Предварительный договор купли продажи болгария

12.08.2018 Выкл. Автор admin

Оглавление:

Предварительный договор купли-продажи недвижимости.

Процесс подписания предварительного договора купли-продажи — самое важное и ответственное событие при покупке недвижимости в Болгарии. Он оформляется после проверки риэлтора, застройщика и всех документов на недвижимость, в некоторых случаях, когда она уже зарезервирована за покупателем, и внесен залог в размере 1-2 тысячи EUR. Тянуть время с подписанием предварительного договора у покупателя нет возможности. Если в течение месяца он не будет подписан, то продавец в этом случае имеет право снять недвижимость с резервации и выставить ее на продажу, оставив себе сумму залога. Поэтому всю проверку надежности болгарских компаний и документов на жилплощадь нужно сделать заблаговременно.

Предварительный договор купли-продажи не просто договор о намерениях, относительно покупки недвижимости. В нем прописываются все необходимые пункты процесса ее приобретения, обязанности продавца и покупателя, дальнейшего оформления и даже отдельные условия последующей эксплуатации. Предварительный договор составляется в произвольной форме. Риэлторы и застройщики Болгарии имеют свои шаблоны договоров, а задача покупателя внимательно их изучить и внести максимальное количество поправок и уточняющей информации, учитывающих их интересы. Вполне естественно, что продавец стремится получить как можно больше денег за недвижимость и нести, при этом, как можно меньше ответственности. Договор на новые, строящиеся объекты требует дополнительных пунктов по уточнению графика строительства, введения в эксплуатацию и штрафных санкций, в случае нарушения его застройщиком. В отличие от российской практики таких операций, законы в Болгарии соблюдаются, в том числе судебными органами, и то, что прописано в предварительном договоре, продавец должен выполнить. Никакие устные договоренности не имеют юридической силы, поэтому никем выполняться не будут, все должно быть изложено на бумаге. Договор должен быть максимально подробным, в котором прописаны все нюансы взаимоотношений между продавцом и покупателем. К нему нужно отнестись со всей серьезностью.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости в Болгарии не подлежит обязательному заверению, но опытные граждане заверяют его у нотариуса. Добросовестный нотариус определяет, правомочность совершения сделки продавцом, насколько в договоре учтены интересы покупателя, насколько он соответствует болгарскому законодательству, и в случае несоответствия, предупреждает об этом покупателя. Предварительный договор является юридическим документом на территории Болгарии. После его подписания покупатель должен совершить платежи согласно графика, частично или полностью расплатиться с риэлтором. Окончательные расчеты производятся после оформления основного договора. Когда все условия будут выполнены, оформляется свидетельство о собственности (Нотариальный акт) который регистрируется нотариально и в государственных органах.

Основные пункты предварительного договора купли-продажи для покупателя:

— все данные продавца недвижимости, риэлтерской компании, включая индивидуальный номер по БУЛСТАТ;
— подробная характеристика недвижимости, включая кадастровый номер и номера участков земли, на которых расположен объект;
— цена, способ и график оплаты (в договоре должна быть фраза, что цена является окончательной и изменению не подлежит;
— сведения о состоянии недвижимости (не оформлена на других лиц, нет судебных споров, нет запретов на продажу, исковых требований, обременений, нет долгов по счетам и другая подобная информация);
— окончательный срок оформления в собственность;
— гарантии по исправлению застройщиком дефектов и скрытых недостатков жилплощади (в случае новостройки);
— штрафные санкции в отношении застройщика, в случае нарушения им договора;
— ответственность риэлтора, застройщика за дальнейшие необходимые действия после оформления недвижимости в собственность (постановки на налоговый учет в течение двух месяцев, переоформлении счетов за коммунальные услуги, возможную помощь при обустройстве);
— тариф на обслуживание управляющей компании и некоторые другие, важные для покупателя моменты.

Оформление недвижимости в Болгарии

В этой статье мы рассматриваем особенности покупки недвижимости в Болгарии начиная с подписания предварительного договора в Болгарии, заканчивая получением Булстата. По времени оформление квартиры в Болгарии занимает от 3 – 10 дней. Наши юристы, адвокаты и нотариусы в Болгарии будут сопровождать Вас в течение всей сделки купли-продажи в Болгарии недвижимости.

Оформление квартиры в Болгарии

Предварительный договор Болгария

Предварительным договором начинается оформление сделки купли-продажи в Болгарии. Этот документ регламентирует права и обязанности сторон: Вас, как Покупателя, и Продавца в лице застройщика или прежнего владельца. В Предварительном договоре в Болгарии обозначаются условия будущей сделки: согласуется график оплаты, определяется дата подписания основного договора, т.е. получения нотариального акта — переход прав собственности от Продавца к Покупателю.

