чьи права будут надежно защищены, и для достоверности сведений государственных реестров, до сих пор часто оспариваемых в суде. Даже по прошествии времени бывали случаи, когда добросовестный покупатель обнаруживал, что принадлежащая ему недвижимость, приобретенная в соответствии с действительной на тот момент записью в ЕГРП, более не является его собственностью, так как предыдущие сделки оспорены в суде. А если мошенники исчезли, то и ущерб никто не возместит. В отличие от нотариуса, который всегда несет полную имущественную ответственность за свои действия. В случае если у нотариуса возникнут сомнения в совершении притворной сделки (например, подмены купли-продажи дарением), он сможет отказать в ее удостоверении».

Дополнительную защиту сделки обеспечит обязательство нотариуса вслух зачитывать договор дарения, мены или купли-продажи, считает генеральный директор агентства «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков. «Нотариус удостоверяет, что подпись под договором поставлена именно тем лицом, которое должно ее поставить, а также что участники сделки трезвы и понимают значения своих действий», — пояснил Барсуков.

Тем не менее многие риелторы, а также покупатели и продавцы недвижимости остались недовольны нововведениями. «Продавцы относятся нейтрально, поскольку не они несут расходы по совершению указанных действий. Покупатели возмущаются, но терпят, поскольку им не оставлено выбора, — сообщила Ирина Андрейченко из «Инком-Недвижимости». — Существует мнение, что новый закон является антириелторским, что продавцы и покупатели жилых помещений перестанут обращаться к риелторам, поскольку «все проверит и сделает нотариус». Однако нотариус не вправе заниматься предпринимательской и иной оплачиваемой деятельностью. Подбирать жилые помещения, искать покупателей, устраивать сделки и передачу имущества по-прежнему будут риелторы».

«Это закон не антириелторский. Он, на мой взгляд, антигражданский, — парировал Константин Барсуков. — Все участники рынка недвижимости прекрасно понимают, что риелторы — единственные, кто реально занимается проверкой юридической чистоты квартиры. Кто еще из участников рынка может это сделать? Нотариус? Он получает документы по квартире накануне сделки и физически не может проверить информацию по предыдущим сделкам. Да ему это и не нужно. Нотариус гарантирует, что текущая сделка совершена без нарушения закона и теми лицами, которые вписаны в договор. И именно по законности конкретно этой сделки нотариус отвечает своим имуществом. Что было до этой сделки, на каком основании возникло право у продавца, нотариуса не интересует и в зону его ответственности не входит».

Другие публикации:  Страховка для выезда за границу беременность

Главным аргументом сторонников нововведения служит гипотетическая ликвидация судебных споров о квартирах, которые могли продать незаконно, следует из комментариев нотариального сообщества. «Задача — добиться достоверности данных государственных реестров, когда запись в ЕГРП будет гарантирована ответственностью нотариуса. Стоит отметить, что расходы граждан на судебные разбирательства во много раз превосходят затраты на нотариальное удостоверение сделки, которое гарантирует гражданам защиту их прав», — отметил Сагин. «Существуют скептические мнения о том, что новый порядок направлен на увеличение сроков проведения сделок и поддержку нотариального сообщества, — ответила нотариусам Наталья Шаталина из «Миэль-Новостроек». — При этом новые правила не исключают возможности оспаривания сделок по отчуждению долей».

По процессуальному законодательству, обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания, разъяснила правовую сторону вопроса юрисконсульт «Инком-Недвижимости» Ирина Андрейченко. «Такая законодательная презумпция заставляет задуматься: так ли бескомпромиссны и законопослушны все нотариусы? Учитывая печальную практику девяностых годов, далеко не всегда и не все, — заявила Андрейченко. — Чем дольше работает нотариус, тем бесстрашнее он становится. Многие помнят, какое количество нотариусов было осуждено в связи со злоупотреблениями полномочиями; нотариусы подвергались нападениям, у них похищали печати, их архивы горели… А утраченное имущество гражданам не возвращалось. На практике ответственность нотариусов ограничена только суммой страхового возмещения. Не секрет, что у самих нотариусов имущество в собственности находится редко». «Можно поздравить нотариальное лобби», — заключил Барсуков.

Как продавать квартиры и доли

Благодаря современному законодательству каждый, кто захочет продать свою долю квартиры или дома, обязан уведомить обо всех условиях будущей сделки остальных владельцев объекта недвижимости. В течение месяца существующие собственники могут потребовать преимущественного права покупки: в этом случае недвижимость придется продать им, а не постороннему человеку, разъяснили риелторы. «Извещение должно быть направлено в письменной форме, — указала Шаталина. — Нужно учитывать, что сделка по продаже доли может состояться не ранее чем через месяц после того, как остальным владельцам квартиры было отправлено официальное извещение. Правда, если участники долевой собственности напишут письменный отказ от покупки этой доли, то можно совершить сделку и за более короткий срок».

В результате снижается вероятность выкупа доли мошенниками по низкой цене — злоумышленникам невыгодно покупать долю по рыночной стоимости, объяснила генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. «Но продавец может иметь намерение продать свою долю определенному лицу, с которым не состоит в родственных связях, например близким друзьям. И вынужден будет изначально предлагать свою долю соседям», — заметила Кузнецова.

Процесс регистрации сделки займет больше времени, констатировали риелторы. «Раньше мы могли провести сделку в один день: осуществить наличный или безналичный расчет между продавцом и покупателем и тут же подписать договор купли-продажи, составленный в простой письменной форме, это занимало в среднем один час, — приводит расчеты Оксана Иванова из «НДВ-Недвижимости». — Сейчас после выполненных взаиморасчетов необходимо приехать к нотариусу, составить договор купли-продажи, подписать его и отвезти на регистрацию». «Теперь в альтернативных сделках Москва — Подмосковье (их не так уж мало) придется ездить к разным нотариусам. То есть законодатели не только увеличили стоимость отчуждения недвижимости, но и усложнили процесс», — сообщил директор агентства «Релайт-Недвижимость».

