Тсж коллективны договор

13.03.2018 Выкл. Автор admin

Товарищество собственников жилья.

Цель создания ТСЖ.

Приватизация квартир заметно изменила отношения по содержанию и ремонту дома. Раньше большинство квартир принадлежали государству, жильцы были лишь квартиросъемщиками и не могли ими распоряжаться, за сохранность дома отвечало государство, делегируя свои полномочия — унитарным предприятиям по обслуживанию и ремонту домов. Лишь малая часть квартир, не более 8% была приобретена на средства самих жильцов — кооперативные квартиры. Теперь по Жилищному кодексу за содержание домов отвечают сами собственники квартир.

Для многоквартирных домов существуют 2 пути, по которым можно пойти жильцам – либо заключить договор с управляющей компанией, либо создавать ТСЖ. Закон предусматривает еще и третий способ – управление домов общим собранием жильцов напрямую без создания ТСЖ, но такая форма удобна только для небольших домов, для дома на 100 или 1000 квартир, где большинство жильцов не знают друг друга и не встречаются каждую неделю она, не подходит.

В отношении новых домов, когда дом построен, сдан в эксплуатацию и заселен, жильцы обязаны выбрать способ управления. В случае если общее собрание жильцов по созданию ТСЖ вообще не собиралось или же после решения о создании ТСЖ, оно не было создано, орган местного управления проводит конкурс на выбор управляющей компании и она назначается принудительно.

Товарищество собственников жилья (далее ТСЖ) – это некоммерческая организация. Она состоит из объединившихся собственников помещений в многоквартирном доме для его совместного управления, обеспечения его эксплуатации, владения, пользования и в ограниченных законом пределах пользовании общим имуществом.

Само понятие некоммерческая организация говорит о том, что ТСЖ не ставит целью получить прибыль, а значит не заинтересовано в повышении тарифов на содержание и ремонт дома в отличии от ее альтернативы управляющей компании, которая является коммерческой организацией и имеет извлечение прибыли своей главной целью. Цели ТСЖ – повысить качество жизни и уровень безопасности собственников помещений в многоквартирном доме.

ТСЖ осуществляет свою деятельность двумя способами. Первый способ – выбор и контроль деятельности управляющей компании, второй способ – осуществление услуг по содержанию и ремонту дома исключительно своими силами путем привлечения работников, нанятых по трудовому договору.

Путем создания ТСЖ можно предотвратить такие проблемы как неконтролируемый расход денег управляющей компанией, т.к. через нее проходят все платежи, повысить уровень безопасности, заработать дополнительные средства на содержание дома, благоустройство двора и подъезда, т.к. ТСЖ имеет право сдавать нежилые помещения дома в аренду, в том числе разместить на крыше или на стенах рекламные щиты.

ТСЖ имеет право самостоятельно выбирать управляющую компанию. ТСЖ полностью контролирует управляющую компанию и может ее сменить в случае плохой работы, составить акт о недостаточном качестве коммунальных услуг, который будет являться основой перерасчета средств, выплаченных жильцами ранее.

Руководители управляющих компаний в домах, где ТСЖ не созданы, обычно принимают все решения по эксплуатации дома полностью самостоятельно, не советуясь с общим собранием жильцов дома, что дает им большие возможности для злоупотреблений. При этом механизм контроля в данном случае подробно в законе не разработан. Правление ТСЖ полностью подотчетно общему собранию членов. Конечно, в случае, если члены ТСЖ займут пассивную позицию и не будут принимать участия в его работе, то злоупотребления правлением ТСЖ тоже возможны, как и проблемы с некомпетентностью членов правления, но в данном случае существует прозрачный и понятный механизм контроля. Членами ТСЖ в отличии от управляющей компании являются жители того же дома, поэтому они не заинтересованы в нанесении вреда другим жильцам.