Ваша подпись на данном документе означает решение купить объект. Продавец обязуется закрепить за Вами данное имущество, не привлекать других покупателей и не сдавать его в аренду. Если недвижимость в Болгарии находится на стадии строительства, то Продавец берет на себя ответственность сдать объект в срок.

Предметом этого юридического документа является объект недвижимости. Он может относиться как к первичному, так и вторичному рынку жилья в Болгарии.

Особенности покупки недвижимости в Болгарии

Если это новострой, Продавцом выступает компания-девелопер. В этом случае, Вам стоит обратить внимание на разрешительную документацию на строительство в Болгарии и осмотреть уже возведенные им объекты. Мы не стремимся к сокрытию какой-либо информации, и всегда выступаем на стороне клиента. Наши болгарские коллеги обязательно расскажут Вам всю правду, продемонстрируют готовое жилье данного застройщика в Болгарии и предоставят возможность пообщаться с жильцами комплекса. При покупке недвижимости в Болгарии ведение сделки нашими специалистами осуществляется совершенно бесплатно.

Если речь идет о вторичном рынке жилья в Болгарии, то в роли Продавца выступит частное физическое лицо. Договориться с ним о рассрочке платежа будет сложнее, чем со строительной компанией. В то же время Вам не нужно ждать завершения строительства и беспокоиться о благоустройстве квартиры.

Особенности приобретения недвижимости в Болгарии

Не все знают, что Предварительный договор не обязательно заверять у Нотариуса. Во избежание неприятных сюрпризов мы рекомендуем Вам не пропускать посещение Нотариуса на этом этапе. Продавец может прописать в договоре условия, ограничивающие права Покупателя. В юрисдикцию Нотариуса в Болгарии входит довести до сведений Покупателя ущемление его прав. Мы сотрудничаем с добросовестными Нотариусами в Болгарии, история успешных сделок, которых, говорит громче рекламных лозунгов.

Как оформить недвижимость в Болгарии

Подписание Предварительного договора сопровождается одновременным внесением резервационной платы. Недавно вступившие поправки к «Закону о Нотариусах» от 1 июля 2011 года запрещают осуществлять наличные платежи размером более 10 000 левов (5 000 евро) между физическими и юридическими лицами. Вывезти наличные за предел Российской Федерации без декларирования можно только в размере до 3 000 евро. И самым удобным становится банковский перевод из России в Болгарию. Для этого Вам предстоит открыть счет в болгарском банке на свое имя.

Открытие счета в банке Болгарии

Особых условий и ограничений на открытие счета в Болгарии иностранцем не существует. Для этого Вам нужно иметь при себе Ваш заграничный паспорт. В случае заведения счета на компанию – пакет учредительных документов. Если Вы не собираетесь находиться в Болгарии постоянно, то стоит предусмотреть опцию дистанционного управления счетами. Услуга on-line доступа к банковским операциям сейчас распространена повсеместно. В противном случае Вам нужно выписать доверенность на управление счетом кому-то из доверенных лиц.

Какой Банк выбрать? Как грамотно осуществить международный банковский перевод? Можете часами искать информацию в интернете, выучить наизусть корпоративную мелодию Банка, пытаясь докопаться до истины в вопросе лучших тарифов, а можете не изобретать велосипед и спросить у нас. Опыт наших специалистов вывел оптимальную схему с минимальными энергозатратами с Вашей стороны. При покупке недвижимости с MORE U DACHI подготовка и ведение сделки проводятся за счет продавца. Для Вас наши услуги остаются бесплатными.

Нотариальная доверенность в Болгарии

Доверенность в Болгарии на совершение юридических действий от Вашего имени понадобится в том случае, если Вы не сможете присутствовать на сделке купли-продажи в Болгарии, при получении Нотариального акта, подтверждающего собственность в Болгарии имущества. Доверенность может пригодиться и для ведения валютных операций с вашим счетом в банке Болгарии, если Вы не подключили услугу on-line управления счетом.

Первый вариант — оформить доверенность в Болгарии на члена Вашей семьи, который сможет выполнять необходимые действия от Вашего имени. Если он сопровождает Вас во время ознакомительной поездки в Болгарию за недвижимостью, то Вы просто направляетесь к Нотариусу со своими заграничными паспортами и заверяете бланк Доверенности. Наш адвокат в Болгарии поможет Вам грамотно составить этот документ.

Другие публикации:  Судебные приставы астраханской области камызякский район

Условия покупки недвижимости в Болгарии

Если Ваше личное присутствие на сделке в Болгарии сорвалось уже на территории России, то Вам стоит воспользоваться услугами местных Нотариусов. Мы с радостью подскажем в какой форме лучше составить текст этого документа, а также возьмем на себя обязанности по переводу и легализации Вашей Доверенности на территории республики Болгария.