Значительная часть сделок, в том числе ипотечных, заключается в банках, которые самостоятельно составляют договор купли-продажи за собственников, указали «РБК-Недвижимости» московские риелторы. Из-за этого участникам сделки приходится уезжать из банка к нотариусу для заверения, а затем возвращаться, чтобы получить деньги. «Учитывая, что нотариусы всегда находятся практически в шаговой доступности от офисов банков, нужды в присутствии нотариуса именно в офисе банка нет», — убеждена московский нотариус, член комиссии Федеральной нотариальной палаты по этике, профессиональной чести и имиджу Екатерина Лексакова.

Сколько стоит

До вступления закона в силу самостоятельное оформление сделки обходилось москвичам в 5 тыс. руб., подсчитали в компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости». «Госпошлина за регистрацию перехода прав на недвижимость равна 2 тыс. руб., еще от 1,5 тыс. до 3 тыс. руб. стоил проект договора купли-продажи, — объяснила Марина Толстик. — Если участники сделки решали воспользоваться услугами посредников (регистраторов), которые брали на себя проведение всего процесса, то расходы возрастали до 11–15 тыс. руб. Теперь оформление квартиры будет стоить от 20 тыс. руб.; в каждом случае сумма рассчитывается индивидуально. Дополнительно нотариус возьмет от 5 до 15 тыс. руб. за техническую работу». «Понятно, что при цене квартиры в Москве 15–20 млн руб. эти 15–20 тыс. руб. — ничтожная толика и погоды не делает, но для регионов цифра существенная», — считает президент Новосибирской ассоциации риелторов Александр Чернокульский.

Чем дешевле будет квартира, тем дешевле окажется стоимость заверения, указали нотариусы и риелторы. «Согласно Налоговому кодексу, тариф составит 0,5% от стоимости сделки, но не более 20 тыс. руб. То есть при продаже недвижимости ценой в 1 млн руб. тариф составит 5 тыс. руб. Если посмотреть на средние показатели по регионам и учесть, что мы говорим о долях в недвижимости, то можно говорить о некой условной величине стоимости доли в 500 тыс. руб. или меньше. Таким образом, тариф составит 2,5 тыс. руб. или меньше», — заявил «РБК-Недвижимости» Александр Сагин.

Кто именно будет платить нотариусу, пока неясно. «По негласно сложившемуся обычаю расходы по оформлению документов всегда берет на себя покупатель», — считает Марина Толстик. «Затратная часть ложится на продавца, — оспорила доводы коллеги Оксана Иванова из «НДВ-Недвижимости». — Раньше такой нагрузки не возникало. Продавцы жалуются на эти нюансы, хотя срыва сделок из-за подобной ситуации не происходило. Всегда удавалось найти компромисс». «Я думаю, что если предоставится выбор между квартирой с такими расходами и без них, то будет торг, — считает Константин Барсуков из «Релайт-Недвижимости». — Если продавцов на рынке станет больше, чем покупателей, то, скорее всего, расходы лягут на продавца. Если наоборот — то на покупателя. К риелторским услугам это не имеет отношения, поэтому риелторы вряд ли возьмут подобные расходы на себя».

Что будет с риелторами

Удорожание сделок с жильем за счет обязательного заверения у нотариуса можно было бы компенсировать снижением прочих издержек. Очевидный расход покупателя — оплата услуг риелтора. В условиях борьбы за клиента риелторские агентства могли бы снизить комиссию, чтобы удержать тех, кто не захочет тратить дополнительные деньги на нотариуса. Тем не менее на вопрос о том, не приведет ли введение обязательной платы за нотариальное заверение сделок к тому, что риелторы снизят свою комиссию, все опрошенные «РБК-Недвижимостью» агентства единогласно ответили «нет». «Можно говорить не о снижении, а об увеличении комиссии, — убеждена председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова. — Продажа доли — очень сложный и трудоемкий процесс: времени занимает много, а комиссия при продаже доли существенно ниже, чем при сделке с целой квартирой. Поэтому риелторы стараются убедить клиентов в выгодности сделки со всеми участниками долевой собственности, а не с одним из них. Считаю, что такой же позиции станут придерживаться и другие участники рынка».

Выводы «Миэля» подтвердили в агентстве «Инком-Недвижимость». «Ни о каком снижении риелторской комиссии в нашей компании нет речи. Убежден, что такой же будет позиция всего профессионального сообщества, — заявил директор департамента вторичного рынка Михаил Куликов — Содержание профессиональной риелторской услуги — это помощь человеку в его проблемной жилищной ситуации: ее анализ, подбор оптимальных вариантов решения, переговоры с участниками возможной сделки, организация и обеспечение безопасности операции с недвижимостью. Это высокотехнологичный процесс, предполагающий, в том числе, обязательную работу «в поле». Нотариус не может заменить профессионального специалиста по недвижимости. Насколько нотариус гарантирует покупателю сохранение имущественных прав — вопрос открытый. На наш взгляд, законодатели добавили головной боли покупателям и существенно увеличили их расходы по сделке. Нотариусы, очевидно, благодарны; риелторы недоуменно пожимают плечами, а покупатели вынуждены платить по новым, по сути навязанным им счетам». «Если проводить аналогии, то подобные действия, совершенные коммерческой компанией, считались бы навязанной услугой. Но наши законодатели, видимо, считают по-другому», — поддержал коллег Барсуков.