Есть у ТСЖ и недостатки. Главный недостаток – непроработанность правовой базы взаимодействия ТСЖ с муниципальными органами. Если член ТСЖ не оплачивает коммунальные платежи, то ТСЖ может их взыскать только через суд, а оплата услуг ляжет на добросовестных членов. Не проработан механизм компенсации ТСЖ платежей собственников-льготников муниципальными органами, хотя формально такая возможность предусмотрена и муниципальные органы должны доплачивать ТСЖ из своего бюджета, т.к. льготники оплачивают тарифы по сниженным ценам.

Недостатком ТСЖ может быть и отсутствие у членов правления специальных знаний. Все-таки в управляющих компаниях работают специалисты по данному виду деятельности, а не просто хорошие люди, а хороший человек – как известно, не профессия. Поэтому решением данной проблемы может быть тщательный подбор специалистов, в том числе и по юридическому обслуживанию ТСЖ.

Процесс создания ТСЖ похож на создание любого другого юридического лица с наличием членства, например, коммерческой организации – общества с ограниченной ответственностью или некоммерческой организации — политической партии. Нужно готовить в обязательном порядке несколько документов и регистрировать их в государственных органах. Можно делать это самим, но лучше привлечь для этого процесса юристов.

  1. Часто задаваемые вопросы по ТСЖ.

2.1 Общие вопросы.

Какой закон регулирует статус ТСЖ?

Жилищный кодекс РФ.

Какой юридический статус у ТСЖ?

Товарищество собственников жилья является юридическим лицом. Обязательна государственная регистрация. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты, устав. Сведения о нем содержатся в открытом доступе в ЕГРЮЛ (Едином Государственном Реестре Юридических Лиц).

Ограничен ли срок деятельности товарищества собственников жилья?

Нет, по закону он не ограничен. Но при желании можно прописать ограничение в Уставе.

Кто может являться членом ТСЖ?

Только собственники помещений.

Ограничена ли материальная ответственность ТСЖ?

Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом.

Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества.

Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

Можно ли создать несколько ТСЖ в одном многоквартирном доме?

Можно ли создать одно ТСЖ на несколько многоквартирных домов?

Можно ли не вступать в ТСЖ в случае его создания?

Членство в ТСЖ осуществляется на добровольной основе, однако решение ТСЖ имеет обязательную силу для всех собственников дома. ТСЖ принимает оплату от всех собственников в качестве расчетного центра. Тарифы на жилищно-коммунальные услуги одинаковы и для членов, и для не членов ТСЖ, т.к. утверждаются государством.

Можно ли не членам ТСЖ прикрепиться к другой управляющей компании, не связанной с ТСЖ?

Можно ли создать ТСЖ в доме, где большинство квартир находятся в муниципальной собственности?

Можно, если получить согласие муниципальных властей, как главного собственника.

Может ли ТСЖ принудительно заставить малоимущих членов, например, пенсионеров оплачивать сборы на благоустройство дома?

Нет не может. Перечень обязательных и необязательных платежей четко установлен постановлением Правительства РФ от 23.05 2006 г. №307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам».

Может ли ТСЖ выселить члена за неуплату сборов на благоустройство дома?

Нет, не может, т.к. собственником квартиры является гражданин, а не ТСЖ.

Куда можно пожаловаться на ТСЖ?

Контроль за ТСЖ осуществляет Мосжилинспекция, а также налоговые органы.

Предоставляются ли членам ТСЖ льготы и субсидии от государства?

Да, предоставляются на региональном уровне. Например, в Москве ТСЖ освобождены от Земельного налога, также на капитальный ремонт дома выделяются субсидии.

Какие другие положительные эффекты от ТСЖ?

Квартиры в домах, где созданы ТСЖ повышаются в стоимости в результате благоустройства территории.

2.2 Вопросы об органах управления ТСЖ.

Органами управления ТСЖ являются общее собрание членов ТСЖ, Правление и Ревизионная комиссия. В соответствии с законом общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме должно проводиться ежегодно. Внеочередные собрания могут проводиться по инициативе любого члена.

В каком случае собрание считается правомочным?

Если имеет кворум – более 50 процентов голосов. В случае отсутствия кворума его нужно созывать повторно.

Какая главная задача у общего собрания членов ТСЖ?

Контролировать деятельность правления.