Второй вариант – доверить ведение Ваших дел нашему юристу в Болгарии. В этом случае посещать страну во второй раз для подписания Нотариального акта на владение имуществом в Болгарии Вам не придется вовсе. Процедура такая же, как и с членом Вашей семьи. Мы высылаем Вам копию паспорта нашего Болгарского коллеги, и составляем текст Доверенности. Вы заверяете документ у Нотариуса в России и пересылаете нам. Мы в свою очередь направляем документы в Болгарию, переводим и легализуем. Вот и все. Сопровождение сделки в Болгарии нашими специалистами для Вас остается бесплатным. А вот таксу Нотариуса придется оплатить. Но, как Вы догадываетесь, стоимость весьма скромная.

После того, как Нотариальный акт будет получен, Вы сможете забрать его как в нашем Болгарском офисе при следующем визите, так и прийти на церемонию торжественного вручения в Московское представительство «Море у Дачи».

Право собственности в Болгарии

Нотариальный акт – документ, подтверждающий Ваши права владения объектом недвижимости в Болгарии. Его получение является возможным только после 100% оплаты объекта. Выдает этот документ Нотариус по местонахождению недвижимого имущества.

Покупатель: Вы или лицо, представляющее Ваши интересы (родственник или адвокат), должен явиться на подписание в назначенное время. Покупатель должен иметь при себе: документ, удостоверяющий личность, или Нотариальную доверенность на представление Ваших интересов, если Вы не смогли присутствовать сами на подписании в Болгарии. В данном случае мы советуем использовать внутри гражданский паспорт, т.к. срок действия заграничного — гораздо меньше. После его окончания, недвижимость придется переоформлять. Если покупка оформляется на юридическое лицо, то необходимо иметь учредительные документы на организацию.

Условия приобретения недвижимости в Болгарии

Продавец должен предоставить: выписку из Государственного регистра недвижимого имущества Болгарии и документ из территориальной налоговой инспекции — государственную оценку стоимости объекта. Выписка из Государственного регистра подтверждает права Продавца на собственность данного объекта. В этом юридическом документе также указана «чистота» объекта: не находится ли он в залог или аренде, не стоит ли запрет на продажу, открыты ли судебные дела. Государственная оценка устанавливает налоговую стоимость объекта. Обычно она составляет 20-30% от рыночной стоимости. От этой стоимости будут исчисляться налоговые платежи.

Участники сделки подписывают в Болгарии Нотариальный акт. Нотариус заверяет подписи и передает его Судье в районный суд для того, чтобы Судья внес изменения в собственнике объекта в Государственном реестре недвижимого имущества республики Болгария. Отметка о вписывании также делается и на самом Нотариальном акте.

Ну вот Вы почти и собственник дачи у моря. Осталось оплатить единовременные налоги и регистрационные платежи и встать на учет в налоговой и БУЛСТАТ. Мы взяли на себя смелость составить приблизительную смету в разделе «Оплата, налоги, содержание».

Порядок покупки недвижимости в Болгарии

Если у нас не получилось доступно объяснить Вам порядок действий в процессе получения Нотариального акта, не стесняйтесь, спрашивайте еще! Наша задача обеспечить Вам максимальную юридическую защиту. Именно для этого опытный адвокат в Болгарии будет сопровождать Вас на каждом этапе совершения сделки.

Обязательная регистрация иностранцев в Болгарии

Для того, чтобы стать полноправным владельцем Болгарской недвижимости, Вам осталось сделать последний шаг – поставить купленный объект на учет в Агентстве по вписываниям БУЛСТАТ в Болгарии и в налоговой инспекции. Давайте разберемся, что из себя представляют эти инстанции.

Булстат в Болгарии

Булстат в Бургасе адрес: 8000 Бургас, пл.Жени Патева, 1, ет.1 стая 14 и 15

Булстат– болгарская статистическая служба учета иностранцев. После регистрации Вам будет выдана пластиковая карточка с идентификационным номером. Она заменяет ЕГН (единый гражданский номер) граждан Болгарии или иностранцев, получивших разрешение на постоянное место жительства (ПМЖ) и ЛНЧ (личен номер на чужденец) иностранцев с видом на жительство (ВНЖ).

Процедура по регистрации в Булстат в Болгарии должна быть осуществлена не позднее 7 дней с момента получения нотариального акта. Она занимает всего 5-10 минут. Вы должны прийти в территориальное Агентство по вписываниям со своими документами на недвижимость в Болгарии и получить временное удостоверение с номером Булстат. Этот номер Вам пригодится в налоговой службе. Саму карточку Вы сможете забрать через месяц. Если Вы не успеете зарегистрироваться в 7 дневный срок, Вам грозит ШТРАФ от 30-100 евро.