На какой срок избирается правление?

Кто может быть членом правления?

Членом правления ТСЖ может быть только член ТСЖ. Он не должен работать в ТСЖ по трудовому договору или занимать должность в управляющей организации, с которой ТСЖ заключило договор.

Сколько человек должно входить в правление?

Законом не установлено. Но в идеале нужно не менее 3х человек – Председатель ТСЖ, его заместитель и третий человек для нечетного числа, т.к. правление принимает решения коллективно большинством голосов.

В чем заключаются функции ревизионной комиссии?

Отчитываться перед общим собранием ТСЖ о доходах и расходах.

  1. Как создать ТСЖ. Пошаговая инструкция.

Введение.

Начинается создание ТСЖ с общего собрания собственников помещений. Необходимо, чтобы за его создание проголосовало более половины собственников помещений. Лучше всего создать для этого инициативную группу из нескольких человек. Также нужно подготовить установленный законом список документов. В случае, если не все документы будут готовы, собрание нужно будет проводить повторно.

Голосование за создание ТСЖ имеет существенную особенность. Собственники жилья голосуют не как физические лица на государственных выборах по системе: один человек – один голос или одна квартира – один голос; а как владельцы части от всей жилой площади. По Жилищному Кодексу: Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Таким образом, голос собственника однокомнатной квартиры почти в 3 раза менее весом, чем голос собственника трехкомнатной квартиры. ТСЖ может быть создано в случае положительного голосования владельцев более 50% общей площади дома. Несовершеннолетние дети не обладают правом голоса.

Другие публикации:  Невозможный возврат

3.1 Создание инициативной группы. Проведение предварительного собрания.

Нужно создать инициативную группу, которая будет заниматься всеми вопросами, а также провести предварительное собрание, чтобы определить кто из собственников жилья заинтересован активно участвовать в деятельности и создании ТСЖ.

3.2 Уведомление об общем собрании.

Способ уведомления собственников жилья зависит от размера дома. В небольшом доме до 20 квартир можно уведомить всех жильцов устно, обойдя все квартиры, либо наклеить объявление в подъездах. В доме от 100 до 1000 квартир необходимо уведомить всех собственников жилья письмо заказными письмами с уведомлением и описью вложения.

Чтобы узнать информацию о собственниках помещений в доме нужно обратиться в государственные органы по месту нахождения дома — Бюро Технической Инвентаризации, там можно получить информацию о жилых помещениях и Управление Росреестра, там можно получить информацию об их владельцах.

Уведомления нужно разослать не позднее, чем за 10 дней до даты общего собрания.

Несмотря на то, что общее собрание можно проводить как в очной, так и в заочной форме, мы рекомендуем проводить его в очной форме в целях большей эффективности и предотвращению оспаривания решения по его созданию в будущем.

3.3 Документы, которые необходимо подготовить для проведения общего собрания

1) список для регистрации собственников помещений, пришедших на собрание.

2) бюллетени для ответов на вопросы, включенные в повестку собрания с вариантами ответов “да”, “нет”, “воздержался”.

3) Проект Устава ТСЖ.

3.4 Вопросы, которые должны быть вынесены на общее собрание – следующие:

1) Выбор председателя общего собрания.

2) Решение о создании ТСЖ.

3) Выборы Председателя ТСЖ.

4) Выборы Членов Правления ТСЖ.

5) Выборы Ревизионной комиссии.

6) Утверждение устава ТСЖ.

3.5 Протокол общего собрания.

Необходимо подготовить протокол общего собрания. Протокол должны подписать Председатель собрания, секретарь и члены ревизионной комиссии.

Протокол должен содержать следующие сведения:

— дату, время и место проведения собрания;

— сведения об участниках собрания;

— результаты голосования по каждому вопросу повестки дня;

— сведения о тех, кто проводил подсчёт голосов;

— сведения о проголосовавших против принятия решения ОСС и потребовавших внести запись об этом в протокол.

3.6 Регистрация ТСЖ.

Регистрацией ТСЖ занимаются налоговые органы.