Сколько денег возьмет Агентство по вписываниям указано в разделе «Оплата, налоги, содержание».

Все недвижимое имущество Болгарии облагается налогом. Для того чтобы Вы смогли своевременно уплачивать налог на Ваше имущества. Вам предстоит задекларировать его в местной налоговой службе (НАП). Законодательство требует сделать это в течение 2 календарных месяцев с момента получения Нотариального акта. В декларации указываются полные данные Вашей недвижимости: дата завершения строительства объекта, строительные материалы, особенности конструкции здания, площадь, этаж и стоимость.

В случае не соблюдения сроков регистрации. Налоговая выставит Вам штраф в размере от 10-100 евро. Пройдите в раздел «Оплата, налоги, содержание», там мы указали налоговые ставки.

Даже если вожделенного Вами объекта не оказалось в нашем каталоге недвижимости, мы сможем провести сделку и без картинок на сайте. Опыт компании позволяет гордиться прочными отношениями практически со всеми застройщиками Болгарии. Для нас нет ничего невозможного!

Права и обязанности иностранца в Болгарии

Законодательство республики Болгария запрещает отчуждение земельных участков иностранцам. Для того чтобы понять, как оформить недвижимость Болгарии в собственность, давайте разберемся: какой вид имущественных сделок Вас интересует:

  1. Без земли (апартаменты, коммерческая недвижимость)
  2. С землей:
    • дома, виллы, здания
    • земельные участки, лесные массивы

Апартаменты или площади коммерческого назначения в жилом комплексе, могут переходить в собственность иностранному физическому или юридическому лицу. По законодательным нормам они не предполагают владение землей. Пусть Вас не смущают понятия «идеальной части» земельного участка и « общих частей » здания, которые попадают в суммарный метраж покупаемого объекта. «Идеальная часть» земельного участка подразумевает формальную площадь под зданием, а «общие части» — это лестничные клетки, площадь террас и т.д. Вы не представляете угрозы национальному имущественному фонду, т.к. не сможете распоряжаться этими площадями без здания.

Как иностранное физическое лицо, Вы имеете право не только купить квартиру в Болгарии, но и пользоваться ей на тех же основаниях, что и болгарин. Можно зарегистрировать на такой адрес коммерческую фирму и открыть офис. Не воспрещается также и сдача внаем.

Покупка квартиры в Болгарии документы

Для проведения такой сделки Вам нужно иметь только паспорт, деньги и желание купить недвижимость в Болгарии. Если Покупателем выступает Ваша Российская организация, то к перечисленным выше требованиям добавляется пакет учредительных документов.

Дома, виллы, здания

Дома, виллы и отдельно стоящие здания классифицируются, как недвижимость с землей. Напомним, что землю продавать иностранцам в Болгарии запрещено. Как Вы догадываетесь, дом и землю можно разграничить. Дом — оформить в собственность на физическое лицо. А вот землю придется брать у государства в аренду. Минимальный срок аренды 4 года, максимального предела законодательством не установлено.

Земельные участки, лесные массивы

В соответствии с законом Болгарии об иностранцах земельные участки и лесные массивы могут быть куплены только иностранными юридическими лицами. Но отчаиваться не стоит, выход, как всегда, есть! Для правомерности такой сделки Вам необходимо стать учредителем Болгарской компании. В соответствии со Статьей 65 «Коммерческого закона» республики Болгария, учредителями товарищества могут быть дееспособные болгарские или иностранные физические или юридические лица. В соответствии со всеми законодательными нормами такие компании имеют равные права на приобретение земли, как и Болгарские товарищества. Обратите внимание на то, что Ваша Российская организация может завладеть землей или лесом в Болгарии, если привлечь к участию в ней, хотя бы на 1%, Болгарский капитал.

Если Ваш выбор падет на наше агентство, при покупке недвижимости с MORE U DACHI, мы подготовим для Вас весь пакет документов и проведем регистрацию совершенно бесплатно. Продолжительность данной процедуры займет всего 1 календарный месяц. Заказать эту услугу можно в форме «Контакты» на нашем сайте.

Предварительный договор на покупку недвижимости в Болгарии

В следующие несколько лет часть российских граждан купивших недвижимость в Болгарии, вероятно столкнутся с проблемами, о существовании которых они не подозревали, когда подписывали договор купли – продажи. Об одной из этих проблем мы хотим своевременно предупредить, что бы помочь им сохранить права и защитить их интересы.

Речь пойдет о так называемом «Предварительном договоре». Согласно условий Предварительного договора, стороны берут на себя обязательство заключить в будущем основной договор, часто именуемый „окончательным”. Предварительный договор обычно предваряет заключение различных видов договоров которые чаще всего используются для оговаривания купли-продажи недвижимого имущества. Обычно предварительный договор заключается в том случае, когда стороны нуждаются в более долгом периоде времени до принятия обязательств по окончательному договору, например в случае завершения строительства здания или сбора необходимых финансовых средств для выплаты цены за объект.