Нужно предоставить следующие документы:

1) заявление о государственной регистрации ТСЖ;

2) протокол общего собрания собственников многоквартирного дома с повесткой дня о выборе способа управления — ТСЖ и о создании ТСЖ;

4) протокол правления ТСЖ, на котором был избран председатель правления ТСЖ;

Тсж коллективны договор

Если собственниками выбран способ управления через управляющую компанию (далее УК) или ТСЖ приняло решение передать управление УК, то при заключении договора с УК у собственников МКД всегда возникает множество вопросов.

Правовой статус договора управления МКД

В ЖК РФ (ст. 162) говорится о договоре управления МКД, но нигде не дается определение его содержания и правовой природы договора. По этому поводу имеется множество различных точек зрения. Распространенной является позиция, что договор управления МКД носит смешанный характер и содержит в себе признаки договоров возмездного оказания услуг и подряда. Гораздо реже встречается мнение, что данный договор является самостоятельным договором. В пользу самостоятельности данного договора свидетельствует то, что он урегулирован специальными нормами жилищного законодательства. Предмет данного договора, его условия определены в ст. 162 ЖК РФ.

Скорее всего, отнесение рассматриваемого договора к смешанным не представляется возможным, т.к., исходя из содержания ст. 421 ГК РФ, смешанный договор — это договор, не предусмотренный законами или иными правовыми актами, но содержащий элементы различных договоров, предусмотренных законодательством.

Поскольку регулирование отношений по управлению МКД отнесено к ведению жилищного законодательства (пп. 8 п. 1 ст. 4 ЖК РФ), договор управления МКД должен регламентироваться, прежде всего, жилищным законодательством. При применении положений гражданского законодательства в рассматриваемом случае следует учитывать положения ст. 8 ЖК РФ, в соответствии с которой к жилищным отношениям, связанным с ремонтом, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных ЖК РФ.

До рассмотрения порядка заключения договора и его условий обратим внимание на наименование данного договора — это договор управления многоквартирным домом. МКД включает в себя, как общее имущество (далее ОИ), так и отдельные жилые и нежилые помещения, а поэтому более точно следовало бы назвать данный договор договором управления ОИ МКД, т.к. на Управляющего МКД, будь то ТСЖ, УК, ИП возлагается лишь поддержание в надлежащем состоянии объектов общей долевой собственности. Что касается помещений, находящихся в частной, государственной или иной отличной от общей собственности, то УК лишь обеспечивает их собственникам и иным пользователям предоставление коммунальных и иных услуг, предусмотренных договором, но не оказывает услуги и не всегда самостоятельно осуществляет работы по содержанию и ремонту данных помещений.

Договор управления МКД нельзя признать публичным, т.к. условия управления домом устанавливаются общим собранием собственников с учетом специфики объекта управления и иных обстоятельств. Следовательно, в нашем случае не может быть соблюдено требование о равенстве условий для всех обратившихся, предусмотренное для публичного договора (ст. 426 ГК РФ). Поэтому обязанность заключить договор должна предусматриваться особо. Основанием для отказа в заключении договора должно являться отсутствие у УК возможности заключить соответствующий договор, в частности, если у нее отсутствует техническая возможность выполнить условия, предусмотренные решением общего собрания собственников.

За основу предпочтительнее брать примерные договоры, разработанные органами управления отдельных субъектов РФ. В частности, распоряжением ДЖКХиБ г. Москвы № 05-14-243/6-1 от 15.08.2006 г. был утвержден примерный договор управления многоквартирным домом (далее — Примерный договор).

Принятое в установленном порядке решение о выборе УК и условиях договора управления МКД обязательно для всех собственников помещений дома, независимо от того, участвовали они в собрании и голосовали «за» или «против» такого решения.

Решение о выборе способа управления МКД порождает обязанность собственников заключить договор управления. Однако данная обязанность возникает не по отношению к УК, а в отношении других собственников. Сама УК не вправе понуждать собственников заключить с ней договор управления на условиях, утвержденных общим собранием собственников. Правило о применении к отношениям между УК и собственниками положений ст. 445 ГК РФ установлено только для случаев, когда договор заключается по результатам открытого конкурса, организованного органом МСУ (п. 5 ст. 161 ЖК РФ).

Законодательство также прямо не устанавливает возможности собственников помещений дома предъявлять требования о понуждении кого-либо из сособственников, отказывающихся заключить договор управления, заключить соответствующий договор.

Заключение договора с каждым из сособственников представляется не вполне оправданным. Поскольку договор заключается с одной УК, на одинаковых условиях для всех собственников, представляется допустимым закрепление в законодательстве возможности заключения одного договора собственников с УК. Для этого было бы достаточно по решению общего собрания предоставить избранному собственниками представителю право на заключение соответствующего договора на утвержденных собранием условиях. При этом размер платы, вносимой каждым из сособственников, может быть определен и в едином договоре, т.к. она будет исчисляться по единым тарифам с учетом доли каждого из сособственников в ОИ.

Договор управления МКД, как и любая сделка, должен иметь структуру правоотношений:

  • объект — многоквартирный дом;
  • субъекты — участники сделки;
  • содержание — совокупность взаимных прав и обязанностей субъектов.

МКД — объект договора управления

Именно отдельно взятый МКД определяет предмет договора управления. От правильности отражения информации о предмете зависит объем обязательств УК.

Сложность подготовки типового договора управления в том, что в каждом отдельно взятом МКД есть свои особенности.

Одна из главных особенностей — состав ОИ и его описание.

Состав ОИ определяется собственниками помещений в МКД в целях выполнения обязанности по содержанию ОИ; органами государственной власти — в целях контроля за содержанием ОИ; органами местного самоуправления — в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору УК в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ.

В договоре управления необходимо четко отразить весь состав общего имущества МКД.

Субъекты в договоре управления МКД

В том случае, если выбран способ управления через УК и в доме не создано ТСЖ, то основной сложностью в рассматриваемых правоотношениях, является то обстоятельство, что на стороне заказчика услуг управления ОИ МКД выступает всегда множество собственников, имущественно обособленных в хозяйственном обороте.

Содержание договора управления МКД

Содержание прав и обязанностей УО, изложенных в проектах договоров управления предлагаемых компаниями-кандидатами, имеет особое значение. Основная масса УК работает «на унифицированных формах договоров», которые на первый взгляд максимально отражают потребности управления МКД. Но всегда ли они соответствуют тре бованиям законодательства:

ПП РФ № 416 от 15.06.2013 г. «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами», ПП РФ № 491 от 13.08.2006 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (с изменениями и дополнениями от: 6 мая 2011 г., 3 апреля, 14 мая 2013 г.) Собственник должен либо скрупулезно проверять соответствие предложенного договора от УК, либо разрабатывать свой собственный

Другие публикации:  Приказ 600 мз рф

Условия договора, требующие особого внимания.

  • срок действия договора (от 1 года до 5 лет (ч. 5 ст. 162 ЖК РФ));
  • описание ОИ МКД;
  • цена договора, порядок ее изменения;
  • организация расчетов за ЖКУ;
  • фиксации фактов неисполнения и/или ненадлежащего исполнения обязательств УК;
  • письменный досудебный порядок урегулирования претензий;
  • перечень условий, которые стороны признают существенными.

Чем меньше доверия к компании-кандидату и чем хуже ее условия, тем меньше должен быть срок действия договора.

Детальная фиксация ненадлежащего исполнения и/или неисполнения договора, позволит с легкостью оформить возникновение таких фактов, и уверенно расторгнуть договор управления МКД с недобросовестной УК.

Письменный досудебный порядок урегулирования споров, позволит на первых стадиях претензионных процедур пресечь немотивированные иски в суд от недобросовестных компаний, нацеленных исключительно на сбор всевозможных платежей. Закрепленный, к примеру, месячный срок ответа на претензию, дает возможность найти юридическую поддержку и/или правовое сопровождение.