Другие публикации:  Единовременное пособие на рождение третьего ребенка в 2018

Нередко, в моей практике встречаются клиенты, которые принимают подписанные ими предварительные договоры за документ подтверждающий их право собственности на оплаченное ими имущество, особенно если оплатили полную стоимость. Однако, это является заблуждением, за которое покупателю приходится платить высокую цену, когда в один момент он оказывается лишен имущества. Для тех, кто подписал предварительный договор, оплатил частично или полностью стоимость, но не получил нотариального акта предназначены следующие строки.

В Болгарии, при подписании предварительного договора продажи недвижимого имущества, обычно в нем указывается и срок, в который должен быть заключен окончательный договор в форме нотариального акта. Если этот срок истек, а стороны не подписали окончательный договор, каждая из сторон имеет право подать иск по ст. 19, пар. 3 Закона об Обязательствах и Договорах, которым запросить болгарский суд объявить предварительный договор окончательным. Если иск подан продавцом, решением обяжут покупателя выплатить договорную продажную стоимость. Если иск подан покупателем, своим решением суд объявит предварительный договор окончательным, а само решение „заменит” нотариальный акт. Именно потому что данное решение создает новое правовое положение (объявляет, что собственником является покупатель) этот иск, согласно болгарскому праву, является конститутивным.

Если вы подписали предварительный договор, оплатили договорную продажную стоимость, но не имеете нотариального акта а собственность, вы имеете право на этот иск, и судебное решение сделает вас собственником, даже в том случае если продавец не согласен. Проблема в том, что данный иск погашается по истечении общей пятилетней давности погашения. Это значит, что если покупатель, даже владеющий имуществом, не потребует в течении пяти лет подтверждения договора, его субъективное право погашается по давности. Срок давности погашения права на подачу иска на объявление окончательным предварительного договора отсчитывается с момента заключения предварительного договора если не оговорен другой срок.

Для тех покупателей, которые приобрели недвижимое имущество в Болгарии до начала финансового кризиса 2006 – 2007 г.г., но до сих пор, по той или иной причине не получили нотариального акта, реальна опасность истечения пятилетнего срока давности в текущем или следующем году. Для того что бы избежать данной опасности, рекомендуем проконсультироваться с адвокатом которому вы доверяете и подать в суд иск для объявления предварительного договора окончательным.

Что важно знать о предварительном договоре купли-продажи?

Одним из этапов процесса покупки недвижимости в Болгарии является подписание предварительного договора купли-продажи.

Как показывает практика, многие пострадали из-за того, что не были осведомлены о том, какие «подводные камни» могут быть при заключении предварительного договора. Вот почему в этой статье мы рассмотрим некоторые хитрые «приемы» недобросовестных риэлторов и продавцов!

Какие «подводные камни» возможны при заключении предварительного договора?

Во-первых…

Реальность такова, что многие риэлторы не торопятся прописывать свои обязательства и ответственность в предварительном договоре. Как следствие, риэлтор не будет нести никакой ответственности при возникновении у Вас проблем с продавцом в будущем. Вот почему Вам стоит убедиться хотя бы в том, что в предварительном договоре прописано участие конкретного риэлтора, с которого потом можно спросить за любые «непонятки» с продавцом.

Во-вторых..

Как показывает практика, продавцы склоны прописывать в предварительном договоре выгодные для них условия оплаты недвижимости, напрочь «забывая» детально прописать свою ответственность за неисполнение ими условий договора. Например, во многих случаях в предварительном договоре прописывается обязанность Покупателя внести до 80-90% от стоимости объекта еще до момента его фактической передачи в собственность. На практике это выглядит следующим образом: Покупатель в срок платит, а Продавец не строит или отстает от графика и любые претензии с вашей стороны к Продавцу не имеют смысла. Более того, неуплата взносов в срок может обернуться для Вас лишением и денег и надежды на получение недвижимости. Вот такими неприятностями может обернутся неграмотно составленный предварительный договор купли-продажи.

В-третьих…

В большинстве случаев риэлтор сознательно не указывает в предварительном договоре очень важные нюансы. Например, кто будет ответственен за постановку купленного жилья на налоговый учет и регистрации в Булстат или кто будет заниматься переоформлением счетов по коммунальным услугам? В итоге, возможно, именно Вам придется тратить время на регистрацию недвижимости в Булстате и в Муниципальной Налоговой Инспекции, а также на актуализацию объекта в Государственной службе по Кадастру и Геодезии. А готовы ли Вы к этому? Вот почему важно очень внимательно относится к предварительному договору купли-продажи.

Нужно ли заверять предварительный договор у нотариуса?

Ответ однозначен – да! И хотя действующее законодательство Болгарии не требует этого, давайте перечислим три весомые причины, зачем нужно заверить у нотариуса предварительный договор купли-продажи.

При заверении предварительного договора у нотариуса, им будет выполнена проверка продавца на наличие у него права участия в сделке купли-продажи. Почему это важно? При совершении сделки неуполномоченным на это лицом, она признается недействительной!

В обязанности нотариуса входит также проверка предварительного договора на предмет его соответствия требованиям действующего законодательства Болгарии, так что при обнаружении условий договора, ограничивающих ваши права, он обязательно спросит Вас, если вы понимаете их и согласны ли с ними.

На практике, после подписания предварительного договора могут пройти месяца прежде чем будет подписан «окончательный» договор. В течение этого времени у Продавца может появиться желание изменить условия продажи. Но при наличии у Вас предварительного договора, заверенного у нотариуса, Продавцу не удастся изменить условия продажи недвижимости и продать ее вам по более высокой цене!

Процедура покупки и оформления недвижимости в Болгарии

При покупке недвижимости в Болгарии физическому лицу необходимо предоставить только заграничный паспорт, а при оформлении на юридическое лицо — учредительные документы. Многие сделки в Болгарии заключаются заочно, для этого нужны нотариально заверенные полномочия. Болгарские законы не позволяют физическим лицам владеть землей. Чтобы купить землю или дом с участком, необходимо зарегистрировать фирму, что обойдется в сумму от 500 до 750 евро.

Все финансовые операции по сделкам с недвижимостью, сумма которых превышает 10 000 болгарских левов (около 5 000 евро), осуществляются посредством банковского платежа. При совершении сделки деньги поступают на счет в банке, выбранном по обоюдному соглашению сторон, или на специальный счет, принадлежащий нотариальной конторе.

Покупка недвижимости в Болгарии осуществляется в шесть основных этапов.

1. Выбор объекта. Потенциальный покупатель записывает характеристики понравившихся объектов и, после того, как посмотрит все варианты и выберет лучший из них, возвращается и внимательно просматривает еще раз. Сразу же задает вопросы риелтору, обсуждает с ним схему оплаты и возможные скидки.

В Болгарии жилая площадь складывается из застроенной площади (площади комнат, санузла и балкона) и рассчитывается не по внутреннему периметру стен, как в России, а по внешнему. Общая площадь включает жилую площадь и места общего пользования (разделенные между собственниками), к которым относятся коридор, холл и лестницы.

2. Проверка юридической чистоты. Документы на недвижимость проверяют юристы, работающие при агентстве недвижимости. Должны быть в наличии нотариальный акт на землю, справка об отсутствии обременений, при покупке первичного жилья — разрешение на строительство и акты строительной готовности. Здание считается пригодным для проживания только тогда, когда имеется Акт 16 — документ, который удостоверяет, что проведены все коммуникации, электричество, установлены окна и двери. Без Акта 16 проживание в здании считается незаконным. Иногда Акт 16 является обязательным условием для получения вида на жительство.

3. Резервирование. Сумма задатка входит в стоимость объекта и обычно составляет от 1–2 тыс. евро (в некоторых комплексах может быть больше). Оплату рекомендуется производить на месте. Внести средства можно также по безналичному расчету из любого банка. Задаток никогда не возвращается, если покупатель передумает заключать сделку. Кроме того, эту сумму нельзя перевести для покупки жилья в другом комплексе.

4. Подписание предварительного договора купли-продажи . Предварительный договор купли-продажи составляется на болгарском и русском языках. Приоритет имеет болгарская версия. Все споры по договору решаются по месту нахождения недвижимости, то есть в Болгарии. Обязательно следует проверить свои данные, характеристики объекта, банковские реквизиты для оплаты и графики платежей. Предварительный договор содержит в себе срок первой оплаты, обычно не позже, чем через две или три недели с момента внесения задатка.

5. Подписание нотариального акта.

После внесения последнего платежа по предварительному договору, при условии, что комплекс полностью готов, назначается дата нотариальной сделки. Следует уведомить юриста о любых изменениях в личных данных (фамилия, прописка и т. д.). Информация нужна обо всех собственниках, чьи имена будут вписаны в нотариальный акт. Сделка заключается у местного нотариуса, в той местности, на территории которой находится комплекс. Покупатель и продавец подписывают нотариальный акт, юридически являющийся окончательным договором купли-продажи .