Подробное описание ОИ, позволит требовать от УК устранения неисправностей такого имущества. А в случаях незаконного отказа в устранении таковых, привлекать третьи организации, с последующим возложением расходов на свою УК (ст. 397 ГК РФ). Неисполнение же существенных условий договора, влечет упрощенную процедуру расторжения договора управления.

Организация расчетов

Согласно ч. 7 ст. 155 ЖК РФ, собственники помещений в МКД, в котором не созданы ТСЖ и управление которым осуществляется УК, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой УК.

Следует включать в договор управления условия относительно расчетов за ЖКУ и регистрации граждан, через систему государственных инженерных служб (известную как ЕИРЦ). ЕИРЦ — это общегородская стабильно работающая система, которая позволяет домовладельцам на первых этапах становления отношений с УК, не задумываться о правомерности и доступности начислений, о судьбе платежей (дошли ли они до поставщиков).

Выбирая расчеты за ЖКУ и регистрацию граждан посредством ЕИРЦ, домовладельцы получают, возможность сосредоточится на самом на качестве услуг предоставленных УК.

Цена услуг

При заключении любой сделки, даже самой незначительной, определяющим фактором принятия ее условия является цена товара, работы, услуги. Основная масса собственников жилья попросту игнорирует условия о стоимости услуг управления МКД.

Чтобы осознанно проработать вопрос цены договора управления, следует уяснить, что стоимость коммунальных услуг (теплоснабжение, газоснабжение, электроснабжение, водоснабжение и водоотведение) им утверждена быть не может, и согласно ч. 2 ст. 157 ЖК РФ, рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов РФ. УК не может перепродавать перечисленные коммунальные услуги, и тем более устанавливать на них тарифы.

Ч. 7 ст. 156 ЖК РФ устанавливает, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД, определяется на общем собрании собственников в таком доме, с учетом предложений УК и устанавливается на срок не менее чем 1 год.

Если договор не будет содержать отсылок к тарифам, утверждаемым местными администрациями или органами исполнительной власти субъекта РФ, то ставка не измениться в течение периода действия договора

П. 1-2 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ определяет, что плата за содержание и ремонт жилого помещения, включает в себя плату за услуги и работы по управлению МКД, содержанию, текущему и капитальному ремонту ОИ в МКД. Плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя стоимость принимаемых на себя УК обязательств отраженных в договоре управления МКД, и целого набора обязательств установленных законом, для организаций осуществляющих функции управления МКД.

Контроль над УК

УК ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Ч. 10 ст. 161 ЖК РФ, устанавливает обязанность любой УК обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности (в части исполнения такой УК договоров управления МКД), о выполняемых работах и услугах, порядке и об условиях их предоставления, о стоимости данных услуг и работ, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утверждаемым Правительством РФ ПП № 731.

Утвержденная дополнительно договором управления форма такого отчета, может стать ключом к достижению целей эффективного финансового контроля.

Возможность создания резервного фонда УК и связанные с этим риски

Юридически, возможность создания резервного фонда, посредством включения в договор управления соответствующих условий существует. Ч. 2 ст. 162 ЖК РФ позволяет УК, по заданию собственников МКД осуществлять деятельность, направленную на достижение целей управления МКД. Реализуя идею создания резервных фондов, наряду с технико-юридическим аспектом, вы должны учесть, что размер соответствующих отчислений не может входить в ставку за содержание и ремонт ОИ МКД. В рассматриваемой ситуации, УК оказывает услугу по сбору и хранению средств резервного фонда, стоимость которой учитывается ставкой за содержание и ремонт ОИ МКД. Но при этом существует большая доля вероятности утраты средств недобросовестными УК.

Почему важно утвердить текст договора на общем собрании собственников?

Важно не только выбрать на общем собрании форму управления (в данном случае посредством УК), но и серьезно обсудить, а затем утвердить сам текст договора, который в дальнейшем УК должна будет заключить с каждым собственником квартиры.

Если собственники не утвердят на общем собрании свой вариант договора, то УК имеет полное право предоставить свой вариант договора. Но некоторые пункты их варианта могут существенно ущемлять права собственников жилья, хотя формулировка этих пунктов может быть выстроена так хитро, что непосвященный в юридические тонкости человек может их просто не заметить. Если же на общем собрании собственников текст договора обсуждался и был утвержден, то при выборе УК жильцы вправе настаивать, чтобы с ними был заключен именно этот договор управления на условиях, указанных в решении Общего собрания конкретного дома (п . 1 ст. 162 ЖК РФ).

Обязательным приложением договора должен быть раздел «Термины и определения», в который следует внести понятия, не охваченные Постановлением ПП РФ № 354 и/или иными правоустанавливающими нормативными документами федерального уровня.

Предлагаемые понятия , используемые в договоре

Собственник — субъект гражданского права, право собственности которого на жилое помещение в МКД зарегистрировано в установленном порядке.

Состав имущества — ОИ МКД, предназначенное для обслуживания более одного помещения в данном доме.

Доля в праве общей собственности на ОИ в МКД (доля Собственника помещения в данном доме) — доля, определяемая отношением общей площади указанного помещения к сумме общих площадей всех помещений в данном доме.

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площади помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Доля в праве на ОИ в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире — доля, определяемая отношением общей площади указанной комнаты к сумме общих площадей всех помещений в данной квартире.

Доля в праве общей собственности на ОИ в МКД собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме — доля, определяемая отношением суммы общей площади указанной комнаты и площади доли в праве общей собственности на ОИ в коммунальной квартире к сумме общих площадей всех помещений в данном доме.

Коммунальные услуги в соответствии с ПП РФ № 354 от 06.05.11.

Содержание ОИ МКД — комплекс работ и услуг по контролю за его состоянием, поддержанию в исправном состоянии, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д. включает:

— содержание придомовой территории (уборка, озеленение, благоустройство земельного участка);

— вывоз и размещение ТБО на городской свалке;

— техническое обслуживание коммуникаций и оборудования, относящихся к ОИ МКД;

— содержание конструктивных элементов МКД;

— обслуживание технических устройств, в т.ч. лифтов и общедомовых приборов учета, а также технических помещений МКД.

Текущий ремонт ОИ МКД — комплекс ремонтных и организационно — технических мероприятий в период нормативного срока эксплуатации с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования, инженерных систем МКД для поддержания эксплуатационных показателей коммуникаций, оборудования, конструкций включает:

— текущий ремонт общего санитарно — технического оборудования;

— текущий ремонт электротехнического оборудования;

— текущий ремонт конструктивных элементов МКД и придомовой территории;

— текущий ремонт технических устройств (лифтов, пожарной сигнализации и т.д.).

Состав общего имущества определенный Постановлением Правительства РФ № 491от 13.08. 2006 г.

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

Другие публикации:  Адвокат города самара

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

5. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых
запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.

В состав общего имущества включаются внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорного крана (отключающего устройства), расположенного на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, резервуарных и (или) групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в один многоквартирный дом, газоиспользующего оборудования (за исключением газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учета газа, а также приборов учета газа, фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги.

6. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

7. В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с п. 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

8. Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

9. Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

Ольга ПЕРМИНОВА, эксперт, управляющий в ТСЖ «Загорье»

Коллективный трудовой договор. Как избежать ошибок при заключении договора?

Среди прочих инструментов, регулирующих отношения работника и работодателя, есть и коллективный трудовой договор.

Что из себя представляет такой договор, кем заключается и как соотносится с обычным трудовым договором, я посвятил данный материал.

○ Коллективный трудовой договор — определения и условия для заключения.

Трудовой кодекс РФ (ТК РФ) в ст. 40 даёт определение коллективного трудового договора.

Под таким договором понимается документ, который регулирует отношения между работниками и работодателем в организации или у ИП.

Коллективный договор заключается между представителями обеих сторон: с одной стороны его участниками является руководство предприятия или предприниматель лично, с другой — выбранные коллективом работников представители.

Заключать коллективный договор — это право сторон, а не обязанность. Никакой ответственности за его отсутствие на предприятии закон не предусматривает.