Другие публикации:  Приставы камышина

6. Регистрация объекта. После заключения сделки недвижимость регистрируется в Государственном реестре недвижимого имущества (Имотен регистър). Помимо этого, иностранные физические и юридические лица должны зарегистрироваться в Департаменте статистики (реестре БУЛСТАТ), где им выдается Единый идентификационный код (ЕИК). Заявление о регистрации должно быть подано в семидневный срок от передачи недвижимости в собственность. В течение двух недель новый владелец должен поставить жилье на учет в налоговую инспекцию при муниципалитете.

Налоги, сборы и другие расходы на покупку недвижимости в Болгарии

Налог на передачу прав собственности составляет 3 % от стоимости недвижимости.

Регистрационный и гербовый сбор — 0,1–1,5 %. Нотариальный сбор в среднем равен 0,4 % стоимости объекта. За регистрацию недвижимости в государственных архивах также вносится 0,01 %.

Комиссионное вознаграждение риелторской компании составляет 2–3 % от стоимости объекта. Услуги юриста стоят 1 % от суммы сделки (но не менее 650 евро).

Процесс приобретения и оформления недвижимости

Алгоритм выбора и оформления Болгарской недвижимости выглядит так:

  1. Не торопитесь с покупкой. На рынке недвижимости Болгарии очень много предложений. Выберете город, район, квартал, в котором Вам хотелось бы жить, а уже потом начинайте осмотр самих объектов.
  2. Если Вам понравилась какая-нибудь квартира, это не значит что ее можно сразу же покупать. Ваш агент по недвижимости (риэлтор) должен досконально проверить объект: запросить у собственника все копии правоустанавливающих документов, проверить нет ли обременения (ипотека, залог), проверить акты о вводе в эксплуатацию.
  3. Если все документы в порядке и объект «чистый», готовится предварительный договор купли-продажи. Вы его подписываете и вносите задаток. Агент по недвижимости договаривается с болгарским адвокатом (обязательное лицо в сделке), переводчиком (если Вы не говорите по-болгарски) и нотариусом и назначается день и время совершения основной сделки по покупке недвижимости. Одновременно готовится нотариальный акт. Нотариальный акт в Болгарии это форма договора купли-продажи, который также является основным свидетельством Вашего права собственности на объект недвижимости.
  4. В назначенный день сделки еще раз проверяются все документы, история сделок и отсутствие обременений на выбранный Вами объект (это делает адвокат, у которого есть доступ к базе данных состояния объетов).
  5. Переводчик зачитывает Вам текст нотариального акта и Вы с продавцом, в присутствии адвоката и нотариуса, ставите свои подписи в нотариальном акте. Также происходит оплата местных налогов за оформление недвижимости (обычно 2 – 4% от стоимости недвижимости), нотариальной таксы (1% от стоимости недвижимости), услуг переводчика. Оплачивает эти сборы покупатель или продавец определяется в предварительном договоре купли-продажи.
  6. Нотариальный акт регистрируется в районном суде по месту нахождения недвижимости. Срок регистрации обычно составляет 1 – 3 дня.
  7. Вы сами или агент по недвижимости (по вашей доверенности) регистрирует приобретенный объект в БУЛСТАТ и получает статистический номер на идентифицирующий Вас как владельца объекта недвижимости.
  8. Необходимо зарегистрировать Ваш объект недвижимости в налоговой службе (НАП), заключить договора с электро и водоснабжающими компаниями Болгарии, при необходимости заключить договор с управляющей компанией.

Мы подготовили для Вас памятку по выбору, приобретению и оформлению болгарской недвижимости СКАЧАТЬ

Предварительный договор — Осторожно! Болгария! Как купить недвижимость в Болгарии?

Предварительный договор — это очень серьёзно .

В России наплевательски относятся к договорам. Скорее, важно о чём договорились устно, чем то, что написано на бумаге. По-видимому, эта традиция укоренилась из-за искаженных правоохранительной и судебной систем.

В Болгарии, как и во всём цивилизованном мире, исповедуется принцип СВОБОДЫ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА. Что в договоре написано, так тому и быть! То есть стороны об этом договорились. Если что-то не написано, значит, стороны об этом не договаривались. А, следовательно, о чём не договорились, то и выполнять не надо. И всякие возгласы, типа: «А мне говорили. «, «А я думал. » — никакого юридического смысла не имеют и никем в расчёт, в том числе, и болгарским судом приниматься не будут.

В России принцип свободы заключения договора декларируется, но на самом деле права сторон жёстко ограничены рамками законов. В Болгарии поле для творчества значительно шире. Большая часть нюансов регулируется договором, а не законом. Это принципиально важно!

Россияне в массовом порядке почему-то считают, что предварительный договор купли — продажи недвижимости в Болгарии — это договор о намерениях. Но это далеко не так. В предварительном договоре лишь одно намерение — совершить сделку купли продажи имущества. А остальное — это существенные обязательства сторон до и после совершения купли — продажи. Ведь уже после подписания предварительного договора покупатель, как правило, должен заплатить продавцу задаток, совершать платежи по графику, оплатить частично или полностью услуги риэлтора и т.д. и т.п.

Пожалуйста, запомните — ВСЕ основные вопросы купли-продажи согласуются именно в ПРЕДВАРИТЕЛЬНОМ договоре, а не потом когда-нибудь.

ПОЭТОМУ ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР — ЭТО ОЧЕНЬ СЕРЬЁЗНО!

Возможные подвохи в предварительном договоре

Во-первых

Как правило, риэлтор старается не вносить никаких своих обязательств в предварительный договор перед покупателем. Мол, он просто свёл продавца и покупателя и чуть что — никакой ответственности не несёт. Впоследствии, если участие риэлтора в сделке не было прописано, то спросить с него, в случае возникновения каких-то негативных ситуаций, практически невозможно. Настаивайте на том, чтобы, как минимум, участие конкретного риэлтора в сделке было упомянуто в предварительном договоре.

Во-вторых

Продавец обычно указывает в предварительном договоре купли — продажи недвижимости в Болгарии кабальные условия оплаты имущества при том, что ответственность продавца за неисполнение договора прописана слабо.

Например, для новостроек, зачастую, в договоре указывается, что Покупатель обязан в определённый срок внести, скажем 10% от стоимости имущества, через какой-то срок ещё 40%, потом ещё 40% и, в конце концов, — остаток 10%.

Если внимательно прочитать договор, то 90% Покупатель обязан вносить до фактического создания объекта недвижимости. То есть квартиры ещё нет, а 90% за неё Вы обязаны отдать.

В то же время, ответственность Продавца за то, что он не создаст вовремя объект недвижимости возникает, фактически, лишь в отношении последних 10%.

Ситуация на практике: коробка стоит, строитель не строит, покупатель платит. И любые претензии покупателя к строителю бессмысленны. Если покупатель перестанет платить — может лишиться и денег и надежды получить имущество. И всё по договору, и всё по закону. Вот такие каверзы могут таиться в предварительном договоре купли — продажи недвижимости в Болгарии.

В-третьих

В предварительном договоре, как правило, риэлтор не прописывает: кто будет совершать необходимые действия после заключения основного договора купли-продажи недвижимости? А ведь по болгарским законам новый владелец недвижимости обязан стать на налоговый учёт в течение 2-х месяцев после покупки и стать на учёт в Булстат. Да и счета по коммунальным услугам надо переоформлять на нового владельца. Кто это будет делать? Риэлтор или Вы сами будете бегать по административным органам и коммунальным предприятиям? Или ещё кого-то нанимать?

Так что, рекомендуем очень внимательно относится к предварительным договорам. Помните, что и продавцу и риэлтору надо продать Вам объект, и они заинтересованы получить от Вас как можно больше денег и при этом нести ответственность как можно меньше!

И ещё один важный момент

Предварительный договор купли — продажи недвижимости в Болгарии в соответствии с болгарским законодательством не обязательно удостоверяется нотариусом. Однако настоятельно рекомендуем заключать предварительный договор нотариально. Для этого есть несколько существенных аргументов:

  • нотариус проверяет правоспособность сторон, то есть вправе ли лицо, выдающее себя за продавца, участовать в сделке купли-продажи или нет? Если сделка заключена неуполномоченным лицом, то она недействительна. Мошенники могут сознательно выдавать себя за истинных продавцов, чтобы потом признать сделку недействительной и обмануть покупателя;
  • добросовестный нотариус может проверить соответствие предварительного договора болгарскому законодательству по сути. И если какое-то условие договора ограничивает права покупателя, то такой нотариус обязательно спросит у него: понимает ли тот и согласен ли с таким условием?;
  • предварительный договор, проверенный нотариусом, гарантирует право на покупку недвижимости на согласованных в договоре условиях и не даёт возможности собственнику продать недвижимость на более лучших условиях другому покупателю. Ведь согласно болгарскому законодательству предварительный договор предоставляет законное право покупателю заставить продавца продать ему недвижимость на ранее согласованных условиях, даже, возможно, ставших уже невыгодными продавцу. А это важно, поскольку между заключением предварительного договора и окончательного может пройти несколько месяцев, и ситуация может кардинально изменится. Поэтому надо иметь гарантии.

Примеры типичных заблуждений покупателей из России и Украины и отличия в определении площадей объектов недвижимости можно прочитать в статье «Нюансы, нюансы, нюансы. » на главной странице. Любопытную информацию о недвижимости в Болгарии, в том числе о чёрных риэлторах, методах обмана и способах защиты можно найти в разделе сайта «Полезно знать». Надеемся, что это инфомация действительно станет для вас полезной и убережёт от неприятностей.