Тем не менее, согласно ст. 36 ТК РФ, если представители работников предложили такой договор заключить, то работодатель как минимум должен начать с ними переговоры. Кроме того, с инициативой о заключении такого договора, согласно ст. 22 ТК РФ, может выступить и сам работодатель, если посчитает нужным.

Коллективный трудовой договор — это довольно удобный инструмент, позволяющий за один шаг решить сразу множество проблем:

  • Определить, в какой форме и в каких размерах будет выплачиваться зарплата, как и за что выплачиваются премии, при каких условиях происходит индексация и т.п..
  • Какие пособия или другие выплаты полагаются работникам на этом предприятии.
  • Как происходит переобучение, перевод и увольнение работников.
  • Какой режим работы на предприятии, продолжительность перерывов и отпусков.
  • Условия труда и медицинское обеспечение работников, оплата питания и т.п.

Собственно, в условиях коллективного трудового договора стороны абсолютно свободны и вправе указывать в нём практически что угодно. Действует лишь одно правило: коллективный договор может лишь улучшать условия для работников по сравнению с ТК РФ и другими актами, но не ухудшать. В противном случае договор может быть признан недействительным.

Коллективный договор выгоден не только работникам, но и работодателям. Он позволяет не только не обговаривать отдельно с каждым работником условия работы, но гарантирует руководству предприятия отсутствие забастовок: как правило, в заключаемых договорах указывается, что работники отказываются от забастовок до тех пор, пока работодатель соблюдает условия договора.

Кроме того, коллективный договор позволяет оптимизировать налоговую базу: согласно ст. 255 Налогового кодекса РФ, выплаты по коллективным договорам работникам включаются в расходы на зарплату и снижают налог на прибыль.

○ Различия между обычным трудовым и коллективным договором.

Самое главное, в чём различаются два типа договоров, заключаемых между работником и работодателем — это в сфере их применения.

Обычный трудовой договор заключается с конкретным работником, и его условия к другим трудящимся не имеют ни малейшего отношения.

Напротив, коллективный договор является правовым актом и регулирует отношения не только тех, кто его подписал, но и всех остальных — как уже работающих на предприятии, так и тех, кто будет работать в будущем.

Вторым важным обстоятельством является то, что заключать трудовой договор с работником работодатель обязан в силу ст. 16 ТК РФ — без этого просто нет трудовых отношений. А коллективный договор — результат только инициативы сторон, и на многих предприятиях он отсутствует.

Кроме того, ст. 57 ТК РФ предусматривает, что должно содержаться в трудовом договоре, в том числе и обязательные условия.

В отношении же коллективного договора никаких обязательных условий нет, и его содержание — результат исключительно переговоров между работодателем и выборными представителями профсоюзов или же общего собрания работников. При этом стороны вправе сами договориться о любых условиях, не противоречащих закону.

Имеется различие и по сроку действия. Хотя существуют и трудовые договора, заключаемые на определённый срок, но работник и работодатель вправе заключать бессрочные договора. Коллективный же договор в силу ст. 43 ТК РФ действует не более трёх лет, после чего должен заключаться заново.

Наконец, трудовой договор с конкретным работником касается только его и работодателя, все остальные лица могут даже не ставиться в известность о его заключении.

Коллективный договор подлежит регистрации в соответствующем органе Роструда или иной специально уполномоченной организации (в соответствии с региональным законодательством).

Само по себе вступление коллективного договора не зависит от регистрации, но тем не менее в течение недели работодатель должен направить его в соответствующую организацию. Это необходимо для того, чтобы были выявлены условия, которые могут ухудшить положение работников.

○ Что делать если трудовой договор противоречит коллективному договору?

В силу ст. 57 ТК РФ, коллективный договор имеет большую силу, поскольку прямо запрещено включать в трудовой договор условия, ухудшающие положение работника по сравнению с коллективным договором.

Напротив, если трудовой договор больше отвечает интересам работника, чем коллективный, работник вправе руководствоваться положениями именно трудового договора.

Таким образом, работник, при наличии споров с работодателем, может использовать тот договор, который больше отвечает его интересам.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